Par albert.caston le 26/02/16
 

Note Dross, GP 2016, n° 8, p. 73, sur cass. n° 14-20.845.
Voir aussi

- Parance, RLDC 2016-3, p. 59.

- Périnet-Marquet, SJ G 2016, p. 753.

 

Par albert.caston le 26/02/16
 
Etude Zalewski-Sicard, GP 2016, n° 8, p. 66.
 
Par albert.caston le 25/02/16

Voir note Tournafond et Tricoire, RDI 2016, p. 230.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 15-12.706
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Ortscheidt, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCP Anne-Marie A... et Roger X... et à la société MMA assurances IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Nexity Lamy ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 novembre 2014),
qu'après avoir été démarchés par la société Patrimoine conseil du Centre, M. Y... et Mme Z... ont acquis plusieurs lots de copropriété d'un immeuble situé à Vierzon devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation, l'acte authentique ayant été dressé par Mme A..., notaire ; que, pour financer cette acquisition, ils ont souscrit un prêt auprès de la Banque populaire Val-de-France ; que, les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, la société Lamy, syndic de la copropriété, la SCP Duterrail A..., devenue la SCP A... et X... (la SCP), et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances (la MMA), ainsi que la Banque populaire Val-de-France en annulation de l'acte de vente et dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt d'annuler la vente conclue entre la société Patrimoine conseil du Centre et M. Y... et Mme Z... et de les condamner in solidum à payer diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du « compromis de vente » que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que des « documents précontractuels », auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, le coût des travaux « à la charge des acquéreurs » démontrant qu'ils était importants, nécessaires à la destination de l'immeuble, et modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, et un « prévisionnel » existant pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative aurait été à la charge de la venderesse, qui aurait dû financer les travaux de viabilisation, dits « de réseaux », la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que la souscription d'un engagement contractuel suppose une manifestation de volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 euros, la venderesse avait chiffré sa revente à 974 883 euros, pour en déduire que la différence incluait nécessairement des « travaux à sa charge », la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser en engagement de la venderesse à prendre en charge des travaux de construction-réhabilitation de près de 700 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;

3°/ qu'il n'est d'engagement contractuel sans volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'un « prévisionnel » aurait existé « pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 euros) » aurait été à la charge de la venderesse, la cour d'appel, qui n'a ainsi caractérisé aucun engagement de la venderesse à réaliser ces travaux, a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;

4°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de « documents précontractuels » que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. Y... et Mme Z... et à la Banque populaire Val-de-France, alors, selon le moyen :

1°/ que le devoir de conseil du notaire s'exerce en considération de l'intention déclarée des parties et des faits dont il a connaissance ; qu'en retenant que le notaire avait manqué à ses obligations en omettant de conseiller aux parties de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, sans constater que, bien qu'il ne soit pas intervenu dans la négociation préalable à la conclusion de la vente et n'ait été requis que pour authentifier la vente, il aurait eu connaissance des « documents précontractuels » qui, selon elle, aurait imposé la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'en retenant, pour dire qu'il aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans « la promesse de vente », bien qu'aucun engagement de la venderesse de réaliser ces travaux n'ait été stipulé aux termes de cet acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

3°/ que la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble envers l'acquéreur, tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du « compromis de vente », le montant des « travaux à financer » n'était pas inclus dans le prix de vente des lots mais, au contraire, clairement distingué de ce prix, ce qui excluait que la venderesse se soit engagée à les réaliser en contrepartie du paiement de leur prix ; qu'en retenant que le notaire aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement au vu du chiffrage de ces travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que, sauf accord contraire des parties, la vente opère transfert de propriété de la chose vendue dans l'état où elle se trouve au jour de l'échange des consentements ; qu'en affirmant, pour dire que le notaire avait manqué à ses obligations, qu'une contradiction aurait existé entre le « compromis de vente », précisant que la vente était réalisée « dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance », et l'acte authentique de vente, qui ne comportait pas cette mention, et qu'en conséquence, la vente « n'avait pas été faite « en l'état » », la cour d'appel a violé l'article 382 du code civil, ensemble l'article 1583 du même code ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme A..., qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait commis une faute en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. Y... et Mme Z..., alors, selon le moyen, que la restitution du prix consécutive à l'annulation d'une vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, le notaire pouvant seulement être tenu de garantir la restitution si et dans la mesure où il est prouvé qu'elle ne peut être obtenue du vendeur ; qu'en condamnant in solidum le notaire et son assureur au paiement de la somme mise à la charge de la venderesse au titre du prix payé et de ses accessoires, sans constater que les acquéreurs ne pouvaient obtenir, même partiellement, le paiement de leur créance à l'encontre de la venderesse, à l'issue de la procédure de liquidation judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que, si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs ; que la cour d'appel, qui a constaté que la société Patrimoine conseil du Centre était en liquidation judiciaire, a pu en déduire que la SCP et son assureur devaient être condamnés in solidum au paiement du prix de vente et de ses accessoires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP Anne-Marie A... et Roger X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Anne-Marie A... et Roger X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Y... et Mme Z... ; rejette les autres demandes ;

 

 
Par albert.caston le 25/02/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 14-18.004
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 19 novembre 2008 et 19 mars 2014), que M. X... a entrepris divers travaux de démolition puis de reconstruction sur son terrain ; que sont intervenus à l'opération de construction, M. Y..., maître d'oeuvre, assuré auprès de la société Mutuelles du Mans, la société Est terrassements, chargée du lot démolition et terrassement, assurée auprès de la MAAF, l'entreprise Z..., chargée d'une partie du lot « gros-oeuvre », assurée auprès de la société Axa assurances devenue la société Axa France IARD (société Axa) ; que M. et Mme A..., voisins de M. X..., se plaignant de troubles anormaux du voisinage, ont, après expertise, assigné celui-ci en indemnisation de leurs préjudices ; que M. X... a sollicité la garantie de la société Est terrassements, de l'entreprise Z..., de M. Y... et de leurs assureurs ;

Sur le premier et le deuxième moyens, réunis :

Attendu que M. X... fait grief au premier arrêt de le condamner, au titre de la réparation des troubles anormaux du voisinage, à verser certaines sommes à M. et Mme A..., alors, selon le moyen :

1°/ que dans ses conclusions d'appel, M. X... soutenait qu'un certain nombre de désordres ne pouvaient être imputés aux travaux qu'il avait entrepris dans la mesure où ces désordres préexistaient à l'engagement des travaux ; que les premiers juges avaient retenu pour partie cet argumentaire ; que les constatations d'un huissier de justice et l'énoncé imprécis de l'expert ¿ qui n'était d'ailleurs pas chargé de se prononcer sur l'origine des désordres et leur date d'apparition ¿ suivant laquelle « l'exécution des travaux ne pouvait aboutir qu'à des protestations des voisins par manque de précaution » étaient insuffisantes pour faire la lumière sur le moyen concernant la date d'apparition des désordres et l'antériorité de cette date par rapport à l'engagement des travaux ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point qui était de nature à exclure tout droit à réparation, à l'égard de certains désordres, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard des règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ;

2°/ que les juges du fond ont estimé que l'imputabilité aux phénomènes ayant justifié l'état de catastrophe naturelle ne pouvait être retenue ; que si cet énoncé pouvait peut-être écarter l'imputation des désordres à un certain phénomène, il laissait entière la question de l'antériorité des désordres ; que de ce point de vue également, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale, s'agissant de la question de l'antériorité des désordres au regard des règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ;

3°/ que l'idée que M. X... aurait dû prendre des précautions ou encore les considérations relatives à la date du permis de construire ne dispensaient en aucune façon les juges du fond de s'expliquer sur la chronologie pour établir l'antériorité ou non des désordres invoqués, et de ce point de vue, l'arrêt souffre à nouveau d'un défaut de base légale au regard des règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ; que l'arrêt souffre à nouveau d'un défaut de base légale au regard des règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ;

4°/ que le droit à réparation sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ne peut être total dès lors qu'une faute peut être imputée à la partie qui se prévaut du dommage ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que M. et Mme A... avaient empiété sur la propriété de M. X... et l'avaient ainsi contraint à s'écarter du pignon de leur construction ; qu'en s'abstenant de rechercher si, à raison de cette faute, le droit à réparation ne devait pas être exclu ou à tout le moins réduit, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ;

5°/ qu'en s'abstenant de s'expliquer sur la nécessité où se trouvaient M. et Mme A... ¿ pour se conformer aux règles d'usage ¿ de renforcer les fondations préalablement à la réalisation d'un étage supplémentaire, la maison étant assise sur des argiles vertes, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ;

6°/ qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le point de savoir, comme le relevait M. X..., si M. A... n'aurait pas dû réaliser des chaînages en élévation pour rigidifier l'ensemble de la construction afin d'éviter les déformations, les juges du fond, ont privé leur décision de base légale au regard des règles régissant les troubles anormaux de voisinage ;

Mais attendu qu'ayant retenu, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, que l'expert avait constaté une fissure verticale sur le mur pignon et une dégradation de la façade du pavillon de M. et Mme A..., qu'il imputait aux travaux de M. X..., et que ce pavillon s'inclinait vers le chantier, provoquant des fissures à chaque niveau, la cour d'appel, qui a constaté que les défauts d'étanchéité entre les bâtiments ne faisaient plus l'objet de réclamations, a, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision ;

Sur le troisième et le quatrième moyens, réunis :

Attendu que M. X... fait grief au second arrêt de rejeter ses demandes en garantie, alors, selon le moyen :

1°/ que lorsqu'il est condamné au titre des troubles de voisinage, le maître d'ouvrage peut agir contre le constructeur en se prévalant des droits du tiers dès lors qu'il a été condamné à l'égard de ce tiers sans qu'il soit besoin d'un paiement ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ;

2°/ que le maître d'ouvrage dont la responsabilité est recherchée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, peut solliciter la condamnation des constructeurs, en se prévalant des droits du tiers, dès lors qu'il fait l'objet d'une demande de la part de ce tiers ; qu'en décidant le contraire, s'agissant des sommes réclamées par M. et Mme A... dans le cadre de la procédure postérieure à l'arrêt du 19 novembre 2008, les juges du fond ont de nouveau violé les règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ;

3°/ que dans le cadre de son arrêt du 19 novembre 2008, la cour d'appel de Paris avait retenu que certains désordres étaient imputables à M. X..., en retenant notamment que, selon l'expert judiciaire « l'exécution des travaux ne pouvait aboutir qu'à des protestations des voisins par manque de précaution », et encore que si même « la construction de M. et Mme A... était fragile » mais « la difficulté pouvait être surmontée en prenant des précautions d'usage lors des terrassements » ; qu'en retenant, aux termes de sa décision du 19 mars 2014 et sur l'appel en garantie s'agissant des manques de précautions dans la conduite des travaux, que l'expert judiciaire n'a pas été affirmatif quant au lien entre les travaux des entreprises de démolition-terrassement ou de gros oeuvre, compte tenu de l'ancienneté du pavillon, et que s'il évoque des fissures verticales ouvertes consécutivement aux vibrations du chantier de M. X..., il a retenu ce fait comme établi sans explication supplémentaire tout en considérant, in fine, que les seules fautes concernaient l'absence préalable de constat préalable aux travaux, sans rechercher si, l'arrêt du 19 novembre 2008 ayant été rendu en présence des constructeurs, l'autorité de chose jugée attachée à cette première décision n'imposait pas de considérer qu'il y avait un lien entre les travaux entrepris sur la propriété de M. X... et les désordres invoqués par M. et Mme A..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 480 du code de procédure civile et 1351 du code civil ;

4°/ que si même les conditions de l'autorité de la chose jugée ne sont pas remplies, dès lors qu'une partie se prévaut d'une décision de justice, précédemment rendue, pour établir un point de fait, les juges du fond ont l'obligation de s'expliquer sur les constatations résultant de cette décision de justice ; en l'espèce, examinant le droit à réparation de M. et Mme A... à l'encontre de M. X..., les juges du fond, dans l'arrêt du 19 novembre 2008, ont imputé les désordres liés au chantier à M. X... en relevant notamment que, selon un premier expert, l'exécution des travaux ne pouvait aboutir qu'à des protestations des voisins par manque de précaution, ou encore que si même la construction de M. et Mme A... était fragile, elle pouvait être surmontée en prenant des précautions d'usage lors des terrassements ; en s'abstenant de s'expliquer sur ces constatations et leur force probante, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu à bon droit que M. X..., qui ne justifiait pas avoir indemnisé les préjudices résultant des troubles anormaux du voisinage, n'était pas subrogé dans les droits de M. et Mme A... ;

Attendu, d'autre part, que, le premier arrêt n'ayant pas autorité de la chose jugée s'agissant de la responsabilité des constructeurs à l'égard de M. X..., la cour d'appel, a, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

 
Par albert.caston le 22/02/16
 
Voir cass. n° 14-26.245 et 15-11.115.
 
Par albert.caston le 12/02/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 4 février 2016
N° de pourvoi: 13-17.786
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Blondel, SCP Boulloche, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Odent et Poulet, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... et la société Rubéroïd ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 mars 2013), que la société civile immobilière les Jardins Bourguignons (la SCI), assurée en police dommages-ouvrage et police responsabilité constructeur non-réalisateur (CNR) auprès de la société SMABTP, a fait édifier un immeuble qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que sont intervenus à cette opération la société Dassie-Marcel-Servella (la société DMS), chargée de la maîtrise d'oeuvre, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), la société Brissiaud, assurée auprès de la SMABTP, chargée de l'exécution des travaux de gros-oeuvre, et la société Rubéroïd, assurée auprès de la SMABTP, chargée de l'exécution du lot étanchéité ; que la réception des travaux a été prononcée le 8 février 1995 ; que, des désordres étant survenus, une expertise a été ordonnée par ordonnance du 3 janvier 2005 ; que la SMABTP a assigné en garantie la société DMS et la société Rubéroïd ; que, le 28 décembre 2006, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 165, avenue d'Argenteuil (le syndicat) a assigné la SMABTP en indemnisation ; que M. et Mme X..., copropriétaires, intervenus volontairement à l'instance, ont demandé la condamnation en paiement de la SMABTP, ès qualités d'assureur dommages-ouvrage et d'assureur décennal de la société Brissiaud, de la société DMS, de son assureur, la MAF, et du syndicat ; que la société DSM a sollicité la garantie de la SMABTP, ès qualités d'assureur décennal de la société Brissiaud ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, qui est recevable :

Vu les articles L. 114-1 et L. 124-3 du code des assurances ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. et Mme X... à l'encontre de la SMABTP, assureur décennal de la société Brissiaud, l'arrêt retient que M. et Mme X... sont intervenus postérieurement à l'expiration du délai de deux années de l'article L. 114-1 précité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action directe de la victime contre l'assureur de responsabilité, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, se prescrit par le même délai que son action contre le responsable, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal de M. et Mme X... :

Vu l'article 775 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat, la société DMS et la MAF à verser à M. et Mme X... une certaine somme au titre des travaux de reprise à l'intérieur de l'appartement et en réparation du préjudice de jouissance, l'arrêt retient que ces derniers reconnaissent, dans leurs conclusions, avoir reçu de la société DMS, à la suite de l'ordonnance du magistrat de la mise en état du 7 juillet 2009, la somme de 11 312 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf les exceptions prévues par l'article 775 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas l'autorité de la chose jugée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal de M. et Mme X... :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X... au titre de la perte de loyers, l'arrêt retient que ces derniers ne démontrent pas, par les seuls éléments produits, l'impossibilité de vendre ou de louer l'appartement du fait des désordres l'affectant ;

Qu'en statuant ainsi, sans analyser, même sommairement, la lettre de l'agence immobilière produite par M. et Mme X..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal de M. et Mme X... :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X... tendant à voir condamner in solidum la SMABTP, le syndicat, le cabinet DMS et la MAF à leur verser une certaine somme en remboursement des frais d'assistance et de constat, l'arrêt retient qu'il n'est pas justifié de frais engagés pour l'expertise ;

Qu'en statuant ainsi, sans analyser, même sommairement, les pièces n° 6 et 7 du bordereau de communication de M. et Mme X... du 11 octobre 2012, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi provoqué de la société DMS et de la MAF, qui est recevable :

Vu les articles 1382 et 2270-1 du code civil, issu de la loi n° 85-677 du 5 juillet 1985 et applicable à l'espèce ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la société DMS à l'encontre de la SMABTP, l'arrêt retient que, si la société Brissiaud, titulaire du lot gros oeuvre, voit sa responsabilité engagée envers la SCP d'architectes DMS en raison des fautes qu'elle a commises, ainsi qu'il ressort des opérations d'expertise, cette société n'est pas dans la cause et qu'il n'est pas justifié d'une assignation, par la société DMS, à l'encontre de la SMABTP, assureur de la société Brissiaud, dans le délai de la garantie décennale qui expirait le 5 février 2005, de sorte que les demandes en garantie formées contre cet assureur ne peuvent prospérer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le point de départ du délai de recours de l'action en responsabilité délictuelle n'était pas la réception de l'ouvrage mais la manifestation du dommage ou son aggravation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

Dit n'y avoir lieu à la mise hors de cause de la SMABTP, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 165, avenue d'Argenteuil et de M. et Mme X... ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de M. et Mme X... à l'encontre de la SMABTP (assureur décennal de la société Brissiaud), rejette les demandes de M. et Mme X... au titre du préjudice matériel, du préjudice de jouissance et des frais engagés pour l'expertise, et en ce qu'il rejette la demande de la société DMS à l'encontre de la SMABTP, l'arrêt rendu le 11 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 165 avenue d'Argenteuil, la SCP DMS et la MAF aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 165 avenue d'Argenteuil, la SCP DMS et la MAF à payer, la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;
 

 
Par albert.caston le 11/02/16

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 4 février 2016
N° de pourvoi: 14-19.204 14-25.531
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° P 14-19. 204 et R 14-25. 531 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 27 février 2014), que les consorts X...- Y..., propriétaires d'une parcelle habitée surplombant le terrain de M. Z..., s'étant plaints des travaux de décaissement et de suppression de végétaux effectués par celui-ci sur sa parcelle, ont, après expertise, assigné leur voisin en responsabilité et en indemnisation ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la coupe des arbustes anciens et les terrassements effectués par M. Z... avaient eu pour conséquence de créer une paroi verticale de quatre mètres de hauteur sur plusieurs mètres de longueur, ce qui avait fragilisé le bord du talus qui se creusait sous l'effet de l'érosion, et que la remise en état des lieux tels qu'ils auraient existé cent ans auparavant ne pouvait justifier que M. Z... fragilisât une partie du terrain de ses voisins en aggravant le défaut de stabilité du talus existant, la cour d'appel, qui a écarté, comme hypothétique, tout préjudice résultant d'une menace sur la maison d'habitation et caractérisé la faute de M. Z..., l'existence d'un préjudice constitué par l'aggravation de l'instabilité du terrain et le lien de causalité entre la faute et le dommage, a pu mettre à la charge de M. Z... les frais rendus nécessaires pour la consolidation du talus ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à Mmes Irène, Santina et Dorothée Y... et aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Z... ;

Publié par ALBERT CASTON à 09:47 
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Par albert.caston le 10/02/16

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 3 février 2016
N° de pourvoi: 14-20.201
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Stade bâtiment de ce qu'elle se désiste de son pourvoi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 mars 2014), que, suivant acte reçu le 6 février 1998 par M. Z... , notaire, M. X..., a acquis des consorts Y... et X..., ses coïndivisaires, diverses parcelles de terre ainsi qu'une maison d'habitation, l'une des parcelles étant destinée à l'exploitation de la société Stade bâtiment constituée entre lui-même et son épouse ; que, le même jour, M. Z... avait dressé un acte de notoriété, aux termes duquel deux témoins avaient attesté que les consorts Y... et X... avaient acquis la propriété de ces biens par prescription trentenaire, cet acte étant la référence exclusive mentionnée dans l'origine de propriété ; que le conservateur des hypothèques ayant refusé la publication de la vente, M. X... a assigné M. Z... et son successeur, la SCP D...Jérôme et D...-E...Martine, en responsabilité ; que la société Stade bâtiment est intervenue volontairement à l'instance ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à voir condamner solidairement M. Z... et la SCP D...Jérôme et D...-E...Martine à l'indemniser de son préjudice alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire ayant manqué à ses obligations professionnelles est tenu de réparer l'intégralité des conséquences dommageables de ses différents manquements sans qu'il en résulte pour la victime ni perte ni profit ; qu'en énonçant, pour débouter M. X... de ses demandes indemnitaires, qu'il avait uniquement perdu une chance d'avoir pu renoncer à signer l'acte de cession des droits indivis et à faire l'acquisition des biens litigieux s'il avait été informé au préalable des risques de non-publication de cet acte, tout en relevant, par motifs adoptés, que non seulement M. Z... avait manqué à son devoir de conseil avant de rédiger l'acte pour lequel il était requis en n'opérant pas les vérifications nécessaires sur les droits de propriété des parties à l'acte mais que de plus, postérieurement à la rédaction de l'acte, il n'avait pas informé M. X... des difficultés de publication qu'il avait rencontrées et n'avait pas attiré son attention sur les démarches qui devaient être engagées pour régulariser la situation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que le préjudice subi par M. X... n'avait pas uniquement sa source dans un manquement du notaire à son devoir de conseil avant la conclusion de la vente mais également dans une faute commise postérieurement à celle-ci, de sorte que son préjudice ne se limitait pas à une perte de chance de renoncer à l'acquisition, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ qu'en se bornant encore à énoncer, pour écarter la responsabilité de la SCP D...et D...-E..., que si cette dernière n'avait pas répondu en temps utile aux sollicitations de M. X... pour procéder à la régularisation de l'acte de vente, cette inertie était sans rapport avec la réalisation du préjudice qu'il avait subi tenant à la perte de chance d'avoir pu renoncer à une vente impubliable, dès lors que la SCP D...et D...-E...n'était pas en mesure de procéder à la régularisation de la publication telle qu'elle était demandée par M. X... compte tenu de la complexité de la situation et de la nécessité de procéder à des actes préalables que les demandeurs n'avaient pas sollicité, sans rechercher si le retard avec lequel la SCP D...et D...-E...l'avait avisé des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier ne lui avait pas causé un préjudice propre et distinct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ que le juge qui refuse d'indemniser un préjudice dont il a pourtant constaté l'existence commet un déni de justice ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter M. X... de ses demandes indemnitaires, que M. Z... ne saurait se voir condamner à réparer le préjudice matériel de ce dernier tiré de l'impossibilité dans laquelle il est de vendre le bien acquis et de son préjudice moral tiré de l'inopposabilité de son acte de propriété et de l'impossibilité dans laquelle il est de disposer et d'utiliser sa propriété comme il le voudrait, dans la mesure où sans la faute du notaire, M. X... aurait été informé du caractère impubliable de l'acte dressé et n'aurait par conséquent pas procédé à son acquisition, tout en retenant que M. X... avait perdu une chance certaine, même faible, d'avoir pu renoncer à faire l'acquisition s'il avait été informé au préalable des risques de non-publication d'un tel acte, la cour d'appel qui a ainsi refusé d'indemniser M. X... de la perte de chance de renoncer à la vente, dont elle a pourtant constaté l'existence en son principe, a violé l'article 4 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acte de notoriété acquisitive avait été dressé à la demande de tous les indivisaires, afin d'éviter des règlements de succession qui n'avaient jamais été effectués, et que les difficultés survenues lors de la demande de publication de l'acte de vente étaient consécutives à la complexité de la situation juridique des biens cédés, laquelle nécessitait de procéder à des actes préalables qui n'avaient pas été demandés, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les fautes des notaires ayant consisté à ne pas avoir averti M. X... des risques d'un défaut de publication de la vente et à ne pas l'avoir informé, après la rédaction de l'acte, des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier, n'avaient pu causer à ce dernier que la perte d'une chance de renoncer à la conclusion de l'acte litigieux ;

Qu'ensuite, M. X... ayant, dans ses écritures, seulement demandé la réparation de l'intégralité de son préjudice, en excluant l'éventualité de l'existence d'une perte de chance, le grief formulé par la troisième branche, contraire à la thèse par lui développée devant les juges du fond, est irrecevable ;

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 10/02/16

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 4 février 2016
N° de pourvoi: 15-10.107
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Flise (président), président
Me Bouthors, Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Generali IARD (la société Generali) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme X... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Buresi AJP était sous-locataire de locaux commerciaux dépendant d'un immeuble en copropriété situé au 54 cours Napoléon à Ajaccio, donnés à bail par Mme Y... à la société Méditerranéenne d'investissement et de participation (la société MIP), qui ont été endommagés à la suite d'un premier sinistre déclaré le 7 mai 2009, provoqué par des fissures en façade de l'immeuble, puis d'un second, provoqué, après le 12 mars 2010, par des infiltrations d'eau provenant, selon les conclusions d'un expert désigné en référé, de l'une des façades de l'immeuble ainsi que d'un logement loué par Mme Z... à Mme X..., assuré auprès de la société MAIF (la MAIF) ; que la société Buresi AJP a assigné la société MIP, le syndicat des copropriétaires du 54 cours Napoléon à Ajaccio (le syndicat des copropriétaires) et son assureur, la société Generali, ainsi que Mme X..., aux fins, notamment, d'indemnisation de ses préjudices résultant de l'impossibilité de poursuivre l'exploitation commerciale des lieux ; que Mme Y... est intervenue volontairement à la procédure ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, ainsi que sur la seconde branche du premier moyen du pourvoi incident de Mme Z... et de la MAIF, annexés, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal de la société Generali pris en sa première branche :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour dire que la société Generali devra relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation, l'arrêt énonce qu'elle soutient que les dommages occasionnés par des infiltrations en façade sont exclus du champ d'application du contrat, tel que cela ressort de ses conditions générales datées du 5 novembre 1982, qu'elle communique sans préciser à quel paragraphe des 24 pages du document elle fait allusion et sans produire les conditions particulières de la convention ni aucun élément susceptible en l'espèce de l'exonérer de cette garantie ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Generali invoquait la clause d'exclusion des sinistres ayant pour origine un défaut d'entretien de l'immeuble et soutenait que, selon l'expert, les infiltrations litigieuses imputables aux parties communes de l'immeuble relevaient d'un tel manquement, et alors que le document de 24 pages qu'elle produisait renfermait l'ensemble des stipulations contractuelles de l'assurance, dont l'exclusion de garantie dont elle se prévalait ainsi, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident de Mme Z... et de la MAIF pris en sa première branche :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner Mme Z..., sous la garantie de la MAIF, à payer à la société Buresi AJP une certaine somme au titre de la perte de son fonds de commerce, l'arrêt énonce qu'il résulte des pièces versées aux débats et du rapport de l'expert judiciaire qu'un premier sinistre a été déclaré le 7 mai 2009, qu'un huissier de justice a constaté des infiltrations les 7 avril et 18 mai 2010, et l'expert judiciaire a lui-même constaté les dommages le 25 novembre 2010 ; qu'entretemps, les 25 mai et 8 juin 2010, un plombier était intervenu sur une fuite affectant l'installation sanitaire privative de Mme Z... ; que l'expert a conclu que les dommages avaient deux origines distinctes : d'une part, des infiltrations par un réseau d'importantes fissures ouvertes sur la façade et des coulures depuis la gouttière, d'autre part, la fuite qui s'est produite dans l'appartement de Mme Z...; qu'il ne résulte pas des pièces versées aux débats que les fissures sur la façade aient fait l'objet d'un traitement avant le 16 janvier 2012 ; que les constatations qui ont pu être réalisées après l'expertise, le 16 septembre 2011, le 3 septembre 2012 et le 29 octobre 2013 font état de présence d'humidité dans le local en question et même d'infiltrations importantes dans les appartements du premier étage et du troisième étage ; qu'il est établi par le rapport Eurexo en date du 12 mars 2010 qu'à cette date l'appartement de Mme Z...présentait dans la salle de bain des traces d'humidité provenant du plafond, mais que les canalisations n'étaient pas fuyardes et que le sol était sec ; qu'ainsi la fuite réparée le 25 mai 2010 ne peut qu'être postérieure au 12 mars 2010 ; que contrairement aux infiltrations de la façade l'infiltration en provenance de la canalisation d'eau froide du cumulus de l'appartement a été temporaire et rapidement résolue ; que ces éléments conduisent donc la cour d'appel à estimer la responsabilité du syndicat des copropriétaires à deux tiers et celle de Mme Z... à un tiers ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ces constatations que le sinistre survenu dans les locaux sous-loués à la société Buresi AJP s'était déclaré une première fois le 7 mai 2009 et avait été constaté les 7 avril, 18 mai et 25 novembre 2010, et qu'il avait deux origines, à savoir d'importantes infiltrations dues à des fissures sur la façade de l'immeuble ainsi qu'une fuite dans l'appartement de Mme Z...qui n'existait pas au 12 mars 2010, laquelle a été réparée dès les 25 mai et 8 juin 2010, et sans répondre à Mme Z... et à la MAIF qui faisaient valoir que, selon l'expert de l'assureur de la société Buresi AJP, la visite contradictoirement organisée le 11 mars 2010 avait permis de constater que le local était alors inexploitable et d'ailleurs fermé, et qu'ainsi cette fermeture, comme l'impossibilité d'exploiter, dont résultait la perte du fonds de commerce, étaient antérieures à la fuite dans l'appartement de Mme Z..., et donc exclusivement imputables aux infiltrations par la façade de l'immeuble, de sorte que la responsabilité de Mme Z... ne pouvait être retenue de ce chef, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident de Mme Z... et de la MAIF :

Vu l'article 1384, alinéa 1er, du code civil ;

Attendu que pour condamner Mme Z..., sous la garantie de la MAIF, à payer, à raison d'un tiers, à la société Buresi AJP le montant des loyers afférents au local sous-loué à cette société, depuis le mois de janvier 2010 et jusqu'à la date de la décision du premier juge, l'arrêt, après avoir relevé que l'expert judiciaire avait conclu que les dommages affectant ce local avaient deux origines distinctes : d'une part, des infiltrations par un réseau d'importantes fissures ouvertes sur la façade de l'immeuble de la copropriété, d'autre part, la fuite qui s'est produite dans l'appartement de Mme Z..., et constaté ensuite qu'il était établi par un rapport Eurexo en date du 12 mars 2010 qu'à cette date l'appartement de Mme Z...présentait dans la salle de bain des traces d'humidité provenant du plafond, mais que les canalisations n'étaient pas fuyardes et que le sol était sec, de sorte que la fuite réparée le 25 mai 2010 ne pouvait qu'être postérieure au 12 mars 2010, énonce que le paiement des loyers en pure perte depuis le 1er janvier 2010 jusqu'à la date du jugement par la société Buresi qui n'a pas pu exercer son activité à compter de 2010, constitue un poste de préjudice qui doit être, en application de l'article 1384 du code civil sur la responsabilité du fait des choses, pris en charge par le syndicat des copropriétaires pour deux tiers et Mme Z... pour un tiers ;

Qu'en faisant ainsi peser pour partie sur Mme Z... la charge de la réparation due pour l'intégralité de la perte de loyers subie par la société Buresi AJP depuis le 1er janvier 2010, alors qu'elle retenait que
la fuite provenant de son appartement ne pouvait qu'être postérieure au 12 mars 2010, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen du pourvoi incident de Mme Z... et de la MAIF :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que l'arrêt condamne Mme Z..., sous la garantie de la MAIF, à payer à Mme Y... un tiers de la somme de 19 488, 60 euros au titre des travaux de remise en état ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme Y... sollicitait à ce titre la condamnation de la seule société MIP à lui payer les sommes nécessaires aux réparations, la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi principal :

Met, sur sa demande, la société Generali hors de cause sur le deuxième moyen du pourvoi incident de Mme Z... et de la MAIF ;

Met, sur leur demande, la société Generali et la société Buresi AJP hors de cause sur le troisième moyen du pourvoi incident de Mme Z... et de la MAIF ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme Andrée Y..., épouse Z..., sous la garantie de la MAIF, à payer à la société Buresi AJP la somme de 69 329, 33 euros au titre de la perte de son fonds de commerce et, à raison d'un tiers, le montant des loyers afférents au local sous-loué à cette société, depuis le mois de janvier 2010 et jusqu'à la date de la décision du premier juge, et à Mme Laure Y... un tiers de la somme de 19 488, 60 euros au titre des travaux de remise en état de ce local, l'arrêt rendu le 5 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 54 cours Napoléon à Ajaccio et la société Buresi AJP aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Buresi AJP et le syndicat des copropriétaires du 54 cours Napoléon à Ajaccio in solidum à payer à la société Generali IARD la somme globale de 3 000 euros, le syndicat des copropriétaires du 54 cours Napoléon à Ajaccio à payer à la société Buresi AJP la somme de 3 000 euros, la société Buresi AJP à payer à Mme Z... et à la société MAIF la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Publié par ALBERT CASTON à 10:29 
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