Par albert.caston le 18/06/19
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 juin 2019
N° de pourvoi: 18-14.547 18-15.386

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Richard, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° J 18-14.547 et W 18-15.386 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 1er février 2018), que la société P... a vendu à Mme W... un immeuble à usage d'habitation par acte authentique dressé par M. N... O..., notaire associé de la société civile professionnelle B... O..., C... X..., A... O... (les notaires) et contenant la clause suivante : « Il existe au premier étage de la portion A, B, C, D du plan ci-joint une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur. Cette situation demeurera tant que le vendeur ou ses ayants droit ne jugera pas opportun d'y mettre fin. Tous les frais d'entretien et de réfection de cet étage, en ce compris la totalité de la toiture, resteront à la charge du vendeur. Le vendeur pourra mettre fin à cette servitude à son profit en prenant à sa charge la démolition de toutes les constructions érigées sur le sol A, B, C, D en ce compris celle existant au rez-de-chaussée et l'érection d'un mur en DC. Les présentes sont stipulées à titre de servitude, sans aucune copropriété ni indivision. Le bien appartenant au vendeur et constituant le fonds dominant est repris au cadastre sous le n° 82 de la section DT » ; que la société P... a ultérieurement vendu ce dernier immeuble à la société Lovinvest qui l'a aménagé et soumis au statut de la copropriété ; que M. et Mme U... ont acquis le lot comprenant la pièce objet de la clause précitée ; qu'à l'occasion de travaux d'aménagement, ils ont constaté la présence dans leur lot du conduit d'évacuation de la chaudière de Mme W... ; que celle-ci a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et M. et Mme U... en nullité de la servitude stipulée dans son acte de vente et démolition des constructions édifiées sur sa propriété ; que la société Lovinvest, les notaires et la société Estadieu, géomètres-experts (le géomètre-expert), ayant établi l'état descriptif de division et règlement de copropriété de la copropriété [...], ont été appelés en garantie ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal des notaires, le premier moyen du pourvoi principal du géomètre-expert et les moyens uniques des pourvois incidents de M. et Mme U... et du syndicat des copropriétaires, réunis :

Attendu que les notaires, le géomètre-expert, le syndicat des copropriétaires et M. et Mme U... font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de Mme W..., alors, selon le moyen :

1°/ que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien ; qu'en annulant la clause par laquelle Mme W... avait consenti à son vendeur un droit réel de jouissance sur une portion du bien qu'elle avait acquis parce qu'elle la privait de tout droit de jouissance sur cette portion, quand il était loisible aux parties de constituer un droit réel ne correspondant pas à la définition des servitudes et conférant à son bénéficiaire un droit de jouissance exclusif de celui du propriétaire, la cour d'appel a méconnu la volonté des parties de constituer un droit réel au profit du fonds de M. P..., en violation des articles 544 et 1134 du code civil ;

2°/ que, en toute hypothèse, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en déduisant la nullité de la clause par laquelle Mme W... avait consenti un droit de jouissance sur une portion du bien acquis par acte du 17 septembre 1993, de ce que les parties avaient qualifié ce droit de servitude et qu'une telle servitude ne pouvait priver le propriétaire du fonds servant de tout droit de jouissance, quand il lui appartenait de restituer l'exacte qualification de ce droit réel de jouissance, la qualification inexacte ainsi retenue par les parties n'étant pas de nature à entraîner la nullité de l'acte, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

3°/ qu'une convention n'est pas privée d'objet par le seul fait que la qualification choisie par les parties n'est pas compatible avec son économie générale ; qu'en l'espèce, pour déclarer nulle la clause permettant aux consorts U... et au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] de jouir du fonds appartenant à Mme W... et ordonner en conséquence la démolition des ouvrages qu'ils y avaient édifié, la cour d'appel a retenu que cette clause devait être regardée comme privée d'objet dès lors qu'elle déclarait leur conférer un droit de servitude interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété en méconnaissance des principes applicables ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 544, 637, 686 et les articles 1134, 1108 et 1[...] du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

4°/ qu'il appartient au juge de restituer leur exacte qualification aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé ; qu'en l'espèce, pour dire que la clause prévue à l'acte de vente authentique du 17 septembre 1993 passé entre Mme W... et la société P... constituait une clause instaurant une servitude, et prononcer ensuite sa nullité pour défaut d'objet certain en ce qu'elle conférait au propriétaire du fonds dominant un droit exclusif privant le propriétaire du fonds servant de toute jouissance de sa propriété, la cour d'appel a retenu qu'elle avait été qualifiée de manière expresse et non équivoque ainsi dans cet acte ; qu'en se fondant sur cette seule circonstance, sans rechercher elle-même qu'elle avait pu être l'intention des parties en réservant au vendeur un droit exclusif et absolu sur une partie du fonds de l'acheteur, la cour d'appel a méconnu son office en violation de l'article 12 du code de procédure civile ;

5°/ que les servitudes ne peuvent être constituées par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété ; qu'est donc ambigüe et sujette à interprétation la clause qui, tout en déclarant instituer une servitude au profit du vendeur, lui octroie un droit exclusif de jouissance sur une partie du fonds servant ; qu'en déclarant non équivoque et en refusant d'interpréter la clause de l'acte authentique du 17 septembre 1993, par laquelle la société P... a déclaré se réserver une servitude sur une partie du bien vendu à Mme W..., tout en relevant que, par l'effet de cette clause, Mme W... se trouvait privée de la totalité de la jouissance d'une partie de sa propriété et prononcer en conséquence sa nullité, la cour d'appel, qui aurait dû rechercher quelle avait pu être la commune intention des parties en permettant au vendeur d'user seul du fonds litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

6°/ qu'un propriétaire peut renoncer à son droit de jouir d'une partie du fonds lui appartenant au profit d'un tiers à qui il reconnaît un droit de jouissance exclusif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la clause figurant dans l'acte du 17 septembre 1993, conférait à la société P... un droit d'usage sur le prolongement au-dessus de la parcelle n° [...] de la pièce située à cheval sur cette parcelle et la parcelle n° [...] ; que pour annuler cette clause, elle a considéré qu'elle avait pour effet d'empêcher Mme W... de jouir de l'espace se trouvant en surplomb de la parcelle lui appartenant et qu'une servitude ayant pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de toute jouissance sur son bien est nulle ; qu'en statuant ainsi, quand est parfaitement licite la clause par laquelle un propriétaire confère à un tiers un droit de jouissance exclusif sur son bien et s'interdit ainsi d'en jouir lui-même, la cour d'appel a violé les articles 544 et 686 du code civil et l'article 1134, devenu l'article 1103, du même code ;

7°/ subsidiairement qu'une convention n'est pas privée d'objet par le seul fait que la qualification choisie par les parties n'est pas compatible avec son économie générale ; qu'en l'espèce, pour déclarer nulle la clause permettant aux consorts U... de jouir du fonds appartenant à Mme W... et ordonner en conséquence la démolition des ouvrages qu'ils y avaient édifié, la cour d'appel a retenu que cette clause devait être regardée comme privée d'objet dès lors qu'elle déclarait leur conférer un droit de servitude interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété en méconnaissance des principes applicables ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 544, 637, 686 et les articles 1134, 1108 et 1[...] du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

8°/ que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en l'espèce, pour juger que la clause litigieuse instituait une servitude et, partant, devait être annulée, la cour d'appel a retenu, d'une part, que « les parties ont stipulé de manière expresse et non équivoque l'existence d'une servitude et ce, à deux reprises » et que « le vocabulaire utilisé, qui fait référence au fonds dominant, est propre au régime de la servitude » et, d'autre part, que « les termes employés, au demeurant dans un acte authentique, doivent dès lors recevoir leur pleine acception juridique » ; qu'en statuant ainsi, quand il lui appartenait de restituer l'exacte qualification du droit conféré par la clause litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

9°/ en toute hypothèse que l'acte dont les termes sont contradictoires ne saurait être qualifié de clair et doit faire l'objet d'une interprétation ; qu'en l'espèce, la clause litigieuse instituait expressément une servitude au profit de la société P... tout en privant Mme W... de la jouissance de la partie de sa propriété grevée par cette servitude ; qu'à supposer qu'une servitude ne puisse être constituée par la reconnaissance d'un droit de jouissance exclusif au profit du propriétaire du fonds dominant, ayant pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de la jouissance d'une partie de sa propriété, la clause litigieuse était entachée de contradiction ; qu'en déclarant néanmoins non équivoque cette clause et en refusant de l'interpréter, la cour d'appel, qui aurait dû rechercher quelle avait pu être la commune intention des parties en permettant au vendeur d'user seul du fonds litigieux, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu l'article 1103 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que, lors de la vente, les parties avaient entendu créer, de manière expresse et non équivoque, un service à la charge du fonds acquis par Mme W... et au profit du fonds voisin initialement conservé par la société P..., d'autre part, que la convention interdisait, compte tenu de la configuration des lieux, toute jouissance de la pièce objet de la clause par son propriétaire, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que la clause litigieuse avait institué une servitude dont elle a prononcé, à bon droit, la nullité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi du géomètre-expert :

Attendu que le géomètre-expert fait grief à l'arrêt de le condamner à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations prononcées contre elle, alors, selon le moyen :

1°/ que, le géomètre n'est tenu que d'une obligation de moyen limitée au champ de ses missions, lesquelles n'incluent pas l'appréciation de la légalité des titres de propriété des parties ; que, pour dire la société Estadieu responsable de l'empiétement de la résidence « [...] » sur une partie du premier étage du fonds de Mme W..., résultant de la nullité de la clause de servitude consentie par cette dernière en faveur du propriétaire du fonds voisin, la cour d'appel a retenu que, bien que l'état de division établi fut conforme aux plans d'architecte et aux titres de la société Lovinvest, la configuration des lieux, révélant une surface supérieure au premier étage par rapport au rez-de-chaussée, aurait dû la conduire à rechercher le titre de Mme W... pour déterminer les droits réels de la société Lovinvest sur cette portion ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'il n'entrait pas dans sa mission d'apprécier la légalité de la servitude consentie par Mme W... en faveur du propriétaire du fonds voisin, la cour d'appel a violé l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;

2°/ que la faute du maître d'ouvrage exonère totalement ou partiellement le l'entrepreneur de sa responsabilité contractuelle à son égard ; qu'en l'espèce, la société Estadieu faisait valoir qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la société Lovinvest aurait également dû se convaincre de la situation des lieux et était par conséquent en partie responsable de son propre préjudice ; qu'en retenant, pour condamner la société Estadieu à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations mises à sa charge, qu'il « importait peu que d'autres professionnels aient concouru à la réalisation du dommage dans la mesure où sa propre faute est établie », la cour d'appel a violé l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le géomètre-expert aurait dû attirer l'attention de la société Lovinvest, nonobstant sa qualité de professionnel de l'immobilier, sur le fait que le premier étage de son immeuble avait une surface supérieure à celle du rez-de-chaussée, de sorte que partie d'un lot du premier étage se situait sur une parcelle dont cette société n'apparaissait pas être propriétaire selon son titre, la cour d'appel, qui n'a pas exigé du géomètre-expert la vérification des droits de son client en recherchant le titre de Mme W... et en appréciant la légalité de la clause instituant la servitude, a pu en déduire que l'appel en garantie devait être accueilli ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents
à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement M. N... O... et la SCP B... O... - C... X... - A... O... à payer à Mme W... et à la société Lovinvest, chacun, la somme de 1 500 euros, et la SCP Estadieu géomètres-experts à payer à Mme W... et à la société Lovinvest, chacun, la somme de 1 500 euros ; rejette les autres demandes ;

 
Par albert.caston le 18/06/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 juin 2019
N° de pourvoi: 17-30.964

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Piwnica et Molinié, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 septembre 2017), que Mme A... épouse P... et Q... P..., aux droits duquel viennent Mme B... P... et M. X... P..., ses héritiers, qui ont repris l'instance (les consorts P...), faisant valoir que la surélévation de l'immeuble appartenant à la SCI HEG, contigu à leur maison d'habitation, devait obstruer la fenêtre de leur salle à manger, ont assigné cette société pour voir ordonner la cessation définitive des travaux dont ils avaient préalablement obtenu en référé la suspension ;

Attendu que les consorts P... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande fondée tant sur l'existence d'une servitude de vue que sur celle d'un trouble anormal du voisinage, et de les condamner à supprimer l'ouverture pratiquée sur la limite séparative de leur propriété ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu souverainement que les consorts P... ne démontraient pas que leur immeuble, issu, avec celui de la société HEG, de la division d'un fonds ayant appartenu à un même propriétaire, était, au moment de celle-ci, déjà pourvu de la fenêtre litigieuse, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, en a exactement déduit que les consorts P... ne pouvaient se prévaloir d'une servitude de vue et que la fenêtre de leur immeuble, ouverte en limite de propriété et donnant sur un toit-terrasse, était irrégulière ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les immeubles des parties se trouvaient dans une zone urbaine susceptible de transformation, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a pu en déduire, en l'état de l'irrégularité de l'ouverture éclairant l'habitation des consorts P..., que le trouble invoqué n'était pas anormal, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts P... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts P... et les condamne à payer à la SCI HEG la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 11/01/18

Notion de trouble manifestement illicite

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 décembre 2017
N° de pourvoi: 16-25.430

Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 809 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 6 septembre 2016), que M. X..., qui dispose d'une servitude conventionnelle de passage sur les parcelles appartenant à M. Y..., son voisin, l'a assigné en référé en cessation du stationnement de véhicules sur le chemin de servitude menant à sa propriété ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il n'apparaît pas que les stationnements dénoncés par M. X... se soient répétés de façon régulière et continue, ni qu'ils l'aient empêché d'utiliser son droit de passage ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le stationnement, sur l'assiette d'un chemin de servitude, d'un véhicule faisant obstacle au passage constitue un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 22/03/16

 

Note Malinvaud, RDI 2016, p. 155, sur cass. n° 14-24.777 et 14-24.842.

Voir aussi notes :
- Pagès-de-Varenne, Constr.-Urb. 2016-3, p. 33.
- Tricoire, GP 2016, n° 17, p. 69

 

Par albert.caston le 10/03/16

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 25 février 2016
N° de pourvoi: 14-29.609
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 14 octobre 2014), que Mme X... était propriétaire d'une parcelle de terrain, sur laquelle était édifiée sa maison d'habitation ; que, se plaignant de travaux ayant aggravé une servitude de vue sur son fonds, elle a assigné la société Sifflevent, propriétaire de la parcelle contiguë, en démolition d'un parking en terrasse et de divers ouvrages et en indemnisation de son trouble de jouissance ; que la société Morgalor, cessionnaire du bien immobilier de Mme X..., est intervenue volontairement à l'instance ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que, la société Sifflevent n'ayant pas soutenu, dans ses conclusions, que la prolongation de la vue déjà existante ne causait aucune gêne à la société Morgalor dont le fonds était désormais affecté à une activité commerciale ni que l'aggravation de la servitude de vue ne pouvait de ce fait être retenue, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que les travaux effectués par la société Sifflevent avaient aggravé la servitude de vue dont bénéficiait le fonds en prolongeant d'environ 17, 50 mètres la vue droite sur le terrain dont Mme X... avait été propriétaire jusqu'en 2005 et où se trouvait sa maison d'habitation, qu'elle n'occupait toutefois qu'occasionnellement, la cour d'appel a pu en déduire que Mme X... avait subi un trouble de jouissance dont elle a souverainement apprécié le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sifflevent aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sifflevent et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros, à la société Morgalor et à Mme X... ;

Par albert.caston le 03/02/16
Voir note Fleury, RLDC 2016-3, p. 12.
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 14 janvier 2016
N° de pourvoi: 14-26.474
Publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
Me Blondel, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en vertu d'un mandat de vente exclusif, la société Etude Lodel (l'agent immobilier) a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, un « compromis de vente ferme » aux termes duquel M. et Mme X...(les acquéreurs) ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation partiel et viager au profit du vendeur, construite sur un terrain de 1 000 m ², au prix de 450 000 euros, sur lequel ils ont versé un acompte dont l'agent immobilier a été institué séquestre ; que le terrain s'étant avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi, les acquéreurs, invoquant des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil ont, après que la vente eut été réitérée en la forme authentique, le 1er février 2011, refusé de lui régler la commission convenue ; qu'assignés en paiement, ils ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission, la restitution de l'acompte conservé par l'agent immobilier et l'allocation de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 6- I de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1999 du code civil ;

Attendu que l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe le premier de ces textes, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient du second, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission ;

Attendu que, pour dire n'y avoir lieu à réduction de la commission due à l'agence, l'arrêt retient que cette rémunération, conventionnellement arrêtée à la somme de 30 000 euros, est la loi des parties et qu'il n'appartient pas à la cour de la modifier ; qu'il ajoute que, ne s'agissant pas d'une clause pénale, son montant ne peut être modéré ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses quatre premières branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie ;

Attendu que, pour rejeter la demande en dommages-intérêts formée par les acquéreurs, en réparation de la révélation tardive de la servitude non aedificandi, l'arrêt retient qu'en l'absence de mandat conclu avec l'agent immobilier, il ne peut y avoir de manquement contractuel de sa part et que, faute d'avoir exigé l'insertion, dans la promesse synallagmatique de vente, d'une condition suspensive supplémentaire, subordonnant la vente à la délivrance d'un certificat d'urbanisme révélant la possibilité de construire une autre maison, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'aucun manquement délictuel ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que l'interdiction de construire résultait, non de contraintes d'urbanisme mais d'une servitude conventionnelle, et qu'elle devait rechercher, comme elle y était invitée, si les vérifications auxquelles l'agent immobilier était tenu de procéder pour assurer l'efficacité juridique de la convention, telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, auraient révélé l'existence de cette servitude, et, dans l'affirmative, si cette charge réelle grevant l'immeuble était de nature à affecter l'usage normalement attendu, ou annoncé, de son acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, enfin, que l'arrêt rejette la demande des acquéreurs tendant se voir restituer par l'agent immobilier, qui l'a conservé en paiement de sa commission, l'acompte versé sur le prix de vente ;

Qu'en statuant ainsi, sans donner aucun motif à ce chef de sa décision, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne la société Etude Lodel aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Etude Lodel à payer à M. et Mme X...la somme globale de 3 000 euros ;
 

 
Par albert.caston le 13/01/16
Note Malinvaud, RDI 2016, p. 155, sur cass. n° 14-24.777 et 14-24.842.

Voir aussi notes :
- Pagès-de-Varenne, Constr.-Urb. 2016-3, p. 33.
- Tricoire, GP 2016, n° 17, p. 69

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 janvier 2016
N° de pourvoi: 14-24.777 14-24.842
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Gadiou et Chevallier, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° S 14-24. 842 et W 14-24. 777 ;

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Frappat-Leleu ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 juin 2014), que, M. et Mme Y...ont acquis les lots n° 22 et 23 d'un lotissement par acte du 14 février 1941 qui mentionnait la création d'une servitude non aedificandi grevant le dernier lot d'une largeur de vingt-deux mètres interdisant toute construction ou plantation d'arbre dont la hauteur dépasserait trois mètres au-dessus du sol ; qu'une maison a été construite sur ces terrains ; qu'il a été fait apport du bien à la société civile immobilière du Ginestal (la SCI) ; que M. X..., architecte, a été chargé de réaliser un projet d'extension ; qu'à cette occasion, la servitude non aedificandi a été ramenée à une largeur de quinze mètres avec la permission de réaliser des constructions ne dépassant pas 0, 60 mètre au-dessus des terres naturelles ; que les travaux ont été réalisés le 30 mars 1992 ; que, par acte du 18 juin 2001 reçu par M. Z..., notaire, la SCI a vendu le bien à M. et Mme A...; que la servitude non aedificandi et sa modification ont été rappelées dans l'acte qui stipulait en outre que l'acquéreur souffrirait des servitudes apparentes pouvant grever le bien sans aucun recours contre le vendeur ; qu'un jugement du 4 septembre 2007, confirmé par arrêt du 22 février 2010, ayant constaté que la servitude non aedificandi n'avait pas été respectée, a condamné M. et Mme A...à ramener la hauteur de leur terrasse et de leur piscine au niveau du muret séparatif des lots 21 et 22 et à indemniser les propriétaires du fonds dominant de leur préjudice ; que M. et Mme A...ont assigné la SCI et le notaire rédacteur de l'acte, la SCP Z... , désormais dénommée Macédo et Lewczuk (la SCP), aux fins de les voir solidairement condamnés à leur rembourser la valeur de la partie de terrain dont ils ont été évincés et au paiement de dommages-intérêts ; que la SCP et la SCI ont appelé en garantie M. X... ;

Sur les premier et second moyens du pourvoi n° S 14-24. 842, réunis, ci-après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à M. et Mme A...au titre de la garantie d'éviction et de rejeter sa demande en garantie formée contre le notaire ;

Attendu qu'ayant retenu que l'éviction dont souffraient M. et Mme A...ne résultait pas de l'existence de la servitude non aedificandi, mentionnée dans leur titre, mais de sa violation, et relevé que les acquéreurs ne pouvaient soupçonner cette transgression, qui ne leur avait pas été déclarée, alors qu'en outre, la servitude avait été modifiée pour tenir compte du projet de l'architecte, que le notaire, en possession de la convention de servitude, du permis de construire et du certificat de conformité, ne pouvait suspecter que les travaux violaient la servitude, et que rien ne permettait d'affirmer que la présence du vendeur à l'instance engagée par le tiers aurait permis de clore le litige par un accord amiable, la cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise, a pu condamner la SCI à garantir l'éviction de M. et Mme A...et rejeter le recours en responsabilité contre le notaire, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ces chefs ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° W 14-24. 777 :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à garantir la SCI des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen, que l'action du maître d'ouvrage contre un constructeur au titre de désordres affectant l'ouvrage doit être engagée dans un délai de dix ans à compter de la réception de l'ouvrage ; qu'un défaut d'implantation nécessitant la démolition d'une partie de l'ouvrage constitue un désordre qui affecte celui-ci ; qu'en l'espèce, pour juger non prescrite l'action en garantie exercée par la SCI du Ginestal, maître d'ouvrage, contre M. X..., architecte, la cour a retenu que cette action ne concernait pas un dommage affectant la solidité de l'ouvrage mais un défaut d'implantation, de sorte qu'elle courait à compter de la manifestation du dommage ; que cependant, ce défaut d'implantation a donné lieu à condamnation de la SCI du Ginestal au titre de la garantie d'éviction envers les époux A..., acquéreurs de l'ouvrage condamnés à le démolir pour respecter les exigences d'une servitude non aedificandi, de sorte que l'ouvrage était bien atteint d'un désordre et que la prescription décennale était applicable ; que la cour d'appel a donc violé l'article 2270 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 et l'article 1792-4-3 du code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008 ;

Mais attendu que l'action récursoire du vendeur, qui tend à l'indemnisation du préjudice que lui cause l'obligation de garantir les acquéreurs de l'éviction qu'ils subissent en raison du non-respect de la servitude, relève de la responsabilité civile de droit commun qui se prescrivait par trente ans avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription civile ; que la cour d'appel a exactement retenu que l'action en garantie engagée le 9 mars 2011 par la SCI contre l'architecte, qui avait conçu l'ouvrage litigieux sans respecter la servitude non aedificandi, dont il avait connaissance, n'était pas prescrite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la SCI du Ginestal et M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la SCI du Ginestal et M. X... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme A...; rejette les autres demandes ;
 

 
Par albert.caston le 12/01/16
Note Malinvaud, RDI 2016, p. 155, sur cass. n° 14-24.777 et 14-24.842.

Voir aussi notes :
- Pagès-de-Varenne, Constr.-Urb. 2016-3, p. 33.
- Tricoire, GP 2016, n° 17, p. 69

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 janvier 2016
N° de pourvoi: 14-24.777 14-24.842
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Gadiou et Chevallier, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° S 14-24. 842 et W 14-24. 777 ;

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Frappat-Leleu ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 juin 2014), que, M. et Mme Y...ont acquis les lots n° 22 et 23 d'un lotissement par acte du 14 février 1941 qui mentionnait la création d'une servitude non aedificandi grevant le dernier lot d'une largeur de vingt-deux mètres interdisant toute construction ou plantation d'arbre dont la hauteur dépasserait trois mètres au-dessus du sol ; qu'une maison a été construite sur ces terrains ; qu'il a été fait apport du bien à la société civile immobilière du Ginestal (la SCI) ; que M. X..., architecte, a été chargé de réaliser un projet d'extension ; qu'à cette occasion, la servitude non aedificandi a été ramenée à une largeur de quinze mètres avec la permission de réaliser des constructions ne dépassant pas 0, 60 mètre au-dessus des terres naturelles ; que les travaux ont été réalisés le 30 mars 1992 ; que, par acte du 18 juin 2001 reçu par M. Z..., notaire, la SCI a vendu le bien à M. et Mme A...; que la servitude non aedificandi et sa modification ont été rappelées dans l'acte qui stipulait en outre que l'acquéreur souffrirait des servitudes apparentes pouvant grever le bien sans aucun recours contre le vendeur ; qu'un jugement du 4 septembre 2007, confirmé par arrêt du 22 février 2010, ayant constaté que la servitude non aedificandi n'avait pas été respectée, a condamné M. et Mme A...à ramener la hauteur de leur terrasse et de leur piscine au niveau du muret séparatif des lots 21 et 22 et à indemniser les propriétaires du fonds dominant de leur préjudice ; que M. et Mme A...ont assigné la SCI et le notaire rédacteur de l'acte, la SCP Z... , désormais dénommée Macédo et Lewczuk (la SCP), aux fins de les voir solidairement condamnés à leur rembourser la valeur de la partie de terrain dont ils ont été évincés et au paiement de dommages-intérêts ; que la SCP et la SCI ont appelé en garantie M. X... ;

Sur les premier et second moyens du pourvoi n° S 14-24. 842, réunis, ci-après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à M. et Mme A...au titre de la garantie d'éviction et de rejeter sa demande en garantie formée contre le notaire ;

Attendu qu'ayant retenu que l'éviction dont souffraient M. et Mme A...ne résultait pas de l'existence de la servitude non aedificandi, mentionnée dans leur titre, mais de sa violation, et relevé que les acquéreurs ne pouvaient soupçonner cette transgression, qui ne leur avait pas été déclarée, alors qu'en outre, la servitude avait été modifiée pour tenir compte du projet de l'architecte, que le notaire, en possession de la convention de servitude, du permis de construire et du certificat de conformité, ne pouvait suspecter que les travaux violaient la servitude, et que rien ne permettait d'affirmer que la présence du vendeur à l'instance engagée par le tiers aurait permis de clore le litige par un accord amiable, la cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise, a pu condamner la SCI à garantir l'éviction de M. et Mme A...et rejeter le recours en responsabilité contre le notaire, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ces chefs ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° W 14-24. 777 :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à garantir la SCI des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen, que l'action du maître d'ouvrage contre un constructeur au titre de désordres affectant l'ouvrage doit être engagée dans un délai de dix ans à compter de la réception de l'ouvrage ; qu'un défaut d'implantation nécessitant la démolition d'une partie de l'ouvrage constitue un désordre qui affecte celui-ci ; qu'en l'espèce, pour juger non prescrite l'action en garantie exercée par la SCI du Ginestal, maître d'ouvrage, contre M. X..., architecte, la cour a retenu que cette action ne concernait pas un dommage affectant la solidité de l'ouvrage mais un défaut d'implantation, de sorte qu'elle courait à compter de la manifestation du dommage ; que cependant, ce défaut d'implantation a donné lieu à condamnation de la SCI du Ginestal au titre de la garantie d'éviction envers les époux A..., acquéreurs de l'ouvrage condamnés à le démolir pour respecter les exigences d'une servitude non aedificandi, de sorte que l'ouvrage était bien atteint d'un désordre et que la prescription décennale était applicable ; que la cour d'appel a donc violé l'article 2270 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 et l'article 1792-4-3 du code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008 ;

Mais attendu que l'action récursoire du vendeur, qui tend à l'indemnisation du préjudice que lui cause l'obligation de garantir les acquéreurs de l'éviction qu'ils subissent en raison du non-respect de la servitude, relève de la responsabilité civile de droit commun qui se prescrivait par trente ans avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription civile ; que la cour d'appel a exactement retenu que l'action en garantie engagée le 9 mars 2011 par la SCI contre l'architecte, qui avait conçu l'ouvrage litigieux sans respecter la servitude non aedificandi, dont il avait connaissance, n'était pas prescrite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la SCI du Ginestal et M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la SCI du Ginestal et M. X... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme A...; rejette les autres demandes

 
Par albert.caston le 25/11/15
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-16.686
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 18 novembre 2013), que le syndicat secondaire des copropriétaires de la zone 2 d'un ensemble immobilier, exposant bénéficier, avec la clientèle du centre commercial édifié sur cette zone, d'un accès à un parking situé sur la zone 3, via la voie située sous le porche du centre commercial, a délivré assignation en référé à la société Baies des Citrons développement pour obtenir l'enlèvement d'un container bloquant l'accès au parking ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le syndicat secondaire des copropriétaires assurait la gestion, l'entretien et l'amélioration interne des bâtiments pour lesquels il est constitué, que, composé des propriétaires du centre commercial, il avait qualité et intérêt à agir pour faire cesser toute voie de fait de nature à porter atteinte à l'intérêt de la clientèle qui se confondait avec le sien, ce dont il résultait qu'il ne défendait pas l'intérêt collectif de l'ensemble de la copropriété et qu'il était géré depuis 1999 par un syndic désigné par assemblée générale, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement constaté que le passage sous le porche du centre commercial, emprunté par les clients de ce centre pour se rendre sur le parking, avait été spécialement créé par l'aménageur à cet effet et retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté de l'état descriptif de division rendait nécessaire, que la servitude de passage, créée sur la zone 2 pour permettre aux véhicules d'accéder à la route, ne pouvait être considérée comme uniquement instaurée au profit du fonds situé sur la zone 3, que cet état descriptif prévoyait que l'ensemble des lots était grevé de servitudes de passage réciproques, nécessaires à l'existence d'un va-et-vient au profit des copropriétaires et de la clientèle attachée aux activités commerciales, de sorte que la servitude de passage avait également été instaurée au profit de la zone 2 pour permettre à la clientèle d'aller et venir entre les deux fonds, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la présence d'un container bloquant l'accès du parking de la zone 3 était constitutive d'un trouble manifestement illicite auquel il convenait de mettre un terme ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Baie des Citrons développement aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Baie des Citrons développement ; la condamne à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de la zone 2 la somme de 3 000 euros ;