Par albert.caston le 14/12/20

Etdue, A. Caston et M. Poumarède, RDI 2020, p. 647.

 
Par albert.caston le 24/11/20
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 12 novembre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 810 F-D

Pourvoi n° W 19-22.106




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020

La société SC [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° W 19-22.106 contre l'arrêt rendu le 4 juin 2019 par la cour d'appel de Metz (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société SC [...], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 4 juin 2019), la société SC [...], propriétaire d'un terrain contigu à celui appartenant à la SCI [...], a obtenu un permis de construire l'autorisant à édifier un immeuble en limite de sa propriété.

2. Soutenant que la pose et l'isolation des fondations de l'immeuble impliquaient la réalisation de travaux de terrassement sur la parcelle voisine, elle a assigné la SCI [...] en autorisation de tour d'échelle afin de pénétrer sur son fonds pendant la durée des travaux.

Examen du moyen

Sur le moyen unique pris en ses troisième, quatrième et sixième branches, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique pris en ses première, deuxième et cinquième branches

Enoncé du moyen

4. La société SC [...] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :

« 1°/ que le propriétaire d'un fonds, qui justifie d'un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d'échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d'effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu'il s'agisse de travaux de réparations ou d'entretien sur un bâti déjà existant ou qu'il s'agisse de travaux d'édification d'une construction nouvelle ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande d'autorisation présentée par la société SC [...], que celle-ci revendique à son profit une servitude de tour d'échelle, non pas pour effectuer des travaux d'entretien ou de réparation, voire même des travaux de finition sur un ouvrage nouvellement construit, mais pour entreprendre purement et simplement la construction d'un bâtiment, et se situe par conséquent hors des hypothèses autorisant le passage sur le terrain voisin dans le cadre d'une servitude de tour d'échelle, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;

2°/ que le propriétaire d'un fonds, qui justifie d'un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d'échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d'effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu'il s'agisse de travaux de réparations ou d'entretien sur un bâti déjà existant ou qu'il s'agisse de travaux d'édification d'une construction nouvelle ; qu'en énonçant, pour débouter la société S.C. [...] de sa demande d'autorisation, qu'il apparaît que l'appelante est propriétaire d'un vaste terrain situé entre plusieurs maisons d'habitation agrémentées de jardins et ne peut se prévaloir de contraintes particulières à cet égard, les photos ne rendant nullement compte d'un environnement urbain dense et qu'il lui était donc entièrement loisible de faire des choix architecturaux permettant de conjuguer la place (vaste) dont elle disposait et les impératifs de construction (fondations, sous-sol) propres au projet qui était le sien, quand il résultait par ailleurs des constatations de l'arrêt que la société S.C. [...] avait obtenu un permis de construire en limite de propriété, la cour d'appel s'est fondée sur des motifs radicalement inopérants et a violé l'article 544 du code civil,

5°/ que le propriétaire d'un fonds, qui justifie d'un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d'échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d'effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu'il s'agisse de travaux de réparations ou d'entretien sur un bâti déjà existant ou qu'il s'agisse de travaux d'édification d'une construction nouvelle ; que du fait de l'autorisation ainsi accordée et de l'atteinte au droit de propriété pouvant en résulter, il appartient au juge saisi de procéder à l'évaluation du préjudice subi par le propriétaire du fonds voisin ; qu'en rejetant la demande d'autorisation présentée par la société SC [...] aux motifs que les travaux projetés impliquaient la destruction pure et simple du mur propriété de la SCI [...] puis le creusement dans sa propriété d'une fouille d'environ 3 mètre de large et 2,70 mètre de profondeur tout au long du chemin d'accès à l'arrière de l'immeuble, rendu impraticable pendant au moins six semaines quand, en l'absence de sujétion intolérable et excessive constatée par la cour d'appel, ces circonstances n'étaient pas de nature à faire obstacle au droit de la société SC [...] de se voir autoriser à pénétrer sur le terrain propriété de la SCI [...], situé [...] , afin de lui permettre de réaliser les travaux de construction de l'immeuble bâti en limite de propriété, tel que visé dans le permis de construire délivré le 24 décembre 2014 par la commune de [...], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a souverainement retenu, d'une part, que, l'environnement urbain étant peu dense et la société SC [...] disposant d'un terrain étendu lui permettant de modifier l'implantation de son immeuble en retrait de la limite séparative, la réalisation de son projet ne rendait pas indispensable une intervention sur le terrain voisin et, d'autre part, que les travaux envisagés, qui impliquaient la démolition d'un mur, le creusement d'une tranchée de 2,70 mètres de profondeur et de 3 mètres de large tout le long du chemin d'accès à la parcelle voisine et la privation de l'usage de son parking pendant au moins six semaines, étaient de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de la SCI [...].

6. Elle a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la demande d'autorisation de tour d'échelle devait être rejetée.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société SC [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société SC [...] et la condamne à payer à la SCI [...] la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 23/11/20

 Note Montecler, AJDA 2020, p. 2231, sur CE n° 445883.

 
Par albert.caston le 20/11/20

A lire dans le n° de décembre 2020 de la RDI, p. 647 :

 L’obligation de démolir l’immeuble 

par Albert Caston Docteur en droit – Avocat à la Cour de Paris et Matthieu Poumarède Professeur à l’université Toulouse Capitole, IEJUC

Conduisant à l’anéantissement de l’immeuble, l’obligation de démolir constitue une sanction « brutale ». Cette considération explique certainement que se dessine en législation et en jurisprudence un désir de mesure, entre proportionnalité et subsidiarité de la sanction démolition.

 
Par albert.caston le 19/10/20

L'empiètement, pour la fin d'une approche moniste

 

 Etude M.S.  Bondon, D. 2020, p. 1964.

 
Par albert.caston le 05/10/20
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 17 septembre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 608 F-D

Pourvoi n° W 19-17.828








R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020

1°/ M. V... A...,

2°/ Mme R... A...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° W 19-17.828 contre l'arrêt rendu le 9 avril 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme C... O..., domiciliée [...] ,

2°/ à la société AXA France Iard, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

La société AXA France Iard a formé un pourvoi incident éventuel dirigé contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de M. et Mme A..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme O..., de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société AXA France Iard, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 9 avril 2019), M. et Mme A..., propriétaires d'un terrain bâti situé en contrebas de la parcelle appartenant à Mme O..., l'ont assignée en réalisation de travaux de remise en état et en démolition de divers ouvrages, dont une piscine créant une vue droite sur leur fonds. La société AXA France Iard, assureur décennal, a été appelée en garantie.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

2. M. et Mme A... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en suppression d'un remblai et en démolition de la piscine, alors « que l'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ; que seul un aménagement de nature à interdire la vue irrégulière depuis une construction peut faire obstacle à la démolition de cette dernière ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la démolition de la piscine et de ses aménagements, que la mise en place d'un grillage ou d'une haie végétale à une distance d'au moins dix-neuf décimètres de la limite séparative de propriété ordonnée par le tribunal était de nature à supprimer la vue irrégulière et qu'un grillage avait été effectivement posé par Mme O..., sans constater que celui-ci était infranchissable et faisait ainsi obstacle à l'accès à la partie de la parcelle d'où pouvait s'exercer la vue droite sur le fond de M. et Mme A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 678 du code civil. »

Réponse de la Cour

3. Procédant aux recherches prétendument omises, la cour d'appel a souverainement retenu que la mise en place d'une clôture, selon les modalités prévues par la juridiction du premier degré, était de nature à supprimer la vue irrégulière et que les travaux ainsi ordonnés avaient été réalisés par Mme O..., comme le démontraient un constat d'huissier de justice établi le 25 septembre 2015 et les photographies versées aux débats.

4. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

5. M. et Mme A... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en démolition du mur de soutènement, alors « qu'en l'absence de construction édifiée conformément à un permis de construire, le tiers lésé est en droit d'invoquer devant le juge judiciaire la violation des actes réglementaires qui instituent des charges d'urbanisme ou des servitudes d'intérêt public ; qu'en décidant néanmoins, pour débouter M. et Mme A... de leur demande tendant à la destruction du mur de soutènement édifié par Mme O... et à la suppression du remblai à partir de la limite séparative, que le non-respect des règles d'urbanisme ne relevait pas de l'appréciation des juridictions judiciaires, la cour d'appel a méconnu son office, en violation de la loi des 16 et 24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III, ensemble l'article L 480-13 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2015-990 du 6 août 2015. »

Réponse de la Cour

6. Par motifs adoptés, la cour d'appel a constaté, d'une part, que les premiers travaux de construction et de remblaiement avaient été réalisés en exécution d'un permis de construire délivré le 26 juin 1989, suivi d'un certificat de conformité établi le 25 janvier 1993, d'autre part, que le mur dont la démolition était demandée n'avait occasionné aucun dommage.

7. Elle en a exactement déduit que la juridiction judiciaire n'était pas compétente pour ordonner la démolition du mur litigieux à titre de sanction d'une éventuelle inobservation des règles d'urbanisme.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n'est qu'éventuel, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme A... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 16/09/20

Droit de propriété versus droit au respect du domicile : cantonnement ou empiètement ?

 
Etude N. Anciaux, SJ G 2020, p. 1611, sur cass. n° 18-17.119 et 18-25.113.
 
Par albert.caston le 18/05/20

 

 
H. Périnet-Marquet, SJ G 2020, n° 20, p. 979.
 
Par albert.caston le 19/03/20
 
Note Roujou de Boubée, RDI 2020, p. 146, sur cass. crim.  n° 19-81.766 et 19-81.655.