Par albert.caston le 03/02/17

 Nullité de la promesse de vente pour absence de cause et d'objet
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 25 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-18.049
Non publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
Me Occhipinti, SCP Ortscheidt, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 2053 et 2054 du code civil, ensemble le principe suivant lequel ce qui est nul est réputé n'avoir jamais existé ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 26 septembre 2006, suivi de deux avenants conclus en juin 2008 et mars 2009, les consorts Sicard-Garcia-Huerto ont consenti à la société Hectare (la société) une promesse de vente portant sur un terrain, sur lequel elle projetait de construire un lotissement ; que, suivant acte des 9 et 10 juin 2009, la société a promis de vendre ce terrain à M. X..., en vue de la réalisation de ce projet ; qu'en vertu d'un avenant du 14 août 2009, M. X... a versé à la société une somme de 50 000 euros à titre de dépôt de garantie ; qu'après la délivrance d'un permis de construire, selon arrêté municipal du 22 mars 2010, M. X... a renoncé au projet ; que, le 3 janvier 2011, il a signé avec la société un accord portant "résiliation" de la promesse de vente et de l'avenant conclus entre eux, et s'est engagé à verser diverses sommes à la société ; que celle-ci l'a assigné en paiement ;

Attendu que, pour accueillir la demande, après avoir constaté que la promesse de vente consentie par la société, qui n'était pas propriétaire, était entachée de nullité comme dépourvue d'objet et de cause, l'arrêt retient que les parties ont, par l'acte d'accord, entendu "résilier" leurs précédentes conventions et organiser le dénouement de leurs relations, de sorte que l'engagement alors souscrit est causé et valable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité de la promesse de vente privait de cause l'accord conclu entre les parties, la cour d'appel a violé les textes et principe susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société Hectare aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

Par albert.caston le 06/10/16

"Disproportion excessive" de la clause pénale et préjudice

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-24.964

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 juin 2014), que M. et Mme X... ont vendu un immeuble à la société civile immobilière BL (la SCI) sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que l'acte prévoyait une clause pénale d'un montant de 128 000 euros à la charge de la partie qui refuserait de régulariser la vente alors que les conditions suspensives étaient réalisées ; que, la SCI n'ayant pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte et la vente n'ayant pas été régularisée, M. et Mme X... ont assigné la SCI en paiement de la clause pénale ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de réduire à la somme de 30 000 euros le montant de la condamnation au titre de la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la vente n'avait pas été réitérée du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réputées réalisées, et constaté que l'immeuble avait pu être rapidement remis en vente et vendu, la cour d'appel, qui a caractérisé la disproportion excessive entre la pénalité forfaitaire mise à la charge de la partie responsable de la non-réalisation de la vente et le préjudice effectivement subi par le créancier et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement fixé le montant de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 04/10/16

Réforme du droit des contrats : la promesse unilatérale

 
Etude Mekki, GP 2016, n° 33, p. 17
 

Par albert.caston le 31/05/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 19 mai 2016
N° de pourvoi: 12-30.172
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Occhipinti, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP de Nervo et Poupet, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 21 juin 2012), que M. et Mme X... ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d'habitation avec M. et Mme Y..., sous condition suspensive de l'obtention par ceux-ci d'un prêt ; que, l'acte n'ayant pas été réitéré et soutenant que la non-réalisation de cette condition suspensive était due à la passivité ou à la négligence des acquéreurs, M. et Mme X... les ont assignés en résolution de la vente et paiement de l'indemnité forfaitaire ; que M. et Mme Y... ont appelé en garantie la société Agence Robin, qui avait apporté son concours à la rédaction de l'acte sous seing privé ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à payer la somme de 17 000 euros à M. et Mme X... au titre de la clause pénale, outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme Y... avaient déposé une demande de prêt non-conforme aux stipulations contractuelles auprès d'un seul établissement bancaire, postérieurement à l'expiration de la durée de validité de la condition suspensive, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que les acquéreurs avaient manqué à leur devoir de diligence et de loyauté et qui n'était pas tenue de répondre à une allégation dépourvue d'offre de preuve, a pu en déduire que la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt devait être réputée accomplie et que la clause pénale prévue au contrat devait s'appliquer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur appel en garantie à l'encontre de la société Agence Robin ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le paragraphe, prévoyant que la vente serait subordonnée à celle, préalable, de la propriété des acquéreurs, avait été barré sur l'acte de vente sous seing privé et retenu que cela démontrait que la question avait été discutée avant la signature de la promesse et que M. et Mme Y... ne rapportaient pas la preuve d'un manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil quant à la suppression de cette clause, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et la somme de 3 000 euros à la société Agence Robin ;

 
Par albert.caston le 27/04/16
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 14 avril 2016
N° de pourvoi: 15-13.720
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
Me Carbonnier, SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que, suivant acte authentique du 15 juin 2006, modifié par avenant du 26 juin 2006, Mme X... (le vendeur) a promis de vendre un terrain de 16 123 m ², situé dans l'île de la Réunion, à la société Entreprise Y... (l'acquéreur), qui s'est engagée à l'acquérir moyennant le prix de 3 441 131, 89 euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 18 000 000 euros, la date de la réitération de la vente étant fixée au plus tard au 31 juillet 2007 ; que, se prévalant de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt, l'acquéreur a assigné, aux fins de restitution de l'acompte versé, le vendeur qui s'est opposé à cette demande et a sollicité le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le comportement déloyal de l'acquéreur ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais, sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 1134 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner le vendeur à restituer à la société la somme de 100 000 euros au titre de l'acompte versé, l'arrêt se borne à retenir que, sans qu'il soit nécessaire de vérifier si la demande de prêt était conforme à ce qui était prévu dans la promesse et si l'acquéreur avait effectué des démarches suffisantes pour obtenir ce crédit, la date de réitération de la vente a été dépassée sans qu'aucune des parties ne manifeste le souhait ni de signer ni de se dégager, et qu'alors que s'était ouverte une période à compter de laquelle chacune d'elles pouvait obliger l'autre à s'exécuter, aucune n'a réagi, de sorte que la promesse synallagmatique de vente était caduque et que les deux parties y avaient renoncé ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que le silence d'une partie ne caractérise pas l'existence d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... à payer à la société Entreprise Y... la somme de 100 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2010, l'arrêt rendu le 10 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne la société Entreprise Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à verser à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
 

 
Par albert.caston le 29/03/16

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 17 mars 2016
N° de pourvoi: 15-16.098
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 février 2015), que, par acte sous seing privé du 30 octobre 2007, M. X...(le vendeur) a consenti à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) du Languedoc-Roussillon une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier ; que la vente a été conclue par acte authentique du 17 décembre 2007 au bénéfice de M. Y..., attributaire substitué à la SAFER en application de l'article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime ; que, postérieurement à la vente, le vendeur a été assujetti au paiement de la TVA et de pénalités de retard, alors qu'il était stipulé au contrat que le prix de vente n'était pas soumis à cette taxe ; que le vendeur a agi en responsabilité civile professionnelle contre M. Z..., notaire rédacteur de l'acte, associé au sein de la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... (le notaire) ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de retenir la responsabilité du notaire et de la condamner à payer au vendeur, en réparation de son préjudice, la somme de 100 000 euros, outre intérêts ;

Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des pièces versées aux débats, que l'attributaire, bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, avait levé l'option après l'expiration du délai fixé au 15 décembre 2007 et qu'en l'absence de preuve de la levée de l'option ayant valablement engagé l'attributaire dans le délai imparti, la cour d'appel, tirant les conséquences légales de ses constatations et sans avoir à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la promesse était caduque au jour de la signature de l'acte, de telle sorte que, si le notaire avait rempli son obligation d'information sur les incidences fiscales de la vente, le vendeur aurait pu y renoncer, la différer ou en modifier les conditions financières, n'étant plus engagé dans les termes d'une promesse devenue caduque, ce dont il résultait que le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi était établi ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... ; la condamne à payer à M. X...la somme de 3 500 euros ;

Publié par ALBERT CASTON à 11:32 
Envoyer par e-mail BlogThis! Partager sur Twitter Partager sur Facebook Partager sur Pinterest Libellés :

Par albert.caston le 25/02/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 15-10.007
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Haas, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 30 octobre 2014), que La SARL Les Rives de l'Ardèche (la SARL) a obtenu, le 15 décembre 2004, un permis de construire 122 villas et une résidence de tourisme de 154 logements sur son terrain ; qu'elle a créé une association syndicale libre, soumise à un cahier des charges publié le 6 novembre 2006 ; que, par une promesse de vente du 25 juin 2007, elle a vendu à la société Cogeco une partie du terrain, sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire une résidence de tourisme d'une surface hors oeuvre nette de 14 000 m² ; qu'elle a obtenu ce permis le 11 décembre 2007 pour une résidence de tourisme de 316 logements, deux piscines et un bâtiment d'accueil ; que, le 9 décembre 2008, elle a signé trois nouvelles promesses de vente, annulant et remplaçant celle du 25 juin 2007, avec la SCI Ardèche Sud (la SCI), se substituant à la société Cogeco, pour permettre la réalisation de la résidence de tourisme en trois phases, trois dates de réitération de ces promesses étant fixées et une disposition prévoyant que la caducité de la première promesse entraînerait celles des deux autres ; que, par des avenants du 28 juillet 2009, ces dates ont été prorogées au 30 octobre 2009, 30 avril 2010 et 31 mars 2011 ; que, par une lettre du 16 octobre 2009, la SCI, informée que plusieurs acquéreurs en l'état futur d'achèvement des villas vendues par la SARL contestaient son projet immobilier au motif qu'il ne correspondait pas à celui décrit dans le cahier des charges et que la démolition pouvait être encourue, a fait savoir à la SARL qu'elle ignorait que les villas, comme la partie de parcelle qui doit lui être cédée, étaient régies par un cahier des charges limitant ses possibilités de construction et qu'elle ne pourrait pas réitérer par acte authentique la promesse de vente, tant que ce problème ne serait pas réglé ; que, par lettres des 29 juillet et 24 août 2010 adressées à la SCI, la SARL a invoqué la caducité des promesses ; que, par acte du 24 octobre 2011, la SCI a assigné la SARL en restitution du dépôt de garantie d'un montant de 250 000 euros et en paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches, ci après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de constater la caducité des promesses de vente du 9 décembre 2008 et de leurs avenants du 28 juillet 2009 par suite de la non-réalisation de la vente de son fait, de dire que le dépôt de garantie est acquis à la SARL et de la condamner solidairement avec la société Cogeco à payer à la SARL la somme de 165 000 euros à titre d'indemnité compensatoire de la perte de permis de construire ;

Attendu qu'ayant retenu que, si les promesses synallagmatiques du 9 décembre 2008 mentionnaient que la date d'expiration du délai de réitération de la vente par acte authentique n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, les avenants qui avaient prorogé ces délais contenaient des dispositions différentes aux termes desquelles les parties étaient convenues qu'à défaut de régularisation de la vente à ces dates du fait de la défaillance de l'acquéreur, le compromis de vente susvisé et sa prorogation seraient caducs de plein droit et l'indemnité d'immobilisation versée serait acquise de plein droit et définitivement au profit du vendeur sans qu'il soit nécessaire de recourir à quelque formalité que ce soit, si ce n'est la constatation de la défaillance de l'acquéreur, la cour d'appel en a exactement déduit que la SARL n'était pas tenue de mettre la SCI en demeure de comparaître à la signature des actes authentiques et avait constaté la caducité du « compromis » conformément aux dispositions contractuelles et que l'absence de réitération par acte authentique était imputable à la SCI ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche :

Attendu que, les première et deuxième branches étant rejetées, la quatrième, prise d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa cinquième branche :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner la SCI à payer la somme de 165 000 euros à la SARL à titre d'indemnité compensatoire de la perte du permis de construire, l'arrêt retient que les avenants ont prévu, pour compléter l'indemnité d'immobilisation, que l'acquéreur s'obligeait à transférer gratuitement au vendeur le permis de construire obtenu ainsi que son modificatif s'il l'obtenait, mais qu'il ressort d'une lettre adressée le 28 avril 2011 par le maire de la commune que le permis de construire accordé le 11 décembre 2007 à la SCI est périmé depuis le 11 décembre 2010 ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui faisait valoir qu'une demande de transfert, versée aux débats, avait été signée par la SCI au profit de la SARL le 9 décembre 2008 et que celle-ci avait dès lors été mise en mesure par la SCI d'obtenir le transfert du permis de construire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu les articles 1147 et 1165 du code civil ;

Attendu que, pour condamner la société Cogeco, solidairement avec la SCI, à payer la somme de 165 000 euros à la SARL, l'arrêt retient qu'il ressort des documents produits aux débats que la société Cogeco a signé en qualité d'acquéreur la première promesse synallagmatique du 25 juin 2007, qu'elle est ensuite intervenue dans les promesses synallagmatiques du 9 décembre 2008 et leurs avenants du 28 juillet 2009 en qualité de représentant de la SCI Ardèche Azur, que le bénéfice du permis de construire obtenu le 11 décembre 2007 par la SCI Ardèche sud lui a été transféré par un arrêté du 22 décembre 2010, qu'il existe une confusion d'interlocuteurs dans les courriers échangés (pièces n° 10, 11, 12, 13 et 35) entre la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco et que cette confusion permet de retenir en la cause la société Cogeco ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser une immixtion de la société Cogeco dans la gestion de la SCI de nature à créer pour la SARL une apparence trompeuse propre à lui permettre de croire légitimement que cette société était aussi son cocontractant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par un rejet spécialement motivé sur le premier moyen, sur la troisième branche du deuxième moyen et sur les première, troisième et quatrième branches du troisième moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de mise hors de cause formée par la société Cogeco et en ce qu'il a condamné solidairement la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco à verser à la SARL Les Rives de l'Ardèche la somme de 165 000 euros à titre d'indemnité compensatoire de la perte du permis de construire, l'arrêt rendu le 30 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la SARL Les Rives de l'Ardèche aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Les Rives de l'Ardèche à payer à la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco la somme globale de 3 000 euros ; Rejette la demande de la SARL Les Rives de l'Ardèche ;

 

 
Par albert.caston le 04/11/15

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 28 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-20.218
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Haas, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 22 avril 2014), que, par acte sous seing privé du 14 février 2007, rédigé par M. X..., notaire, la commune de La Rochette a vendu à la société de promotion immobilière Les Terrasses des Monts (le promoteur), sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire un bâtiment d'habitation collectif, un terrain, incluant d'anciennes voiries désaffectées et déclassées, ainsi qu'une partie de la place... qu'elle déclarait relever de son domaine privé ; qu'un jugement du tribunal administratif du 14 octobre 2010, devenu définitif, a, sur les recours de tiers, annulé les permis de construire initial et modificatif délivrés au promoteur, en ce qu'ils contrevenaient, notamment, aux prescriptions de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, la place..., affectée au stationnement public, faisant encore partie du domaine public de la commune, faute de déclassement ; que le promoteur, qu'une clause de la promesse de vente avait immédiatement autorisé à « engager à ses frais et sous sa responsabilité les formalités de précommercialisation des logements », et la société Edifigestion, chargée de ces opérations, ont assigné le notaire en réparation des préjudices consécutifs à l'abandon du projet, lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations d'efficacité et de conseil en s'abstenant de vérifier la qualification domaniale des biens vendus et d'éclairer les parties sur les risques d'une inaliénabilité ;

Attendu que le promoteur et la société Edifigestion font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;

Attendu que la cour d'appel a, par motifs adoptés, relevé, d'une part, que les frais d'étude et de dépôt de la demande de permis de construire avaient été exposés avant la signature de la promesse litigieuse, et, d'autre part, que les mesures de publicité et les démarches de précommercialisation de l'immeuble à construire, commencées avant tout arrêté de permis de construire, avaient continué après que le promoteur eut été informé, le 29 août 2007, du recours formé par trois riverains contre le permis initial, et que le permis modificatif, délivré le 2 octobre 2007, eut lui-même été frappé de recours ; que de ces seuls motifs, dont il résulte que les préjudices financiers et commerciaux invoqués par le promoteur et son mandataire ont été la conséquence exclusive de l'engagement prématuré d'une opération de promotion immobilière subordonnée à l'obtention d'un permis de construire définitif, la cour d'appel, qui n'avait pas à rechercher si le notaire avait mis en garde le promoteur, autorisé à « engager à ses frais et sous sa responsabilité les formalités de précommercialisation des logements », contre les risques qu'il courrait en procédant ainsi, avant que ladite condition suspensive, stipulée pour l'en protéger, n'ait été définitivement levée, a pu déduire que l'absence de vérification du déclassement du domaine public d'un des trois terrains vendus était, en l'espèce, sans lien causal avec les préjudices allégués ;

D'où il suit que le moyen, mal fondé en sa cinquième branche, est inopérant en ses six autres branches, qui critiquent des motifs surabondants ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés Les Terrasses des Monts et Edifigestion aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 04/11/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-24.510
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 mai 2014), que, le 28 juin 1988, M. et Mme X... ont conclu au profit de M. et Mme Y... une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier, sous diverses conditions suspensives, la réitération étant fixée au plus tard au 1er janvier 1989 ; que, par acte du 12 février 1989, M. et Mme X... et M. Y... sont convenus de proroger le terme de la promesse de vente de trois mois, à compter du jour où serait devenue définitive la décision judiciaire relative aux autorisations administratives de démolir et de bâtir et à l'exercice par la commune de son droit de préemption, laquelle est intervenu le 27 novembre 2001 ; que, s'étant rapproché le 30 août 2010 de M. et Mme X... afin de réitérer la promesse de vente, M. Y... a appris que le bien en étant l'objet avait été vendu à la société civile immobilière Rifa (la SCI Rifa) par acte notarié du 26 octobre 2006 ; que, les 24 janvier et 3 février 2011, il a assigné Mme Z..., veuve X..., M. Didier X..., Mme Laurence X..., épouse C..., Mlle Sophie X... (les consorts X...), la SCI Rifa et M. et Mme A... en annulation de l'acte de vente du 26 octobre 2006, réitération de la vente de la parcelle litigieuse par les époux X... à son profit et paiement de sommes au titre de la perte de loyers, du manque à gagner et de son préjudice moral ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente prévoyait que, si l'une des conditions suspensives n'était pas réalisée, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté et que celle-ci avait été prorogée et souverainement retenu qu'à sa date d'expiration, le 27 avril 2002, M. Y... n'avait justifié, ni de la réalisation des conditions suspensives relatives à l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, ni de sa renonciation à ces conditions suspensives stipulées dans son intérêt, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, abstraction faite d'un motif surabondant et sans dénaturer des conclusions, pu en déduire que la promesse de vente était caduque ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que, le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris en sa première branche d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans objet ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a retenu souverainement que M. Y... avait engagé l'instance avec malice et mauvaise foi et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire qu'il avait commis un abus dans son droit d'agir en justice ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme globale de 2 000 euros à M. et Mme A... et à la société civile immobilière Rifa et la somme globale de 2 000 euros à Mme Z..., veuve X..., M. Didier X..., Mme Sophie X... et Mme Laurence X..., épouse C... ; rejette la demande de M. Y... ;