Par albert.caston le 21/07/20

Diagnostiqueur de performance énergétique de présence de termites : responsabilité délictuelle, étendue de réparation

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 9 juillet 2020
N° de pourvoi: 19-17516
Non publié au bulletinCassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Jean-Philippe Caston, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)
 

 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FB

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 9 juillet 2020

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 458 F-D

Pourvoi n° H 19-17.516

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

M. Y... P..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° H 19-17.516 contre l'arrêt rendu le 5 mars 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. O... C...,

2°/ à Mme J... W..., épouse C...,

domiciliés tous deux [...],

3°/ à la société AM expertises, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

La société AM expertises a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. P..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société AM expertises, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. et Mme C..., après débats en l'audience publique du 26 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 5 mars 2019), par acte du 11 février 2013, M. et Mme C... ont vendu un bien immobilier à M. P.... Un diagnostic de performance énergétique (DPE) et un diagnostic relatif à la présence de termites ont été effectués par la société AM expertises Exim 16 (la société AM expertises).

2. Contestant après la vente la pertinence de ces deux diagnostics, M. P... a assigné, après expertise, en indemnisation de ses préjudices les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés et le diagnostiqueur sur celui de la responsabilité délictuelle.

Examen des moyens

Sur le second moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

3. M. P... fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la société AM expertises au paiement d'une somme de 40 000 euros, alors :

« 1°/ que si l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble, qui n'a qu'une valeur informative, cette information a néanmoins pour objet de protéger l'acquéreur contre une erreur sur une caractéristique essentielle du bien vendu et la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ; qu'en retenant que le préjudice imputable à la société AM expertises du fait de l'erreur de diagnostic ne pouvait s'analyser que comme une perte de chance pour M. P... de négocier un meilleur prix, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait un lien de causalité direct entre l'erreur de diagnostic et les préjudices certains subis par M. P..., contraint de procéder à des travaux d'isolation de grande importance, à hauteur de plus de 100 000 euros, pour user normalement de son bien, et a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

2°/ subsidiairement qu'en retenant qu'il n'existait pas de lien de causalité direct entre l'erreur de diagnostic et les préjudices certains subis par M. P..., contraint de procéder à des travaux d'isolation de grande importance à hauteur de plus de 100 000 euros pour user normalement de son bien, pour cela que la jurisprudence citée par l'appelant ne portait que sur des cas concernant la présence de termites ou d'amiante dans lesquels il existe un préjudice certain et un lien de causalité avéré entre la faute et le préjudice allégué et qu'elle n'était pas transposable au préjudice résultant d'un DPE erroné, qui ne porte pas sur la protection d'un risque, mais constitue un diagnostic de protection, ce qui interdit de lui transposer la théorie de l'exposition à un risque, le seul préjudice indemnisable ici étant celui lié à la perte de chance pour l'appelant de renoncer à l'achat ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice, sans rechercher si l'erreur n'était pas telle qu'elle exposait les occupants du bien acquis à un risque pour leur santé, l'immeuble étant en réalité impossible à chauffer normalement à raison d'un défaut total d'isolation, la cour a privé sa décision de base légale de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

4. Selon le II de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n'a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu'une valeur informative.

5. Ayant retenu que le diagnostiqueur avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission à l'origine d'une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par l'acquéreur du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût des travaux d'isolation des murs extérieurs et intérieurs, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l'achat.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le premier moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

7. La société AM expertises fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que le juge est tenu de statuer conformément à l'objet du litige tel que déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en condamnant la société AM expertises à indemniser M. P... d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition à laquelle il avait procédé ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice entachant le bien acquis, quand, dans ses écritures d'appel, M. P... demandait « la réparation intégrale de son préjudice » et ne sollicitait pas l'indemnisation d'une telle perte de chance, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que la qualification de perte de chance ne saurait pallier la carence du demandeur à rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'en accordant à M. P... l'indemnisation d'une perte de chance à renoncer à l'acquisition qu'il avait effectuée ou d'en négocier le prix bien qu'elle ait constaté qu'il ne produisait devant la cour aucun élément supplémentaire sur ces chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;

3°/ qu'en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en condamnant la société AM expertises à indemniser M. P... d'une perte de chance de renoncer à l'achat ou d'en négocier le prix s'il avait connu le vice, quand, dans ses écritures d'appel, M. P... se bornait à demander l'indemnisation de la totalité de son préjudice, sans recueillir les observations des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

8. D'une part, la société AM expertises ayant soutenu, dans ses conclusions d'appel, que le seul préjudice indemnisable en cas d'erreur figurant dans le DPE consistait en une perte de chance, c'est sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction que la cour d'appel l'a condamnée à indemniser M. P... au titre d'une perte de chance.

9. D'autre part, c'est sans inverser la charge de la preuve que la cour d'appel a retenu que M. P..., persistant à réclamer la réparation intégrale de son préjudice, ne produisait aucun élément supplémentaire sur ses chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques énergétiques de nature à justifier une indemnisation supérieure à celle allouée par le tribunal.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

11. La société AM expertises fait grief à l'arrêt de rejeter la demande indemnitaire formulée par M. P... contre les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors « que le vendeur qui connaît l'importance pour l'acquéreur du diagnostic de performance énergétique et son caractère erroné et s'abstient de l'en informer est tenu à la garantie des vices cachés ; qu'en retenant que quelle que soit la bonne ou mauvaise foi du vendeur l'acquéreur ne pouvait invoquer le caractère erroné du DPE, la cour d'appel a violé les articles 1641 et suivants du code civil et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation. »

Réponse de la Cour

12. La société AM expertises, n'ayant pas conclu devant les juges du fond contre M. et Mme C..., est irrecevable à critiquer l'arrêt en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formulée par M. P... à l'encontre de ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

13. Le moyen est donc irrecevable.

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

14. M. P... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire à l'encontre de M. et Mme C... sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors « que le juge doit statuer sur le litige dont il est saisi sans en modifier les termes ; que M. P... fondait son action contre les vendeurs sur la garantie des vices cachés en faisant état du vice caché pris du défaut d'isolation thermique du bien générant de très importantes dépenses de chauffage, d'une part, et de la connaissance dudit vice par le vendeur, d'autre part, laquelle excluait l'application de la clause de non garantie prévue par l'acte de vente ; qu'en rejetant la demande ainsi articulée pour cela que la question de la bonne ou mauvaise foi des vendeurs importait peu dès lors que l'acquéreur ne pouvait se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative, que la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l'acquéreur le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel, que le vendeur n'engage pas sa responsabilité contractuelle à l'encontre de l'acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d'une rétention d'informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre, et que cet état de fait n'était pas inconnu de M. P... à qui les dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ont été expressément rappelées dans l'acte de vente par lequel il a reconnu « avoir été informé qu'il ne pouvait se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'avait qu'une valeur informative », la cour a modifié les termes du litige dont elle était saisie en violation de l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 4 du code de procédure civile :

15. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

16. Pour rejeter la demande de M. P... contre ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'arrêt retient que la bonne ou mauvaise foi des vendeurs importe peu, que l'acquéreur ne peut en effet se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n'a qu'une valeur informative, que la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l'acquéreur le DPE établi par un professionnel, que le vendeur n'engage pas sa responsabilité contractuelle à l'encontre de l'acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d'une rétention d'informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre, et que cet état de fait n'était pas inconnu de M. P... à qui les dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation avaient été expressément rappelées dans l'acte de vente par lequel il reconnaissait avoir été informé qu'il ne pouvait se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le DPE qui n'avait qu'une valeur informative.

17. En statuant ainsi, alors que M. P... agissait contre ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du premier moyen du pourvoi principal, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. P... contre ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'arrêt rendu le 5 mars 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;

Condamne M. et Mme C... aux dépens du pourvoi principal et la société AM expertises EXIM 16 aux dépens du pourvoi incident ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 17/12/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 décembre 2019
N° de pourvoi: 18-24.672

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boullez, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 septembre 2018), qu'aux termes d'une promesse de vente notariée du 3 novembre 2010 suivie d'un acte de vente définitif du 11 mars 2011, M. C... a acquis de la société Alliance Elysées un appartement situé au dernier étage d'un immeuble en copropriété ; qu'ayant découvert, lors de travaux d'aménagement, des dégradations importantes causées par des insectes xylophages, une structure fragilisée et un défaut d'étanchéité, M. C... a, après expertise, assigné son vendeur en garantie des vices cachés ; qu'il a recherché la responsabilité de M. Y..., notaire rédacteur des actes, et de la SCP notariale A..., I..., Q..., venant aux droits de M. T... qui l'assistait lors de leur passation, que la société Alliance Elysées appelés à l'instance ;

Sur le premier moyen, pris en sa huitième branche, et le second moyen, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le premier moyen, pris en ses autres branches, ci-après annexé :

Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en garantie des vices cachés contre la société Alliance Elysées ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la promesse de vente mentionnait qu'une copie du rapport établi par la société Adim conseil, chargée du diagnostic termites, mentionnant la présence d'insectes xylophages, avait été annexée à l'acte, que ce document avait été adressé à l'acquéreur lors de la notification qui faisait courir le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et que la mention de cette pièce annexée figurait à l'acte de vente du 11 mars 2011, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions sur le formalisme des documents attachés à un acte notarié que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la présence des insectes xylophages était connue de M. C... par l'information contenue dans le rapport de diagnostic technique ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'était spécifiée, dans ce rapport , la « présence d'altération biologique des bois par insecte à larve xylophage », ce dont résultait la connaissance du vice dans sa nature, son ampleur et ses conséquences, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que, dûment avisé, lors de la vente, de la présence d'insectes xylophages, M. C... ne pouvait soutenir qu'il s'agissait d'un vice caché ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 01/03/17

Vente immobilière - responsabilité décennale du vendeur - termites - notion de désordre grave

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 février 2017
N° de pourvoi: 16-10.452

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 13 octobre 2015), que, par acte du 4 juin 2008, M. X... et Mme Y... ont vendu à M. Z... et à Mme A... une maison à usage d'habitation avec piscine ; qu'est notamment intervenue, pour les travaux de maçonnerie, de charpente, de menuiserie et de plomberie, la société Timber House Limited (la société Timber House), assurée, pour les conséquences de sa responsabilité décennale, par la société MAAF Assurances (la société MAAF) ; que, se plaignant de la présence de termites dans l'immeuble et de désordres affectant la piscine, les consorts Z...-A... ont, après expertise, assigné les consorts X...-Y..., la société Timber House et la société MAAF, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, pour obtenir l'indemnisation de leurs préjudices ;

Attendu que M. Z... et Mme A... font grief à l'arrêt de dire que les dégâts causés par les termites à la maison d'habitation ne constituent pas un désordre décennal et de rejeter leurs demandes relatives à la maison d'habitation ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des constatations et conclusions de l'expert, qui ne faisaient l'objet d'aucune contestation, qu'à la date du dépôt du rapport il n'existait aucune atteinte à la solidité ou à la destination de l'immeuble en raison des dégâts causés par les termites, que, si le technicien avait indiqué qu'il était « urgent de traiter ce désordre, pour éviter une dégradation de la maison », il n'avait pas précisé qu'à défaut de traitement la présence des insectes porterait atteinte de façon certaine à la solidité ou à la destination de l'ouvrage avant l'expiration du délai de la garantie décennale, qu'une telle atteinte était hautement improbable, compte tenu du nombre « très restreint » d'éléments porteurs attaqués et que le travail des termites ne portait pas inéluctablement atteinte à la solidité de l'immeuble dès lors qu'il existait des traitements permettant de mettre un terme à l'activité des insectes, la cour d'appel a pu déduire de ces motifs que les dégâts causés par les termites ne présentaient pas le caractère des désordres visés par l'article 1792 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Z... et Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et de Mme A... ;

 

Par albert.caston le 14/12/16

Les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l'attestation destinée à informer l'acquéreur revêtent un caractère certain

Note Sizaire, Constr.urb. 2017-2, p. 29. 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-20.497

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 24 avril 2015), que Mme X... a acquis de Mme Y... et M. Z... un immeuble à usage commercial et d'habitation ; que l'état parasitaire réalisé par M. A... avant la vente a fait état d'indices d'infestation de termites, sans présence d'insectes ; qu'ayant découvert la présence de termites après la vente, Mme X... a assigné les vendeurs en garantie des vices cachés et M. A... en indemnisation ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande à l'encontre des vendeurs fondée sur la garantie des vices cachés ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que rien ne démontrait la connaissance, par les vendeurs, avant la vente, de la présence effective des termites, qu'un professionnel n'avait pas su détecter, et qu'il n'était pas prouvé que des panneaux d'aggloméré avaient été disposés sur les parquets du premier étage pour masquer leur infestation par les termites, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente ne pouvait être écartée, a exactement déduit de ces seuls motifs que la demande fondée sur la garantie des vices cachés devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :

Vu l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour limiter l'indemnisation du préjudice de l'acquéreur au coût du traitement anti-termites, l'arrêt retient que, s'il est démontré que Mme X... n'a pas été informée, par la faute de M. A..., de la présence effective des insectes et de la nécessité corrélative de les éradiquer, en revanche, il n'est pas établi, compte tenu de l'état parasitaire assez alarmant établi par celui-ci, dans une région déclarée contaminée par arrêté préfectoral, que Mme X... aurait renoncé à son achat ou en aurait demandé un moindre prix si elle avait été informée de la présence effective des insectes, alors qu'elle a décidé d'acheter le bien en dépit des informations dont elle disposait sur les traces d'infestation généralisée et les risques de nouvelles infestations signalés au rapport de M. A... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l'attestation destinée à informer l'acquéreur revêtent un caractère certain, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite à 5 019,25 euros la somme que M. A... est condamné à payer à Mme X...,
l'arrêt rendu le 24 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 12/07/16
 
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport...

Chambre mixte - Arrêts rendus en matière civile

Vente – Immeuble – Termites – Recherche de la présence de termites – Fourniture d’un diagnostic technique – Conséquences – Détermination

Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3, rapport de M. Guérin et avis de M. Charpenel

Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Ayant relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, une cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné avaient un caractère certain et que l’assureur du diagnostiqueur leur devait sa garantie.

Depuis 1996 (décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis), le législateur a multiplié les diagnostics techniques que le propriétaire d’un immeuble bâti doit remettre à l’acquéreur de son bien. Ces diagnostics portent aujourd’hui sur le risque d’exposition au plomb, la présence d’amiante, la présence de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité et la performance énergétique. Ils sont regroupés dans un « dossier de diagnostic technique » (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation), qui doit également contenir le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif et, dans certaines zones géographiques, un état des risques naturels et technologiques ainsi qu’une information sur la présence d’un risque de mérule.

La sanction de la non-remise de la plupart des états ainsi requis est l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés (article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation) (ce n’est pas le cas du diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur indicative, et de l’état des risques naturels et technologiques, dont l’absence lors de la signature de l’acte authentique permet à l’acquéreur de demander la résolution du contrat ou une diminution de prix. La loi ne prévoit pas de sanction pour la non-transmission de l’information sur le risque de présence de mérule, qui ne nécessite pas un véritable diagnostic individualisé de l’immeuble). Mais, en cas d’inexactitude d’un ou plusieurs diagnostics, le vendeur, s’il est de bonne foi, est utilement protégé par la clause exonératoire stipulée au contrat. Son obligation se limite à transmettre à l’acquéreur l’information qui lui a été fournie par le diagnostiqueur (3e Civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-13.373, Bull. 2009, III, n° 204 ; voir, dans le même sens, 3e Civ., 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-18.882, Bull. 2011, III, n° 126 ; 3e Civ., 16 décembre 2014, pourvoi n° 13-17.469).

L’acquéreur ayant reçu une information erronée n’a donc souvent d’autre choix que de rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution par le technicien du contrat qu’il a conclu avec le vendeur, ou son agence immobilière (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, Bull. 2006, Ass. plén., n° 9).

La question s’est posée de la nature du préjudice dont l’acquéreur peut demander réparation au technicien. S’agit-il d’un préjudice certain, dont le montant correspond au coût des travaux permettant de remédier au vice non révélé, ou, compte tenu de l’incertitude pesant sur la situation qui aurait été celle de la victime si elle avait été parfaitement informée, consiste-t-il en une perte de chance, celle d’avoir pu acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, tenant compte du coût des réparations nécessaires, ou même d’avoir pu renoncer à cette acquisition ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente en matière immobilière, juge régulièrement qu’est certain et correspond au coût des travaux de réparation nécessaires le préjudice résultant d’une mauvaise information de l’acquéreur par le professionnel (3e Civ., 26 septembre 2001, pourvoi n° 99-21.764, pour des capricornes ; 3e Civ., 23 mai 2007, pourvoi n° 06-13.656, pour la présence de plomb [il faut cependant noter que, dans cette affaire, le pourvoi n’évoquait pas la notion de perte de chance] ; 3e Civ., 12 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.122, pour des termites).

Si, dans un arrêt du 8 février 2012 (pourvoi n° 10-27.250), la troisième chambre civile a retenu que la cour d’appel avait pu estimer que, « par ses fautes, [le diagnostiqueur] avait fait perdre une chance [à l’acquéreur] d’avoir son attention suffisamment attirée sur les désordres présents de l’immeuble, sur la nécessité de le visiter intégralement et de se renseigner sur le coût des travaux de remise en état » et le condamner à indemniser l’acquéreur du préjudice en découlant, elle a, plus récemment, approuvé la décision d’une cour d’appel qui, ayant retenu que, « du fait de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble, il n’était pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure et qu’il fallait veiller à l’état de conservation de l’immeuble, afin d’éviter tout risque de dispersion de l’amiante dans l’air […], a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante [et] a pu en déduire que le préjudice de [l’acquéreur] correspondait au coût des travaux de désamiantage » (3e Civ., 21 mai 2014, pourvoi n° 13-14.891, Bull. 2014, III, n° 70).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation se montre également exigeante sur la motivation des décisions des juges du fond relative au lien de causalité. Elle a ainsi censuré un arrêt ayant retenu que la faute du diagnostiqueur était sans lien direct avec le préjudice consistant dans la moindre valeur de l’immeuble en jugeant « qu’en statuant ainsi, par un motif dont ne résulte pas l’absence d’un lien de causalité entre la faute imputée [au diagnostiqueur] et le préjudice de [l’acquéreur], la cour d’appel a violé [l’article 1382 du code civil] » (3e Civ., 28 janvier 2003, pourvoi n° 01-13.875 ; voir, dans le même sens, 3e Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-17.422).

La première chambre civile de la Cour de cassation, appelée à statuer sur le préjudice causé à l’acquéreur par le diagnostiqueur de performance énergétique ayant sous-estimé le coût annuel du chauffage, a, dans un arrêt du 20 mars 2013 (pourvoi n° 12-14.711), jugé pour sa part que « les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ». D’autres décisions, rendues par cette même chambre dans des domaines voisins, analysent également le préjudice de l’acquéreur mal informé en une perte de chance, en raison de l’incertitude sur la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit (1re Civ., 12 décembre 2007, pourvoi n° 06-16.920, pour la responsabilité d’un expert immobilier consulté, avant l’achat, sur le coût des réparations à effectuer ; 1re Civ., 9 décembre 2010, pourvoi n° 09-69.490, Bull. 2010, I, n° 255, pour la responsabilité d’intermédiaires immobiliers sur les conditions de réalisation de la rénovation dont le bien avait fait l’objet avant la vente).

La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, statuant sur un arrêt ayant retenu que la faute du diagnostiqueur « a fait subir un préjudice certain et direct aux acquéreurs qui, pour remédier à la situation et pallier le risque non décelé par l’opérateur de repérage, devront supporter le coût de travaux de désamiantage et que c’est donc à tort que [le diagnostiqueur] et son assureur soutiennent que [les acquéreurs] pouvaient seulement se prévaloir d’une perte de chance d’une meilleure négociation du prix d’achat », a jugé « qu’en statuant ainsi, alors que les travaux de désamiantage non obligatoires au regard de la réglementation alors en vigueur ne constituaient pas un préjudice certain, la cour d’appel a violé [l’article 1382 du code civil] » (2e Civ., 25 février 2010, pourvoi n° 08-12.991).

C’est pour mettre fin à ces différences d’appréciation, que l’on retrouve aussi devant les juridictions du fond, que la chambre mixte a été saisie, sur renvoi de la troisième chambre civile, du pourvoi formé contre un arrêt qui, pour condamner l’assureur de responsabilité d’un diagnostiqueur ayant établi un état parasitaire erroné à payer aux acquéreurs diverses sommes correspondant au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les termites et à la privation de jouissance, avait retenu que, si les acquéreurs avaient connu l’ampleur de ces dégâts, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparation nécessaires.

Le moyen faisait valoir que ce motif n’est pas de nature à établir que, mieux informés, les acquéreurs auraient pu négocier avec le vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation. Selon le grief, les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors que la décision qu’aurait prise les acquéreurs et, surtout, les avantages qu’ils auraient pu obtenir s’ils avaient été mieux informés, ne sont pas établis de manière certaine. Le mémoire en défense répliquait que le diagnostiqueur n’est pas tenu exclusivement d’une obligation d’information et de conseil mais d’une obligation de résultat et, qu’à ce titre, il doit réparer l’entier préjudice à l’origine duquel se trouve l’inexécution de cette obligation.

L’arrêt ici commenté retient que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque de présence de termites et, au terme d’un contrôle « lourd », approuve la décision de la cour d’appel qui, pour retenir que le préjudice des acquéreurs, correspondant au coût des travaux de réparation des conséquences du vice non révélé et à la privation de jouissance, présentait un caractère certain, a relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis aux acquéreurs d’être informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et que ces travaux étaient nécessaires, ces motifs étant jugés suffisants.

La chambre mixte ne retient donc pas la thèse de la perte de chance. Dès lors, il n’y a pas lieu de se demander si, mieux informés, les acquéreurs auraient pu obtenir du vendeur une réduction de prix correspondant, totalement ou partiellement, au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.

La solution permet également de dépasser la difficulté relative au lien de causalité entre l’erreur du diagnostiqueur, qui n’est pas à l’origine du défaut de l’immeuble, et le préjudice. Le diagnostiqueur ayant délivré une information inexacte doit être condamné à réparer un dommage qu’il n’a pas causé mais que sa négligence a empêché la victime d’éviter. Comme le relève un auteur, on passe ainsi « d’une logique de responsabilité à une logique de garantie » (Ph. Stoffel-Munck « Responsabilité civile, Chronique »,JCP éd. G n° 51, 15 décembre 2014, doctr. 1323, B, 3).

En apportant la précision que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné, la chambre mixte rappelle qu’on ne saurait reprocher à un technicien de ne pas avoir révélé des vices dont la recherche ne faisait pas partie de sa mission, confirmant une solution retenue dans le domaine voisin du contrôle technique automobile (Com., 13 mars 2012, pourvoi n° 11-14.459, Bull. 2012, IV, n° 54). Le diagnostiqueur n’est tenu que dans la limite de ses obligations de contrôle.

L’arrêt de la chambre mixte s’inscrit dans le sens du renforcement de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs voulu par le législateur qui a non seulement étendu les domaines dans lesquels un diagnostic technique devait être remis à l’acquéreur d’un immeuble bâti, mais aussi encadré strictement l’activité des diagnostiqueurs, en leur imposant des garanties de compétence, d’indépendance et d’impartialité et en les obligeant à souscrire une assurance de responsabilité (article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation).

 

 
Par albert.caston le 12/02/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 4 février 2016
N° de pourvoi: 14-25.215
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 9 avril 2014), que, suivant promesse du 9 août 2002, la société AB Capim, devenue Brun habitat (société Brun), a vendu en l'état une maison d'habitation du XIXème siècle et s'est engagée à conclure un contrat de coordination de travaux de rénovation ; que, le 26 septembre 2002, un acte authentique de vente a été conclu entre la société AB Capim et la SCI Pétrus (la SCI) ; que, le 22 mars 2005, après les travaux de rénovation, la SCI a revendu l'immeuble aux consorts X...-Y... ; que, se plaignant de désordres provoqués par des insectes xylophages et de la mérule en lien avec les travaux de rénovation, les consorts X...-Y... ont obtenu, après expertise, une décision du 29 mars 2011 condamnant la SCI à les indemniser sur le fondement de la garantie décennale ; que la SCI a ensuite assigné en garantie la société Albingia, assureur de la société Brun ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé l'existence d'un contrat de louage d'ouvrage entre la SCI et la société Brun, et que, selon la décision du 29 mars 2011, les désordres affectant l'immeuble étaient de nature décennale, la cour d'appel, devant laquelle la SCI se bornait à reprocher à la société Brun d'« avoir pris la responsabilité de travaux considérés comme défectueux » sans se prévaloir de moyens tendant à exclure la nature décennale des désordres affectant les travaux de rénovation, objet du contrat de louage, a exactement déduit de ces seuls motifs que la responsabilité de la société Brun ne pouvait être recherchée, en sa qualité de constructeur, que sur le fondement de la garantie décennale, et a légalement justifié sa décision de rejeter la demande à l'encontre de la société Albingia ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en garantie, alors, selon le moyen, qu'il y a vice caché lorsque l'acquéreur ignorait, soit l'existence du vice, soit, à tout le moins, l'ampleur qu'il revêtait ou les conséquences qui pouvaient s'y attacher ; qu'en l'espèce, la société Pétrus soulignait que, à l'égard de la présence de capricornes, elle ne pouvait pas mesurer, au jour de son achat, l'étendue du phénomène et les conséquences qui pouvaient en résulter ; qu'en se bornant à affirmer que l'infestation était ancienne et connue de la société Pétrus au jour de son acquisition, sans rechercher, ainsi qu'il leur était demandé, si cette connaissance s'étendait à l'importance et aux conséquences de cette infestation, les juges ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait d'une mention manuscrite, portée sur le devis établi le 25 septembre 2002 par l'entreprise Renovest pour les travaux de charpente et de couverture, qu'un traitement de la charpente xylophène et termites avait été spécialement demandé, que cette mention avait été contresignée par le représentant de la SCI, qui avait accepté le devis, sans qu'il y fût précisé qu'il s'agissait seulement d'un traitement préventif, la cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise, a pu en déduire qu'en raison du caractère apparent du vice, dont la SCI avait pu se convaincre, la responsabilité de la société Brun ne pouvait pas être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Pétrus aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

 
Par albert.caston le 16/01/16

Bulletin d’information n° 834 du 15 janvier 2016

EN QUELQUES MOTS JURISPRUDENCE EN QUELQUES MOTS

Statuant en matière de prestation de compensation du handicap, prestation versée par le département et qui a “notamment pour objet de financer les surcoûts liés au handicap dans la vie quotidienne” (Laurence Lazerges-Cousquer, D. 2015, chron., p. 1805), la deuxième chambre civile a jugé, le 2 juillet (infra, n° 69), que cette dernière, “n’étant pas mentionnée dans la liste des prestations de l’article 29 de la loi n° 85-677 du 5 juillet 1985, [...] ne donne pas lieu à recours subrogatoire contre la personne tenue à réparation et à imputation sur le montant du préjudice devant être indemnisé par celle-ci”, ceci dans la mesure où, selon Laurence Lazerges-Cousquer (op. cit.), “il est jugé par la Cour de cassation en droit commun qu’il résulte des articles 29 et 33 de la loi du 5 juillet 1985 que seules doivent être imputées sur l’indemnité réparant l’atteinte à l’intégrité physique de la victime les prestations versées par des tiers payeurs qui ouAvrent droit, au profit de ceux-ci, à un recours subrogatoire contre la personne tenue à réparation”.

Le 7 juillet, la chambre commerciale a jugé (infra, n° 82) que “la recevabilité de la demande de révocation du liquidateur, formée sur le fondement de l’article L. 237-25 du code de commerce, n’est pas subordonnée à la saisine préalable, aux fins d’injonction, du président du tribunal statuant en référé en application de l’article L. 238-2 du même code”, solution qui, selon Vincent Thomas (D. 2015, p. 1885), permet d’éviter “les procédures en cascade” (“il n’est pas nécessaire d’agir en injonction d’accomplir les formalités négligées par le liquidateur pour saisir le juge de sa révocation”) et, ainsi, “favorise le respect du délai de trois ans dans lequel est enfermée la liquidation”, se conformant “au réalisme qui semble avoir inspiré les rédacteurs de l’article L. 237-25 : l’auteur de telles négligences n’est pas digne de confiance pour mener à bien la réalisation de l’actif et l’apurement du passif social”.

Le lendemain (infra, n° 58), la première chambre civile a jugé que “Le légataire universel a la qualité pour agir en nullité d’un acte à titre onéreux sur le fondement de l’article 489-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2007-308 du 5 mars 2007.” Pour Nathalie Levillain (AJ Famille 2015, p. 501), la jurisprudence “ne semble pas prête à admettre d’autres possibilités de révocation tacite” d’un testament que les hypothèses prévues par les articles 1036 et 1038 du code civil et celle de la “destruction volontaire de l’original du testament par le testateur ou sur son ordre” prévue par jurisprudence, l’auteur ajoutant qu’“en application du principe de correspondance des formes, la révocation d’un testament ne peut être faite dans une donation” et que, “pour limiter les risques et éviter les conséquences d’un décès prématuré, le notaire aurait dû conseiller à son client soit d’établir un testament authentique, soit de rédiger un testament olographe immédiatement après la signature de l’acte de donation”.

Le même jour, la chambre mixte a jugé qu’“il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné”, approuvant la cour d’appel qui, “ayant relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier”, “a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné avaient un caractère certain et que l’assureur du diagnostiqueur leur devait sa garantie”.

VENTEImmeuble. - Termites. - Recherche de la présence de termites. - Fourniture d’un diagnostic technique. - Conséquences. - Détermination.Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.
Ayant relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, une cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné avaient un caractère certain et que l’assureur du diagnostiqueur leur devait sa garantie.

ARRÊT
La cour de cassation, siégeant en chambre mixte, a rendu l’arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon, 72030 Le Mans cedex 9,
contre l’arrêt rendu le 26 septembre 2013 par la cour d’appel de Montpellier (1re chambre, section AO1), dans le litige l’opposant :
1/ à M. Antoon X...,
2/ à Mme Léonie Z... épouse X...,
domiciliés tous deux (...), 34310 Quarante,
3/ à la société Verdier et associés, société à responsabilité limitée, dont le siège est 16 rue Georges Durand, 34490 Murviel-lès-Béziers,
4/ à M. Henri Y..., domicilié (...), 34350 Valras-Plage,

défendeurs à la cassation ;
Par arrêt du 18 février 2015, la troisième chambre civile a renvoyé le pourvoi devant une chambre mixte. Le premier président a, par ordonnance du 22 juin 2015, indiqué que cette chambre mixte sera composée des première, deuxième, troisième chambres civiles et de la chambre commerciale, financière et économique ;
La demanderesse invoque, devant la chambre mixte, le moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
Ce moyen unique a été formulé dans un mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société MMA IARD ;
Un mémoire en défense a été déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme X... ;
La SCP de Nervo et Poupet s’est constituée pour la société Verdier et associés ;
La SCP Baraduc, Duhamel et Rameix s’est constituée pour M. Y... ;
Le rapport écrit de M. Guérin, conseiller, et l’avis écrit de M. Charpenel, premier avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;
(...)
Sur le rapport de M. Guérin, conseiller, assisté de Mme Konopka, auditeur au service de documentation, des études et du rapport, les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, de la SCP Piwnica et Molinié, l’avis de M. Charpenel, premier avocat général, auquel les parties, invitées à le faire, n’ont pas souhaité répliquer, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à la société MMA IARD (la société MMA) du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Verdier et associés et M. Y... ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 26 septembre 2013), que M. et Mme X..., qui ont acquis de M. Y... un bien immobilier à usage d’habitation, ont eu communication, avant la vente, des états parasitaires établis par la société Hérault diagnostic immobilier (la société HDI) ; qu’ayant découvert, à l’occasion de travaux, un état avancé d’infestation de termites, M. et Mme X... ont, après expertise judiciaire, assigné en indemnisation de leurs préjudices M. Y..., la société Verdier et associés, agence immobilière par l’entremise de laquelle ils avaient acquis le bien, et la société MMA, assureur de responsabilité de la société HDI, entre-temps mise en liquidation judiciaire ;
Attendu que la société MMA fait grief à l’arrêt de la condamner à payer diverses sommes à M. et Mme X... en réparation de leurs préjudices matériels et de jouissance alors, selon le moyen, que les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors que la décision qu’aurait prise le créancier de l’obligation d’information et les avantages qu’il aurait pu obtenir, s’il avait été mieux informé, ne sont pas établis de manière certaine ; qu’en relevant, pour condamner la société MMA à payer à M. et Mme X... le montant de l’intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l’attaque des termites dont la présence n’avait été décelée que partiellement par l’assuré de la société MMA, que si M. et Mme X... “avaient connu l’ampleur des dégâts causés par l’infestation des insectes xylophages, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparation desdits dégâts” bien que de tels motifs ne soient pas de nature à établir que, mieux informés, M. et Mme X..., qui avaient déjà connaissance de la présence de termites, même s’ils ignoraient l’ampleur exacte de leur attaque, auraient pu obtenir du vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu’il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ; qu’ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société HDI n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X... du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait sa garantie ; que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
Ch. mixte, 8 juillet 2015 REJET
N° 13-26.686. - CA montpellier, 26 septembre 2013.
M. Louvel, P. Pt. - M. Guérin, Rap., assisté de Mme Konopka, auditeur. - M. Charpenel, P. Av. Gén. - SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Piwnica et Molinié, Av.
Un commentaire de cette décision est paru dans la Gaz. Pal. 2015, 1, p. 8, note Marc Mignot. Voir également cette même revue, 1, p. 19, note Mustapha Mekki, le D. 2015, somm., p. 1489, cette même revue, p. 2155, note Vincent Mazeaud, le JCP 2015, éd. G, II, 1088, note Yves-Marie Serinet, la RLDC 2015, n° 5967, note Charlotte Guillemin, la revue Ann. loyers, septembre 2015, p. 83, note Christelle Coutant-Lapalus, la revue Contrats, conc. consom. 2015, comm. n° 253, note Laurent Leveneur, et la RJDA 2015, n° 792.

Note sous chambre mixte, 8 juillet 2015Depuis 1996 (décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis), le législateur a multiplié les diagnostics techniques que le propriétaire d’un immeuble bâti doit remettre à l’acquéreur de son bien. Ces diagnostics portent aujourd’hui sur le risque d’exposition au plomb, la présence d’amiante, la présence de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité et la performance énergétique. Ils sont regroupés dans un “dossier de diagnostic technique” (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation), qui doit également contenir le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif et, dans certaines zones géographiques, un état des risques naturels et technologiques ainsi qu’une information sur la présence d’un risque de mérule.
La sanction de la non-remise de la plupart des états ainsi requis est l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés (article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation) (ce n’est pas le cas du diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur indicative, et de l’état des risques naturels et technologiques, dont l’absence lors de la signature de l’acte authentique permet à l’acquéreur de demander la résolution du contrat ou une diminution de prix. La loi ne prévoit pas de sanction pour la non-transmission de l’information sur le risque de présence de mérule, qui ne nécessite pas un véritable diagnostic individualisé de l’immeuble). Mais, en cas d’inexactitude d’un ou plusieurs diagnostics, le vendeur, s’il est de bonne foi, est utilement protégé par la clause exonératoire stipulée au contrat. Son obligation se limite à transmettre à l’acquéreur l’information qui lui a été fournie par le diagnostiqueur (3e Civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-13.373, Bull. 2009, III, n° 204 ; voir, dans le même sens, 3e Civ., 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-18.882, Bull. 2011, III, n° 126 ; 3e Civ., 16 décembre 2014, pourvoi n° 13-17.469).
L’acquéreur ayant reçu une information erronée n’a donc souvent d’autre choix que de rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution par le technicien du contrat qu’il a conclu avec le vendeur, ou son agence immobilière (assemblée plénière, 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, Bull. 2006, Ass. plén., n° 9).
La question s’est posée de la nature du préjudice dont l’acquéreur peut demander réparation au technicien. S’agit-il d’un préjudice certain, dont le montant correspond au coût des travaux permettant de remédier au vice non révélé, ou, compte tenu de l’incertitude pesant sur la situation qui aurait été celle de la victime si elle avait été parfaitement informée, consiste-t-il en une perte de chance, celle d’avoir pu acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, tenant compte du coût des réparations nécessaires, ou même d’avoir pu renoncer à cette acquisition ?
La troisième chambre civile, compétente en matière immobilière, juge régulièrement
qu’est certain et correspond au coût des travaux de réparation nécessaires le préjudice résultant d’une mauvaise information de l’acquéreur par le professionnel (3e Civ., 26 septembre 2001, pourvoi n° 99-21.764, pour des capricornes ; 3e Civ., 23 mai 2007, pourvoi n° 06-13.656, pour la présence de plomb [il faut cependant noter que, dans cette affaire, le pourvoi n’évoquait pas la notion de perte de chance], 3e Civ., 12 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.122, pour des termites).
Si, dans un arrêt du 8 février 2012 (pourvoi n° 10-27.250), la troisième chambre civile a retenu que la cour d’appel avait pu estimer que, “par ses fautes, [le diagnostiqueur] avait fait perdre une chance [à l’acquéreur] d’avoir son attention suffisamment attirée sur les désordres présents de l’immeuble, sur la nécessité de le visiter intégralement et de se renseigner sur le coût des travaux de remise en état” et le condamner à indemniser l’acquéreur du préjudice en découlant, elle a, plus récemment, approuvé la décision d’une cour d’appel qui, ayant retenu que, “du fait de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble, il n’était pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure, et qu’il fallait veiller à l’état de conservation de l’immeuble, afin d’éviter tout risque de dispersion de l’amiante dans l’air [...], a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante [et] a pu en déduire que le préjudice de [l’acquéreur] correspondait au coût des travaux de désamiantage” (3e Civ., 21 mai 2014, pourvoi n° 13-14.891, Bull. 2014, III, n° 70).
La troisième chambre civile se montre également exigeante sur la motivation des décisions des juges du fond relative au lien de causalité. Elle a ainsi censuré un arrêt ayant retenu que la faute du diagnostiqueur était sans lien direct avec le préjudice consistant dans la moindre valeur de l’immeuble en jugeant “qu’en statuant ainsi, par un motif dont ne résulte pas l’absence d’un lien de causalité entre la faute imputée [au diagnostiqueur] et le préjudice de [l’acquéreur], la cour d’appel a violé [l’article 1382 du code civil]” (3e Civ., 28 janvier 2003, pourvoi n° 01-13.875 ; voir, dans le même sens, 3e Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-17.422).
La première chambre civile, appelée à statuer sur le préjudice causé à l’acquéreur par le diagnostiqueur de performance énergétique ayant sous-estimé le coût annuel du chauffage, a, dans un arrêt du 20 mars 2013 (pourvoi n° 12-14.711), jugé pour sa part que “les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que, mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse”. D’autres décisions, rendues par cette même chambre dans des domaines voisins, analysent également le préjudice de l’acquéreur mal informé en une perte de chance, en raison de l’incertitude sur la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit (1re Civ., 12 décembre 2007, pourvoi n° 06-16.920, pour la responsabilité d’un expert immobilier consulté, avant l’achat, sur le coût des réparations à effectuer ; 1re Civ., 9 décembre 2010, pourvoi n° 09-69.490, Bull. 2010, I, n° 255, pour la responsabilité d’intermédiaires immobiliers sur les conditions de réalisation de la rénovation dont le bien avait fait l’objet avant la vente).
La deuxième chambre civile, statuant sur un arrêt ayant retenu que la faute du diagnostiqueur “a fait subir un préjudice certain et direct aux acquéreurs qui, pour remédier à la situation et pallier le risque non décelé par l’opérateur de repérage, devront supporter le coût de travaux de désamiantage et que c’est donc à tort que [le diagnostiqueur] et son assureur soutiennent que [les acquéreurs] pouvaient seulement se prévaloir d’une perte de chance d’une meilleure négociation du prix d’achat”, a jugé “qu’en statuant ainsi, alors que les travaux de désamiantage non obligatoires au regard de la réglementation alors en vigueur ne constituaient pas un préjudice certain, la cour d’appel a violé [l’article 1382 du code civil]” (2e Civ., 25 février 2010, pourvoi n° 08-12.991).
C’est pour mettre fin à ces différences d’appréciation, que l’on retrouve aussi devant les juridictions du fond, que la chambre mixte a été saisie, sur renvoi de la troisième chambre civile, du pourvoi formé contre un arrêt qui, pour condamner l’assureur de responsabilité d’un diagnostiqueur ayant établi un état parasitaire erroné à payer aux acquéreurs diverses sommes correspondant au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les termites et à la privation de jouissance, avait retenu que, si les acquéreurs avaient connu l’ampleur de ces dégâts, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparation nécessaires.
Le moyen faisait valoir que ce motif n’est pas de nature à établir que, mieux informés, les acquéreurs auraient pu négocier avec le vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation. Selon le grief, les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors que la décision qu’aurait prise les acquéreurs et, surtout, les avantages qu’ils auraient pu obtenir s’ils avaient été mieux informés ne sont pas établis de manière certaine. Le mémoire en défense répliquait que le diagnostiqueur n’est pas tenu exclusivement d’une obligation d’information et de conseil mais d’une obligation de résultat et qu’à ce titre, il doit réparer l’entier préjudice à l’origine duquel se trouve l’inexécution de cette obligation.
L’arrêt ici commenté retient que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque de présence de termites et, au terme d’un contrôle “lourd”, approuve la décision de la cour d’appel qui, pour retenir que le préjudice des acquéreurs, correspondant au coût des travaux de réparation des conséquences du vice non révélé et à la privation de jouissance, présentait un caractère certain, a relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis aux acquéreurs d’être informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et que ces travaux étaient nécessaires, ces motifs étant jugés suffisants.
La chambre mixte ne retient donc pas la thèse de la perte de chance. Dès lors, il n’y a pas lieu de se demander si, mieux informés, les acquéreurs auraient pu obtenir du vendeur une réduction de prix correspondant, totalement ou partiellement, au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.
La solution permet également de dépasser la difficulté relative au lien de causalité entre l’erreur du diagnostiqueur, qui n’est pas à l’origine du défaut de l’immeuble, et le préjudice. Le diagnostiqueur ayant délivré une information inexacte doit être condamné à réparer un dommage qu’il n’a pas causé mais que sa négligence a empêché la victime d’éviter. Comme le relève un auteur, on passe ainsi “d’une logique de responsabilité à une logique de garantie” (Ph. Stoffel-Munck, “Responsabilité civile, Chronique”, JCP, éd. G, n° 51, 15 décembre 2014, doctr. 1323, B, 3).
En apportant la précision que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné, la chambre mixte rappelle qu’on ne saurait reprocher à un technicien de ne pas avoir révélé des vices qui ne faisaient pas partie de sa mission, confirmant une solution retenue dans le domaine voisin du contrôle technique automobile (Com., 13 mars 2012, pourvoi n° 11-14.459, Bull. 2012, IV, n° 54). Le diagnostiqueur n’est tenu que dans la limite de ses obligations de contrôle.
L’arrêt de la chambre mixte s’inscrit dans le sens du renforcement de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs voulu par le législateur, qui non seulement a étendu les domaines dans lesquels un diagnostic technique devait être remis à l’acquéreur d’un immeuble bâti, mais aussi encadré strictement l’activité des diagnostiqueurs, en leur imposant des garanties de compétence, d’indépendance et d’impartialité et en les obligeant à souscrire une assurance de responsabilité (article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation).
 

Par albert.caston le 13/01/16
 
Etude Brun, D. 2016, p. 38.
 
Par albert.caston le 16/12/15
 

Voir notes :

- Stoffel-Munck, SJ G 2015, p. 2376.
- Sizaire, revue "construction urbanisme", 2015-12, p. 30.
- Mekki, GP 2016, n° 18, p. 32.

 

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-18.077
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Haas, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 26 février 2014), que, par acte du 16 novembre 2010, M. et Mme X... ont acquis un immeuble à usage d'habitation ; qu'un état parasitaire a été établi le 8 septembre 2010 par la société Cabinet de diagnostic immobilier de Gascogne (société CDIG) relevant l'absence de termite ; que, se plaignant de la présence de termites découverte à l'occasion de travaux, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la société CDIG en indemnisation ;

Attendu que, pour condamner la société CDIG à payer à M. et Mme X... la somme 538, 20 euros à titre de dommages-intérêts et rejeter leurs demandes complémentaires, l'arrêt retient que le manquement de la société CDIG a eu pour conséquence une perte de chance de ne pas acquérir qui constitue le seul préjudice direct subi par M. et Mme X..., outre les frais de diagnostic complémentaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le coût des réparations nécessitées par la présence de termites non signalés par la société CDIG dans l'attestation destinée à informer les acquéreurs sur la présence des parasites constituait un préjudice certain, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique pris en ses quatre dernières branches qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes complémentaires de dommages-intérêts et d'indemnité de procédure de M. et Mme X..., l'arrêt rendu le 26 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société Cabinet diagnostic immobilier de Gascogne aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cabinet diagnostic immobilier de Gascogne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société

 

 

Par albert.caston le 27/10/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 12 septembre 2012
N° de pourvoi: 11-18.122
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Richard, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 7 mars 2011), que M. X... a acquis des époux Y... un bien immobilier par acte de vente auquel était annexé un constat d'état parasitaire établi par la société CEA diagnostic, aujourd'hui en liquidation judiciaire, avec la société Silvestri Baujet désignée liquidateur, qui mentionnait l'existence de dégradations commises par des termites sans activité au jour de l'expertise ; qu'une société de diagnostic et un huissier de justice ayant constaté la présence de termites en activité, M. X... a, à la suite d'une expertise judiciaire, assigné la société CEA diagnostic et son assureur, la société Mutuelles du Mans IARD (les MMA), afin d'obtenir l'indemnisation de son préjudice ;

Attendu que les MMA et la société Silvestri et Baujet, ès qualités, font grief à l'arrêt de condamner in solidum la société CEA diagnostic et son assureur à payer à M. X... la somme de 64 323,35 euros sous réserve pour l'assureur de la franchise prévue au contrat alors, selon le moyen :

1°/ que, pour donner lieu à réparation, la faute retenue doit, de manière certaine, avoir causé le dommage allégué ; qu'en se bornant, pour indemniser l'acquéreur de l'intégralité du coût de la destruction et de la reconstruction à l'identique de la maison acquise, à relever que, si le diagnostiqueur termites avait effectué correctement sa mission, il aurait décrit l'état réel de l'immeuble du fait de l'infestation, sans établir qu'il était certain que, sans la faute ainsi retenue, le demandeur à l'action aurait été en possession d'une maison exempte de vice achetée à un prix très inférieur à celui du marché et s'il aurait pu obtenir du vendeur des avantages tels qu'ils auraient compensé le coût des travaux, supérieur au prix de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ qu'en toute hypothèse, une partie à un contrat ne saurait être indemnisée d'un dommage auquel elle s'est volontairement exposée en contractant à ses risques et périls ; qu'en condamnant la société CEA diagnostic et la société Mutuelles du Mans assurances à prendre en charge l'intégralité du coût de la destruction et de la reconstruction à l'identique de la maison acquise par M. X..., "en état vétuste" selon l'acte notarié, tout en relevant que ce dernier avait été avisé par le rapport du diagnostiqueur de la "présence d'indices caractérisant le passage de termite" ayant entraîné "des dégradations de termites sans activité le jour de l'expertise", sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les conclusions d'appel, s'il ne résultait pas tant des informations, même incomplètes, reçues par Monsieur X... que du prix extrêmement modique auquel il avait acquis la maison, qu'il avait pris la décision d'acquérir en connaissance de cause un bien vétuste et affecté d'un vice, de sorte qu'il ne pouvait invoquer la responsabilité du diagnostiqueur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en raison de la faute commise par la société CEA diagnostic dont les investigations insuffisantes n'avaient pas permis de révéler l'ampleur de l'infestation par les termites, M. X..., qui avait acheté l'immeuble pour un prix en rapport avec sa vétusté, était contraint de le démolir et de le reconstruire, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il avait droit à l'indemnisation de son entier préjudice et non à celle d'une perte de chance et, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société MMA IARD, la société MMA IARD assurances mutuelles et la SCP Silvestri & Baujet, prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société CEA diagnostic, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MMA IARD, la société MMA IARD assurances mutuelles et la SCP Silvestri & Baujet, prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société CEA diagnostic, à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société MMA IARD, la société MMA IARD assurances mutuelles et la SCP Silvestri & Baujet, prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société CEA diagnostic ;