Par albert.caston le 25/02/16

Voir note Tournafond et Tricoire, RDI 2016, p. 227.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 14-29.841
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. A... et Mme B... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. C..., pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Groupe francilien promo consult (GFPC) ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles R. 261-1 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable à la cause ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mai 2014), que la société GFPC, promoteur immobilier, placée depuis en liquidation judiciaire, a souscrit une convention de garantie d'achèvement auprès du Crédit du Nord pour la construction d'un immeuble dont elle a vendu les lots en l'état futur d'achèvement ; que, se plaignant de désordres et de non-achèvements, les copropriétaires ont assigné le Crédit du Nord pour le voir condamner à payer diverses sommes destinées à permettre l'achèvement de la construction ;

Attendu que, pour rejeter les demandes et prononcer la mise hors de cause du Crédit du Nord, l'arrêt retient que l'absence de mise en service de l'ascenseur, qui est un élément d'équipement indispensable à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination, provenait du non-paiement des factures à l'installateur et que le garant d'achèvement était étranger à ce litige ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie d'achèvement a pour objet de garantir l'acquéreur d'un immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement en cas de défaillance financière du vendeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Crédit du Nord aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Crédit du Nord et la condamne à payer à M. et Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. A... et Mme B... la somme globale de 3 000 euros ;

 

 
Par albert.caston le 25/02/16

Voir note Tournafond et Tricoire, RDI 2016, p. 230.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 15-12.706
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Ortscheidt, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCP Anne-Marie A... et Roger X... et à la société MMA assurances IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Nexity Lamy ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 novembre 2014),
qu'après avoir été démarchés par la société Patrimoine conseil du Centre, M. Y... et Mme Z... ont acquis plusieurs lots de copropriété d'un immeuble situé à Vierzon devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation, l'acte authentique ayant été dressé par Mme A..., notaire ; que, pour financer cette acquisition, ils ont souscrit un prêt auprès de la Banque populaire Val-de-France ; que, les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, la société Lamy, syndic de la copropriété, la SCP Duterrail A..., devenue la SCP A... et X... (la SCP), et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances (la MMA), ainsi que la Banque populaire Val-de-France en annulation de l'acte de vente et dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt d'annuler la vente conclue entre la société Patrimoine conseil du Centre et M. Y... et Mme Z... et de les condamner in solidum à payer diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du « compromis de vente » que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que des « documents précontractuels », auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, le coût des travaux « à la charge des acquéreurs » démontrant qu'ils était importants, nécessaires à la destination de l'immeuble, et modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, et un « prévisionnel » existant pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative aurait été à la charge de la venderesse, qui aurait dû financer les travaux de viabilisation, dits « de réseaux », la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que la souscription d'un engagement contractuel suppose une manifestation de volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 euros, la venderesse avait chiffré sa revente à 974 883 euros, pour en déduire que la différence incluait nécessairement des « travaux à sa charge », la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser en engagement de la venderesse à prendre en charge des travaux de construction-réhabilitation de près de 700 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;

3°/ qu'il n'est d'engagement contractuel sans volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'un « prévisionnel » aurait existé « pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 euros) » aurait été à la charge de la venderesse, la cour d'appel, qui n'a ainsi caractérisé aucun engagement de la venderesse à réaliser ces travaux, a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;

4°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de « documents précontractuels » que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. Y... et Mme Z... et à la Banque populaire Val-de-France, alors, selon le moyen :

1°/ que le devoir de conseil du notaire s'exerce en considération de l'intention déclarée des parties et des faits dont il a connaissance ; qu'en retenant que le notaire avait manqué à ses obligations en omettant de conseiller aux parties de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, sans constater que, bien qu'il ne soit pas intervenu dans la négociation préalable à la conclusion de la vente et n'ait été requis que pour authentifier la vente, il aurait eu connaissance des « documents précontractuels » qui, selon elle, aurait imposé la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'en retenant, pour dire qu'il aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans « la promesse de vente », bien qu'aucun engagement de la venderesse de réaliser ces travaux n'ait été stipulé aux termes de cet acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

3°/ que la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble envers l'acquéreur, tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du « compromis de vente », le montant des « travaux à financer » n'était pas inclus dans le prix de vente des lots mais, au contraire, clairement distingué de ce prix, ce qui excluait que la venderesse se soit engagée à les réaliser en contrepartie du paiement de leur prix ; qu'en retenant que le notaire aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement au vu du chiffrage de ces travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que, sauf accord contraire des parties, la vente opère transfert de propriété de la chose vendue dans l'état où elle se trouve au jour de l'échange des consentements ; qu'en affirmant, pour dire que le notaire avait manqué à ses obligations, qu'une contradiction aurait existé entre le « compromis de vente », précisant que la vente était réalisée « dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance », et l'acte authentique de vente, qui ne comportait pas cette mention, et qu'en conséquence, la vente « n'avait pas été faite « en l'état » », la cour d'appel a violé l'article 382 du code civil, ensemble l'article 1583 du même code ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme A..., qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait commis une faute en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. Y... et Mme Z..., alors, selon le moyen, que la restitution du prix consécutive à l'annulation d'une vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, le notaire pouvant seulement être tenu de garantir la restitution si et dans la mesure où il est prouvé qu'elle ne peut être obtenue du vendeur ; qu'en condamnant in solidum le notaire et son assureur au paiement de la somme mise à la charge de la venderesse au titre du prix payé et de ses accessoires, sans constater que les acquéreurs ne pouvaient obtenir, même partiellement, le paiement de leur créance à l'encontre de la venderesse, à l'issue de la procédure de liquidation judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que, si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs ; que la cour d'appel, qui a constaté que la société Patrimoine conseil du Centre était en liquidation judiciaire, a pu en déduire que la SCP et son assureur devaient être condamnés in solidum au paiement du prix de vente et de ses accessoires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP Anne-Marie A... et Roger X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Anne-Marie A... et Roger X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Y... et Mme Z... ; rejette les autres demandes ;

 

 
Par albert.caston le 23/02/16
Note Bury, GP 2016, n° 21, p. 60.
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 15-12.719
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Ortscheidt, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCP Anne-Marie Y... et Roger A... et à la société Mutuelles du Mans assurances IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Nexity Lamy et la société Forus finance ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 novembre 2014),
qu'après avoir été démarchés par la société Patrimoine conseil du Centre, M. et Mme X... ont acquis un lot de copropriété d'un immeuble situé à Vierzon devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation, l'acte authentique ayant été dressé par Mme Y..., notaire ; que, pour financer cette acquisition, ils ont souscrit un prêt auprès de la Caisse de crédit mutuel de Vierzon ; que, les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, la société Lamy, syndic de la copropriété, la SCP Z... Y..., devenue la SCP Y... et A... (la SCP), et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances (la MMA), ainsi que la Caisse de crédit mutuel de Vierzon en annulation de l'acte de vente et en dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt d'annuler la vente conclue entre la société Patrimoine conseil du Centre et M. et Mme X... et de les condamner in solidum à payer diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la cour d'appel n'a pas statué sur les circonstance de l'affaire, relative à la vente d'un lot dépendant d'un ensemble immobilier situé à Vierzon, cadastré section CW n° 364, lieu-dit..., d'une contenance de 1 a 38 ca, mais sur celles d'une affaire différente, relative à la vente de lots d'un ensemble immobilier situé à Vierzon « cadastré section DM n° 262,... et..., d'une contenance totale de 14 a 18 ca » ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 462 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en fondant sa décision sur un « programme de réhabilitation : « Résidence Les Quais de l'Yèvre-.../... » », un « prévisionnel » pour des travaux de « construction-réhabilitation » et un « courrier de l'architecte du 2 novembre 2008 » qui, n'ayant été produits par aucune des parties, n'étaient pas dans le débat, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;

3°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du « compromis de vente » que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que la venderesse avait effectué les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire et que des « documents précontractuels », auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, importants, nécessaires à la destination de l'immeuble et modifiant substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, la venderesse devant financer ses travaux de viabilisation, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de « documents précontractuels » que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu, d'une part, que le moyen dénonce une erreur matérielle qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. et Mme X... et à la Caisse de crédit mutuel de Vierzon, alors, selon le moyen :

1°/ que le devoir de conseil du notaire s'exerce en considération de l'intention déclarée des parties et des faits dont il a connaissance ; qu'en retenant que le notaire avait manqué à ses obligations en omettant de conseiller aux parties de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, sans constater que, bien qu'il ne soit pas intervenu dans la négociation préalable à la conclusion de la vente et n'ait été requis que pour authentifier la vente, il aurait eu connaissance des « documents précontractuels » qui, selon elle, aurait imposé la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'en retenant, pour dire qu'il aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans « la promesse de vente », bien qu'aucun engagement de la venderesse de réaliser ces travaux n'ait été stipulé aux termes de cet acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

3°/ que la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble envers l'acquéreur, tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du « compromis de vente », le montant des « travaux à financer » n'était pas inclus dans le prix de vente des lots mais, au contraire, clairement distingué de ce prix, ce qui excluait que la venderesse se soit engagée à les réaliser en contrepartie du paiement de leur prix ; qu'en retenant que le notaire aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement au vu du chiffrage de ces travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que, sauf accord contraire des parties, la vente opère transfert de propriété de la chose vendue dans l'état où elle se trouve au jour de l'échange des consentements ; qu'en affirmant, pour dire que le notaire avait manqué à ses obligations, qu'une contradiction aurait existé entre le « compromis de vente », précisant que la vente était réalisée « dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance », et l'acte authentique de vente, qui ne comportait pas cette mention, et qu'en conséquence, la vente « n'avait pas été faite « en l'état » », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1583 du même code ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme Y..., qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait commis une faute en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. et Mme X..., alors, selon le moyen, que la restitution du prix consécutive à l'annulation d'une vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, le notaire pouvant seulement être tenu de garantir la restitution si et dans la mesure où il est prouvé qu'elle ne peut être obtenue du vendeur ; qu'en condamnant in solidum le notaire et son assureur au paiement de la somme mise à la charge de la venderesse au titre du prix payé et de ses accessoires, sans constater que les acquéreurs ne pouvaient obtenir, même partiellement, le paiement de leur créance à l'encontre de la venderesse, à l'issue de la procédure de liquidation judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que, si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs ; que la cour d'appel, qui a constaté que la société Patrimoine conseil du Centre était en liquidation judiciaire, a pu en déduire que la SCP et son assureur devaient être condamnés in solidum au paiement du prix de vente et de ses accessoires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que la Caisse de crédit mutuel de Vierzon fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement du préjudice subi du fait de l'annulation du contrat de prêt correspondant au montant des intérêts au taux contractuel de l'emprunt, alors, selon le moyen, que le notaire qui, par sa faute, a causé l'annulation d'une vente immobilière et du contrat de prêt souscrit par l'acquéreur pour la financer, doit indemniser la banque de la perte des intérêts conventionnels auxquels elle avait droit en vertu de ce dernier contrat ; qu'en retenant, pour limiter à 3 000 euros l'indemnité due à la Caisse de crédit mutuel de Vierzon en réparation de son préjudice de perte des intérêts conventionnels résultant de l'annulation, par suite de la faute de Mme Y..., du prêt qu'elle avait consenti aux époux X... que ce préjudice ne pouvait constituer qu'une perte de chance de percevoir lesdits intérêts conventionnels si le contrat n'avait pas été annulé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'annulation du contrat de vente entraînait la nullité du contrat accessoire de prêt et que la Caisse de crédit mutuel de Vierzon pouvait solliciter le montant du capital prêté qui n'avait pas encore été amorti, la cour d'appel a pu en déduire que la perte de gain que l'établissement bancaire pouvait espérer par le biais des intérêts conventionnels constituait une perte de chance dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Anne-Marie Y... et Roger A... et la société MMA assurances IARD à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;

 

 
Par albert.caston le 22/02/16

 

 

Note Sizaire, rev "constr. urb.", 2016-2, p. 37, sur cass. n° 14-29.960.

Voir aussi notes :

- Zalewski-Sicard, GP 2016, n° 8, p. 81.
- Bury, GP 2016, n° 10, p. 65.

 

Par albert.caston le 22/02/16
 
Dossier, revue "Loyers et copr.", 2016-2, p. 7.
 
Par albert.caston le 27/01/16
 
Note Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 1, p. 32, sur cass. n° 14-12.845.
 
Par albert.caston le 26/12/15

Voir note Sizaire, revue "construction urbanisme", 2015-12, p. 25.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-19.208
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Ortscheidt, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société BNP Paribas Finance (BNP) ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 14 mars 2014), que la société civile immobilière Les Jardins du Trait (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement et une place de stationnement à M. et Mme X..., les locaux devant être livrés au plus tard au quatrième trimestre 2008 ; que la garantie d'achèvement a été consentie par la société Banco Popular, devenue la société CIC Iberbanco (la société CIC) ; qu'après la mise en liquidation judiciaire de la SCI, M. et Mme X... ont assigné le liquidateur de cette société, ès qualités, et la société BNP en résolution du contrat de vente et du contrat de prêt immobilier et la société CIC en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la société CIC, qui a mis en oeuvre le contrôle prévu à l'article 5 de la convention de garantie d'achèvement dès le mois de novembre 2007, ne peut se voir reprocher aucune faute de négligence et que le défaut d'achèvement des travaux provient de causes étrangères au financement ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société CIC n'avait pas connaissance de la défaillance financière du vendeur dès le mois d'août 2008, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme X... de leur demande de dommages et intérêts formée contre la société CIC Iberbanco, l'arrêt rendu le 14 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société CIC Iberbanco aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société CIC Iberbanco à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande du CIC Iberbanco ;

 

Par albert.caston le 16/12/15
 
Voir note Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 340, p. 21.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 7 juillet 2015
N° de pourvoi: 13-16.410
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Brouchot, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société financière Antilles Guyane ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 septembre 2012), que la société civile immobilière Yucca (la SCI) a vendu à Mme X... un lot en l'état futur d'achèvement après avoir souscrit auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Guadeloupe (CRCAMG), d'une part, un crédit pour financer l'opération de promotion immobilière, et d'autre part, une garantie d'achèvement ; que Mme X... a assigné, notamment, la SCI et ses représentants, M. et Mme Y..., et la CRCAMG en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu qu'ayant relevé que Mme X... ne démontrait ni l'état d'inachèvement de l'immeuble ni avoir demandé à la CRCAMG de se substituer à la SCI, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement mais d'une action en responsabilité et a, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'expiration de la garantie, pu retenir que la demande de dommages-intérêts de Mme X... ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Guadeloupe ;

 

 
Par albert.caston le 26/10/15

Voir note Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 340, p. 27.

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 15 octobre 2015 N° de pourvoi: 14-21.960 14-22385 14-23.005 Non publié au bulletin Cassation partielle M. Chauvin (président), président Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Odent et Poulet, avocat(s) -------------------------------------------------------------------------------- Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° J 14-21. 960, W 14-22. 385 et V 14-23. 005 ; Constate la déchéance du pourvoi n° J 14-21. 960 de la société Axa France IARD à l'égard de la société CEAD ; Donne acte à la société Axa France IARD du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. E..., la société Mutuelles du Mans IARD (les MMA), la SELARL Laurent X..., prise en sa qualité de liquidateur de la société Alteal anciennement dénommée Cap Marine, M. Y..., la société Mutuelle des architectes français (la MAF) et M. Z...; Donne acte à la société Covea Risks du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. E..., les MMA et M. Z...; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 23 mai 2014), que, par acte dressé le 22 septembre 2003 par M. E..., notaire, la société Cap Marine a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme A... deux logements situés dans un immeuble à usage de résidence de service pour personnes âgées ou handicapées ; que la société Cap Marine avait confié à M. Y..., architecte, assuré auprès de la MAF, une mission limitée au dépôt d'une demande de permis de construire et aux constats d'avancement des travaux ; qu'elle avait confié les lots gros ¿ uvre, charpente, couverture et second ¿ uvre à la société Constructions et équipements pour l'aide à domicile (la société CEAD), depuis en liquidation judiciaire, assurée auprès de la société Axa France IARD ; qu'une police dommages-ouvrage avait été souscrite auprès des MMA aux droits desquelles vient la société Covea Risks ; qu'un procès-verbal de livraison avec des réserves a été signé le 31 octobre 2005, complété par une lettre du 2 novembre 2005 ; que M. et Mme A... ont obtenu l'organisation d'une expertise judiciaire et ont assigné la société Cap Marine, M. E..., M. Y... et les MMA en indemnisation de leurs préjudices ; que la société Cap Marine a appelé en garantie la société CEAD et son assureur ; Sur le premier moyen du pourvoi n° V 14-23. 005 de M. et Mme A..., ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente contenait la clause suivante : « Les conventions résultant des présentes annulent et remplacent toutes autres ayant pu intervenir antérieurement entre les comparants ; il en est ainsi notamment des dispositions du contrat préliminaire éventuellement en contradiction avec les présentes que les comparants déclarent désormais nulles et non avenues ; seules celles résultant des présentes constituent la loi des parties » et que les lots décrits dans l'acte étaient conformes à ce qui leur avait été livré et ayant retenu que M. et Mme A... ne démontraient pas, autrement que par des affirmations, l'existence de divergences ou d'incohérence dans la rédaction de l'acte qu'ils n'auraient pas acceptées et qu'ils avaient été informés de la nature des biens qu'ils achetaient, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a pu en déduire que M. et Mme A... ne justifiaient pas de l'existence d'une faute imputable à M. E..., a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le premier moyen du pourvoi n° J 14-21. 960 de la société Axa France IARD : Vu l'article 564 du code de procédure civile ; Attendu que, pour déclarer recevable l'action de M. et Mme A... à l'égard de la société Axa France IARD, l'arrêt retient que la société Cap Marine a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire après le jugement déféré et que l'évolution du litige justifie la demande nouvelle formée par M. et Mme A... à l'encontre de l'assureur de la société CEAD ; Qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant, alors que la notion d'évolution du litige est étrangère à la recevabilité des demandes nouvelles formées en appel contre une personne qui était partie au procès devant le tribunal, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Sur le second moyen du pourvoi n° J 14-21. 960 de la société Axa France IARD : Vu l'article 624 du code de procédure civile ; Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ; Sur le premier moyen du pourvoi n° W 14-22. 385 de la société Covea Risks : Vu l'article L. 242-1 du code des assurances, ensemble l'article 1792 du code civil ; Attendu que, pour accueillir les demandes de M. et Mme A... contre la société Covea Risks, l'arrêt retient qu'en raison de la réception des travaux, l'assureur dommages-ouvrage doit garantir les désordres présentant une nature décennale dès lors qu'ils rendent l'immeuble impropre à sa destination ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les désordres n'étaient pas apparents à la réception, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et sur le troisième moyen du pourvoi n° V 14-23. 005 de M. et Mme A... : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que, pour rejeter les demandes formées par M. et Mme A... contre M. Y..., l'arrêt retient que le fait qu'il ait émis une attestation portant sur la finition des fondations à la date du 30 juillet 2003 alors que celles-ci ne pouvaient pas l'être ne saurait constituer une faute susceptible d'entraîner sa responsabilité et n'est pas de nature à démontrer qu'il aurait de ce seul fait contribué par sa faute à une rédaction erronée de l'acte authentique, au retard pris par le chantier ou aux désordres affectant celui-ci ; Qu'en statuant ainsi, alors que la fausse déclaration d'achèvement des fondations avant la signature de l'acte de vente avait permis au vendeur d'être dispensé de fournir aux acquéreurs une garantie d'achèvement et de remboursement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Vu l'article 627 du code de procédure civile ; Attendu que la cassation n'implique pas qu'il soit à nouveau statué sur le fond du chef des demandes formées par M. et Mme A... contre la société Axa France IARD ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : Met hors de cause M. E...et la société Mutuelles du Mans IARD ; Rejette les autres demandes de mise hors de cause ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare recevable l'action de M. et Mme A... à l'encontre de la société Axa France IARD, en ce qu'il condamne la société Covea Risks à payer à M. et Mme A... les sommes de 67 131, 70 euros et de 25 000 euros et condamne in solidum la société Axa France IARD et la société Covea Risks à payer à M. et Mme A... les sommes de 67 131, 70 euros et de 199 616 euros et en ce qu'il rejette les demandes formées par M. et Mme A... contre M. Y... et la MAF, l'arrêt rendu le 23 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur les autres points en litige, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Dit n'y avoir lieu à renvoi du chef des demandes formées par M. et Mme A... contre la société Axa France IARD ; Déclare irrecevables les demandes formées par M. et Mme A... contre la société Axa France IARD ; Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 16/09/15

Note Tricoire, RDI 2015, p. 415, sur cass. n° 14-13.032.