Par albert.caston le 22/05/17

 Du danger des clauses d'urbanisme dans les promesses de vente
Etude Bricker, GP 2017, n° 19, p. 50.
Publié par ALBERT CASTON à 13:22 Envoyer par e-mail BlogThis! Partager sur Twitter Partager sur Facebook Partager sur Pinterest
Libellés : permis de construire , promesse , Urbanisme , vente immobilière

Par albert.caston le 06/05/17

 Mission de MOE et permis obtenu - droit aux honoraires

Note Périnet-Marquet, SJ G 2017, p. 1307. sur l'aspect "sous-traitance".

Note Sizaire, Constr.-urb. 2017-7/8, p. 28
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 avril 2017
N° de pourvoi: 16-15.958
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin, président
SCP Gadiou et Chevallier, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 février 2016), que la société civile immobilière Nevada (la SCI) a confié une mission de maîtrise d'œuvre portant sur l'extension d'un bâtiment industriel à la société Getnow qui a sous-traité l'établissement du dossier de permis de construire à un architecte ; que, les parties s'opposant sur l'étendue des obligations contractuelles et le prix des prestations, la société Getnow a assigné la SCI en paiement ;

Sur le moyen unique, pris en ses trois dernières branches :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Getnow une somme au titre de ses honoraires, alors, selon le moyen :

1°/ que nul ne peut se constituer de titre à soi-même ; qu'en se fondant pourtant, pour allouer à la société Getnow la somme de 12 800 euros hors taxes à titre d'honoraires sur le seul décompte rédigé par cette dernière visant à établir l'étendue de l'obligation de la SCI, sans se référer au moindre élément objectif extérieur, au besoin en ayant recours à une mesure d'expertise, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;

2°/ que le juge doit respecter la loi des parties ; que la cour d'appel a elle-même constaté que la mission confiée à la société Getnow et pour laquelle celle-ci réclamait paiement correspondait non seulement à l'obtention du permis de construire mais également à la conception du projet ; que, par conséquent, la seule obtention du permis de construire ne permettait pas de caractériser que la mission avait été correctement exécutée, le permis pouvant parfaitement correspondre à un projet incomplet et non satisfaisant pour le maître de l'ouvrage ; qu'en jugeant dès lors que l'obtention du permis de construire suffisait à caractériser l'accomplissement de la mission confiée à la société Getnow et donc son droit à paiement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en s'abstenant dès lors d'examiner les nouveaux éléments produits en cause d'appel, et en particulier le rapport d'expertise de M. X..., qui établissait que la mission de conception confiée à la société Getnow n'avait pas été correctement exécutée, ce qui pouvait justifier le refus de paiement de la facture de cette société, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n'est pas applicable à la preuve d'un fait juridique ; qu'ayant retenu que l'exécution de la mission portant sur l'obtention d'un permis de construire pour l'extension d'un bâtiment industriel, que la SCI ne contestait pas avoir confiée à la société Getnow, l'obligeait à rémunérer celle-ci pour ses diligences et les frais exposés et que la délivrance du permis de construire par le maire de la commune rendait inopérantes les critiques développées sur la qualité du travail facturé, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié la valeur et la portée du décompte soumis à son examen, a pu en déduire que la société Getnow pouvait prétendre au paiement de ses honoraires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu les articles 1108 et 1131 du code civil, applicables à la cause, ensemble l'article 37 du code de déontologie des architectes ;

Attendu que, selon le dernier de ces textes, l'architecte ne peut ni prendre ni donner en sous-traitance la mission définie à l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi sur l'architecture du 3 janvier 1977 ;

Attendu que, pour accueillir la demande de la société Getnow portant sur le remboursement des honoraires payés à l'architecte, l'arrêt retient que l'établissement du dossier de permis de construire lui avait été sous-traité et que l'éventuelle faute déontologique qu'il avait pu commettre en prenant en sous-traitance la réalisation du projet architectural en vue de l'obtention du permis de construire ne le privait pas de son droit à rémunération ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le maître de l'ouvrage n'est pas redevable des sommes exposées par le maître d'œuvre pour rémunérer un sous-traitant lorsque le recours à la sous-traitance est interdit, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière Nevada à payer à la société Getnow la somme de 28 704 euros toutes taxes comprises correspondant au remboursement des honoraires versés à la société SO architectes, l'arrêt rendu le 23 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la société Getnow aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Getnow et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière Nevada ;
 

Par albert.caston le 12/04/17

Urbanisme - démolition - CEDH - contrôle de proportionnalité

 
Note Roujou de Boubée, RDI 2017, p. 195.

Cour de cassation
chambre criminelle
Audience publique du mardi 31 janvier 2017
N° de pourvoi: 16-82.945

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Guérin (président), président
Me Haas, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par :
- M. Stéphane X...,
contre l'arrêt de la cour d'appel de MONTPELLIER, chambre correctionnelle, en date du 11 avril 2016, qui, pour infraction au code de l'urbanisme, l'a condamné à 1 200 euros d'amende, dont 600 euros avec sursis, et a prononcé sur les intérêts civils ;
La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 17 janvier 2017 où étaient présents : M. Guérin, président, M. Fossier, conseiller rapporteur, M. Pers, Mmes Dreifuss-Netter, Schneider, Ingall-Montagnier, Farrenq-Nési, MM. Bellenger, Lavielle, conseillers de la chambre, Mme Guého, conseiller référendaire ;
Avocat général : Mme Le Dimna ;
Greffier de chambre : Mme Zita ;
Sur le rapport de M. le conseiller FOSSIER, les observations de la société civile professionnelle BORÉ et SALVE DE BRUNETON, Me HAAS, avocats en la Cour, et les conclusions de Mme l'avocat général LE DIMNA ;
Vu le mémoire produit ;
Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles 6, § 1, et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, L. 480-5 du code de l'urbanisme, 591 et 593 du code de procédure pénale ;
" en ce que l'arrêt attaqué a ordonné à titre de mesure réelle à M. X... la remise en état des lieux par la démolition de la construction à usage d'habitation, dans le délai d'un an, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
" aux motifs qu'en ce qui concerne la maison de 40 m ², M. X... reconnaît qu'il a édifié cette construction sans avoir sollicité de permis de construire ; qu'au regard de l'article N-1 du PLU, document qui a été longuement explicité ci-dessus, sont interdits les constructions et installations nouvelles ; que les délits de construction en violation des dispositions du POS ou du PLU de la commune de Lunel par l'implantation d'une construction d'habitations en zone N et d'édification d'une construction nouvelle sans avoir obtenu au préalable un permis de construire sont donc constitués en tous leurs éléments ; que M. X... sera déclaré coupable de ces deux chefs ; que M. X... sera condamné à remettre les lieux en l'état par la démolition de la construction édifiée irrégulièrement dans le délai d'un an ; qu'afin d'assurer l'exécution de cette mesure réelle, passé ce délai, elle sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ;
" alors que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile ; qu'en condamnant M. X... à démolir la construction édifiée sur son terrain sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette mesure ne portait pas une atteinte disproportionnée à son droit au respect de sa vie privée et familiale et à son domicile, dès lors qu'elle visait la maison d'habitation dans laquelle il vivait avec sa femme et ses deux enfants, et que la famille ne disposait pas d'un autre lieu de résidence, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision " ;
Vu les articles 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et 593 du code de procédure pénale ;
Attendu que tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier la décision ; qu'il doit, en matière d'urbanisme, répondre, en fonction des impératifs d'intérêt général poursuivis par cette législation, aux chefs péremptoires des conclusions des parties, selon lesquels une mesure de remise en état porterait une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie familiale ; que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ;
Attendu que, pour ordonner la remise en état des lieux consistant dans la démolition de la maison d'habitation du prévenu, l'arrêt attaqué énonce que M. Stéphane X... reconnaît qu'il a édifié cette construction sans avoir sollicité de permis de construire ; qu'au regard du plan local d'urbanisme sont interdites les constructions et installations nouvelles ; que les délits de construction en violation des dispositions du PLU de la commune de Lunel par l'implantation d'une construction d'habitations en zone non constructible et d'édification d'une construction nouvelle sans avoir obtenu au préalable un permis de construire, sont donc constitués en tous leurs éléments ; que M. X... sera déclaré coupable de ces deux chefs et sera condamné à remettre les lieux en l'état par la démolition, dans le délai d'un an, de la construction édifiée irrégulièrement ;
Mais attendu qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du prévenu selon lesquelles une démolition porterait une atteinte disproportionnée au droit au respect de sa vie privée et familiale et à son domicile, en ce qu'elle viserait la maison d'habitation dans laquelle il vivait avec sa femme et ses deux enfants, et que la famille ne disposait pas d'un autre lieu de résidence malgré une demande de relogement, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision ;
D'où il suit que la cassation est encourue ;
Par ces motifs :
CASSE et ANNULE l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Montpellier, en date du 11 avril 2016, en ses dispositions relatives à la remise en état, toutes autres dispositions étant expressément maintenues,
Et pour qu'il soit à nouveau statué, conformément à la loi,
RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ;
DIT n'y avoir lieu à application, de l'article 618-1 du code de procédure pénale ;

 

Par albert.caston le 29/03/17

Urbanisme - voisinage - démolition - application, dans le temps art. L 480-13 c. urb. réformé

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 mars 2017
N° de pourvoi: 16-11.081

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Richard, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, qui est recevable :

Vu l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ;

Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 8 octobre 2015 et 15 décembre 2015), que, propriétaires d'une maison et d'un terrain attenant, M. et Mme X...-Y... ont obtenu, le 8 mars 2008, un permis de construire pour la réalisation d'un nouveau bâtiment avec pergola, d'un parking en toiture et de panneaux solaires ; que M. et Mme Z..., propriétaires du fonds voisin, ont formé un recours contre ce permis, qui a été annulé par la juridiction administrative, et ont poursuivi la démolition de la construction sur le fondement de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme et, subsidiairement, l'allocation de dommages-intérêts sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ;

Attendu que, pour accueillir la demande de démolition, l'arrêt retient que le permis de construire a été annulé par la juridiction administrative dès lors qu'il ne respectait pas les dispositions du plan d'occupation des sols relatives à la hauteur des constructions et que la violation de la règle d'urbanisme est à l'origine du préjudice subi par M. et Mme Z...;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l'objet d'une instance judiciaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. et Mme Z...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Z...et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X...-Y... ;

 

Par albert.caston le 29/11/16

Vente - Annulation rétroactive de permis de construire en zone inondable - Vice caché ?

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-26.226

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 1er septembre 2015), que, par acte notarié du 22 août 2006, dressé par MM. X...et Y..., Charles Z...et Mme Huguette A..., son épouse, ont vendu à M. B...et Mme C..., différentes parcelles de terrain pour lesquelles ceux-ci ont obtenu, le 26 décembre 2007, un permis de construire, qui, à la suite d'un recours gracieux du préfet, a été retiré par arrêté municipal du 7 juillet 2008, pour des motifs de sécurité, le lotissement se trouvant dans un secteur soumis à des risques naturels ; que M. B...et Mme C..., invoquant l'inconstructibilité du terrain, ont assigné les vendeurs, M. X..., M. Y..., la société civile professionnelle Mallet et Benoît et la société civile professionnelle Y... D..., en nullité du contrat de vente et en indemnisation de leur préjudice ; que, Charles Z...étant décédé, l'instance a été reprise par Mmes Maryvonne et Huguette Z...(les consorts Z...) ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. B...et Mme C...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en résolution et en nullité de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que lorsque le refus d'octroi d'un permis de construire en raison du caractère inconstructible du terrain est fondé sur des circonstances existant antérieurement à la vente, l'erreur commise par l'acquéreur qui croyait le terrain constructible est de nature à vicier son consentement ; que dès lors en retenant, pour rejeter la demande d'annulation de la vente des consorts B...-C..., que le fait que les décisions de retrait du permis de construire aient visé une circulaire du 30 avril 2002 relative à la gestion des espaces situés derrière les digues de protection contre les inondations, pourtant de nature à établir que la qualité attendue de constructibilité du terrain faisait déjà virtuellement défaut à la date de la vente conclue le 22 août 2006, était sans incidence sur le fait qu'au moment de la vente, le terrain devait être considéré comme constructible par les parties, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ;

2°/ que lorsque les acquéreurs d'un terrain se voient refuser un permis de construire en raison des risques d'inondation, le vice d'inconstructibilité affectant le terrain, qui résulte de son caractère inondable et qui est seulement constaté par la décision administrative, est inhérent au bien vendu ; que dès lors, en retenant, pour rejeter la demande de résolution des consorts B...-C...en raison du vice d'inconstructibilité du terrain révélé postérieurement à la vente, que l'inconstructibilité relevait de l'appréciation de l'administration et qu'il s'agissait donc d'un vice extrinsèque ne pouvant donner lieu à réparation sur le fondement de l'action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'à l'acte notarié de vente, figurait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et étaient couvertes par un plan de prévention des risques et qu'au jour de la vente, le terrain litigieux était constructible, la cour d'appel, qui a exactement retenu que l'annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente était sans incidence sur l'erreur devant s'apprécier au moment de la formation du contrat, a pu en déduire que le retrait du permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente, ni donner lieu à la garantie des vices cachés ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. B...et Mme C...font grief à l'arrêt de condamner solidairement les notaires à leur payer la somme de 15 000 euros en réparation de leur perte de chance de ne pas contracter ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. B...et Mme C..., s'ils avaient été informés du risque d'annulation du permis de construire par les notaires, avaient d'importantes chances de ne pas contracter, la cour d'appel qui, sans procéder à une évaluation forfaitaire, a souverainement apprécié le préjudice résultant de cette perte de chance, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. B...et Mme C...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 17/11/16

C'est au maître de l'ouvrage et non à l'entrepreneur de supporter le coût des travaux prévus au permis

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 10 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-25.908

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2015), que M. et Mme X... sont propriétaires d'un pavillon ; que la société civile immobilière Jugath (la SCI), propriétaire d'un terrain voisin, a confié la réalisation de divers travaux d'aménagement et d'agrandissement de l'immeuble situé sur ce terrain à la Société d'aménagement construction en bâtiment (la SACEB), assurée par la société Axa assurances, devenue Axa France ; que, soutenant avoir subi des désordres dans leur pavillon à la suite de ces travaux, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la SCI en indemnisation de leurs préjudices ; que la SCI a assigné en garantie la SACEB, représentée par son liquidateur, et la société Axa France ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de remboursement de la somme de 51 440,83 euros correspondant aux travaux d'assainissement et de raccordement au réseau collectif, alors, selon le moyen, que la SCI Jugath agissait contre la société SACEB sur le fondement de la garantie décennale et demandait à être relevée et garantie par son assureur Axa France des travaux nécessaires pour la suppression des dommages rendant l'ouvrage impropre à sa destination ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Jugath de sa demande d'indemnisation des travaux de
raccordement litigieux, que « la responsabilité de la société Saceb n'était pas recherchée sur le fondement de la garantie décennale mais sur le fondement de sa responsabilité civile de droit commun », la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant et par un motif non critiqué, qu'il n'appartenait pas à la SACEB, assurée, de supporter le coût de création du système d'assainissement prévu au permis de construire qui incombait à la SCI, la cour d'appel a pu en déduire qu'à défaut pour la SCI de justifier d'un surcoût lié à une exécution tardive et urgente, la SCI devrait supporter seule la charge de ces travaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Jugath aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Jugath et de la société Axa France IARD et condamne la SCI Jugath à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;

 

Par albert.caston le 31/05/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 19 mai 2016
N° de pourvoi: 14-28.278 14-29.708
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois N° B 14-28.278 et F 14-29.708 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 octobre 2014) que la société civile immobilière Dorel, maître d'ouvrage, et la société Sparen, promoteur, ont vendu en état futur d'achèvement les lots d'un immeuble sur lequel elles ont entrepris des travaux de rénovation sous la maîtrise d'oeuvre d'exécution successivement de la société Aurore architecture, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), de la société Est-West, assurée auprès de la société Les Souscripteurs des Lloyd's de Londres, puis de la société RDS Engeneering ; qu'à la demande de la société Sparen, la société Aurore architecture et la société Est-West ont établi des attestations inexactes sur l'état d'avancement des travaux ; que ceux-ci ont débuté au mois d'avril 2000 pour être arrêtés au bout de quelques mois par les entreprises non payées, avant d'être abandonnés en février 2001 ; qu'un jugement du 3 juillet 2001 a annulé le permis de construire de l'opération ; que les acquéreurs, qui avaient payé entre 80 et 90 % du prix des appartements, ont conclu une transaction avec la caisse régionale de garantie des notaires (la CRGN) et la société RSA, aux droits de laquelle se trouve la société MMA, assureur de première ligne des notaires et apéritrice d'un groupe d'assureurs de second rang dont font partie la société Ace Insurance et la société Allianz, venant aux droits des sociétés AGF et GAN, qui ont payé leur quote-part d'indemnisation, et la société Shelbourne Syndicate Services Limited (la société Shelbourne), aux droits de la société Sturge Underwriting Limited, qui a refusé de payer sa part ; que les dirigeants de la société Est-West ont été pénalement condamnés pour avoir délivré les fausses attestations ayant servi au détournement des fonds versés alors que le gérant de la société Aurore architecture, a été relaxé pour les mêmes faits ; que la CRGN et les sociétés MMA, Allianz et Ace Insurance ont exercé un recours contre les architectes et leurs assureurs ainsi que, pour la CRGN, contre la société Shelbourne pour obtenir remboursement des sommes versées lors de la transaction ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° B 14-28.278, le deuxième moyen pris en sa troisième branche, le troisième moyen pris en ses septième et huitième branches du pourvoi n° F 14-29.708, le deuxième moyen pris en sa troisième branche, le troisième moyen pris en sa septième branche du pourvoi incident de la société Ace Insurance et le deuxième moyen pris en sa première branche, du pourvoi incident de la société Allianz, réunis, ci-après annexés :

Attendu que la CRGN, la société MMA, la société Ace Insurance et la société Allianz font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la société Aurore architecture, la MAF, la société Est-West et la société Les Souscripteurs des Lloyd's de Londres ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le permis de construire avait été annulé pour des erreurs de conception imputables à un tiers et extérieures à la mission de maîtrise d'oeuvre d'exécution des sociétés Aurore architecture et Est-West, que la première avait demandé un permis de construire complémentaire sans rapport avec l'annulation, que la mission de ces architectes avait été limitée dans le temps et que les demanderesses ne démontraient pas que les désordres, malfaçons ou erreurs de conception constatés soient imputables aux architectes dont la mission était terminée avant l'abandon du chantier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et dont les motifs ne sont pas contraires à ceux du tribunal rejetant les demandes sur ces points, a pu en déduire qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre les architectes au titre de leur mission ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Sur le deuxième moyen pris en ses deux premières branches, le troisième moyen pris en ses cinq premières branches du pourvoi n° F 14-29.708, le deuxième moyen et le troisième moyen du pourvoi incident de la société Allianz, le deuxième moyen pris en ses deux premières branches et le troisième moyen pris en ses cinq premières branches du pourvoi incident de la société Ace Insurance, réunis, ci-après annexés :

Attendu que la société MMA, la société Allianz et la société Ace Insurance font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la société Aurore architecture, la MAF, la société Est-West et la société Les Souscripteurs des Lloyd's de Londres ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'au moment du départ du chantier de la société Aurore architecture ayant attesté que les travaux étaient effectués à 70 %, les démolitions n'étaient pas terminées et rien n'était construit, que les attestations établies par les dirigeants sociaux de la société Est-West, condamnés pénalement pour complicité d'escroquerie, étaient rédigées au nom de la société dont l'obtention frauduleuse de crédit était étrangère à l'activité normale, que les notaires rédacteurs des actes de vente ne pouvaient se borner, de façon imprudente, à libérer les fonds au vu d'attestations dont il pouvait être déduit, sans être technicien, qu'elles étaient mensongères, la cour d'appel a pu, sans contradiction ni dénaturation, en déduire que l'attestation de la société Aurore architecture, abstraction faite d'un motif inopérant sur son manque de clarté, n'avait pas été à l'origine du préjudice et que les attestations établies au nom de la société Est-West résultaient d'actes séparables de leurs fonctions commis par les dirigeants de la société qui n'étaient pas de nature à engager la responsabilité de celle-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi n° B 14-28.278, sur le premier moyen, sur le troisième moyen pris en sa sixième branche, sur le cinquième moyen du pourvoi n° F 14-29.708, sur le troisième moyen pris en sa sixième branche, sur le cinquième moyen du pourvoi incident de la société Ace Insurance, sur le troisième moyen pris en sa deuxième branche et sur le troisième moyen pris en sa quatrième branche du pourvoi incident de la société Allianz, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Attendu que le rejet des pourvois tendant à contester la responsabilité des architectes rend sans objet l'examen des autres moyens des pourvois ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

 
Par albert.caston le 27/05/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 19 mai 2016
N° de pourvoi: 15-13.000
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Marc Lévis, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 17 juin 2014), que, pour transformer un chalet en six appartements ainsi qu'en des commerces destinés à être exploités par la société l'Auberge, la société La Terrasse a, le 16 mai 2003, signé avec la société A Propos, devenue la société Sachal, un contrat de maîtrise d'oeuvre complète prévoyant des honoraires fixés à 12 % du montant hors taxes des travaux et des pénalités journalières de retard à compter d'une fin de chantier fixée le 15 décembre 2003 au plus tard, sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires au 1er septembre 2003 ; que la réception des travaux est intervenue le 26 janvier 2004 ; que, des désordres étant apparus, la société La Terrasse a, après expertise, assigné les constructeurs en indemnisation ; que M. X... et Mme Y..., ses deux associés, sont intervenus volontairement à l'instance et que la société L'Auberge est intervenue volontairement en appel ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société La Terrasse fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à voir condamner in solidum la société Sachal et la société Axa France à lui payer diverses sommes en indemnisation du retard de livraison ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le maître d'oeuvre n'avait qu'une obligation de moyens quant à la date de démarrage du chantier, que les marchés de travaux des entreprises n'avaient été signés par la société La Terrasse qu'en octobre 2013, sans qu'elle établisse une faute de la société Sachal dans le retard apporté à cette signature postérieure à la date prévue pour l'obtention du permis de construire, et, par un motif non critiqué, que les autorisations administratives ne dépendaient pas exclusivement du maître d'oeuvre, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les conditions d'application des pénalités de retard prévues au contrat n'étaient pas remplies à l'encontre du maître d'oeuvre, a légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société La Terrasse fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Sachal une certaine somme au titre du solde de ses honoraires ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'architecte n'engageait pas sa responsabilité au titre du dépassement du coût des travaux et que ni les explications de la société La Terrasse, ni celles de la société Sachal n'étaient de nature à remettre en cause les chiffres retenus par l'expert au terme d'un calcul dont elle rappelait la teneur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement fixé, par une appréciation des éléments de preuve qui lui étaient soumis, le montant des honoraires restant dus à la société Sachal ;

D'où il suit que ce moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société L'Auberge fait grief à l'arrêt de déclarer ses demandes irrecevables ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les demandes de la société L'Auberge étaient présentées pour la première fois en appel, la cour d'appel, qui a pu en déduire que celle-ci lui soumettait un litige nouveau tendant à l'obtention d'une indemnisation personnelle n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction, n'avait pas à procéder à une recherche que cette constatation rendait inopérante et a légalement justifié sa décision ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société La Terrasse fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en réparation de son préjudice économique ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les conclusions des parties ne faisaient pas apparaître le rôle respectif de la société La Terrasse, de la société L'Auberge et des consorts X...-Y..., qu'aucune pièce n'était produite relativement à la société La Terrasse, que l'objet de la société L'Auberge démontrait seulement qu'elle avait une activité commerciale, que la licence IV était détenue personnellement par M. X... qui ne précisait pas dans quelles conditions elle était exploitée et que les explications du propre expert des demandeurs, qui avait eu des difficultés à faire le départ entre les activités des deux sociétés, avaient un caractère nébuleux, c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des conclusions des demandeurs rendait nécessaire, que la cour d'appel a pu rejeter la demande d'indemnisation du préjudice économique présentée par la société La Terrasse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société La Terrasse, la société L'Auberge, M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

 
Par albert.caston le 02/04/16

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 17 mars 2016
N° de pourvoi: 14-29.621
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 14 octobre 2014), que M. et Mme X... sont propriétaires d'une maison d'habitation voisine de celle de M. et Mme Y... ; qu'en vertu d'un permis de construire délivré le 18 mars 2005 et modifié le 4 mars 2011, ces derniers ont fait édifier diverses constructions ; que M. et Mme X... les ont assigné en réparation de divers troubles anormaux de voisinage résultant de ces constructions et en démolition de leur entrée ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande en démolition de l'entrée des époux Y... ;

Attendu qu'ayant énoncé qu'aux termes de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme l'action en démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut être exercée que si, préalablement, le permis de construire a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et constaté que le recours formé par M. et Mme X... contre le permis modificatif accordé le 4 mars 2011 n'était pas encore définitivement jugé, la cour d'appel en a exactement déduit que leur demande en démolition était " en l'état " irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier, troisième, quatrième et cinquième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

:

Par albert.caston le 22/10/15

Voir note Cornille, revue "construction-urbanisme", 2015-10, p. 21.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 7 juillet 2015
N° de pourvoi: 13-27.471
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 19 septembre 2013), que, propriétaires d'une maison édifiée sur une parcelle voisine de celle de M. X..., M. et Mme Y... ont assigné celui-ci en démolition d'un abri de jardin et d'un mur séparatif édifiés conformément à un permis de construire et à un permis modificatif obtenus les 22 février et 27 novembre 2007 ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande en démolition alors, selon le moyen :

1°/ qu'il appartient au juge de statuer sur la partie du litige relevant de sa compétence en recherchant si l'implantation de l'ouvrage était irrégulière au regard des servitudes prescrites par le plan d'occupation des sols, et, dans l'affirmative, de renvoyer, avant de prononcer condamnation, à la juridiction administrative l'appréciation de la légalité du permis de construire, la saisine de cette juridiction n'étant soumise à aucune condition de délai ; qu'en décidant, au contraire, que, faute d'avoir saisi le tribunal administratif d'une action en nullité du permis de construire initial du 22 février 2007 et du permis de construire modificatif du 27 novembre 2007, M. et Mme Y... étaient irrecevables en leur action de démolition, la cour d'appel a violé l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;

2°/ qu'en application de l'article UB 7 du plan d'occupation des sols de Prats de Mollo-La Preste relatif à l'implantation de construction par rapport aux limites séparatives, les constructions ne peuvent en tout état de cause être implantées à une distance, comptée horizontalement, de moins de trois mètres de la limite séparative ; que M. et Mme Y... faisaient justement valoir que la construction de M. X... ne respectait pas la distance de trois mètres minimum entre son extrémité et la limite séparative de leurs lots respectifs ; qu'en estimant néanmoins que l'abri de jardin élevé par M. X... était conforme au plan d'occupation des sols, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la construction litigieuse avait été ou non édifiée à une distance de moins de trois mètres de la limite séparative des lots des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard au regard de l'article UB 7 du plan d'occupation des sols de Prats de Mollo-La Preste ;

3°/ que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en retenant cependant qu'« il n'est pas établi que les constructions en litige ont été construites en contravention du plan d'occupation des sols », pour débouter M. et Mme Y... de leur demande de démolition de l'abri de jardin construit par M. X..., sans analyser, même sommairement, les photographies prises par l'expert qui montrent parfaitement que l'abri litigieux est pratiquement accolé à la limite séparatives des lots des parties et ne respecte donc pas la distance de trois mètres minimum édictée par l'article UB 7 du plan d'occupation des sols, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme Y... n'avaient pas agi en nullité du permis de construire et du permis modificatif devant le tribunal administratif, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la demande en démolition formée sur le fondement de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 1351 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande en démolition du mur séparatif sur le fondement des règles de la mitoyenneté, l'arrêt retient que le jugement du 22 juin 2009 ne s'est pas prononcé définitivement sur la nature juridique du mur et que les investigations de l'expert et la configuration des lieux établissent que le mur, construit en retrait de la limite séparative, est privatif ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le dispositif du jugement, le tribunal avait jugé que M. X... avait rempli ses obligations au regard de l'article 658 du code civil pour ce qui concerne l'exhaussement du mur mitoyen en prenant en charge le coût des travaux et avait donné pour mission à l'expert de rechercher si les constructions prenant appui sur le mur mitoyen étaient de nature à porter atteinte à sa solidité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et quatrième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que le jugement du 22 juin 2009 n'a pas statué définitivement sur la nature du mur séparatif, constate que ce mur n'est pas mitoyen et rejette la demande en démolition formée par M. et Mme Y... sur le fondement du non-respect des règles de mitoyenneté, l'arrêt rendu le 19 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;