Par albert.caston le 07/10/16

Le devoir d'investigation du notaire

 
Note N. Blanc, GP 2016, n° 34, p. 29, sur cass. n° 15-17.591 et 15-15.683.
 

Par albert.caston le 07/10/16

L'auteur d'un dommage assigné en réparation par la victime peut rechercher la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage

 
Voir note Gerry-Vernières, GP 2016, n° 34, p. 25.

Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du mardi 14 juin 2016
N° de pourvoi: 14-16.471 14-29.165

Publié au bulletin Cassation partielle

Mme Mouillard (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Marc Lévis, SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° T 14-16. 471 et R 14-19. 165, qui attaquent le même arrêt ;
Sur la recevabilité du pourvoi n° T 14-16. 471, examinée d'office après avertissement délivré aux parties :
Vu l'article 613 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2014-1338 du 6 novembre 2014 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que le délai pour former un pourvoi ne court à l'égard d'une décision rendue par défaut, même pour les parties qui ont comparu devant les juges du fond, qu'à compter du jour où l'opposition n'est plus recevable ;
Attendu que la société Le Crédit lyonnais s'est pourvue en cassation le 28 avril 2014 contre un arrêt rendu par défaut le 6 février 2014, alors qu'à la date de ce pourvoi, le délai d'opposition n'était pas expiré ;
D'où il suit que le pourvoi n'est pas recevable ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi n° R 14-29. 165, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que l'auteur d'un dommage assigné en réparation par la victime peut rechercher la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Le Crédit lyonnais a porté au crédit du compte professionnel de Mme Y..., avocate, un chèque d'un montant de 400 000 francs (60 979, 61 euros) libellé à l'ordre de « CARPA ME Y... ELISABETH 7092 » ; que la société Covea caution, assureur des avocats inscrits au barreau de Paris, a assigné la société Le Crédit Lyonnais, banque présentatrice, en paiement de la somme de 60 979, 61 euros, en vertu d'une quittance subrogative délivrée par la société Crédit agricole, bénéficiaire des fonds non représentés par Mme Y... ; que la société Le Crédit lyonnais a appelé en garantie la société BNP Paribas, « banquier de la CARPA Paris », banque tirée, qui a elle-même formé un appel en garantie contre Mme Y... ;
Attendu que pour rejeter l'appel en garantie de la société Le Crédit lyonnais contre la société BNP Paribas, l'arrêt, après avoir constaté que le chèque litigieux avait été émis par la CARPA, retient, que, si la société BNP Paribas, banquier tiré, aurait dû se rendre compte de l'anomalie consistant dans la présentation de ce chèque par une autre banque qu'elle-même et, elle n'a cependant pas commis de faute à l'égard de la société Le Crédit lyonnais ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la seule démonstration que celui-ci ait commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief :
DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° T 14-16. 471 ;
Et sur le pourvoi n° R 14-29. 165 :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette l'appel en garantie formé par la société Le Crédit lyonnais contre la société BNP Paribas et ses demandes de condamnation aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile contre cette dernière, l'arrêt rendu le 6 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Met hors de cause, sur sa demande, la société Covea caution dont la présence devant la cour de renvoi n'est pas nécessaire à la solution du litige ;
Condamne la société BNP Paribas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Le Crédit lyonnais la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

 

Par albert.caston le 07/07/16
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 29 juin 2016
N° de pourvoi: 15-17.591
Publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 11 avril 2008, par M. X..., notaire à Issoudun, M. Y... (l'acquéreur) a acquis une maison d'habitation située à Chouday (Indre), dont le prix, payé par la comptabilité du notaire, a été remis le jour même aux vendeurs, M. Z... et son épouse, laquelle a déclaré être « sans profession » et exempte de toute procédure collective ; que, le 30 août suivant, Mme A..., notaire, lui a adressé une copie de l'acte notarié, tout en lui restituant un trop-perçu ; qu'assigné en inopposabilité de la vente par le mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Mme Z..., prononcée par le tribunal de commerce de Nevers le 2 avril 2008 au titre de son activité d'exploitante d'un fonds de commerce à Cosne-sur-Loire (Nièvre), l'acquéreur a agi en responsabilité contre Mme A..., prise en qualité de successeur du notaire instrumentaire, et en garantie contre son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (les MMA) ; qu'après avoir relevé appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Châteauroux ayant déclaré irrecevable, pour défaut d'intérêt à agir, son action contre Mme A... et rejeté ses demandes dirigées contre l'assureur, l'acquéreur a assigné aux mêmes fins M. X... et les MMA, devant un tribunal d'un autre ressort, dont le juge de la mise en état, sur l'exception de connexité soulevée par les défendeurs, a, par une ordonnance du 5 juin 2013, confirmée en appel, décidé le dessaisissement en faveur de la cour d'appel de Bourges ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer son action irrecevable en ce qu'elle est dirigée contre Mme A..., alors, selon le moyen, que le notaire qui agit pour le compte et sous la responsabilité du titulaire de la charge est un officier public ; qu'en conséquence, il est responsable des conséquences dommageables de ses fautes ; qu'en confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action engagée par M. Y... à l'encontre de Mme A... en opposant une fin de non-recevoir pour défaut de droit d'agir aux motifs que le notaire n'agissait que pour le compte et sous la responsabilité du titulaire de la charge, la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile et l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel ayant relevé, par motifs propres et adoptés, non critiqués, que Mme A..., dont la responsabilité était invoquée en la seule qualité de notaire successeur, n'avait pas à répondre personnellement des fautes notariales en cause, qui relevaient des obligations de rédacteur d'acte de son prédécesseur, en a déduit que l'acquéreur était sans intérêt à agir contre celle-ci ; que le moyen, qui critique un motif surabondant, est inopérant ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ;

Attendu que, pour rejeter les demandes indemnitaires dirigées contre M. X... et son assureur, l'arrêt retient que, si l'agent immobilier, présent lors de la signature de l'acte, atteste que les vendeurs ont évoqué l'existence de leur restaurant de Cosne-sur-Loire en présence du notaire instrumentaire, cet élément n'est pas en contradiction avec les énonciations de l'acte selon lesquelles le mari a déclaré exercer la profession de « chef de cuisine », tandis que son épouse n'en déclarait aucune, ce qui est fréquemment le cas du conjoint collaborateur officieux ; qu'il ajoute que la profession déclarée par l'époux n'était pas de nature à faire naître une suspicion suffisante quant à l'existence d'une procédure collective à son égard ou à celui de son épouse, de sorte qu'en l'absence de tout élément concret permettant de douter de la véracité des déclarations des vendeurs quant à leur capacité commerciale, la responsabilité du notaire ne peut être retenue ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire de vérifier les déclarations des vendeurs sur leur capacité de disposer librement de leurs biens, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires présentées contre M. X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD, l'arrêt rendu le 5 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Condamne M. X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
 

 
Par albert.caston le 08/06/16
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 1 juin 2016
N° de pourvoi: 15-18.067 15-21.455
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Spinosi et Sureau, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu leur connexité, joint les pourvois n° Y 15-18. 067 et F 15-21. 455 ;

Donne acte à M. Z...de ce qu'il se désiste de son pourvoi n° Y 15-18. 067 en ce qu'il est dirigé contre M. X...et la société Groupama d'Oc ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 février 2015), que, démarchés par la société Aurore développement (l'intermédiaire), M. et Mme Y...(les acquéreurs) ont conclu avec la société Groupe Richard (le promoteur) un contrat de réservation d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement avec garantie intrinsèque ; que l'acte authentique de vente dudit bien a été dressé, le 27 août 2007, par M. Z...(le notaire) ; que, pour financer cette acquisition, les acquéreurs ont contracté un emprunt, avec déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux, auprès de la Société générale (la banque) ; que le bien immobilier n'ayant pas été livré et le promoteur ayant été placé en liquidation judiciaire, les acquéreurs ont déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire et agi en résolution de la vente et du prêt bancaire accessoire, et en responsabilité et indemnisation ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 15-18. 067 :

Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt, réformant le jugement entrepris sur les condamnations à réparation du préjudice des acquéreurs et statuant à nouveau, de dire qu'il sera tenu in solidum avec le promoteur et l'intermédiaire dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, du préjudice causé aux acquéreurs s'élevant à 114 053, 31 euros et de le condamner in solidum avec l'intermédiaire à payer aux acquéreurs la somme de 114 053, 31 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis respectivement à leur charge, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque ; qu'en reprochant néanmoins au notaire de ne pas avoir informé les acquéreurs de ce « que l'opération n'est pas protégée par une garantie plus efficace », faisant implicitement peser sur le notaire l'obligation d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque, la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;

2°/ qu'est seul réparable le préjudice causé par le fait générateur de responsabilité retenu ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les acquéreurs des sommes versées au titre de la vente en l'état futur d'achèvement résolue, après avoir relevé qu'il ne prouvait pas avoir été en possession d'attestations établissant que les conditions de la garantie intrinsèque étaient réunies, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les conditions de la garantie n'étaient pas réalisées, de sorte que le lien de causalité n'était pas établi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ que la liquidation judiciaire d'un débiteur ne fait pas obstacle au paiement de ses dettes, une telle procédure ayant précisément pour objet de réaliser son actif afin d'apurer son passif ; qu'en déduisant l'impossibilité d'obtenir le paiement de leur créance de restitution à laquelle seraient confrontés les acquéreurs de la seule ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de leur débiteur, sans établir que celle-ci ne pourrait conduire à la distribution, la cour d'appel a violé les articles L. 640-1 et L. 643-1 du code de commerce ;

Mais attendu, d'abord, qu'après avoir constaté que le notaire ne s'était pas assuré par une vérification documentaire de l'existence de la garantie intrinsèque, à défaut pour lui d'être en possession des pièces exigées par l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel, loin de lui avoir imposé une obligation d'information sur les insuffisances théoriques de la garantie consentie, en a exactement déduit qu'il avait manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente ; qu'ensuite, elle a pu, en conséquence, condamner le notaire à indemniser les acquéreurs, sans avoir à rechercher si les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies, recherche qui, au demeurant, ne lui était pas demandée et que ses propres constatations rendaient inopérante ; qu'enfin, il résulte des écritures d'appel que le notaire n'a pas contesté l'affirmation des acquéreurs selon laquelle la liquidation judiciaire du promoteur était impécunieuse, dès lors que celui-ci avait laissé un passif considérable pour avoir démarré un nombre important de programmes immobiliers sans les avoir achevés ;

D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa troisième branche comme étant nouveau et mélangé de fait, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le second moyen du pourvoi n° Y 15-18. 067 :

Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il sera tenu de garantir et relever l'intermédiaire des condamnations prononcées à son encontre à concurrence de 70 %, alors, selon le moyen, que la responsabilité du notaire suppose que soit rapportée la preuve du lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice allégué par la victime ; qu'en condamnant le notaire à relever et garantir l'intermédiaire de sa condamnation à payer aux acquéreurs une somme correspondant aux versements qu'ils avaient réalisés indument à la suite des appels de fonds établis par le promoteur, soumis à leur signature par l'intermédiaire et avalisés par la banque, en méconnaissance des obligations de vérification de l'état d'avancement des travaux qui pesaient sur ces deux dernières sociétés et des termes de l'acte authentique qui stipulait que les appels de fonds devaient être établis par le notaire, quand le comportement fautif imputé au notaire n'était nullement à l'origine de la méconnaissance par ces sociétés de ces obligations spécifiques qui étaient précisément destinées à prémunir les acquéreurs contre des versements ne correspondant pas à l'état d'avancement réel des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que ne présentaient pas la même gravité les fautes commises par le notaire qui avait manqué à son devoir de conseil envers des acquéreurs profanes sans les éclairer utilement sur les risques importants attachés à la garantie intrinsèque, par l'intermédiaire qui avait fautivement fait signer par les acquéreurs des appels de fonds non datés, alors que les travaux correspondants n'avaient pas été réalisés, et par la banque qui avait libéré les fonds sans vérifier leur caractère exigible, la cour d'appel a caractérisé le lien de causalité entre les fautes respectives de ces parties et le préjudice des acquéreurs, et a souverainement estimé qu'en sa qualité de professionnel normalement averti, intervenu le dernier dans l'établissement de l'acte de vente, le notaire devait être déclaré principalement responsable du préjudice ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° F 15-21. 455 :

Attendu que l'intermédiaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs les sommes de 114 053, 31 et de 17 199, 39 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en retenant que l'intermédiaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés à une période où les travaux correspondants n'étaient pas réalisés et qu'elle ne peut pas se retrancher derrière la responsabilité de la banque ni de celle du promoteur qui gérait le calendrier des appels de fonds, sans s'être expliquée, comme elle y était pourtant invitée, sur le fait que c'est le promoteur, et non l'intermédiaire, qui a émis les appels de fonds non datés et qui les a encaissés, sans respecter le calendrier des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regarde de l'article 1382 du Code civil ;

2°/ qu'en retenant que l'intermédiaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés, sans répondre au moyen péremptoire de celle-ci selon lequel les clients n'étaient pas contraints de signer un appel de fonds non daté, puisqu'ils avaient la possibilité de les conserver et gérer eux-mêmes l'envoi de chaque appel de fonds signé à la banque après réception de l'attestation d'achèvement de la phase de travaux, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'après avoir constaté qu'il agissait en qualité de mandataire du promoteur, la cour d'appel a retenu que l'intermédiaire avait commis une faute en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés, alors que les travaux correspondants n'étaient pas réalisés, les privant ainsi de la protection dont ils disposaient à l'égard du promoteur, sans qu'il puisse s'exonérer de sa responsabilité en considération des autres fautes ayant concouru à la production du dommage ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision, sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Z...et la société Aurore développement aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z...et la société Aurore développement à payer, chacun, la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y...et rejette les autres demandes ;
 

 
Par albert.caston le 20/05/16
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 12 mai 2016
N° de pourvoi: 15-14.628
Non publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
Me Blondel, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. C... et M. X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est formé contre M. Y... et M. Z... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué que, suivant acte sous seing privé reçu par M. C..., avec le concours de M. X... (les notaires), M. Y... et M. Z... (les vendeurs) ont promis de vendre à Mme A... et M. B... (les acquéreurs) un bien immobilier, moyennant un prix de 550 000 euros et sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 150 000 euros ; que, les acquéreurs s'étant prévalus de la non-réalisation de la condition suspensive pour ne pas réitérer la vente par acte authentique, les vendeurs ont obtenu leur condamnation au paiement de la clause pénale contractuellement prévue ; que les acquéreurs ont appelé en garantie les notaires, leur reprochant un manquement à leur devoir de conseil ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner les notaires à relever et garantir les acquéreurs de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, l'arrêt retient que les premiers ont failli à leur obligation d'information et de conseil en ne prenant pas en compte les besoins de financement réels des seconds fixés à 427 000 euros et en ne soumettant pas la vente à la condition suspensive d'obtention d'un prêt de ce montant ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les acquéreurs avaient seulement prétendu que la faute des notaires résidait dans l'absence de mention d'une condition suspensive d'octroi d'un prêt de 330 000 euros, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour statuer comme il a été dit, l'arrêt énonce que les notaires ont commis une faute en ne conditionnant pas la vente à l'octroi d'un prêt de 427 000 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que relativement aux faits dont les parties l'ont avisé et qu'il résultait de ses propres constatations que les acquéreurs avaient seulement informé les notaires de leur besoin d'un prêt de 150 000 euros et d'un prêt relais de 180 000 euros, le surplus du prix d'acquisition étant financé à l'aide de leurs deniers personnels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne Mme A... et M. B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

 
Par albert.caston le 27/04/16
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 14 avril 2016
N° de pourvoi: 15-13.224 15-13.225 15-13.226 15-13.227 15-13.228 15-13.229 15-13.230 15-13.231
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gadiou et Chevallier, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu l'ordonnance du 16 mars 2015 ordonnant la jonction au pourvoi n° J 15-13. 224 des pourvois n° K 15-13. 225, M 15-13. 226, N 15-13. 227, P 15-13. 228, Q 15-13. 229, R 15-13. 230 et S 15-13. 231 ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 4 novembre 2014), que, par acte du 29 mars 1989, la SCI Charles d'Orléans a donné à bail à la société Résidence Charles d'Orléans un ensemble immobilier à usage d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ; que ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2000 ; que, suivant acte reçu le 29 décembre 2005 par M. X..., notaire, avec la participation de M. Z..., notaire associé au sein de la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F...(la SCP), la SCI Charles d'Orléans a vendu à la société Cognac d'Orléans l'ensemble immobilier en cause, lequel a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division ; que, selon actes reçus par M. Z... les 30 décembre 2005, 18 et 29 décembre 2006, la société Cognac d'Orléans a vendu divers lots aux sociétés Ruffino patrimoine, De Rincquesen patrimoine, Pyrrha, Poulallion patrimoine, Martin patrimoine, Flourent patrimoine, La Piroulette et Rodriguez patrimoine (les sociétés) ; que celles-ci lui ont ensuite donné à bail leurs lots respectifs, en vue de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé professionnel ; que la société Cognac d'Orléans a cessé de payer les loyers dus et a été placée en redressement, puis en liquidation judiciaire par jugements des 26 mai et 17 novembre 2008 ; que, reprochant à M. Z... d'avoir manqué à son devoir de conseil en omettant de les informer que les lots qu'elles avaient acquis avaient précédemment été donnés en location à la société Résidence Charles d'Orléans, les sociétés ont assigné en responsabilité la SCP et son assureur, la société MMA IARD ;

Attendu que la SCP et la société MMA IARD font grief aux arrêts de les condamner in solidum à payer aux sociétés diverses sommes, assorties des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en réparation du préjudice causé par le manquement du notaire à son devoir de conseil, alors, selon le moyen :

1°/ que l'efficacité juridique de l'acte reçu par le notaire s'apprécie au regard de l'objectif poursuivi par les parties ; qu'en imputant à faute à la SCP d'avoir omis d'informer les acquéreurs de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand l'existence de ce bail ne faisait pas obstacle à la réalisation de l'objectif voulu par les parties, à savoir la mise en location des lots en vue d'une exploitation de l'établissement, quelle que soit l'identité du preneur, et, partant, ne rendait pas inefficaces les ventes reçues par l'officier ministériel, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ qu'une partie peut s'engager à prendre à bail un bien déjà loué à un tiers en faisant son affaire personnelle du contrat ainsi existant ; qu'en imputant à faute à la SCP d'avoir omis d'informer les acquéreurs des lots, qui entendaient les louer à la société Cognac d'Orléans, de l'obstacle tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand cela n'empêchait nullement la société Cognac d'Orléans de s'engager valablement envers les acquéreurs à leur payer des loyers, engagement qu'elle a d'ailleurs respecté, dès lors qu'elle avait choisi de faire son affaire personnelle du bail préalablement consenti à la société Résidence Charles d'Orléans, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que ne peut être considéré comme juridiquement inefficace l'acte qui a préalablement développé ses effets ; qu'en imputant à faute à la SCP d'avoir omis d'informer les acquéreurs de l'obstacle juridique tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, et qui aurait fait obstacle à ce que la société Cognac d'Orléans loue ces biens, quand il n'était pas contesté que cette dernière avait versé les loyers promis aux acquéreurs tant qu'elle avait été in bonis, sans avoir jamais contesté son engagement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

4°/ que le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde portant sur l'insolvabilité des parties, à moins que celle-ci ne soit manifeste ; qu'en retenant, pour imputer à faute à la SCP d'avoir omis d'informer les acquéreurs des lots, auxquels la société Cognac d'Orléans devait verser un loyer, du bail conclu précédemment avec la société Résidence Charles d'Orléans, que « la différence existant entre le montant du loyer servi par la SNC Cognac d'Orléans aux investisseurs et celui du loyer versé par la SAS Résidence Charles d'Orléans à la SNC, qui n'avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l'exploitation des lots », sans rechercher, comme elle y était invitée, si, compte tenu de la faiblesse du différentiel de loyers à supporter, de l'ordre de 1 000-1 500 euros par an et par lot, et le prix de vente des lots qu'elle avait encaissé, laissant subsister une plus-value de 2 600 000 euros, la capacité de la société Cognac d'Orléans, dont les associés étaient solidairement et indéfiniment tenus des dettes, à payer le différentiel promis aux acquéreurs jusqu'à ce qu'elle reprenne l'exploitation du site, ne pouvait être raisonnablement mise en doute de sorte que son insolvabilité n'était pas manifeste, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

5°/ que le notaire n'a pas à indemniser son client de la réalisation des risques sur lesquels ne portait pas son devoir de conseil ; qu'en relevant, pour condamner la SCP, in solidum avec la société MMA, à indemniser les acquéreurs des lots au titre d'une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, que l'officier ministériel les avait exposés au risque, qui s'était réalisé, d'une défaillance de la société Cognac d'Orléans, qui s'était retrouvée en redressement puis en liquidation judiciaire, quand le risque ainsi pris en compte était étranger à l'information qu'aurait pu transmettre l'officier ministériel sur l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans de sorte qu'il n'était pas tenu d'en répondre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

6°/ qu'il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation prétendument dommageable ; qu'en condamnant la SCP, in solidum avec la société MMA, à verser diverses sommes à titre de dommages-intérêts, au titre de la perte d'une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce préjudice n'était pas compensé, en tout ou partie, par tous les avantages que les victimes avaient tirés de la situation dommageable, celles-ci ayant en particulier racheté, auprès du liquidateur, les lots d'exploitation de la maison de retraite (cuisine, salle à manger, salon ….), le tout pour un prix modique en sorte que les investisseurs avaient valorisé leur patrimoine à peu de frais, et ayant bénéficié de l'augmentation de loyer négociée lors du renouvellement du bail de la société Résidence Charles d'Orléans en 2009 et de différents avantages fiscaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes des actes de vente litigieux, chacune des sociétés rappelait qu'elle acquérait des logements « en vue d'exercer une activité d'exploitation d'EHPAD consistant dans la location meublée de logements avec fourniture de différents services ou prestations à la clientèle » et « qu'à cette fin, elle devait signer concomitamment à l'acquisition des biens... un bail commercial en meublé au profit de la société Cognac d'Orléans ou toute autre société qu'elle se substituera, pour une durée de douze années à compter de sa prise d'effet », la cour d'appel a retenu à bon droit, par motifs propres, que le notaire était tenu d'informer lesdites sociétés de l'existence du bail, dont il avait connaissance, précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans sur ces mêmes biens, lequel faisait obstacle à la signature, avec la société Cognac d'Orléans, des contrats de location envisagés, et, par motifs adoptés, qu'en gardant le silence sur l'existence du bail consenti antérieurement à une autre société qui versait à la société Cognac d'Orléans un loyer inférieur à celui que celle-ci s'engageait à payer aux sociétés, il avait contribué à la mise en place d'une opération structurellement déficitaire et exposé les sociétés au risque de défaillance de leur cocontractante, qui s'était réalisé ; qu'elle en a exactement déduit qu'en omettant de délivrer cette information, le notaire avait manqué à son obligation de conseil, de sorte que les sociétés avaient été privées de la possibilité d'apprécier les risques que leur faisait courir la conclusion de l'acte dans ces conditions et, par suite, de contracter en connaissance de cause ; que, tenant compte du rapport de M. Y..., produit aux débats par la SCP et son assureur, et procédant ainsi à la recherche visée par la sixième branche du moyen, elle a souverainement évalué le préjudice résultant de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F...et la société MMA IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F...et de la société MMA IARD, et les condamne in solidum à payer aux sociétés Ruffino patrimoine, De Rincques en patrimoine, Pyrrha, La Piroulette, Poulallion patrimoine, Martin patrimoine, Rodriguez patrimoine et Flourent patrimoine, chacune, la somme de 1 200 euros ;
 

 
Par albert.caston le 27/04/16
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 14 avril 2016
N° de pourvoi: 15-16.394
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Haas, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 février 2015), que, suivant acte authentique du 10 janvier 2004 dressé par M. X..., associé au sein de la SCP notariale André X...et Catherine Y...(le notaire), M. Z... (l'acquéreur) a, en considération d'un certificat d'urbanisme positif, acquis une parcelle de terrain située sur le territoire de la commune de Pénestin (la commune) afin d'y édifier un immeuble à usage d'habitation ; que sa demande de permis de construire ayant été rejetée, la commune a été condamnée, par jugement du tribunal administratif de Rennes du 25 février 2010, à réparer le préjudice par lui subi pour avoir, en délivrant ledit certificat, méconnu les dispositions légales applicables et engagé sa responsabilité ; que l'assureur de la commune, la société SMACL assurances (l'assureur), ayant indemnisé l'acquéreur en exécution de cette décision, a engagé une action récursoire contre le notaire ;

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de condamner le notaire à lui payer la somme de 3 131, 89 euros, correspondant à 5 % des sommes versées en exécution du jugement du 25 février 2010, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2011 et capitalisation des intérêts, alors, selon le moyen,

1°/ que le juge, tenu, en toutes circonstances, de faire respecter et de respecter lui-même le principe de la contradiction, ne peut relever d'office le moyen tiré de l'existence d'une seule perte de chance, sans inviter au préalable les parties à s'en expliquer ; qu'en relevant d'office, pour limiter la contribution à la dette du notaire à 5 % du préjudice subi, que la faute de ce dernier n'avait fait perdre à l'acquéreur qu'une chance de ne pas acquérir un terrain au prix d'un terrain constructible, sans avoir au préalable invité les parties à s'expliquer sur ce moyen non invoqué dans les conclusions des parties, notamment celles du notaire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que seule constitue une perte de chance, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que ne constitue pas une perte de chance mais un préjudice entièrement consommé, l'excès de prix payé par l'acquéreur d'un terrain présenté comme constructible alors qu'il ne l'est pas ; qu'en retenant, dès lors, que le manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil pour ne pas avoir vérifié la constructibilité du terrain au regard de son emplacement et des règles d'urbanisme applicables avait seulement fait perdre à l'acquéreur une chance de ne pas acquérir le terrain au prix d'un terrain constructible, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu, d'abord, qu'en réponse aux écritures de l'assureur sur la fixation de la contribution à la dette en fonction de la gravité des fautes commises par les coauteurs, le notaire avait fait valoir que la commune et son assureur ne pouvaient agir contre lui que comme subrogés dans les droits de l'acquéreur, qu'il était, dès lors, fondé à leur opposer les arguments qu'il aurait pu opposer à celui-ci, et que les conséquences d'un manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser que comme une perte de chance ; que, dès lors, ce moyen se trouvait dans le débat ;

Et attendu, ensuite, que l'arrêt retient, d'une part, que le dommage résulte pour l'essentiel de la faute de la commune pour avoir, en délivrant le certificat d'urbanisme positif, méconnu les dispositions légales applicables, d'autre part, que le manquement commis par le notaire à son devoir d'information et de conseil a concouru au dommage subi et qu'en raison de ce manquement, l'acquéreur, dans les droits duquel était subrogé l'assureur, a été privé de la chance raisonnable d'acquérir le terrain au prix d'un terrain inconstructible ; que la cour d'appel a ainsi caractérisé l'existence d'un aléa ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société SMACL assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

 
Par albert.caston le 19/04/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 avril 2016
N° de pourvoi: 15-14.845
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 janvier 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 29 janvier 2013, pourvoi n° 11-21. 982), qu'après la réalisation, sur la propriété de Mme X... divorcée Y..., de travaux d'ouverture d'un garage et de réfection d'un muret, objet d'une déclaration de travaux et d'une autorisation par arrêté du 22 mars 2006 et de deux décisions du tribunal administratif des 15 novembre 2007 et 7 juillet 2008 déclarant les requêtes en annulation irrecevables, M. et Mme Z..., propriétaires voisins, ont assigné M. Y... et Mme X... pour obtenir leur condamnation à démolir le mur de parpaings édifié entre les deux propriétés et à remettre les lieux dans leur état d'origine par la reconstruction d'un muret en pierres apparentes d'une hauteur ne pouvant dépasser 1, 80 mètre ;

Attendu que M. et Mme Z... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le juge judiciaire peut statuer sur l'action en démolition d'une construction édifiée en méconnaissance des règles d'urbanisme sur le fondement de l'article 1382 du code civil, peu important que l'autorisation de travaux délivrée par l'autorité administrative n'ait pas été annulée par le juge administratif, la cour d'appel, qui ne s'est pas opposée à l'exception préjudicielle, au motif que la requête en annulation de l'autorisation de travaux avait été déclarée irrecevable comme tardive, a pu en déduire que les demandes devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;