Par albert.caston le 23/05/18

responsabilité, copropriété et habilitation du syndic

 
Etude Seifert, RCA 2018-5, p. 40.
 

Par albert.caston le 28/02/18

Un tiers peut se prévaloir des statuts d'une personne morale pour justifier du défaut de pouvoir d'une personne à figurer dans un litige comme le représentant de celle-ci

 
Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du mercredi 14 février 2018
N° de pourvoi: 16-21.077

Non publié au bulletin Rejet

Mme Mouillard (président), président
SCP Gadiou et Chevallier, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme Y..., en qualité de liquidateur de la société Opalis, de ce qu'elle reprend l'instance au nom de cette société ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 juin 2016), que la société Opalis commercialise une ligne de produits de soins capillaires, sous la marque éponyme, dans le cadre d'une licence de marque consentie par Mme X..., titulaire de la marque ; qu'elle a confié à la société Laboratoires Kosmeto 1 (la société Kosmeto), laquelle est assurée auprès de la société Generali IARD (la société Generali) au titre de sa responsabilité civile, la fabrication, le conditionnement et l'expédition de ses produits ; qu'un différend est né entre la société Opalis et la société Kosmeto sur le conditionnement des produits ; que la société Opalis, représentée par sa gérante, Mme X..., ainsi que cette dernière à titre personnel ont assigné la société Kosmeto et la société Generali, en réparation de leurs préjudices respectifs ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Opalis et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer nulles les assignations délivrées à la demande de la société Opalis alors, selon le moyen, qu'un tiers ne peut se prévaloir des limitations statutaires, à titre de règlement intérieur, des pouvoirs du gérant pour dénier au représentant légal la possibilité de représenter en justice la société ; qu'en l'espèce, une assemblée générale extraordinaire du 3 octobre 2003 avait limité les pouvoirs de Mme X... en indiquant que celle-ci ne pourrait « sans y être autorisée au préalable par une décision collective ordinaire des associés effectuer
toute action en justice de la société en tant que demandeur » ; qu'étant strictement interne, prise à titre de « règlement intérieur » à la société Opalis, cette résolution ne pouvait être invoquée par les tiers pour venir contester le défaut de pouvoir du représentant légal de la société ; qu'en décidant le contraire et en déclarant nulles les assignations délivrées par la société Opalis, la cour d'appel a violé l'article L. 223-18 du code de commerce, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'un tiers peut se prévaloir des statuts d'une personne morale pour justifier du défaut de pouvoir d'une personne à figurer dans un litige comme le représentant de celle-ci ; qu'après avoir énoncé qu'aucune disposition légale n'interdit à ces dernières de se prévaloir des limitations de pouvoirs des dirigeants sociaux de la société Opalis, l'arrêt constate que le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 3 octobre 2003 a limité les pouvoirs de la gérante de la société, Mme X..., en précisant que celle-ci ne pourrait « sans y être autorisée au préalable par une décision collective ordinaire des associés effectuer (...) toute action en justice de la société en tant que demandeur » ; qu'il en déduit que Mme X... devait avoir été habilitée par l'assemblée générale ordinaire des associés à engager la procédure contre la société Kosmeto et son assureur, la société Generali ; qu'ayant estimé que les documents produits aux débats n'étaient pas probants de la réalité des pouvoirs donnés à Mme X... pour engager la procédure, la cour d'appel, qui a prononcé la nullité des assignations délivrées dans ces conditions pour le compte de la société Opalis, a statué à bon droit ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le second moyen :

Attendu que la société Opalis et Mme X... font grief à l'arrêt de condamner Mme X..., in solidum avec la société Opalis, à payer à la société Kosmeto la somme de 7 000 euros au titre de l'indemnité pour frais irrépétibles et à payer à la société Generali la même somme au même titre alors, selon le moyen, que seule la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer peut être condamnée à verser à l'autre partie la somme déterminée par le juge au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'en l'espèce, Mme X... avait, à titre personnel, formé une demande tendant à voir condamner in solidum la société Kosméto et la société Generali à lui verser la somme de 205.5000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de de revenus liée à la redevance de la marque ; que la cour d'appel n'ayant pas statué sur cette demande, Mme X... n'a pas succombé en cette prétention ; qu'en la condamnant, dans ces conditions, au paiement de frais irrépétibles, la cour d'appel a violé l'article 700 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant, par une décision non critiquée, condamné la société Opalis et Mme X... in solidum aux dépens, la cour d'appel pouvait également condamner Mme X... au paiement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y..., en qualité de liquidateur de la société Opalis, et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Opalis et Mme X... à payer à la société Laboratoires Kosmeto 1 et à la société Generali IARD chacune la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

 

Par albert.caston le 28/02/18

Cour de cassation - Bulletin d’information n° 877 du 1er mars 2018

 

Bulletin d’information n° 877 du 1er mars 2018

Le 17 octobre dernier, la chambre criminelle a jugé (infra, n° 336) qu’“ont la qualité de représentants, au sens de l’article 121-2 du code pénal, les personnes pourvues de la compétence, de l’autorité et des moyens nécessaires, ayant reçu une délégation de pouvoirs de la part des organes de la personne morale ou une subdélégation des pouvoirs d’une personne ainsi déléguée”, cassant l’arrêt “qui, pour retenir la responsabilité pénale d’une société en la personne, notamment, d’un de ses cogérants, retient que celui-ci a valablement représenté la prévenue au cours de la procédure, au sens de l’article 706-43 du code de procédure pénale, sans rechercher si l’intéressé, qui n’était, à l’époque des faits poursuivis, que directeur salarié, était alors titulaire d’une délégation de pouvoirs de la part d’un des organes de la personne morale, de nature à lui conférer la qualité de représentant de celle-ci.”
Par cette décision qui “se situe dans le sillage du mouvement jurisprudentiel, amorcé par un arrêt du 11 avril 2012, consistant à exiger une parfaite identification de l’organe ou représentant de la société engageant, par ses, actes, la responsabilité pénale de la société” (Nicolas Bargue, Bull. Joly sociétés 2017, p. 721), “la Cour de cassation réaffirme le rôle capital joué par la délégation de pouvoirs”, laquelle “n’influe pas uniquement sur la détermination des compétences des acteurs dans l’entreprise, mais aussi sur la responsabilité pénale de la société elle-même”, puisqu’“en dehors de ce périmètre des attributions conférées par la délégation, il revient toujours au chef d’entreprise d’assumer une éventuelle responsabilité”. Dès lors, “on ne saurait présumer, en raison de la nature de la faute, qu’elle a été commise par un organe ou un représentant, désigné par le statuts ou par une délégation de pouvoirs” et “ce débat peut probablement être considéré comme clos, dans un sens tout à fait conforme à une interprétation stricte et fidèle de l’article 121-2 du code pénal”.
Le 19 octobre, la troisième chambre civile a jugé (infra, n° 311) que “le mandat du syndic doit être en cours au jour de l’envoi des convocations à une assemblée générale de copropriétaires” et que, “dès lors, une cour d’appel n’est pas tenue de rechercher s’il a expiré au jour de la réception de ces convocations ou de la tenue de l’assemblée générale”, solution approuvée par Jean-Marc Roux, qui note (Ann. loyers, décembre 2017, p. 73 et 110) que “le syndic [...] ne doit accomplir aucune formalité particulière entre la moment où la convocation est adressée aux copropriétaires et le jour de l’assemblée”, dont la validité “est conditionnée par les diligences qu’il a dû réaliser préalablement à la notification de la convocation”, ajoutant que “la situation aurait pu être différemment appréciée si, comme par le passé, les copropriétaires pouvaient solliciter du syndic l’adjonction d’un ordre du jour complémentaire”, “pratique [qui] n’est désormais plus autorisée”.
Enfin, le 25 octobre, la première chambre civile a jugé (infra, n° 342) qu’“il résulte des articles 757, 758-6 et 1094-1 du code civil qu’en présence d’enfants ou de descendants, les libéralités reçues du défunt par le conjoint survivant s’imputent sur les droits de celui-ci dans la succession, de sorte qu’il ne peut recevoir une portion de biens supérieure soit à la quotité disponible en faveur d’un étranger, soit au quart en pleine propriété et aux trois quarts en usufruit, soit encore à la totalité des biens en usufruit seulement”. Approuvant cette solution, François Sauvage note (JCP 2017, éd. N, II, n° 1333) que les droits successoraux du conjoint survivant sont “supplétifs de la volonté du défunt lorsque celle-ci est défaillante et subsidiaires lorsqu’elle est insuffisante” et qu’“en d’autres termes, la quotité disponible entre époux, à la différence de la quotité disponible ordinaire, ne limiterait pas ce que le défunt peut offrir, mais délimiterait ce que le conjoint survivant peut recevoir...”.
 

Par albert.caston le 04/12/17

Liquidation d'astreinte et force majeure

 
Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 16-23.571

Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 juin 2016), que la société Foncia Massena (la société) ayant été condamnée sous astreinte à remettre à la société Agence du port (le syndic), en sa qualité de syndic de l'ensemble immobilier Paul Aimé (le syndicat des copropriétaires), divers documents, le syndicat des copropriétaires et son syndic ont saisi un juge de l'exécution à fin de liquidation de l'astreinte prononcée contre la société, laquelle a sollicité sa suppression et la désignation d'un expert avec mission de donner tous éléments permettant d'évaluer le préjudice que subirait le syndicat des copropriétaires ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de liquider à une certaine somme pour la période du 17 octobre 2013 au 18 août 2014 le montant de l'astreinte prononcée par l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 10 octobre 2013 et de condamner la société à payer ladite somme au syndicat des copropriétaires alors, selon le moyen :

1°/ que constitue une cause étrangère de nature à entraîner la suppression de l'astreinte la perte de l'objet dont la remise est ordonnée ; qu'en refusant de prendre en considération la déclaration de perte effectuée le 16 octobre 2013, pour cela qu'elle concernait un événement survenu le 22 mars 2012, soit antérieurement à la décision portant condamnation sous astreinte, quand la perte du registre des procès-verbaux d'assemblées générales, originaux des procès-verbaux et des feuilles de présence empêchait l'exécution de l'obligation et constituait donc une cause étrangère, quelle qu'en fût la date, la cour d'appel a violé l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

2°/ que constitue une cause étrangère de nature à entraîner la suppression de l'astreinte l'obligation impossible ; que la société Foncia Massena soutenait n'avoir jamais été en possession des plans de la copropriété ; qu'en jugeant n'y avoir lieu à suppression de l'astreinte pour cela qu'il avait été jugé qu'elle devait nécessairement avoir en sa possession les plans de la copropriété pour exercer son mandat et qu'elle ne produisait aucune pièce quant à la nature ou la preuve des démarches qu'elle aurait effectuées auprès des administrations pour se procurer les documents, quand la société Foncia Massena soutenait n'avoir jamais été en possession des plans de copropriété et se trouver en conséquence dans l'impossibilité absolue de déférer à l'injonction qui lui avait été faite, la cour d'appel a violé l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

Mais attendu que selon l'article 480, alinéa 1er, du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ;

Et attendu qu'ayant relevé, d'une part, qu'il avait déjà été statué, dans l'arrêt qui avait ordonné la production de ces pièces, sur la disparition alléguée du registre des procès-verbaux d'assemblées générales, des originaux des procès-verbaux et des feuilles de présence qui se trouvaient avec le registre et que la déclaration de perte concernait un événement survenu antérieurement à la décision, et, d'autre part, qu'il avait déjà été statué sur la possession des plans de la copropriété dans le même arrêt, de sorte qu'elle retenait que les causes étrangères invoquées se heurtaient à l'autorité de la chose jugée, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Foncia Massena aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Foncia Massena, la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires Paul Aimé et à la société Agence du port ;

 

Par albert.caston le 05/10/17

Responsabilité quasi-délictuelle du syndic de copropriété

 
Note Coutant-Lapallus, loyers et coppté. 2017-9, p. 36, sur cass. n° 16-15.338.
 

Par albert.caston le 06/03/17

Copropriété - Nullité relative d'une transaction pour défaut de pouvoir du syndic

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-26.814

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Monod, Colin et Stoclet, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Vu l'article 1984 du code civil ;
Attendu que la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 juillet 2015), que M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... (les consorts X...), propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires, M. B..., aux droits duquel vient M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec, constructeur de l'immeuble, M. D..., aux droits duquel vient Mme A...- D..., et la société Duo énergie, associés de cette SCI, en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'absence de construction d'un court de tennis et d'une piscine ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les consorts X... ne peuvent se prévaloir du protocole du 27 décembre 2006, l'engagement pris par la SCI Savoie Québec de payer, à ce titre, la somme de quatre vingt un mille euros ne liant ni cette société, ni ses associés, dès lors qu'il a été pris à l'égard du syndicat des copropriétaires que M. Y... n'avait pas qualité à représenter ;
Qu'en statuant ainsi, alors que seul le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne Mme A...- D..., M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec et la société Duo énergie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A...- D... et la condamne à payer à M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 31/01/17

La nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-26.814

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Monod, Colin et Stoclet, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Vu l'article 1984 du code civil ;
Attendu que la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 juillet 2015), que M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... (les consorts X...), propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires, M. B..., aux droits duquel vient M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec, constructeur de l'immeuble, M. D..., aux droits duquel vient Mme A...- D..., et la société Duo énergie, associés de cette SCI, en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'absence de construction d'un court de tennis et d'une piscine ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les consorts X... ne peuvent se prévaloir du protocole du 27 décembre 2006, l'engagement pris par la SCI Savoie Québec de payer, à ce titre, la somme de quatre vingt un mille euros ne liant ni cette société, ni ses associés, dès lors qu'il a été pris à l'égard du syndicat des copropriétaires que M. Y... n'avait pas qualité à représenter ;
Qu'en statuant ainsi, alors que seul le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne Mme A...- D..., M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec et la société Duo énergie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A...- D... et la condamne à payer à M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 14/12/16

L'absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l'immeuble vendu impropre à son usage d'habitation

Note Coutant-Lapalus, Loy. et  copr. 2017-2, p. 37.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 décembre 2016
N° de pourvoi: 14-27.986 15-16.494

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° J 14-27.986 et n° P 15-16.494 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 septembre 2014), que, par acte dressé le 11 septembre 2009 par M. X..., notaire, avec la participation de Mme Y..., notaire, Mme Z..., architecte, a acheté deux appartements d'un même immeuble, l'un appartenant à la société civile immobilière Canovas et l'autre à la société civile immobilière Quentin ; que la vente a été négociée par l'intermédiaire de la société Cabinet Grignan investissements ; que, se prévalant de l'ouverture d'une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l'absence de syndic et de l'absence de paiement des loyers et d'un gestionnaire chargé de les encaisser, Mme Z... a assigné les venderesses, les notaires et l'agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de rejeter son action estimatoire, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuent fortement cet usage ; que le syndic est notamment tenu d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, c'est-à-dire que son absence rend impossible la gestion dudit immeuble, diminuant ainsi largement son usage ; qu'en retenant toutefois que « l'absence de syndic [n'est pas un vice] affectant le bien immobilier objet de la vente », la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;

2°/ que le jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, l'arrêt énonce uniquement que « l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, l'absence de syndic, l'absence de règlement des loyers, l'absence d'un gestionnaire chargé d'encaisser les loyers ne sont pas des vices affectant le bien immobilier objet de la vente et de nature à le rendre impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre » ; qu'en statuant ainsi, sans aucunement justifier ses motifs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre, la cour d'appel, par une décision motivée, en a exactement déduit que l'action de Mme Z... ne pouvait être accueillie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre M. X... et Mme Y..., alors, selon le moyen :

1°/ que l'efficacité d'un acte dépend du respect de la volonté des parties ; que le notaire doit informer ses clients lorsque des circonstances de fait sont susceptibles de nuire à ladite efficacité de l'acte, étant le cas échéant responsable de l'éventuelle réduction du prix lorsque le trop payé découle de sa faute ; qu'en se contentant d'affirmer que « la somme correspondant à la réduction du prix ne peut être demandée qu'aux venderesses », sans rechercher comme cela lui était demandée si la faute commise par le notaire – soit le défaut d'information de l'acquéreur quant à l'absence de syndic – n'avait pas eu pour conséquence de participer à la mesure de péril immédiat et la procédure d'expropriation du fait de l'impossibilité subséquente d'engager des travaux sur les parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que les arrêts qui ne contiennent pas de motifs sont déclarés nuls et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, Mme Z... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que l'inexistence d'un syndic emportait pour elle un important préjudice, notamment lié aux faits qu'elle habitait Paris – l'immeuble litigieux étant situé à Marseille – et que l'absence de ce dernier et les difficultés en découlant l'ont obligée à se déplacer et à effectuer elle-même un certain nombre de travaux ; qu'en affirmant uniquement que « les autres sommes invoquées comme préjudices n'ont aucun lien de causalité avec l'absence d'avertissement du notaire sur la difficulté tenant à l'absence de syndic », sans répondre au moyen péremptoire dont elle était saisie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que les arrêts qui ne contiennent pas de motifs sont déclarés nuls et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, Mme Z... faisait encore valoir dans ses conclusions d'appel que les informations délivrées par les notaires s'agissant de l'existence d'un règlement de copropriété se sont avérées confuses et erronées – les divers actes en présence se contredisant, certains visant expressément un tel document –, l'absence de ce dernier ayant contribué au défaut de gestion de la copropriété puisque l'administrateur provisoire désigné par ordonnance de référé en date du 20 juillet 2009 n'a pu, justement de ce fait, réaliser sa mission, l'immobilisme quant à la réalisation des travaux – lesquels relèvent de la compétence exclusive du syndic – ayant conduit à la prise d'un arrêté de péril immédiat ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que la promesse de vente indiquait qu'il n'avait pas été établi de règlement de copropriété, relevé que la somme correspondant à la réduction du prix ne pouvait être demandée qu'aux venderesses et retenu que les autres sommes invoquées comme préjudices n'avaient aucun lien de causalité avec le défaut d'avertissement des notaires sur la difficulté tenant à l'absence de syndic, la cour d'appel a pu en déduire que les demandes de Mme Z... ne pouvaient être accueillies ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 12/07/16
 
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport...

Action en justice – Qualité à agir du syndic : proposition de modification de l’article 55 du décret du 17 mars 1967

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne au syndicat des copropriétaires qualité pour agir en justice. L’article 18 de la même loi dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’étant toutefois pas nécessaire pour certaines actions, notamment pour celles en recouvrement de charges.

Ces dispositions ont été inspirées par la nécessité de s’assurer que les copropriétaires ont eu connaissance de l’action et ont consenti à ce qu’elle soit exercée. Et, de fait, c’est bien le syndicat qui est titulaire de l’action et c’est lui qui supporte les conséquences de son issue.

Selon la jurisprudence, l’autorisation d’agir en justice conditionne le pouvoir du syndic pour agir en justice. Par suite, le défaut d’autorisation du syndic entre dans les prévisions de l’article 117 du code de procédure civile. La nullité de l’acte de procédure, en particulier de l’assignation, peut par conséquent être soulevée par toute partie à l’instance, la nullité de l’acte ne bénéficiant toutefois qu’à la partie qui l’a invoquée. L’expérience montre, notamment en matière de litiges de construction, que la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’autorisation du syndic n’est soulevée que par les constructeurs ou leurs assureurs défendeurs à l’action.

Dans ces conditions, la disposition qui était destinée à protéger le syndicat contre les initiatives du syndic est devenue un moyen mis à la disposition de tiers à la copropriété et leur permettant de différer l’issue du procès, voire même, dans certains cas, de bénéficier de la prescription de l’action puisque l’autorisation doit être donnée avant l’expiration du délai pour agir.

Il serait dans ces conditions souhaitable que seuls les copropriétaires puissent se prévaloir de l’absence d’habilitation du syndic pour agir en justice. Une solution pourrait être recherchée dans une disposition prévoyant que le syndic doit obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires un mandat spécial pour exercer les actions en justice au nom du syndicat. Les exceptions au principe prévues par l’article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 précité devraient être maintenues. Enfin, il devrait également être prévu que seuls le syndicat et les copropriétaires ont qualité à invoquer l’absence de mandat spécial du syndic lorsqu’un tel mandat est requis.

La direction des affaires civiles et du sceau indique que la problématique soulevée est réelle, mais estime que la solution préconisée est susceptible de créer de nouvelles difficultés en instaurant un formalisme excessif. Elle estime en conséquence nécessaire qu’une étude soit menée sur ce sujet.

 

 
Par albert.caston le 28/04/16
 
Voir note Vigneron, "loy. et copr." 2016-4, p. 36, sur cass. n° 14-29.434.