Par albert.caston le 06/02/14

Cour de cassation

chambre criminelle

Audience publique du mardi 28 janvier 2014

N° de pourvoi: 13-83.709

Non publié au bulletin Cassation sans renvoi

Statuant sur le pourvoi formé par :

- M. Armando X...,

contre l'arrêt de la cour d'appel d'ANGERS, chambre correctionnelle, en date du 18 février 2013, qui, sur renvoi après cassation (Crim., 21 février 2012, pourvoi n° 11-85. 043), dans la procédure suivie notamment contre lui des chefs de réalisation de travaux de construction sans assurance dommages-ouvrage, a prononcé sur les intérêts civils ;

La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 17 décembre 2013 où étaient présents dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Louvel, président, M. Talabardon, conseiller rapporteur, Mme Guirimand, conseiller de la chambre ;

Greffier de chambre : Mme Leprey ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire TALABARDON et les conclusions de M. l'avocat général DESPORTES ;

Vu les observations personnelles produits ;

Attendu qu'aucun moyen n'est produit ;

Mais sur le moyen relevé d'office, pris de la violation de l'article 2 du code de procédure pénale ;

Attendu qu'en vertu de ce texte, le juge pénal, saisi des intérêts civils, est tenu de statuer dans la limite des demandes des parties ;

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que, par jugement du 2 septembre 2010, le tribunal correctionnel a déclaré MM. Y..., Z..., A... et X..., co-gérants de la société ACR, coupables des délits de réalisation de travaux de construction sans assurance de responsabilité et sans assurance de dommages-ouvrage, et les a condamnés solidairement à réparer les préjudices subis par MM. B... et C... ; que, sur les appels, principaux, de MM. Z..., A... et X... et, incidents, du ministère public et des parties civiles, la cour d'appel de Poitiers, par arrêt du 17 février 2011, a confirmé le jugement en toutes ses dispositions ; que, sur le pourvoi de M. Z..., la Cour de cassation, par arrêt du 21 février 2012, a cassé les dispositions civiles de cette décision, étendu la cassation à l'ensemble des prévenus et renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel d'Angers ; que, par conclusions adressées à cette juridiction par télécopie, les parties civiles se sont désistées de l'intégralité de leurs demandes, tandis que M. X... a demandé qu'il en soit pris acte ;

Attendu que, pour dire que les appels des prévenus et des parties civiles n'étaient pas valablement soutenus et qu'ainsi le jugement du 2 septembre 2010 " trouve son plein et entier effet ", l'arrêt retient que la procédure, fût-elle limitée aux intérêts civils, est orale et qu'en l'absence de comparution des parties, les écritures adressées par télécopie ne peuvent être considérées comme valablement déposées au sens de l'article 459 du code de procédure pénale ;

Mais attendu qu'en prononçant ainsi, alors que la partie civile peut valablement se désister de ses demandes par un courrier adressé à la juridiction saisie avant l'audience des débats, la cour d'appel, qui aurait dû constater les désistements qui lui étaient présentés, a méconnu le texte susvisé et le principe ci-dessus rappelé ;

D'où il suit que la cassation est encourue ; qu'elle aura lieu sans renvoi, la Cour de cassation étant en mesure d'appliquer directement la règle de droit et de mettre fin au litige, ainsi que le permet l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire ;

Qu'en application de l'article 612-1 du code de procédure pénale, et dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, la cassation aura effet à l'égard des parties à la procédure qui ne se sont pas pourvues ;

Par ces motifs :

CASSE et ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt susvisé de la cour d'appel d'Angers, en date du 18 février 2013 ;

DIT que la cassation aura effet à l'égard de MM. Y..., Z..., A..., B... et C..., qui ne se sont pas pourvus ;

CONSTATE le désistement des constitutions de partie civile de MM. B... et C... ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel d'Angers et sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le vingt-huit janvier deux mille quatorze ;

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre.

Par albert.caston le 20/01/14

Etude par M. PERINET-MARQUET, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2014, n° 1, p. 1. A propos de Cass. n° 12-84.430; 96-13.562; 96-10.257; 12-24.919.

L'arrêt 12-84.430 de la Chambre criminelle est commenté à la RCA, 2014, n° 2, p. 8, par Mme CORGAS-BERNARD

Le voici :

Cour de cassation

chambre criminelle

Audience publique du mercredi 13 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-84.430

Publié au bulletin Cassation partielle

Statuant sur le pourvoi formé par :

- M. Claude X...,

- Mme Monique Y..., épouse X..., parties civiles,

contre l'arrêt de la cour d'appel de MONTPELLIER, chambre correctionnelle, en date du 7 juin 2012, qui, sur renvoi après cassation (Crim., 1er juin 2010, n° 09-84. 879), dans la procédure suivie contre M. Jean-Pierre Z... du chef d'infraction au code de l'urbanisme, a prononcé sur les intérêts civils ;

La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 1er octobre 2013 où étaient présents dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Louvel président, Mme Vannier conseiller rapporteur, M. Arnould, conseiller de la chambre ;

Greffier de chambre : Mme Zita ;

Sur le rapport de Mme le conseiller VANNIER, les observations de la société civile professionnelle CAPRON, de la société civile professionnelle NICOLA ¿, DE LANOUVELLE et HANNOTIN, avocats en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général SALVAT ;

Vu les mémoires produits en demande et en défense ;

Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation de l'article premier du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, des articles L. 421-1 et L. 480-4 du code de l'urbanisme, de l'article 1382 du code civil et des articles 2, 3, 591 et 593 du code de procédure pénale ;

" en ce que l'arrêt attaqué a rejeté l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme Claude X... et a mis hors de cause la société Georges V Côte d'Azur ;

" aux motifs que, par jugement du tribunal correctionnel de Draguignan en date du 20 juin 2008, M. Z... a été définitivement déclaré coupable des faits de construction en méconnaissance des obligations imposées par un permis de construire de sorte que les époux X... sont recevables en leur constitution de partie civile ; que c'est à tort que le tribunal avait déclaré les époux X... irrecevables en leur constitution de partie civile ; que le jugement sera en conséquence réformé de ce chef ; qu'il appartient encore à la cour de déterminer si l'action civile de M. et Mme X... est bien fondée et donc de déterminer si la faute commise par M. Z... a directement causé aux demandeurs à l'action civile un préjudice ; que le premier juge avait, avec justesse, explicité :- que les parties civiles ne démontraient pas que leur préjudice constitué par la perte de la vue panoramique sur la mer trouvait sa cause dans l'infraction commise,- que la construction était conforme aux règles de l'urbanisme,- que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations,- qu'ils ne pouvaient ignorer lors de leur acquisition que d'autres constructions pourraient être ultérieurement édifiées,- et qu'ils ne disposaient d'aucune servitude garantissant leur jouissance de vue ; qu'en effet, la perte partielle de la vue panoramique ne trouve pas sa cause dans l'infraction existante, le non-respect du premier permis de construire par M. Z..., mais dans la construction elle-même qui était au demeurant conforme aux règles de l'urbanisme puisqu'un permis modificatif a été accordé ultérieurement ; que, par ailleurs, si les époux X... considèrent subir un préjudice du fait de l'édification d'un garage d'une taille très moyenne, ils ne pouvaient ignorer que de telles constructions surviendraient dans un secteur urbanisé et de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire. Mais cet élément n'a aucun lien avec l'infraction ; qu'en l'absence de démonstration par les époux X... de l'existence d'un préjudice en lien direct avec l'infraction, leurs demandes en dommages-intérêts doivent être rejetées, sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur l'éventuelle irrecevabilité de l'action à l'encontre de la société Georges V Côte d'Azur qui ne peut qu'être mise hors de cause ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il avait déclaré les époux X... irrecevables en leur constitution de partie civile puisque l'action est recevable mais mal fondée et les demandes de M. et Mme X... seront rejetées dans leur intégralité ;

" 1°) alors que, les articles 2 et 3 du code de procédure pénale, applicables aux infractions aux règles d'urbanisme, permettent à toute personne qui invoque un préjudice personnel trouvant directement sa source dans de telles infractions d'en obtenir réparation ; qu'il en résulte que toute personne est en droit d'obtenir la réparation du préjudice personnel qui lui a été directement causé par une infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire, et, donc, par la construction ou par la partie de construction issues de tels travaux ; qu'en énonçant, par conséquent, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que les préjudices invoqués par M. et Mme X... tenant à la perte de la vue panoramique, depuis leur appartement, sur la mer, ne trouvaient pas leur cause dans l'infraction de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui avait été délivré dont M. Z... a été définitivement déclaré coupable, mais dans la construction elle-même, quand M. et Mme X... étaient en droit d'obtenir la réparation de leurs préjudices personnels tenant à la perte de la vue panoramique, depuis leur appartement, sur la mer, qui avaient été directement causés par la partie de la construction issue des travaux exécutés par M. Z... en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui a été délivré, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 2°) alors que, lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation, la délivrance ultérieure d'une autorisation régulière ne fait pas disparaître l'infraction consommée, ni, partant, le droit de la partie civile d'obtenir la réparation du préjudice dont elle a personnellement souffert et qui a été directement causé par cette infraction ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la construction édifiée par M. Z... était conforme, du fait de la délivrance à M. Z..., postérieurement à la commission des faits de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui avait été délivré dont M. Z... a été définitivement déclaré coupable, d'un permis de construire modificatif, quand la délivrance d'un tel permis modificatif n'avait pu faire disparaître l'infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire reprochée à M. Z..., ni, partant, le droit de M. et Mme X... d'obtenir la réparation du préjudice dont ils avaient personnellement souffert et qui avait été directement causé par cette infraction, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 3°) alors que, les articles 2 et 3 du code de procédure pénale, applicables aux infractions aux règles d'urbanisme, permettent à toute personne qui invoque un préjudice personnel trouvant directement sa source dans de telles infractions d'en obtenir réparation ; qu'il en résulte que toute personne est en droit d'obtenir la réparation du préjudice personnel qui lui a été directement causé par une infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire, et, donc, par la construction ou par la partie de construction issues de tels travaux, peu important que ce préjudice était susceptible de survenir pour des raisons autres que la commission de cette infraction ; qu'en énonçant, en conséquence, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand elle relevait que la perte partielle de vue panoramique subie par M. et Mme X... trouvait sa cause dans la construction édifiée par M. Z... en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui avait été délivré, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 4°) alors que, seul un fait fautif de la victime d'un dommage est de nature à exonérer son auteur de son obligation de le réparer ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand ces circonstances ne caractérisaient nullement que M. et Mme X... avaient commis une faute qui aurait été à l'origine de leur préjudice, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 5°) alors que, et à titre subsidiaire, aucune disposition de la loi ne permet de réduire, en raison d'une négligence de la victime, le montant des réparations dues à celle-ci par l'auteur d'une infraction intentionnelle contre les biens ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand ces circonstances, à supposer même qu'elles puissent être regardées comme caractérisant la commission d'une faute de la part de M. et Mme X..., ne pouvaient, tout au plus, être considérées que comme caractérisant des négligences de la part de M. et Mme X... et, partant, ne justifiaient pas l'exonération, ne serait-ce que partielle, de M. Z... de son obligation de réparer le préjudice causé par l'infraction qu'il a commise, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 6°) alors que, et à titre infiniment subsidiaire, la faute de la victime, si elle ne constitue pas la cause unique du dommage, ne peut totalement exonérer l'auteur du dommage de son obligation de le réparer et ne peut justifier qu'un partage de responsabilité ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand ces circonstances, à supposer même qu'elles puissent être regardées comme caractérisant la commission d'une faute de la part de M. et Mme X..., ne pouvaient justifier l'exonération totale de M. Z... de son obligation de réparer le préjudice causé par l'infraction qu'il a commise, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées " ;

Vu les articles 2 et 3 du code de procédure pénale, ensemble l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, selon ces textes, il appartient aux juridictions du fond de réparer, dans les limites des conclusions des parties, le préjudice dont elles reconnaissent le principe ;

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que les époux X... ont porté plainte avec constitution de partie civile auprès du juge d'instruction en exposant qu'ils avaient fait l'acquisition, à La Croix-Valmer (Var), d'un appartement avec vue sur la mer et qu'après leur achat, la construction irrégulière d'une villa les avait privés de cette vue ; que M. Jean-Pierre Z..., responsable de l'exécution des travaux litigieux, renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir méconnu les prescriptions du permis de construire en augmentant la surface du garage de la villa, a été déclaré coupable de ces faits et dispensé de peine, l'infraction ayant été réparée par l'obtention d'un permis modificatif ; que, statuant sur l'action civile, les premiers juges ont déclaré la constitution de partie civile des époux X... irrecevable ;

Attendu que, statuant sur le seul appel des parties civiles, l'arrêt attaqué déclare recevable leur constitution, puis, pour les débouter de toutes leurs demandes, retient que la perte partielle de vue trouve sa cause, non dans l'infraction, mais dans la construction, conforme aux règles de l'urbanisme pour avoir obtenu un permis modificatif ultérieur ; qu'ils ajoutent que les époux X..., qui ne pouvaient ignorer que de telles constructions étaient susceptibles d'être édifiées dans ce secteur urbanisé et prisé, ne démontrent pas l'existence d'un préjudice en lien direct avec l'infraction ;

Mais attendu qu'en prononçant ainsi, alors que M. Z... avait été définitivement condamné pour avoir édifié la construction litigieuse, la cour d'appel, qui était tenue de rechercher l'étendue du préjudice subi entre la date de la constatation de la construction irrégulièrement entreprise et celle de sa régularisation, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

D'où il suit que la cassation est encourue ;

Par ces motifs :

CASSE et ANNULE l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Montpellier, en date du 7 juin 2012, en ses seules dispositions ayant débouté les époux X... de leurs demandes, toutes autres dispositions étant expressément maintenues ;

Et pour qu'il soit à nouveau statué, conformément à la loi, dans les limites de la cassation ainsi prononcée,

RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel de Toulouse, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 618-1 du code de procédure pénale ;

ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel de Montpellier et sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le treize novembre deux mille treize ;

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ;

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ECLI:FR:CCASS:2013:CR04929

Analyse

Publication :

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier , du 7 juin 2012

Titrages et résumés : ACTION CIVILE - Préjudice - Réparation - Réparation intégrale - Infraction au code de l'urbanisme - Existence d'un préjudice - Constatations des juges du fond - Portée

Il appartient aux juridictions du fond de réparer, dans les limites des conclusions des parties, le préjudice dont elles reconnaissent le principe et dont elles doivent rechercher l'étendue.

Encourt la cassation l'arrêt qui déboute de sa demande de dommages-intérêts la victime d'une infraction au code de l'urbanisme, alors qu'en ayant constaté l'irrégularité de la construction, elle avait affirmé le principe d'un préjudice

ACTION CIVILE - Préjudice - Existence - Infraction au code de l'urbanisme - Constatations des juges du fond - Portée

Précédents jurisprudentiels : Sur la réparation intégrale du préjudice dont l'existence a été constatée par les juges du fond, à rapprocher :Crim., 8 mars 2005, pourvoi n° 04-83.410, Bull. crim. 2005, n° 76 (cassation partielle), et l'arrêt cité

Textes appliqués :

articles 2 et 3 du code de procédure pénale ; article 1382 du code civil

Par albert.caston le 17/01/14

"...Invitation à un parcours sur les terres des sciences et de la société. Et la société, c'est la vie ! Sa diversité impose de ne pas observer le monde qui nous entoure avec des oeillères et de mettre en commun nos connaissances pour mieux percevoir l'unité de l'ensemble, les raisons des disparités constatées, et les moyens d'améliorer l'existant...".

Éditions L'Harmattan, janvier 2014, 354 p., 35€

Par albert.caston le 02/12/13

Cet arrêt est commenté par :

- M. AUBER, Dictionnaire permanent « construction et urbanisme», bulletin, décembre 2013, p. 7.

- M. ROUJOU DE BOUBEE, Revue de droit immobilier, « RDI », 2014, p. 45.

Cour de cassation

chambre criminelle

Audience publique du mercredi 13 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-84.430

Publié au bulletin Cassation partielle

Statuant sur le pourvoi formé par :

- M. Claude X...,

- Mme Monique Y..., épouse X..., parties civiles,

contre l'arrêt de la cour d'appel de MONTPELLIER, chambre correctionnelle, en date du 7 juin 2012, qui, sur renvoi après cassation (Crim., 1er juin 2010, n° 09-84. 879), dans la procédure suivie contre M. Jean-Pierre Z... du chef d'infraction au code de l'urbanisme, a prononcé sur les intérêts civils ;

La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 1er octobre 2013 où étaient présents dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Louvel président, Mme Vannier conseiller rapporteur, M. Arnould, conseiller de la chambre ;

Greffier de chambre : Mme Zita ;

Sur le rapport de Mme le conseiller VANNIER, les observations de la société civile professionnelle CAPRON, de la société civile professionnelle NICOLA ¿, DE LANOUVELLE et HANNOTIN, avocats en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général SALVAT ;

Vu les mémoires produits en demande et en défense ;

Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation de l'article premier du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, des articles L. 421-1 et L. 480-4 du code de l'urbanisme, de l'article 1382 du code civil et des articles 2, 3, 591 et 593 du code de procédure pénale ;

" en ce que l'arrêt attaqué a rejeté l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme Claude X... et a mis hors de cause la société Georges V Côte d'Azur ;

" aux motifs que, par jugement du tribunal correctionnel de Draguignan en date du 20 juin 2008, M. Z... a été définitivement déclaré coupable des faits de construction en méconnaissance des obligations imposées par un permis de construire de sorte que les époux X... sont recevables en leur constitution de partie civile ; que c'est à tort que le tribunal avait déclaré les époux X... irrecevables en leur constitution de partie civile ; que le jugement sera en conséquence réformé de ce chef ; qu'il appartient encore à la cour de déterminer si l'action civile de M. et Mme X... est bien fondée et donc de déterminer si la faute commise par M. Z... a directement causé aux demandeurs à l'action civile un préjudice ; que le premier juge avait, avec justesse, explicité :- que les parties civiles ne démontraient pas que leur préjudice constitué par la perte de la vue panoramique sur la mer trouvait sa cause dans l'infraction commise,- que la construction était conforme aux règles de l'urbanisme,- que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations,- qu'ils ne pouvaient ignorer lors de leur acquisition que d'autres constructions pourraient être ultérieurement édifiées,- et qu'ils ne disposaient d'aucune servitude garantissant leur jouissance de vue ; qu'en effet, la perte partielle de la vue panoramique ne trouve pas sa cause dans l'infraction existante, le non-respect du premier permis de construire par M. Z..., mais dans la construction elle-même qui était au demeurant conforme aux règles de l'urbanisme puisqu'un permis modificatif a été accordé ultérieurement ; que, par ailleurs, si les époux X... considèrent subir un préjudice du fait de l'édification d'un garage d'une taille très moyenne, ils ne pouvaient ignorer que de telles constructions surviendraient dans un secteur urbanisé et de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire. Mais cet élément n'a aucun lien avec l'infraction ; qu'en l'absence de démonstration par les époux X... de l'existence d'un préjudice en lien direct avec l'infraction, leurs demandes en dommages-intérêts doivent être rejetées, sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur l'éventuelle irrecevabilité de l'action à l'encontre de la société Georges V Côte d'Azur qui ne peut qu'être mise hors de cause ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il avait déclaré les époux X... irrecevables en leur constitution de partie civile puisque l'action est recevable mais mal fondée et les demandes de M. et Mme X... seront rejetées dans leur intégralité ;

" 1°) alors que, les articles 2 et 3 du code de procédure pénale, applicables aux infractions aux règles d'urbanisme, permettent à toute personne qui invoque un préjudice personnel trouvant directement sa source dans de telles infractions d'en obtenir réparation ; qu'il en résulte que toute personne est en droit d'obtenir la réparation du préjudice personnel qui lui a été directement causé par une infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire, et, donc, par la construction ou par la partie de construction issues de tels travaux ; qu'en énonçant, par conséquent, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que les préjudices invoqués par M. et Mme X... tenant à la perte de la vue panoramique, depuis leur appartement, sur la mer, ne trouvaient pas leur cause dans l'infraction de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui avait été délivré dont M. Z... a été définitivement déclaré coupable, mais dans la construction elle-même, quand M. et Mme X... étaient en droit d'obtenir la réparation de leurs préjudices personnels tenant à la perte de la vue panoramique, depuis leur appartement, sur la mer, qui avaient été directement causés par la partie de la construction issue des travaux exécutés par M. Z... en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui a été délivré, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 2°) alors que, lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation, la délivrance ultérieure d'une autorisation régulière ne fait pas disparaître l'infraction consommée, ni, partant, le droit de la partie civile d'obtenir la réparation du préjudice dont elle a personnellement souffert et qui a été directement causé par cette infraction ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la construction édifiée par M. Z... était conforme, du fait de la délivrance à M. Z..., postérieurement à la commission des faits de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui avait été délivré dont M. Z... a été définitivement déclaré coupable, d'un permis de construire modificatif, quand la délivrance d'un tel permis modificatif n'avait pu faire disparaître l'infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire reprochée à M. Z..., ni, partant, le droit de M. et Mme X... d'obtenir la réparation du préjudice dont ils avaient personnellement souffert et qui avait été directement causé par cette infraction, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 3°) alors que, les articles 2 et 3 du code de procédure pénale, applicables aux infractions aux règles d'urbanisme, permettent à toute personne qui invoque un préjudice personnel trouvant directement sa source dans de telles infractions d'en obtenir réparation ; qu'il en résulte que toute personne est en droit d'obtenir la réparation du préjudice personnel qui lui a été directement causé par une infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire, et, donc, par la construction ou par la partie de construction issues de tels travaux, peu important que ce préjudice était susceptible de survenir pour des raisons autres que la commission de cette infraction ; qu'en énonçant, en conséquence, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand elle relevait que la perte partielle de vue panoramique subie par M. et Mme X... trouvait sa cause dans la construction édifiée par M. Z... en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui avait été délivré, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 4°) alors que, seul un fait fautif de la victime d'un dommage est de nature à exonérer son auteur de son obligation de le réparer ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand ces circonstances ne caractérisaient nullement que M. et Mme X... avaient commis une faute qui aurait été à l'origine de leur préjudice, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 5°) alors que, et à titre subsidiaire, aucune disposition de la loi ne permet de réduire, en raison d'une négligence de la victime, le montant des réparations dues à celle-ci par l'auteur d'une infraction intentionnelle contre les biens ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand ces circonstances, à supposer même qu'elles puissent être regardées comme caractérisant la commission d'une faute de la part de M. et Mme X..., ne pouvaient, tout au plus, être considérées que comme caractérisant des négligences de la part de M. et Mme X... et, partant, ne justifiaient pas l'exonération, ne serait-ce que partielle, de M. Z... de son obligation de réparer le préjudice causé par l'infraction qu'il a commise, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;

" 6°) alors que, et à titre infiniment subsidiaire, la faute de la victime, si elle ne constitue pas la cause unique du dommage, ne peut totalement exonérer l'auteur du dommage de son obligation de le réparer et ne peut justifier qu'un partage de responsabilité ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand ces circonstances, à supposer même qu'elles puissent être regardées comme caractérisant la commission d'une faute de la part de M. et Mme X..., ne pouvaient justifier l'exonération totale de M. Z... de son obligation de réparer le préjudice causé par l'infraction qu'il a commise, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées " ;

Vu les articles 2 et 3 du code de procédure pénale, ensemble l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, selon ces textes, il appartient aux juridictions du fond de réparer, dans les limites des conclusions des parties, le préjudice dont elles reconnaissent le principe ;

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que les époux X... ont porté plainte avec constitution de partie civile auprès du juge d'instruction en exposant qu'ils avaient fait l'acquisition, à La Croix-Valmer (Var), d'un appartement avec vue sur la mer et qu'après leur achat, la construction irrégulière d'une villa les avait privés de cette vue ; que M. Jean-Pierre Z..., responsable de l'exécution des travaux litigieux, renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir méconnu les prescriptions du permis de construire en augmentant la surface du garage de la villa, a été déclaré coupable de ces faits et dispensé de peine, l'infraction ayant été réparée par l'obtention d'un permis modificatif ; que, statuant sur l'action civile, les premiers juges ont déclaré la constitution de partie civile des époux X... irrecevable ;

Attendu que, statuant sur le seul appel des parties civiles, l'arrêt attaqué déclare recevable leur constitution, puis, pour les débouter de toutes leurs demandes, retient que la perte partielle de vue trouve sa cause, non dans l'infraction, mais dans la construction, conforme aux règles de l'urbanisme pour avoir obtenu un permis modificatif ultérieur ; qu'ils ajoutent que les époux X..., qui ne pouvaient ignorer que de telles constructions étaient susceptibles d'être édifiées dans ce secteur urbanisé et prisé, ne démontrent pas l'existence d'un préjudice en lien direct avec l'infraction ;

Mais attendu qu'en prononçant ainsi, alors que M. Z... avait été définitivement condamné pour avoir édifié la construction litigieuse, la cour d'appel, qui était tenue de rechercher l'étendue du préjudice subi entre la date de la constatation de la construction irrégulièrement entreprise et celle de sa régularisation, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

D'où il suit que la cassation est encourue ;

Par ces motifs :

CASSE et ANNULE l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Montpellier, en date du 7 juin 2012, en ses seules dispositions ayant débouté les époux X... de leurs demandes, toutes autres dispositions étant expressément maintenues ;

Et pour qu'il soit à nouveau statué, conformément à la loi, dans les limites de la cassation ainsi prononcée,

RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel de Toulouse, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 618-1 du code de procédure pénale ;

ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel de Montpellier et sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Par albert.caston le 29/11/13

Etude par Gabriel Roujou de Boubée, RDI 2013 p. 591. A propos de Cour d'appel de Bourges, 2 mai 2013

Par albert.caston le 15/11/13

Cet arrêt est commenté par :

- François-Xavier AJACCIO, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin, janvier 2014, p. 5.

- Marie-Laure PAGÈS-de VARENNE, Construction - Urbanisme n° 1, Janvier 2014, comm. 13.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 6 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-15.763

Non publié au bulletin Cassation partielle

Met hors de cause la société Mayon, ès qualités de liquidateur de la société No-Ga-Bat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 19 janvier 2012), que la société civile immobilière Blaise Pascal (la SCI) ayant pour gérant M. Y... a confié la maîtrise d'oeuvre complète et les travaux de gros oeuvre d'une opération de transformation d'un atelier en logement respectivement à M. Z..., architecte, et à la société No-Ga-Bat, cette société ayant fait, depuis lors, l'objet d'une procédure collective (liquidateur : la société Mayon) ; qu'après délivrance d'un permis de construire, un arrêté interruptif des travaux a été pris ; que MM. Y... et Z... et la SCI ont été condamnés pénalement pour démolition et construction sans permis ; que la société No-Ga-Bat a assigné la SCI en paiement du coût des travaux et que la SCI a appelé M. Z... en garantie ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à régler à la société No-Ga-Bat la somme en principal de 25 401 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il incombe à l'entrepreneur, tenu d'une obligation de conseil, de s'assurer que le devis estimatif qu'il établit est en concordance avec la construction autorisée par le permis de construire ; qu'en jugeant que la société No-Ga-Bat avait exécuté ses obligations à l'égard de la SCI, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé, si la société No-Ga-Bat n'avait pas manqué à son obligation de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage en procédant à une démolition et à une reconstruction non autorisées par le permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

2°/ que la SCI alléguait dans ses écritures d'appel que le marché conclu avec la société No-Ga-Bat ne prévoyait qu'une démolition de plaques d'éverite en toiture et en bardage, d'une partie de la charpente au-dessus de la future piscine et de la partie habitation de l'ancien hangar, et qu'en détruisant la totalité du bâtiment sur les instructions du maître d'oeuvre, la société No-Ga-Bat avait méconnu les termes du marché ; qu'en jugeant que les travaux réalisés par l'entrepreneur l'auraient été conformément aux instructions du maître de l'ouvrage, à la demande du maître d'oeuvre, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé, si ces travaux étaient conformes aux termes du marché conclu avec la SCI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'entrepreneur avait réalisé les travaux conformément aux instructions, d'une part, du maître de l'ouvrage, qui se « flattait » dans les constats d'huissier des 31 janvier 2006 et 10 mars 2006 d'avoir obtenu un permis de démolir et, d'autre part, du maître d'oeuvre qui « pressait » l'entreprise de procéder à la démolition lors de ses visites de chantier et retenu que le maître de l'ouvrage avait signé le marché de démolition, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour débouter la SCI de son action récursoire contre M. Z..., l'arrêt retient que le maître de l'ouvrage, qui a signé un marché de démolition et manifesté son intention de démolir dans un constat d'huissier, savait parfaitement n'avoir jamais obtenu ni sollicité un permis de démolir ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'architecte, chargé d'une mission de maîtrise d'oeuvre complète, avait demandé à l'entrepreneur de procéder à la démolition et retenu qu'il avait commis une faute, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI de son action récursoire contre l'architecte M. Z..., l'arrêt rendu le 19 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la SCI Blaise Pascal la somme de 3 000 euros ; condamne la SCI Blaise Pascal à payer à M. Mayon, ès qualités, la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Blaise Pascal

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI BLAISE PASCAL à régler à la SARL NOGABAT la somme en principal de 25.401 € avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 8 août 2006 ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la convention fait la loi des parties ; qu'en fait les travaux réalisés par l'entrepreneur conformément aux instructions du maître d'ouvrage qui se flatte dans les constats d'huissier des 31 janvier 2006 et 10 mars 2006 d'avoir obtenu un permis de démolir et aux instructions du maître d'oeuvre qui presse l'entreprise de procéder à la démolition dans ses (sic) visites de chantier des 13 janvier, janvier, 3 février, 10 février et 17 février 2006, ont été exécutés ; que cette exécution exclut l'absence d'ouvrage ou la facturation de travaux inexistants » ;

ALORS en premier lieu QU'il incombe à l'entrepreneur, tenu d'une obligation de conseil, de s'assurer que le devis estimatif qu'il établit est en concordance avec la construction autorisée par le permis de construire ; qu'en jugeant que la société NOGABAT avait exécuté ses obligations à l'égard de la SCI BLAISE PASCAL, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé (conclusions de la SCI, p.6), si la société NOGABAT n'avait pas manqué à son obligation de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage en procédant à une démolition et à une reconstruction non autorisées par le permis de construire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en second lieu QUE la SCI BLAISE PASCAL alléguait dans ses écritures d'appel que le marché conclu avec la société NOGABAT ne prévoyait qu'une démolition de plaques d'éverite en toiture et en bardage, d'une partie de la charpente au-dessus de la future piscine et de la partie habitation de l'ancien hangar, et qu'en détruisant la totalité du bâtiment sur les instructions du maître d'oeuvre, la société NOGABAT avait méconnu les termes du marché ; qu'en jugeant que les travaux réalisés par l'entrepreneur l'auraient été conformément aux instructions du maître de l'ouvrage, à la demande du maître d'oeuvre, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé, si ces travaux étaient conformes aux termes du marché conclu avec la SCI BLAISE PASCAL, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI BLAISE PASCAL de son action récursoire contre l'architecte, Monsieur Maxime Z... ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « il est de principe que nul ne peut être relevé indemne de sa propre faute ; qu'en fait l'arrêt de la chambre correctionnelle de la cour de Bordeaux en date du 13 octobre 2009 a confirmé la condamnation de Maxime Z..., de Jean-Christophe Y... et de la SCI Blaise Pascal pour démolition sans permis et construction sans permis et a ajouté une condamnation à démolir les constructions édifiées ; que certes une demande de permis de construire une « extension ou surélévation » avait été déposée le 26 janvier 2005, après la passation du contrat de maître d'oeuvre le 17 décembre 2004, et obtenu le 31 mai 2005, avant la passation du marché de gros oeuvre, comprenant la démolition, le 20 décembre 2005 ; mais que l'arrêt correctionnel a relevé que la démolition et la construction ne sont pas conformes au permis de construire qui concernait un projet de réhabilitation sans démolition, et a développé dans ses motifs que le maître d'ouvrage avait signé le marché de démolition le 20 décembre 2005 et avait manifesté son intention de démolir dans un constat d'huissier du 31 janvier 2006, la cour, qui reprend ces deux motifs pour stigmatiser l'attitude du maître d'ouvrage qui savait parfaitement qu'il n'avait jamais obtenu ni sollicité un permis de démolir, ne peut faire droit à l'action récursoire du maître d'ouvrage contre l'architecte, malgré la faute de celui-ci, laquelle action récursoire aboutirait à exonérer le maître d'ouvrage de sa propre faute, en tout ou partie » ;

ALORS en premier lieu QUE le maître d'oeuvre ayant accepté une mission globale comprenant notamment la direction des travaux et la vérification de leur conformité aux pièces du marché engage sa responsabilité envers le maître de l'ouvrage s'il n'avise pas celuici de l'illicéité d'une démolition et d'une reconstruction non autorisées par le permis de construire accordé ; qu'en jugeant que la responsabilité de Monsieur Z..., en sa qualité de maître d'oeuvre, ne pourrait pas être engagée à l'égard du maître de l'ouvrage, au motif que celui-ci savait qu'il ne disposait pas de l'autorisation administrative de procéder à la démolition et à la reconstruction litigieuses, sans vérifier, comme il lui était demandé (conclusions de la SCI BLAISE PASCAL, p.10§3), si Monsieur Z... n'engageait pas sa responsabilité à l'égard de la SCI BLAISE PASCAL pour ne pas l'avoir avertie du fait que les travaux de démolition qu'il avait ordonné à l'entrepreneur de réaliser et les travaux de reconstruction consécutifs qu'il avait dirigés n'étaient pas conformes à l'autorisation de construire accordée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en deuxième lieu QUE le maître d'oeuvre ayant accepté une mission globale comprenant notamment la direction des travaux et la vérification de leur conformité aux pièces du marché engage sa responsabilité envers le maître de l'ouvrage s'il demande à l'entrepreneur principal de procéder à une démolition non autorisée par le permis de construire ; qu'en jugeant que la démolition illicite avait été réalisée sur les « instructions du maître d'oeuvre qui presse l'entreprise de procéder à la démolition dans (sic) ses visites de chantier des 13 janvier, 20 janvier, 3 février, 10 février et 17 février 2006 » (arrêt, p.5§5) et que ledit maître d'oeuvre a effectivement commis une « faute » (ibid. p.6§1), mais que sa responsabilité ne pourrait pas être engagée à l'égard du maître de l'ouvrage au motif que celui-ci savait qu'il ne disposait pas de l'autorisation administrative de procéder à la démolition, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en troisième lieu QU'en jugeant que Monsieur Z... avait commis une faute à l'égard du maître de l'ouvrage, mais que sa responsabilité ne pourrait être engagée à son égard au motif que nul ne peut être relevé indemne de sa propre faute, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.

Par albert.caston le 07/11/13

Etude, par M. ROUJOU DE BOUBEE, Revue de droit immobilier, « RDI », 2013, p. 534. A propos de Cass. crim., n° 12-83.846.

Par albert.caston le 29/10/13

Cet arrêt est commenté par :

- M. S. PIEDELIEVRE, Gaz. Pal., 2013, n° 296, p. 21.

Cour de cassation

chambre criminelle

Audience publique du mardi 4 juin 2013

N° de pourvoi: 12-85688

Publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

Statuant sur le pourvoi formé par :

- M. Emmanuel X...,

contre l'arrêt de la cour d'appel de NÎMES, chambre correctionnelle, en date du 24 juillet 2012, qui, pour infraction au code de la consommation, l'a condamné à 450 euros d'amende ;

Vu le mémoire produit ;

Attendu qu'il a été constaté par des agents de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes que dans la vitrine de l'agence immobilière gérée par M. X..., une affiche placée à destination des acheteurs potentiels, portait la mention "Honoraires de négociation de 5.98 pour cent à la charge du vendeur et de 3.59 pour cent à la charge de l'acheteur, pourcentage calculé sur le prix de vente du bien immobilier"; que les prix demandés par les vendeurs n'étaient pas indiqués sur les affichettes présentant chacun des biens figurant au portefeuille de l'agence, sinon dans certains cas sous forme de tranches de prix par des pictogrammes ; que la même pratique a été constatée par les mêmes agents sur le site internet de l'agence ; que, poursuivi pour avoir omis d'informer le consommateur selon les modalités fixées par arrêté, par voie de marquage, étiquetage, affichage ou tout autre procédé approprié, sur les prix, M. X... a été relaxé s'agissant des mentions portées ou omises sur le site internet, et condamné pour le surplus ;

En cet état ;

Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles L. 113-3, R. 113-1 du code de la consommation, 2 et 3 de l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières, 591 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale ;

"en ce que l'arrêt attaqué a déclaré M. X... coupable de vente de produit ou prestation de service sans respect des règles d'information du consommateur et, l'a, en répression, condamné à une peine d'amende de 450 euros ;

"aux motifs propres qu'il est acquis que lors du contrôle de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes a été constatée la présence en vitrine d'un écriteau portant les mentions suivantes : « Honoraires de négociation. 5, 98 % TTC à la charge du vendeur. 3,59 % TTC à la charge de l'acheteur. Sauf conventions contraires » ainsi qu'un certain nombre d'offres immobilières présentées sous forme d'affichettes indépendantes (8 photos) ou bien d'un livret à défilement automatique (15 annonces) ; qu'il n'est pas précisé, sur le panneau, à tout le moins, que ces divers pourcentages s'appliquent à la valeur du bien vendu et, sur les autres supports publicitaires, les prix de vente des biens immobiliers concernés ; qu'ainsi, l'exigence de faire apparaître « tous éléments » de référence prévue à l'article 3 in fine susvisé n'étant pas remplie en l'espèce, étant en outre relevé, d'une part, que le fait que les prix pouvant varier lors des négociations, il n'est pas utile de les mentionner est tout à fait inopérant puisque les prix à indiquer dans l'annonce publicitaire sont un élément essentiel d'information pour l'acheteur potentiel, élément de nature « à l'accrocher », d'autre part, que le vendeur qui souhaite que le prix de son bien reste confidentiel n'est pas tenu de s'adresser à une agence immobilière, il y a lieu de considérer que l'infraction reprochée à M. X... est caractérisée à son encontre ; que le jugement entrepris est donc en voie de confirmation sur la culpabilité ;

"et aux motifs que, repris du premier juge, l'article 2 de l'arrêt du 29 juin 1990, applicable en l'espèce comme l'a relevé lui-même le prévenu qui s'est expliqué sur les textes pertinents, impose aux professionnels qui interviennent pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers d'afficher en vitrine de leur établissement le prix des prestations qu'ils assurent ; que le prix dont l'affichage est exigé est donc bien la rémunération de l'intermédiaire et non le prix de vente du bien immobilier ; que toutefois, l'article 3 du même texte, qui permet la fixation de ce prix proportionnellement à la valeur du bien vendu, impose en toute hypothèse de « faire apparaître tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages » ; que ce membre de phrase s'applique bien à tout l'alinéa et dans tous les cas d'affichage par pourcentage et non seulement lorsque le pourcentage varie selon des tranches de prix ; que parmi ces éléments auxquels se rapporte ce pourcentage figure nécessairement le prix de vente ; qu'ainsi qu'il a déjà été jugé, la circonstance que le prix de vente soit en réalité négocié de façon très notable avec les acheteurs ne permet pas au vendeur de se dispenser de l'obligation d'affichage des prix ; que dès lors, l'affichage des indications « 5,98 % TTC à la charge du vendeur ¿ 3,59 % TTC à la charge de l'acheteur » en vitrine, qui ne précise même pas que ces pourcentages s'appliquent au prix de vente des biens et qui n'est pas complété par l'affichage du prix de vente des biens, ne satisfait pas les exigences des articles 2 et 3 de l'arrêté du 29 juin 1990 précisant les modalités de l'article L. 113-3 du code de la consommation ; qu'aucune intention de tromper n'étant exigée par l'article R. 113-1 du code de la consommation, qui sanctionne le non-respect de ces dispositions, pour caractériser l'infraction, la circonstance que ce défaut d'affichage soit motivé par des considérations de respect de vie privée est inopérante ; que l'infraction de défaut d'affichage des prix en vitrine est caractérisée ;

"1°) alors que, conformément à l'arrêté du 29 juin 1990, lorsque les prix des prestations de l'agence immobilière sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu, l'affichage en vitrine doit indiquer les pourcentages prélevés en faisant apparaître les éléments auxquels ceux-ci se rapportent ; qu'il est suffisant, dans ce cas, de faire apparaître que les pourcentages indiqués s'appliquent à la valeur du bien vendu ; que ce texte, qui ne concerne que la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières, n'exige cependant aucune mention du prix de vente des biens immobiliers concernés ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a méconnu les textes susvisés ;

"2°) alors que la mention « Honoraires de négociation. 5,98 % TTC à la charge du vendeur. 3,59 % TTC à la charge de l'acheteur. Sauf conventions contraires » fait suffisamment apparaître que les pourcentages indiqués s'appliquent au prix de vente des biens immobiliers offerts à la vente et satisfait donc aux exigences de l'arrêté du 29 juin 1990 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a méconnu les textes susvisés" ;

Vu les articles L. 113-3 du code de la consommation, 2 et 3 de l'arrêté du 29 juin 1990 ;

Attendu qu'il résulte du troisième de ces textes, que lorsque les prix des prestations d'un professionnel, qui met en relation acquéreurs et vendeurs de biens immobiliers, sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu, l'affichage aux endroits désignés par l'article 2 doit indiquer le ou les pourcentages prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages ;

Attendu que, pour condamner M. X... pour infraction à l'article L. 113-3 du code de la consommation, la cour d'appel, par motifs adoptés, énonce que l'affiche portant indication des pourcentages d'honoraires ne précisait même pas que ces pourcentages s'appliquaient au prix de vente ; que les juges du second degré ajoutent que l'affichage des pourcentages d'honoraires n'était pas complété par l'affichage du prix de vente des biens ;

Mais attendu qu'en statuant ainsi, alors que, selon les énonciations de l'arrêt, un affichage en vitrine indiquait le prix des prestations du professionnel proportionnellement au prix de vente du bien, lequel ne peut être déterminé qu'à l'issue de la négociation, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision ;

D'où il suit que la cassation est encourue ; qu'elle aura lieu sans renvoi, la Cour de cassation étant en mesure d'appliquer directement la règle de droit et de mettre fin au litige, ainsi que le permet l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire ;

Par ces motifs :

CASSE et ANNULE, l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Nîmes, en date du 24 juillet 2012, en ses seules dispositions ayant déclaré M. X... coupable d'infraction au code de la consommation, toutes autres dispositions étant expressément maintenues ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel de Nîmes et sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Analyse LEGIFRANCE :

Publication :

Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes , du 24 juillet 2012

Titrages et résumés : REGLEMENTATION ECONOMIQUE - Prix - Publicité - Publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières - Régularité - Détermination - Cas

Lorsque les prix des prestations d'un professionnel qui met en relation acquéreurs et vendeurs de biens immobiliers sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu, l'affichage aux endroits prévus par les textes doit indiquer le ou les pourcentages prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages.

Ne justifie pas sa décision la cour d'appel qui déclare un agent immobilier coupable d'affichage illicite, alors que, selon les énonciations de l'arrêt, un affichage en vitrine indiquait le prix des prestations du professionnel proportionnellement au prix de vente du bien, lequel ne peut être déterminé qu'à l'issue de la négociation

PROTECTION DES CONSOMMATEURS - Information des consommateurs - Information sur les prix - Publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières - Régularité - Détermination - Cas

Textes appliqués :

article L. 113-3 du code de la consommation

Par albert.caston le 21/10/13

Ouvrage très complet (Lextenso éditions, 2012, 465 pages), par Mme Mélanie PAINCHAUX, maître de conférences HDR au CNAM.