Par albert.caston le 19/12/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 10 décembre 2015
N° de pourvoi: 14-17.405 14-22.652
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Donne acte au syndicat des copropriétaires du 16 rue du Croissant, 75002 Paris, Hôtel Colbert (le syndicat) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés lcobat, Dulipecc, Plus Elec venant aux droits de Upelec, Axa France lARD, L'Auxiliaire et Le Continent ;

Joint les pourvois n° G 14-17. 405 et M 14-22. 652, qui sont connexes ;

Sur le moyen unique. ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 2014), que la société Stim bâtir, devenue Bouygues immobilier, a fait transformer et reconstruire un immeuble situé 16 rue du Croissant à Paris (2e) ; que le syndicat des copropriétaires, qui s'est constitué après réception et vente des lots en l'état futur d'achèvement, se plaignant de désordres concernant notamment l'humidité des murs des sous-sols et du rez-de-chaussée, a, après expertise, assigné divers constructeurs et leurs assureurs, qui ont appelé en garantie les autres intervenants à l'opération de construction et leurs assureurs ;

Attendu qu'ayant relevé que l'immeuble, qui datait du 17e ou, selon l'expert, du 18e siècle, ne comportait pas de fondations et retenu, sans dénaturation, que le contrat de vente ne prévoyait pas de travaux sur les murs anciens, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a rejeté la demande fondée sur un défaut de conformité, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 16 rue du Croissant aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 01/12/15
Voir note Sizaire, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2016, n° 1, p. 34.
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 novembre 2015
N° de pourvoi: 14-14.778 14-28.394
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° C 14-14. 778 et C 14-28. 394 ;

Donne acte à M. X... et Mme X... Y... du désistement de leur pourvoi n° C 14-14. 778 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 avril 2013), que M. Z... a vendu les appartements d'un immeuble dont il devait assurer la rénovation ; qu'alléguant des désordres et des malfaçons, le syndicat des copropriétaires de la résidence la Guinguette a, après expertise ordonnée en référé, assigné le vendeur en indemnisation des désordres affectant les parties communes ; que les copropriétaires ont assigné M. Z... et M. A..., architecte, en reprise des désordres et indemnisation au titre d'une surface de leurs appartements inférieure à celle mentionnée dans les actes de vente ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les copropriétaires font grief à l'arrêt de les déclarer déchus du droit à agir et irrecevables en leurs demandes en diminution du prix pour différence de superficie et en remboursement des droits et honoraires du notaire et de les déclarer irrecevables à agir sur le fondement de l'article 1604 du code civil, alors, selon le moyen :

1°/ que l'acquéreur d'un bien immobilier qui serait forclos à agir en diminution du prix de vente à raison du défaut de superficie du bien acheté, que ce soit sur le fondement de la garantie de contenance de droit commun ou de la garantie prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de cession d'un lot de copropriété, peut agir sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur, afin d'obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, cette action étant soumise au délai de prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, les copropriétaires, qui soulignaient qu'ils avaient été trompés par leur vendeur faisaient valoir qu'ils agissaient, non plus sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de la différence de plus de 1/ 20e entre la superficie réelle des appartements qu'ils avaient achetés en mai et juin 2005 et la superficie annoncée, mais sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, en réclamant à M. Z... des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la différence de superficie ; que pour déclarer les exposants irrecevables, la cour d'appel a retenu qu'il n'était pas contesté que sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, leur action était prescrite, car engagée par acte du 3 juin 2008, soit plus d'un an après l'ordonnance de référé du 8 février 2007 ayant désigné un expert, ce dont elle a déduit que les copropriétaires ne pouvaient se soustraire aux conséquences de la prescription particulière résultant de la loi Carrez, qui constituait le seul fondement possible de leur action, en invoquant les dispositions d'ordre plus général de l'article 1604 du code civil pour demander le paiement de sommes correspondant à une diminution de prix pour différence de superficie et en remboursement du coût des (p. 11, 2e §) ; qu'en statuant de la sorte, quand le propriétaire forclos à agir en diminution du prix sur le fondement de la garantie de contenance peut, dans le délai de prescription de droit commun, agir en réparation du préjudice résultant du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, cette action n'étant en l'espèce pas prescrite d'après les propres constatations de l'arrêt, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil, ensemble l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que dans leurs conclusions d'appel, les copropriétaires exposants, se fondant sur l'article 1604 du code civil, demandaient expressément la condamnation de M. Z... au paiement de dommages-intérêts, non à la diminution du prix de vente, à raison de la différence entre la superficie réelle des appartements qu'ils avaient achetés et la superficie annoncée ; que quand bien même les sommes réclamées correspondaient à la diminution de prix pour différence de superficie, cette action était distincte de l'action engagée sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 déclarée irrecevable comme prescrite par les premiers juges ; qu'en confirmant néanmoins le jugement de première instance en ce qu'il avait jugé que les copropriétaires étaient déchus de leur droit à agir sur le fondement de la loi Carrez, et les avait déclarés irrecevables en leurs demandes en diminution de prix pour différence de superficie et en remboursement du coût des droits et honoraires de notaire, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige qui lui était soumis, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

Mais attendu que, lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, saisie de demandes en indemnisation fondées sur l'article 1604 du code civil, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, en a exactement déduit que ces demandes étaient irrecevables ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que les copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes indemnitaires à l'encontre de M. A... ;

Attendu qu'ayant constaté que M. A... avait été mandaté pour déposer les dossiers de permis de construire, relevé qu'il n'était pas établi qu'il ait été en charge du suivi du chantier, de la réalisation des travaux et du mesurage des surfaces a posteriori pour vérifier si elles étaient conformes au projet et retenu qu'aucun manquement à ses obligations n'était démontré, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par ces seuls motifs, justifié légalement sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Vicente C... D..., M. Francisco R... et Mme Maria B..., M. David G... H..., M. Sergio I... J..., Mme Cristina Rebeca K... X..., M. Ignacio F... L... et Mme Maria Jésus M... N..., M. Vincent M... N... et Mme Anna O... P..., Mme Joana Q... S... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Vicente C... D..., M. Francisco R... et Mme Maria B..., M. David G... H..., M. Sergio I... J..., Mme Cristina Rebeca K... X..., M. Ignacio F... L... et Mme Maria Jésus M... N..., M. Vincent M... N... et Mme Anna O... P..., Mme Joana Q... S... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. A... ;
 

 
Par albert.caston le 14/10/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 30 septembre 2015
N° de pourvoi: 14-17.434
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 mars 2014), que le 1er mars 2007, M. X...a donné un mandat de recherche d'un bien immobilier locatif à la société La Maison de l'investisseur Versailles, devenue la société LMI AM, qui lui a proposé un immeuble composé de trois studios et appartenant à Mme C...qui avait donné un mandat de vente à la société La Maison de l'investisseur Lille ; qu'après une promesse de vente signée les 8 et 10 mars 2007, la vente a été régularisée par un acte authentique du 8 juin 2007 ; qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu le 19 novembre 2007 et après une expertise qui a mis en évidence de nombreux désordres et la surface insuffisante de chaque « studette » au regard de la législation sur le logement décent, M. X...a assigné Mme C...et la société La Maison de l'investisseur Lille en résolution de la vente, restitution du prix de vente et indemnisation de son préjudice ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'immeuble était déjà divisé en appartements affectés à la location lors de son acquisition par Mme C..., relevé, par un motif non critiqué, qu'il n'était pas soutenu que celle-ci aurait réalisé dans l'immeuble des travaux de construction entrant dans le champ d'application de l'assurance dommages-ouvrage, laquelle n'est pas obligatoire pour des travaux d'aménagement intérieur dans un immeuble ancien, et retenu que l'affirmation selon laquelle Mme C...avait rénové les studios afin de masquer les vices par des éléments de construction n'était étayée par aucun élément de preuve, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en déduire qu'il n'était pas démontré que Mme C...avait connaissance des vices cachés et que la clause de non-garantie devait recevoir application ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la vente avait eu lieu par l'entremise de la société La Maison de l'investisseur Versailles qui avait bénéficié de la rémunération prévue par le mandat de recherche, notamment pour la réalisation d'un audit technique de l'immeuble, et non par celle de la société La Maison de l'investisseur Lille et retenu, par un motif non critiqué, que le préjudice subi par M. X...était sans aucun lien de causalité avec un manquement au devoir de conseil de la société La Maison de l'investisseur Lille envers Mme C..., la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle de cette société ne pouvait être engagée ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième et le quatrième moyens, réunis :

Vu les articles 1110 et 1604 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes de M. X...au titre des défauts de conformité et en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, l'arrêt retient que la destination de l'immeuble à un usage locatif était entrée dans le champ contractuel et que l'immeuble n'était pas impropre à la location ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'expert avait relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y pas de lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X...de résolution de la vente pour défaut de conformité et sa demande de nullité de la vente pour vice du consentement, l'arrêt rendu le 10 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne Mme C...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme C...à payer la somme de 3 000 euros à M. X...; rejette la demande de Mme C...;

Par albert.caston le 26/09/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 15 septembre 2015
N° de pourvoi: 13-28.235 14-10.014 14-15.665 14-16.936
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Bertrand, Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° J 13-28. 235, S 14-15. 665, Y 14-16. 936 et Z 14-10. 014 ;

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 octobre 2013), que la société Europierre expansion a procédé à des travaux de réhabilitation et de transformation d'un immeuble en appartements en vue de sa revente ; qu'elle a vendu un studio à M. et Mme Y... dans lequel un dégât des eaux est survenu, en mars 2005, sous forme d'infiltrations provenant de la salle de bains du local voisin, appartenant à la société Europierre Expansion et occupé par la société Billa ; qu'en juillet 2005, M. et Mme Y... ont signalé à la société Europierre Expansion, alors syndic bénévole, des désordres d'humidité qui ont été attribués, dès le mois d'octobre 2005, aux infiltrations provenant de la douche des locaux occupés par la société Billa, vendus sur ces entrefaites à Mme Z... et à des fuites de la canalisation d'évacuation d'eaux usées de l'immeuble, partie commune, passant dans le doublage du studio de M. et Mme Y... ; qu'en cours d'expertise judiciaire, M. et Mme X..., autres copropriétaires, ont été attraits à la procédure et ont formé une demande reconventionnelle en soutenant que Mme Z... s'était appropriée la cave en sous-sol n° 59 dont ils étaient propriétaires et avait annexé, en édifiant un mur, l'extrémité du couloir des caves, partie commune ; qu'après expertise, M. et Mme Y... ont assigné leur assureur, la société Axa France IARD (la société Axa), la société Europierre expansion, la société Billa et son assureur, la société AGF aux droits de laquelle se trouve la société Allianz, le syndicat des copropriétaires, la société MMA prise en sa qualité d'assureur de la société Europierre expansion et du syndicat, Mme Z..., ainsi que M. et Mme X... en réparation de leur préjudice ; que M. et Mme X... ont demandé la restitution de leur cave et le syndicat des copropriétaires la remise en état du couloir commun ;

Sur le premier moyen du pourvoi de la société Europierre expansion, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que la société Europierre expansion avait procédé, avant la revente de l'immeuble, à une restructuration complète aboutissant à des travaux lourds de reconstruction qui lui donnaient la qualité de constructeur, que les dommages étaient dus à trois causes conjuguées constituées par la fuite dans la douche de l'appartement de Mme Z..., par la cassure, antérieure à la vente, de la canalisation d'évacuation de l'immeuble et par le retard apporté par le syndicat des copropriétaires à réparer cette canalisation partie commune, la cour d'appel, qui n'a pas retenu de faute à l'égard de M. et Mme Y..., a pu, par ces seuls motifs, en déduire que l'indemnisation de ces derniers devait être partagée entre les trois responsables dans une proportion dont elle a souverainement apprécié le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi de la société Europierre expansion, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les travaux ayant abouti à l'annexion d'une partie du couloir commun en sous-sol et à l'appropriation de fait par Mme Z... de la cave de M. et Mme X... étaient antérieurs à l'achat de son local par Mme Z... et étaient le fait non pas de celle-ci mais de la société Europierre expansion qui avait commis une faute en omettant dans l'acte de vente la mention des travaux effectués et le véritable état des lieux, la cour d'appel, qui n'a pas retenu que la cave n° 59 avait été vendue à Mme Z..., a pu en déduire, répondant ainsi aux conclusions prétendument délaissées, que la société Europierre expansion devait indemniser Mme Z... du préjudice subi et qu'elle ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie stipulée dans l'acte ;

D'où il suit que le moyen, qui manque en fait pour partie, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi du syndicat des copropriétaires, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que le dommage était dû, à la fois, à un vice de construction imputable à la société Europierre et au retard apporté par le syndicat des copropriétaires à la réparation d'une canalisation fuyarde, partie commune, la cour d'appel, qui a tiré les conséquences légales de ces constatations, a pu en déduire que la demande de garantie présentée par le syndicat contre la société Europierre devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi du syndicat des copropriétaires, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que Mme Z... n'était pas l'auteur des travaux ayant abouti à placer dans le lot qui lui a été vendu la cave de M. et Mme X... et l'extrémité du couloir partie commune et qu'elle n'avait pas commis de faute, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'avait pas à indemniser le syndicat des copropriétaires pour la remise en état des parties communes ; que, d'autre part, sous couvert de dénaturation, le moyen critique une omission de statuer sur la restitution au syndicat des copropriétaires des parties communes pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième, cinquième et sixième branches du premier moyen, sur le troisième moyen du pourvoi de la société Europierre expansion, sur le pourvoi incident de la société MMA et sur les premier et quatrième moyens du pourvoi du syndicat des copropriétaires qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 24/07/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 7 juillet 2015
N° de pourvoi: 14-17.916
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 mars 2014), que par acte du 9 août 2005, la SCI GCC a vendu à M. et Mme X... un immeuble après avoir procédé à des travaux de rénovation et d'extension ; que se plaignant de désordres affectant l'immeuble, ceux-ci l'ont assignée en indemnisation ;

Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu que la SCI GCC fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. et Mme X... des sommes au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance, de frais de relogement, de déménagement et d'emménagement, alors, selon le moyen :

1°/ que l'article 1792-1-2° du code civil n'est applicable au propriétaire non professionnel qui revend une maison ancienne dans laquelle il a effectué des travaux de restauration que dans la mesure où ces travaux peuvent être assimilés à la construction même de l'immeuble ou à sa reconstruction ; que faute de constater que tel aurait été le cas des travaux faits par le vendeur en l'espèce en vue de procéder à la restauration limitée d'une maison ancienne, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard du texte susvisé ;

2°/ qu'à supposer que, en cas de restauration d'un immeuble ancien, les travaux puissent entraîner la responsabilité du propriétaire vendeur sur le fondement de l'article 1792-1-2° du code civil, cette responsabilité ne peut concerner que les travaux réellement effectués et non des parties d'immeuble ou des travaux que le propriétaire n'a pas entendu entreprendre ; qu'en décidant d'appliquer indistinctement l'article 1792-1-2° du code civil à l'ensemble des caractéristiques d'une maison ancienne que son propriétaire n'a nullement voulu refaire à neuf, y compris à propos d'éléments de construction ou d'équipement que le propriétaire n'avait pas entendu toucher ni agencer, la cour d'appel a violé ledit texte par fausse application ;

Mais attendu qu'ayant relevé que selon l'expert les travaux avaient consisté en l'agrandissement et l'extension du bâtiment, la démolition partielle du bâtiment principal en ne conservant que les murs de maçonnerie, la réalisation d'une charpente neuve et d'une couverture neuve avec création de deux lucarnes, le changement de la totalité des ouvertures extérieures, l'aménagement intérieur du bâtiment principal et de l'extension en totalité, la confection de revêtement de sol au rez-de-chaussée, la mise en place de parquet en remplacement du plancher du grenier, la réfection complète de l'assainissement, puis le décapage et le rejointoiement des façades, et retenu que l'importance de la restauration résultait des mentions de l'acte d'acquisition de ce bien par la SCI GCC selon lesquelles la construction était en mauvais état et était destinée à être entièrement restaurée, et de la différence de prix entre celui d'achat de 3 048,98 euros et celui de revente cinq ans plus tard de 240 000 euros, la cour d'appel a pu en déduire que les désordres affectant ces travaux relevaient des dispositions des articles 1792 et 1792-2 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que faute de constater que les travaux de restauration auraient porté sur les gros murs (dont la cour d'appel constate par ailleurs qu'ils n'ont pas été touchés par les travaux), aucune garantie décennale ne pouvait être due à raison de travaux inexistants ; que la cour d'appel a violé l'article 1792-1-2° du code civil ;

2°/ que la société GCC faisait valoir que les travaux qu'elle avait effectués sur ces murs étaient de pure esthétique, et n'avaient aucune fonction d'isolation ou d'étanchéité, ni de but d'assurer le clos de la maison ; qu'en leur appliquant la garantie décennale sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1792-1-2° du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les travaux avaient consisté en la démolition partielle du bâtiment principal en ne conservant que les murs de maçonnerie, le changement de la totalité des ouvertures extérieures, le décapage des façades et rejointoiement des façades, que selon l'expert, l'humidité sur les murs extérieurs en divers points de la construction résultait d'un défaut d'exécution du rejointoiement des façades et pignons accompagné de remontées capillaires par migration d'eau dans les maçonneries enterrées, et retenu que ce désordre rendait l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il relevait du régime de la garantie légale de l'article 1792 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que s'agissant de la partie existante, il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que le vice était apparent, puisque l'immeuble présentait « des traces d'humidité » et que l'eau aurait « ruisselé» à l'intérieur de la maison ; que la cour d'appel a ainsi violé l'article 1642 du code civil ;

2°/ que s'agissant toujours de la partie existante, à supposer les vices cachés, la clause contractuelle d'exonération des vices cachés devait s'appliquer, la société GCC n'étant pas un vendeur professionnel ; qu'en refusant de la faire jouer, la cour d'appel a violé l'article 1642 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'expert avait relevé des traces d'humidité sur la maçonnerie à l'intérieur de l'habitation sur la partie principale causées par des remontées capillaire par migration d'eau dans les maçonneries enterrées et que l'existence de ces désordres était confirmée par l'attestation de Mme Y... déclarant avoir vu des ruissellements d'eau à l'intérieur de la maison lorsque le gérant de la SCI GCC y demeurait, la cour d'appel, qui n'a pas constaté le caractère apparent des vices pour les acquéreurs au moment de la vente, a pu écarter l'application de la clause de non-garantie des vices cachés ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, pris en sa première branche :

Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que sauf clause contraire inexistante en l'espèce, la vente d'un immeuble ancien partiellement restauré se fait en l'état, et que le vendeur ne peut être tenu de garantir des travaux qu'il n'a pas entendu effectuer ; que la société GCC a toujours fait valoir qu'elle avait procédé à une isolation minimale et n'avait jamais entendu procéder à une isolation complète ; qu'en lui faisant grief d'une « mauvaise exécution » concernant des travaux d'isolation complète qui n'ont jamais été entrepris et du non-respect d'une réglementation thermique que la restauration menée n'avait pas pour but d'effectuer, la cour d'appel a appliqué la garantie décennale à des travaux inexistants et violé l'article 1792-1-2° du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la restauration importante de l'immeuble avait compris la réalisation d'une charpente neuve et d'une couverture neuve avec création de deux lucarnes, que l'expert avait constaté qu'il existait de nombreux passages d'air au niveau des rampants de toiture et que le dessus du mur pignon n'était pas garni d'isolation, la cour d'appel qui a pu retenir que le défaut d'isolation, conséquence d'une mauvaise exécution et d'un non-respect de la réglementation thermique, rendait l'immeuble impropre à sa destination, en a exactement déduit que ce désordre relevait du régime de la garantie légale de l'article 1792 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, pris en sa première branche :

Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que faute de constater que le moindre travail aurait été effectué sur la fosse septique, justifiant la mise en oeuvre de la garantie décennale, la cour d'appel a violé l'article 1792-1-2° par fausse application ;

Mais attendu qu'ayant relevé une réfection complète de l'assainissement dans le cadre de la rénovation importante de l'immeuble et retenu que sa non-conformité rendait l'installation impropre à sa destination, la cour d'appel en a exactement déduit que ce désordre relevait du régime de la garantie légale de l'article 1792 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le sixième moyen :

Attendu que les moyens précédents étant rejetés, ce moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen pris en ses troisième et quatrième branches, le deuxième moyen pris en ses troisième et quatrième branches, le troisième moyen pris en sa troisième branche, le quatrième moyen pris en sa seconde branche et le cinquième moyen pris en sa seconde branche qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI GCC aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI GCC à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI GCC ;

Par albert.caston le 08/06/15

Etude Le Brun et Terrier, RDI 2015, p. 272.

Par albert.caston le 02/06/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 19 mai 2015
N° de pourvoi: 14-15.512 14-16.093
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Bertrand, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° A 14-15. 512 et H 14-16. 093 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2014), que la société Monceau murs, devenue la société Foncière et financière Monceau (la société Monceau), a consenti à la société civile immobilière du Moulin (la SCI) un crédit-bail immobilier portant sur une propriété composée d'un moulin, d'un bâtiment attenant appelé « maison américaine » et de terrains ; que, par deux avenants, l'assiette de l'objet du crédit bail a été étendue sur un terrain complémentaire à usage de parking pour autocars et un financement complémentaire a été accordé pour la réalisation de travaux d'aménagement et d'extension ; que la SCI a consenti à la société du Moulin PLS dont Mme X... est la gérante, une sous-location des lieux objet du crédit-bail, afin d'y exercer des activités diverses et notamment de restauration et l'animation du musée « Claude François » ; que la société Monceau a confié la maîtrise d'oeuvre des travaux à M. Z..., architecte ; que la coordination et le pilotage du chantier ont été confiés à la société Artec ; que la société Tech, chargée des travaux, a arrêté le chantier en mars 2000 ; que, se prévalant d'échéances impayées depuis le 1er octobre 1999, la société Monceau a assigné la SCI en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit bail immobilier et en expulsion ; qu'un protocole transactionnel a été conclu, aux termes duquel la SCI a reconnu devoir une certaine somme ; que la société Monceau s'est engagée à verser une somme supplémentaire définitive et non révisable, cet investissement demeurant à sa charge exclusive, et étant destiné à la vérification et aux éventuelles reprises de la toiture, ainsi qu'à l'agencement de chambres d'hôtel ; que, se prévalant d'un retard dans la réalisation des travaux, la SCI et la société du Moulin PLS ont assigné la société bailleresse aux fins de désignation d " expert et de paiement à chacune d'une provision de 10 000 euros à valoir sur les dommages-intérêts ; qu'à titre reconventionnel, la société Monceau a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° A 14-15. 512, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'inexécution par la société Foncière et financière Monceau des engagements qu'elle avait souscrits, l'absence de livraison des chambres d'hôtel et de finition des travaux, avait entraîné la réalisation d'un préjudice certain, totalement prévisible, et non pas la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, la cour d'appel a retenu qu'il y avait lieu de déterminer les deux chefs de préjudices prévus par l'article 1149 du code civil, ce qui n'excluait pas la prise en compte de l'aléa inhérent à toute activité commerciale pour aboutir à l'indemnisation intégrale du manque à gagner ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi n° A 14-15. 512, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que l'expert avait chiffré l'excédent brut d'exploitation perdu et avait ajouté aux chiffres obtenus pour les années 2001 à 2010, qui ne faisaient l'objet d'aucune critique sérieuse, le montant des loyers pour la quote part afférente à l'activité hôtelière, d'autre part, qu'il résultait du rapport que l'expert avait intégré le montant des loyers dans le préjudice à indemniser car il avait retenu que l'exécution du protocole d'accord allait entraîner pour l'exploitant, compte tenu du paiement différé des loyers, l'obligation de régler, après la réception des travaux, des loyers revalorisés, comprenant la part réservée à l'hôtel, afférents à une époque à laquelle les locaux n'avaient pas été livrés, la cour d'appel a pu, sans violer le principe de la réparation intégrale du préjudice, condamner la société Foncière et financière Monceau à payer à la société du Moulin PLS la somme de 1 600 000 euros au titre du préudice relatif à l'hôtellerie et dire que pour la période postérieure au 31 décembre 2010 chaque jour d'exploitation perdu sera indemnisé à hauteur de 605 euros ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi n° A 14-15. 512, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, sans violer le principe de la réparation intégrale du préjudice, que si l'hôtel avait été livré en temps et en heure à la société du Moulin PLS, celle-ci aurait disposé, fin 2011, d'un fonds de commerce dont la valeur aurait été de l'ordre de 2 200 000 euros, eu égard aux trois derniers chiffres d'affaires qu'elle aurait dû réaliser, que l'exploitante avait, non seulement, été privée de la valeur du fonds de commerce auquel elle pouvait prétendre, mais également de l'antériorité de l'exploitation permettant d'en consolider la substance et partant la valeur et que le préjudice subi était certain et ne saurait être qualifié ni d'éventuel ni d'hypothétique, la cour d'appel a souverainement apprécié l'étendue du préjudice par l'évaluation qu'elle en a faite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen du pourvoi n° A 14-15. 512, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel a relevé, sans dénaturation, que compte-tenu de la longueur du temps écoulé il y avait lieu d'imposer des délais à la société Foncière et financière Monceau et de prononcer des astreintes pour la contraindre à réaliser les travaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi n° H 14-16. 093, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas retenu qu'il existait une incompatibilité entre la qualité d'associé d'une société à responsabilité limitée et celle de salarié de la société le moyen manque en fait ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans dénaturation ni modification de l'objet du litige, qu'aucun détail n'était fourni sur le mode de calcul effectué, qu'aucune précision n'était donnée sur la nature des rémunérations perçues ou à percevoir, qu'aucune distinction n'était faite entre les personnes, que les écritures des parties ne contenaient aucun renseignement utile sur ces points essentiels et que la cour ignorait si les consorts X... avaient déjà un contrat de travail, s'ils percevaient des dividendes et d'une façon plus générale quel était le fondement des sommes qu'ils réclamaient de façon globale et indifférenciée, la cour d'appel, qui a pu retenir, sans commettre un déni de justice, que leurs demandes ne sauraient être accueillies, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens des pourvois qui n'apparaissent manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 01/06/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 20 mai 2015
N° de pourvoi: 14-15.480
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 30 janvier 2014), que M. X... a vendu à Mme Y... un immeuble qu'il avait acquis de l'établissement public national de la Poste, après y avoir réalisé des travaux pour l'aménager en habitation individuelle ; que, se plaignant de l'existence d'infiltrations en toiture, Mme Y... a, après expertise, assigné M. X... en paiement de sommes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination ayant constaté que le vendeur avait acquis de l'établissement public national de la Poste un immeuble qu'il avait vendu à Mme Y... après y avoir réalisé des travaux de rénovation en vue de sa transformation en habitation individuelle, la cour d'appel a relevé que des infiltrations étaient apparues sur une partie de la toiture qui n'avait pas fait l'objet de travaux ; qu'elle devait dès lors rechercher si, en raison de ce vice spécifique affectant une partie préexistante de l'ouvrage, l'opération de rénovation de l'habitation n'avait pas manqué les objectifs poursuivis, de sorte que les désordres constatés sur la partie ancienne étaient couverts par la garantie décennale ; que partant, en s'abstenant de procéder à une telle recherche que ses propres constatations rendaient pourtant nécessaires, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les infiltrations étaient apparues sur une partie de la toiture qui n'avait pas été l'objet de travaux, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les dommages n'étaient pas imputables au vendeur réputé constructeur et ne pouvaient engager sa responsabilité décennale, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen :

Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen pris d'une cassation par voie de conséquence de la cassation à intervenir sur le premier moyen, est privé d'effet ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;