Par albert.caston le 23/07/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 juillet 2019
N° de pourvoi: 18-18.803
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 24 avril 2018), que M. A... et Mme O... ont obtenu, le 23 janvier 2006, un permis de construire pour l'édification d'une maison d'habitation et, le 16 octobre 2006 puis le 17 décembre 2007, des permis modificatifs ; que, MM. B... et K... W... et Mmes F... et J... W... (les consorts W...), propriétaires de parcelles voisines, ayant formé un recours contre ces permis, ceux-ci ont été annulés par la juridiction administrative ; que les consorts W... ont demandé la démolition de la construction et l'allocation de dommages-intérêts ;

Attendu que les consorts W... font grief à l'arrêt de confirmer le jugement ayant rejeté toutes leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, retenu, à bon droit, que les particuliers ne pouvaient invoquer devant le tribunal de l'ordre judiciaire la violation des règles d'urbanisme qu'à la condition d'établir l'existence d'un préjudice personnel en relation de causalité directe avec cette violation et, souverainement, que les consorts W... ne justifiaient pas d'un tel préjudice, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la demande en démolition devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts W... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts W... et les condamne à payer à M. A... et Mme O... la somme globale de 2 500 euros ;

 
Par albert.caston le 21/05/19

 

 
Note Périnet-Marquet, SJ G 2019, p. 958.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 mars 2019
N° de pourvoi: 18-13.288

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin, président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 



 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;

Attendu que, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones énumérées au 1° de l'article L. 480-13 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 10 janvier 2018), qu'en 2009, M. A... a obtenu un permis de construire un garage avec toiture terrasse ; qu'en 2012, ce permis a été annulé par une décision de la juridiction administrative, devenue définitive ; que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble voisin, a, sur le fondement des articles L. 480-13 du code de l'urbanisme et 1382 du code civil, assigné M. A... en démolition de la construction ;

Attendu que, pour confirmer le jugement ayant accueilli cette demande, l'arrêt retient que le premier juge a ordonné la démolition sur le fondement, non des dispositions de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, mais de la responsabilité quasi délictuelle du propriétaire du fonds voisin, qu'il est établi que le permis de construire a été annulé en ce qu'il a autorisé la construction du garage avec toiture terrasse, que cette construction n'a pas été réalisée conformément aux règles du plan local d'urbanisme, qui prévoient une marge de recul de trois mètres, et que la faute de M. A..., démontrée par la décision de la juridiction administrative, cause un trouble de jouissance à M. X..., la méconnaissance des règles d'urbanisme et notamment la construction sans respecter la marge de recul créant une vue plongeante sur le fonds voisin ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme s'applique à l'action en responsabilité civile tendant à la démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu'elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, la cour d'appel, qui a constaté que la construction n'était pas située dans l'un des périmètres spécialement protégés, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement ayant dit que l'action en démolition engagée par M X... était recevable et condamné M. A... à démolir le garage avec toiture terrasse, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, l'arrêt rendu le 10 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. A... la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 02/07/18

Le permis de construire, obligation essentielle du contrat d'architecte

 
Note Sizaire, Constr.-urb., 2018-6, p. 21.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 5 avril 2018
N° de pourvoi: 17-14.917

Non publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article L. 138-1, devenu L. 216-2 du code de la consommation ;

Attendu, selon le jugement attaqué, rendu en dernier ressort, que, le 15 septembre 2015, M. X... a conclu avec Mme Y... (l'architecte) un contrat de maîtrise d'oeuvre prévoyant le dépôt d'un dossier de permis de construire au plus tard le 15 décembre 2015 et le paiement des notes d'honoraires dans les quinze jours de leur date d'émission ; que, le 17 novembre 2015, l'architecte a adressé une facture d'un montant de 2 531,12 euros toutes taxes comprises correspondant à la première phase de l'exécution de sa mission, que M. X... n'a pas réglée ; que, par lettre du 12 janvier 2016, faisant valoir qu'au cours d'un rendez-vous tenu le 26 novembre 2015, l'architecte l'avait informé que le délai de dépôt du permis de construire ne pourrait être respecté en raison de la nécessité de recourir à un bureau d'études spécialisé au regard de la complexité de la charpente, M. X... a sollicité la résolution du contrat ; que, par déclaration au greffe de la juridiction de proximité, l'architecte a demandé la condamnation de M. X... à lui payer le montant de la facture précitée ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, après avoir constaté que l'architecte démontrait avoir effectué diverses démarches correspondant à la phase n° 1 du projet et justifiant l'émission de la facture litigieuse, le jugement retient que M. X... ne rapporte pas la preuve d'un manquement dans l'exécution du contrat par l'architecte ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le dépôt du permis de construire avant le 15 décembre 2015 ne constituait pas pour M. X... une condition essentielle du contrat, dont le manquement était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 décembre 2016, entre les parties, par la juridiction de proximité de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Châtellerault ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

 

Par albert.caston le 12/02/18

Travaux sans permis et prescription de l'action publique

 
Cour de cassation
chambre criminelle
Audience publique du mardi 16 janvier 2018
N° de pourvoi: 17-81.896

Publié au bulletin Rejet

M. Soulard (président), président
SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

- M. Pierre X...,

contre l'arrêt de la cour d'appel de NÎMES, chambre correctionnelle, en date du 27 janvier 2017, qui, pour infractions au code de l'urbanisme, l'a condamné à 1 500 euros d'amende, a ordonné la remise en état des lieux sous astreinte et prononcé sur les intérêts civils ;

La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 5 décembre 2017 où étaient présents : M. Soulard, président, Mme Schneider, conseiller rapporteur, M. Pers, Mme Dreifuss-Netter, M. Fossier, Mmes Ingall-Montagnier, Farrenq-Nési, MM. Bellenger, Lavielle, conseillers de la chambre, Mmes Harel-Dutirou, Guého, conseillers référendaires ;

Avocat général : M. Quintard ;

Greffier de chambre : Mme Hervé ;

Sur le rapport de Mme le conseiller SCHNEIDER, les observations de la société civile professionnelle BOUZIDI et BOUHANNA, avocat en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général QUINTARD ;

Vu le mémoire produit ;

Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles L. 421-1, R. 421-1, R. 421-14, L. 480-4, L. 480-5, L. 480-7, L. 160-1, L. 123-1, L. 123-2, L. 123-3, L. 123-4, L. 123- et, L. 123-19 du code de l'urbanisme, L. 562-5, L. 562-1, L. 562-6, L. 173-5, L. 173-5 et L. 173-7 du code de l'environnement, 6, 8, 427 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale ;

"en ce que l'arrêt attaqué a déclaré M. Pierre X... coupable d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire, d'infraction aux dispositions du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols et de construction ou aménagement de terrain dans une zone interdite par une plan de prévention des risques naturels ;

"aux motifs que M. X... a procédé le 2 janvier 2009, comme il était dans l'obligation de le faire dans un délai de trente jours à compter de la réalisation de cet événement, à la déclaration attestant de l'achèvement de la totalité des travaux autorisés par les permis de construire, initial et modificatif ; qu'il est donc à considérer, et les factures et les attestations produites en cause d'appel n'étant pas suffisantes de contrariété au constat que rien n'empêche l'occupation d'un logement de façon quelque peu spartiate à défaut de disposer de tous les éléments de confort, que l'achèvement des travaux est effectivement intervenu entre le 2 décembre 2008 et le 2 janvier 2009 ; qu'ainsi, la prescription n'étant pas acquise au 27 juillet 2010, date de la rédaction du procès-verbal d'infractions au code de l'urbanisme, il convient de rejeter l'exception soulevée de ce chef ; qu'aux termes des articles R. 421-14 et R. 123-9 du code de l'urbanisme, un permis de construire est nécessaire si les travaux consistent à changer la destination d'un bâtiment et à en modifier la façade ; que les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ; qu'ainsi, en l'espèce, étant relevé que la réserve d'un local commercial servant au stockage du matériel, accessoire nécessaire dudit local, a par voie de conséquence une destination commerciale, il y a lieu de considérer que la transformation d'une telle réserve en local d'habitation est constitutive d'un changement de destination ; qu'il est constant que, alors que les permis de construire initial et modificatif prévoyaient des modifications de l'aspect extérieur (modification des ouvertures et création d'un escalier extérieur), les travaux réalisés ont été déclarés non conformes le 18 mai 2009 auxdits permis par la commune de [...]   pour les raisons énoncées ci-avant : que la réalisation de travaux non conformes à permis de construire équivaut à des travaux sans permis de construire ; que l'infraction est donc constituée de ce chef ; que la parcelle cadastrée [...] et [...] est située en zone [...] du POS opposable à compter du 23 mars 2009 ; que la zone ND est une zone « de protection des sites et des paysages de risques d'inondation et de défense des forêts » ; qu'elle correspond également au risque d'inondation torrentielle de l'[...] , dont la hauteur des cures peut être supérieure à 2 mètres ; que selon les dispositions des articles ND1 et ND du règlement du POS, l'aménagement et l'extension des constructions existantes sont permis à condition de ne pas créer de nouveau logement ou de changer de destination ; qu'ainsi, en réalisant l'aménagement d'un logement aux lieu et place d'une réserve pour marchandises, M. X... doit être tenu pour avoir commis l'infraction aux dispositions du POS qui lui est reprochée ; qu'enfin, la parcelle de terrain sur laquelle ont été réalisés les travaux litigieux se trouve dans la zone rouge du plan prévention des risques et inondation du bassin versant de l'[...] opposable depuis le 8 mai 2002 ; que s'agissant d'une zone où « les vitesses et les hauteurs d'eau peuvent être élevées » et où « les risques y sont très importants », le principe est d'y interdire toute construction nouvelle et d'y limiter les aménagements ; qu'ainsi, le changement de destination litigieux opéré par M. X... correspondant à la construction d'un nouveau logement, l'infraction de construction dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels est caractérisée à l'encontre de celui-ci ; qu'en l'état de tout ce qui précède, étant observé que le prévenu ne conteste en rien les faits qui lui sont reprochés, il convient de confirmer le jugement dont appel sur la culpabilité ; que sur la répression, au constat qu'à ce jour la situation n'est pas régularisable au regard du POS et du PPRI applicables et que M. X... malgré ses engagements successifs à la faire n'a rien entrepris pour se mettre en conformité avec les règles du code de l'urbanisme, il y a lieu de réformer le jugement déféré, de condamner l'intéressé à une amende de 1 500 euros et d'ordonner la remise en état des lieux sous astreinte dans le délai et selon les modalités ci-après précisées ;

"1°) alors que, pour les infractions prévues par l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme, et notamment pour l'infraction de construction sans permis et pour celle d'exécution de travaux en méconnaissance du plan d'occupation des sols, la prescription de l'action publique de trois ans court à compter de la date de l'achèvement des travaux, laquelle s'entend de la date à laquelle la construction est en état d'être affectée à l'usage auquel elle est destinée, peu important, à cet égard, la date du dépôt éventuel de la déclaration d'achèvement des travaux prévue par les articles L. 462-1 et R. 462-1 du code de l'urbanisme ; qu'en l'espèce, pour dire que les infractions visées aux poursuites n'étaient pas prescrites, la cour d'appel a relevé que l'achèvement est intervenu entre le 2 décembre 2008 et le 2 janvier 2009, cette dernière date correspondant à celle du dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui s'est déterminée par une motivation inopérante, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 8 du code de procédure pénale ;

"2°) alors que l'achèvement des travaux étant caractérisé dès lors qu'une construction est en état d'être affectée à l'usage auquel elle est destinée, une maison d'habitation est réputée achevée lorsqu'elle est en état d'être habitée, peu important que tous les éléments de confort n'y soient pas encore installés ; que, dès lors, en se déterminant par la circonstance que les factures et les attestations produites en cause d'appel ne sont « pas suffisantes de contrariété au constat que rien n'empêche l'occupation d'un logement de façon quelque peu spartiate à défaut de disposer de tous les éléments de confort », pour en déduire que l'achèvement des travaux était intervenu entre le 2 décembre 2008 et le 2 janvier 2009, date de dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux, quand il résultait de ses propres constatations que le logement litigieux pouvait être occupé, même « de façon quelque peu spartiate », la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 8 du code de procédure pénale ;

"3°) alors que la prescription de l'action publique est acquise si un délai supérieur à la durée de la prescription légale s'est écoulé entre deux actes interruptifs de prescription ; qu'en l'espèce, il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que les infractions visées à la poursuite ont été constatées par procès-verbal du 27 juillet 2010, puisque M. X... a été entendu par les enquêteurs le 28 avril 2011 et le 28 mai 2014, enfin que la citation à comparaître lui a été délivrée le 13 avril 2015 ; qu'en estimant dès lors que la prescription de l'action publique n'était pas acquise, quand il résulte de ces constatations que plus de trois années se sont écoulées entre le 28 avril 2011 et le 28 mai 2014, la cour d'appel a violé l'article 8 du code de procédure pénale" ;

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que M. Pierre X... a sollicité et obtenu le 27 janvier 2006 un permis de construire en vue d'effectuer sur la parcelle dont il est propriétaire à [...]   (Vaucluse) des travaux d'extension et de surélévation destinés à la création d'une réserve commerciale ; qu'un permis modificatif a été accordé le 23 mai 2007 pour la surélévation d'une toiture terrasse ; qu'à la réception de la déclaration d'achèvement de travaux adressée le 2 janvier 2009 par M. X..., la commune de [...]   a refusé de déclarer les travaux conformes en raison de la création d'un logement au lieu d'une réserve ; qu'un procès-verbal a été dressé le 27 juillet 2010 ; que M. X... a été entendu les 28 avril 2011 et 28 mai 2014 ; qu'il a été cité le 13 avril 2015 devant le tribunal correctionnel pour avoir exécuté des travaux sans permis de construire, infraction au plan local d'urbanisme et construction dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels ; que le tribunal l'a déclaré coupable ; que M. X... et le ministère public ont formé appel ;

Attendu que, pour écarter l'exception de prescription de l'action publique soulevée par le prévenu relative à la période antérieure au procès-verbal d'infractions du 27 juillet 2010, la cour d'appel énonce que M. X... a procédé le 2 janvier 2009 comme il en avait l'obligation dans le délai de trente jours à la déclaration d'achèvement de la totalité des travaux autorisés par les permis de construire ; que les juges ajoutent que les factures et les attestations produites en cause d'appel sont insuffisantes à démontrer que M. X... ait occupé le logement avant cette date et que l'achèvement des travaux est effectivement intervenu entre le 2 décembre 2008 et le 2 janvier 2009 ; que les juges en déduisent que la prescription n'était pas acquise au 27 juillet 2010, date de la rédaction du procès-verbal d'infractions ;

Attendu qu'en statuant ainsi, et dès lors qu'elle ne s'est pas fondée uniquement sur la déclaration d'achèvement des travaux et a, par une appréciation souveraine écarté les éléments tendant à démontrer que l'immeuble était en état d'être affecté à l'usage auquel il était destiné, ce dont il résultait que la prescription n'était pas acquise, la cour d'appel a justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa troisième branche, en ce que la Cour de cassation ne trouve pas dans les constatations des juges du fond les éléments nécessaires pour apprécier la pertinence d'un argument qui n'avait pas été soumis aux juges du fond, n'est pas fondé ;

ET attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;

REJETTE le pourvoi ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le seize janvier deux mille dix-huit ;

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre.


ECLI:FR:CCASS:2018:CR03393

Analyse

Publication :

Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes , du 27 janvier 2017

 

 
 

Par albert.caston le 09/02/18

Notion de violation du permis de construire - préjudice

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 janvier 2018
N° de pourvoi: 16-25.030

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le second moyen, pris en ses quatre premières branches et en ses trois dernières, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 juillet 2016), que, les deux parties d'un ensemble immobilier appartenant à l'archevêché de Montpellier ayant été vendues à deux sociétés de promotion immobilière, le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... (le syndicat), édifiée sur une des parties de l'ensemble, a assigné l'association foncière urbaine libre (l'AFUL) [...]et la société Buildinvest, propriétaires de la seconde partie comprenant un hôtel particulier et un parc, en constatation de la violation de leur permis de construire et en condamnation à remettre en état les lieux avec obligation de planter des arbres, arbustes et végétation afin de rendre au parc une affectation de jardin exclusive de parking et à lui payer une indemnité en réparation de son préjudice ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de remise des lieux dans leur état d'avant travaux et de paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'antérieurement aux travaux, le parc était à l'état d'abandon et qu'un parc de stationnement, pouvant comprendre au moins une vingtaine de véhicules, existait avant l'acquisition des parcelles par la société Buildinvest à l'emplacement litigieux, que la capacité du parking préexistant n'avait augmenté que d'une dizaine de places et que des pelouses avaient été semées et des arbres et arbustes avaient été plantés avant ou après les travaux, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la régularisation administrative de la situation, a souverainement retenu que la demande de remise des lieux dans leur état antérieur devait être rejetée et que la non-conformité des travaux avec le permis de construire n'avait pas bouleversé les conditions de jouissance et de vue des appartements de la copropriété ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la fluctuation du marché immobilier apportait des augmentations comme des diminutions de prix sans aucun lien avec l'état du parc litigieux et qu'aucune dépréciation imputable à l'état réaménagé du parc n'était établie, la cour d'appel a souverainement déduit l'absence de préjudice indemnisable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa cinquième branche, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... et le condamne à payer à la société Buildinvest la somme de 3 500 euros ;

 

Par albert.caston le 05/02/18

 Urbanisme : démolition sans contrôle de proportionnalité
Voir Cass. crim., 16 janvier 2018, n° 17-81.884 (F-P+B).
Note Roujou de Boubée, RDI 2018, p. 227.

Par albert.caston le 22/05/17

 Du danger des clauses d'urbanisme dans les promesses de vente
Etude Bricker, GP 2017, n° 19, p. 50.
Publié par ALBERT CASTON à 13:22 Envoyer par e-mail BlogThis! Partager sur Twitter Partager sur Facebook Partager sur Pinterest
Libellés : permis de construire , promesse , Urbanisme , vente immobilière

Par albert.caston le 06/05/17

 Mission de MOE et permis obtenu - droit aux honoraires

Note Périnet-Marquet, SJ G 2017, p. 1307. sur l'aspect "sous-traitance".

Note Sizaire, Constr.-urb. 2017-7/8, p. 28
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 avril 2017
N° de pourvoi: 16-15.958
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin, président
SCP Gadiou et Chevallier, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 février 2016), que la société civile immobilière Nevada (la SCI) a confié une mission de maîtrise d'œuvre portant sur l'extension d'un bâtiment industriel à la société Getnow qui a sous-traité l'établissement du dossier de permis de construire à un architecte ; que, les parties s'opposant sur l'étendue des obligations contractuelles et le prix des prestations, la société Getnow a assigné la SCI en paiement ;

Sur le moyen unique, pris en ses trois dernières branches :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Getnow une somme au titre de ses honoraires, alors, selon le moyen :

1°/ que nul ne peut se constituer de titre à soi-même ; qu'en se fondant pourtant, pour allouer à la société Getnow la somme de 12 800 euros hors taxes à titre d'honoraires sur le seul décompte rédigé par cette dernière visant à établir l'étendue de l'obligation de la SCI, sans se référer au moindre élément objectif extérieur, au besoin en ayant recours à une mesure d'expertise, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;

2°/ que le juge doit respecter la loi des parties ; que la cour d'appel a elle-même constaté que la mission confiée à la société Getnow et pour laquelle celle-ci réclamait paiement correspondait non seulement à l'obtention du permis de construire mais également à la conception du projet ; que, par conséquent, la seule obtention du permis de construire ne permettait pas de caractériser que la mission avait été correctement exécutée, le permis pouvant parfaitement correspondre à un projet incomplet et non satisfaisant pour le maître de l'ouvrage ; qu'en jugeant dès lors que l'obtention du permis de construire suffisait à caractériser l'accomplissement de la mission confiée à la société Getnow et donc son droit à paiement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en s'abstenant dès lors d'examiner les nouveaux éléments produits en cause d'appel, et en particulier le rapport d'expertise de M. X..., qui établissait que la mission de conception confiée à la société Getnow n'avait pas été correctement exécutée, ce qui pouvait justifier le refus de paiement de la facture de cette société, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n'est pas applicable à la preuve d'un fait juridique ; qu'ayant retenu que l'exécution de la mission portant sur l'obtention d'un permis de construire pour l'extension d'un bâtiment industriel, que la SCI ne contestait pas avoir confiée à la société Getnow, l'obligeait à rémunérer celle-ci pour ses diligences et les frais exposés et que la délivrance du permis de construire par le maire de la commune rendait inopérantes les critiques développées sur la qualité du travail facturé, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié la valeur et la portée du décompte soumis à son examen, a pu en déduire que la société Getnow pouvait prétendre au paiement de ses honoraires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu les articles 1108 et 1131 du code civil, applicables à la cause, ensemble l'article 37 du code de déontologie des architectes ;

Attendu que, selon le dernier de ces textes, l'architecte ne peut ni prendre ni donner en sous-traitance la mission définie à l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi sur l'architecture du 3 janvier 1977 ;

Attendu que, pour accueillir la demande de la société Getnow portant sur le remboursement des honoraires payés à l'architecte, l'arrêt retient que l'établissement du dossier de permis de construire lui avait été sous-traité et que l'éventuelle faute déontologique qu'il avait pu commettre en prenant en sous-traitance la réalisation du projet architectural en vue de l'obtention du permis de construire ne le privait pas de son droit à rémunération ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le maître de l'ouvrage n'est pas redevable des sommes exposées par le maître d'œuvre pour rémunérer un sous-traitant lorsque le recours à la sous-traitance est interdit, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière Nevada à payer à la société Getnow la somme de 28 704 euros toutes taxes comprises correspondant au remboursement des honoraires versés à la société SO architectes, l'arrêt rendu le 23 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la société Getnow aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Getnow et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière Nevada ;
 

Par albert.caston le 12/04/17

Urbanisme - démolition - CEDH - contrôle de proportionnalité

 
Note Roujou de Boubée, RDI 2017, p. 195.

Cour de cassation
chambre criminelle
Audience publique du mardi 31 janvier 2017
N° de pourvoi: 16-82.945

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Guérin (président), président
Me Haas, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par :
- M. Stéphane X...,
contre l'arrêt de la cour d'appel de MONTPELLIER, chambre correctionnelle, en date du 11 avril 2016, qui, pour infraction au code de l'urbanisme, l'a condamné à 1 200 euros d'amende, dont 600 euros avec sursis, et a prononcé sur les intérêts civils ;
La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 17 janvier 2017 où étaient présents : M. Guérin, président, M. Fossier, conseiller rapporteur, M. Pers, Mmes Dreifuss-Netter, Schneider, Ingall-Montagnier, Farrenq-Nési, MM. Bellenger, Lavielle, conseillers de la chambre, Mme Guého, conseiller référendaire ;
Avocat général : Mme Le Dimna ;
Greffier de chambre : Mme Zita ;
Sur le rapport de M. le conseiller FOSSIER, les observations de la société civile professionnelle BORÉ et SALVE DE BRUNETON, Me HAAS, avocats en la Cour, et les conclusions de Mme l'avocat général LE DIMNA ;
Vu le mémoire produit ;
Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles 6, § 1, et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, L. 480-5 du code de l'urbanisme, 591 et 593 du code de procédure pénale ;
" en ce que l'arrêt attaqué a ordonné à titre de mesure réelle à M. X... la remise en état des lieux par la démolition de la construction à usage d'habitation, dans le délai d'un an, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
" aux motifs qu'en ce qui concerne la maison de 40 m ², M. X... reconnaît qu'il a édifié cette construction sans avoir sollicité de permis de construire ; qu'au regard de l'article N-1 du PLU, document qui a été longuement explicité ci-dessus, sont interdits les constructions et installations nouvelles ; que les délits de construction en violation des dispositions du POS ou du PLU de la commune de Lunel par l'implantation d'une construction d'habitations en zone N et d'édification d'une construction nouvelle sans avoir obtenu au préalable un permis de construire sont donc constitués en tous leurs éléments ; que M. X... sera déclaré coupable de ces deux chefs ; que M. X... sera condamné à remettre les lieux en l'état par la démolition de la construction édifiée irrégulièrement dans le délai d'un an ; qu'afin d'assurer l'exécution de cette mesure réelle, passé ce délai, elle sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ;
" alors que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile ; qu'en condamnant M. X... à démolir la construction édifiée sur son terrain sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette mesure ne portait pas une atteinte disproportionnée à son droit au respect de sa vie privée et familiale et à son domicile, dès lors qu'elle visait la maison d'habitation dans laquelle il vivait avec sa femme et ses deux enfants, et que la famille ne disposait pas d'un autre lieu de résidence, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision " ;
Vu les articles 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et 593 du code de procédure pénale ;
Attendu que tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier la décision ; qu'il doit, en matière d'urbanisme, répondre, en fonction des impératifs d'intérêt général poursuivis par cette législation, aux chefs péremptoires des conclusions des parties, selon lesquels une mesure de remise en état porterait une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie familiale ; que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ;
Attendu que, pour ordonner la remise en état des lieux consistant dans la démolition de la maison d'habitation du prévenu, l'arrêt attaqué énonce que M. Stéphane X... reconnaît qu'il a édifié cette construction sans avoir sollicité de permis de construire ; qu'au regard du plan local d'urbanisme sont interdites les constructions et installations nouvelles ; que les délits de construction en violation des dispositions du PLU de la commune de Lunel par l'implantation d'une construction d'habitations en zone non constructible et d'édification d'une construction nouvelle sans avoir obtenu au préalable un permis de construire, sont donc constitués en tous leurs éléments ; que M. X... sera déclaré coupable de ces deux chefs et sera condamné à remettre les lieux en l'état par la démolition, dans le délai d'un an, de la construction édifiée irrégulièrement ;
Mais attendu qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du prévenu selon lesquelles une démolition porterait une atteinte disproportionnée au droit au respect de sa vie privée et familiale et à son domicile, en ce qu'elle viserait la maison d'habitation dans laquelle il vivait avec sa femme et ses deux enfants, et que la famille ne disposait pas d'un autre lieu de résidence malgré une demande de relogement, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision ;
D'où il suit que la cassation est encourue ;
Par ces motifs :
CASSE et ANNULE l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Montpellier, en date du 11 avril 2016, en ses dispositions relatives à la remise en état, toutes autres dispositions étant expressément maintenues,
Et pour qu'il soit à nouveau statué, conformément à la loi,
RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ;
DIT n'y avoir lieu à application, de l'article 618-1 du code de procédure pénale ;

 

Par albert.caston le 29/03/17

Urbanisme - voisinage - démolition - application, dans le temps art. L 480-13 c. urb. réformé

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 mars 2017
N° de pourvoi: 16-11.081

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Richard, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, qui est recevable :

Vu l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ;

Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 8 octobre 2015 et 15 décembre 2015), que, propriétaires d'une maison et d'un terrain attenant, M. et Mme X...-Y... ont obtenu, le 8 mars 2008, un permis de construire pour la réalisation d'un nouveau bâtiment avec pergola, d'un parking en toiture et de panneaux solaires ; que M. et Mme Z..., propriétaires du fonds voisin, ont formé un recours contre ce permis, qui a été annulé par la juridiction administrative, et ont poursuivi la démolition de la construction sur le fondement de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme et, subsidiairement, l'allocation de dommages-intérêts sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ;

Attendu que, pour accueillir la demande de démolition, l'arrêt retient que le permis de construire a été annulé par la juridiction administrative dès lors qu'il ne respectait pas les dispositions du plan d'occupation des sols relatives à la hauteur des constructions et que la violation de la règle d'urbanisme est à l'origine du préjudice subi par M. et Mme Z...;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l'objet d'une instance judiciaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. et Mme Z...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Z...et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X...-Y... ;