Par albert.caston le 29/11/13

Etude par Jean-Michel Berly, RDI 2013 p. 598. A propos de Cour d'appel de Paris, pôle 4, chambre 6, 4 oct. 2013, n° 12/13373, SA CIC Iberbanco c/ Geraud, inédit.

Par albert.caston le 27/11/13

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 19 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-28.507

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que Mme X..., qui avait émis plusieurs réserves suivant procès-verbal du 23 février 2009 ainsi que par lettres des 28 février et 16 mars 2009, ne justifiait pas d'un accord du vendeur sur la reprise des désordres autres que ceux figurant au procès-verbal de réception, dénoncés dans ses courriers postérieurs, voire d'un commencement d'exécution des travaux de reprise, permettant d'engager sa responsabilité pour inexécution de cet accord, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit à bon droit que l'action de Mme X... contre le vendeur était prescrite en vertu de l'article 1642-1, dans sa version applicable à la cause, et de l'article 1648, alinéa 2, du code civil, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Le Clos Amets la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'AVOIR déclaré Mme X..., acquéreur en l'état futur d'achèvement, irrecevable en son action en responsabilité à l'encontre de la société Le Clos Amets, vendeur ;

AUX MOTIFS QUE l'action de l'acquéreur contre le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, pour la reprise des désordres apparents, relève des dispositions spéciales des articles 1642-1 et 1648 du code civil, qui sont exclusives de la responsabilité contractuelle de droit commun. En vertu de l'article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction apparents. Il résulte des dispositions des articles L 262-3 du code de la construction et 1648 alinéa 2 du code civil que dans le cas prévu à l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices. Toutefois, ce délai d'un an ne s'applique pas à l'action visant l'exécution de l'engagement pris par le vendeur d'un immeuble à construire, de remédier aux désordres dénoncés ou encore, lorsque le vendeur s'est obligé à réparer le désordre ou qu'il a renoncé à se prévaloir de la forclusion acquise. En l'espèce, Mlle X... a émis plusieurs réserves lors de la réception de l'immeuble suivant procès-verbal du 23 février 2009 ainsi que par lettres des 28 février et 16 mars 2009. Il n'est pas sérieusement contesté que la prise de possession est intervenue le 28 février 2009. En conséquence, en vertu des textes susvisés, elle disposait d'un délai expirant le 28 mars 2010 pour agir contre son vendeur déficient sur le fondement des articles 1642-1 et suivants du code civil. Mlle X... soutient agir non pas sur le fondement de ces textes mais sur le fondement de l'article 1147 du code civil, de sorte que son action n'est donc pas prescrite. Or, contrairement à ce qu'elle affirme, elle ne justifie pas d'un accord du vendeur sur la reprise des désordres autres que ceux figurant au procès-verbal de réception du 23 février 2009, dénoncés dans ses courriers postérieurs, voire d'un commencement d'exécution des travaux de reprise, permettant d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'inexécution de cet accord. En effet, la seule mention manuscrite « OK » figurant en face de certaines des réserves mentionnées sur son courrier du 16 mars 2009, ne peut constituer la preuve d'un accord du vendeur sur les désordres dénoncés dans ses courriers postérieurs à la réception ni la preuve d'un commencement d'exécution ou de la renonciation à la prescription, alors surtout, qu'en fin de ce courrier, elle a écrit de sa main « à ce jour toujours pas repris ni aucune réponse aux questions posées ni aucune date de prévu pour lever les réserves 18 juin 2009 ». Dans ces conditions, Mlle X... doit être déclarée irrecevable en ses demandes ;

ALORS QUE l'article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 25 mars 2009 applicable en la cause, ne vise que les vices de construction apparents ; que les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, la société Le Clos Amets admettait expressément que les réserves formulées par Mme X... portaient sur des défauts de conformité ; qu'en affirmant que la prise de possession de l'immeuble vendu étant intervenue le 28 février 2009, Mme X... disposait d'un délai expirant le 28 mars 2010 pour agir contre le vendeur sur le fondement des articles 1642-1 et suivants du code civil, sans rechercher si les désordres dont Mme X... demandait réparation ne constituaient pas, comme le reconnaissait expressément la société Le Clos Amets, des défauts de conformité et non des vices de construction, relevant dès lors du régime de la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés, ensemble l'article 1147 du code civil.

Par albert.caston le 15/11/13

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 5 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-13.923

Non publié au bulletin Cassation partielle

Donne acte à la société Kaufman et Broad du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Allianz et Mutuelles de Poitiers assurances ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 5 décembre 2011), que la société Patrimoine Paradoux, ayant entrepris la construction d'un groupe de maisons divisé en lots vendus en l'état futur d'achèvement, a confié à la société Martinie, architecte, assurée auprès de la MAF une mission de maîtrise d'oeuvre, à la société Soteba, assurée auprès de la société AGF le lot gros oeuvre, la société Aslibat assurée auprès de la Mutuelle de Poitiers assurances, le lot carrelage faïence, et à la société Plâtriers Midi Pyrénées le lot plâtrerie ; que M. et Mme X..., acquéreurs, ont pris livraison le 14 décembre 2004 de leur villa avec réserves et ont acquitté l'intégralité du prix ; que la réception entre la société Patrimoine Paradoux et les constructeurs est intervenue le 3 mai 2005 ; que postérieurement M. et Mme X... ont dénoncé d'autres désordres ; qu'ils ont assigné la société Patrimoine Paradoux aux fins d'obtenir la levée des réserves, la reprise des non conformités et désordres et, avant dire droit, la désignation d'un expert ; que la société Patrimoine Paradoux a appelé en cause les sociétés Martinie, MAF, Soteba, AGF, Aslibat, et Plâtriers Midi-Pyrénées ; qu'après expertise, M. et Mme X... ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices par la société Patrimoine Paradoux, aux droits de laquelle vient la société Kaufman et Broad, qui a formé des recours en garantie ; qu'en cours d'instance, M. et Mme X... ont vendu leur immeuble ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que pour déclarer M. et Mme X... recevables à agir au titre des désordres relatifs à l'absence de finition de la clôture, aux volets électriques, des chambres, aux carreaux de sol qui sonnent creux, aux façades, à la porte d'entrée, l'arrêt retient qu'en l'absence de clause expresse, la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession, au profit de l'acheteur, des droits et actions à fins de dommages et intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur d'un immeuble ne conserve un intérêt à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, et nonobstant l'action en réparation qu'il a intentée avant cette vente sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, que si l'acte de vente prévoit expressément que ce vendeur s'est réservé le droit d'agir, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Kaufman et Broad à payer à M. et Mme X... la somme de 8 009, 56 euros au titre de la remise en état des murets de clôture, l'arrêt retient que le vendeur d'immeuble à construire répond des dommages intermédiaires en cas de faute de sa part et que la défaillance de la société Kaufman et Broad est caractérisée par son manquement à l'obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage, objet du contrat, exempt de vice ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la faute personnelle de la société Kaufman et Broad, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :

Rejette les demandes aux fins de mise hors de cause ;

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevables les demandes des époux X... relatives aux problèmes d'odeurs d'égout, au remplacement de la porte du garage et au joint de la baignoire et aux désordres sur les murets de clôture, condamne la société Kaufman et Broad à payer aux époux X... diverses indemnités au titre des désordres concernant les problèmes d'odeurs d'égout, le remplacement de la porte du garage et le joint de la baignoire ainsi que la somme de 1 450 euros au titre du préjudice de jouissance, condamne les époux X... à payer à la société Kaufman et Broad les sommes réclamées au titre des consommations d'eau, déboute la société Kaufman et Broad de son action récursoire vis à vis de la Mutuelle de Poitiers au titre du joint de baignoire et de la société AGF, de la société Martinie et de la Maf au titre des odeurs d'égout, l'arrêt rendu le 5 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer 3 000 euros à la société Kaufman et Broad ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré les époux X... recevables à agir au titre des désordres relatifs à l'absence de finition de la clôture, aux volets électriques des chambres, aux carreaux de sol qui sonnent creux, aux façades, à la porte d'entrée et d'AVOIR, en conséquence, condamné la société KAUFMAN & BROAD à payer aux époux X... les sommes de 933, 68 ¿ au titre de l'absence de finition de la clôture, 200 ¿ au titre des volets électriques des chambres, 11. 231, 75 ¿ au titre des carreaux de sol qui sonnent creux, 4. 825, 15 ¿ au titre des différences d'aspect des façades et 627 ¿ au titre de la porte d'entrée ;

AUX MOTIFS QU'en l'absence de clause expresse, la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession au profit de l'acheteur des droits et actions à fins de dommages et intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente ; que l'obligation légale de garantie qui peut être mise en oeuvre par les propriétaires successifs au titre des vices et défauts constatés par eux et dont ils peuvent demander réparation se distingue, en effet, du bénéfice de l'action exercée par celui qui vend l'immeuble alors que la procédure judiciaire est pendante ; que la lecture de l'acte authentique de vente X...- Y... du 13 août 2007 révèle qu'aucune clause ne prévoit la transmission aux acquéreurs de l'action introduite par les époux X... eux-mêmes ; que la rubrique « désordres travaux » insérée à la page 15 de l'acte informe les acheteurs de l'existence du procès en cours et mentionne tous les désordres qui en font l'objet, au nombre d'une dizaine ; qu'elle rappelle l'engagement pris par les vendeurs dans le compromis de vente d'effectuer à leurs frais, avant la signature de l'acte notarié, les travaux de remise en état du problème d'odeur dans les toilettes avec fuite d'eau sur le réseau détecté dans la cuisine, lequel a été respecté ; qu'elle avise les acquéreurs de la présence de fissures sur les murets de la clôture, constatés par l'expert, dont le montant de la remise en état ne sera connu qu'à l'issue du procès et prévoit que « le vendeur assumera les conséquences financières de la procédure et bénéficiera des remboursements éventuels y afférents », ledit vendeur s'engageant parallèlement à « remettre aux acquéreurs l'intégralité de l'indemnité qui lui sera éventuellement versée », toutes dispositions qui établissent clairement l'absence de tout transfert par les époux X... au profit des époux Y... de l'action judiciaire en cours ; qu'elle signale audits acquéreurs les désordres pour lesquels ils ont émis des réserves mais sans stipuler un quelconque engagement envers ceux-ci ; qu'aucune de ces dispositions n'opère transfert des droits et actions à fins de dommages et intérêts dont les vendeurs sont titulaires vis à vis du maître de l'ouvrage au titre des désordres objets d'un litige engagé avant la vente, quel que soit leur nature ; le fait que le troisième type de désordres évoqué soit précédé de la mention « à titre purement informatif » ne peut être analysé comme tel, ce libellé étant manifestement destiné à les distinguer des précédents en ce que, pour ceux-ci, aucun engagement de réparation en nature ou par rétrocession n'est pris par les vendeurs à l'égard des acquéreurs ; qu'elle ne les empêche nullement d'en conserver le bénéfice ; qu'ainsi, aucune clause expresse de l'acte de revente n'affecte les droits des époux X... vis à vis de la SARL KAUFMAN ET BROAD MIDI PYRENEES au titre des désordres portant sur l'immeuble, objets d'une instance en cours au moment de la vente ; que le créancier d'une somme allouée à titre de dommages et intérêts est libre d'en user comme bon lui semble en vertu du principe de non affectation de la créance de dommages et intérêts ; la convention particulière pouvant exister à ce sujet entre créancier et acquéreur de l'ouvrage reste étrangère au débiteur tenu de s'en acquitter entre les mains du créancier vendeur ; que les époux X... doivent donc être déclarés recevables à agir pour la finition de la clôture, les volets électriques des chambres, les carreaux qui sonnent creux, les façades, la porte d'entrée mais aussi pour les fissures sur le muret ;

ALORS QUE la vente emporte transfert à l'acquéreur des droits et actions attachés à la chose ; qu'en jugeant recevable l'action des époux X... exercée sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société KAUFMAN & BROAD au titre des désordres affectant l'immeuble cédé, bien qu'une telle action attachée à la chose ait été transmise avec elle aux époux Y..., la Cour d'appel a violé les articles 1165 et 1134 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société KAUFMAN & BROAD à payer aux époux X... la somme de 8. 009, 56 ¿ au titre de la remise en état des murets de clôture ;

AUX MOTIFS QUE ***sur la responsabilité ; que la responsabilité de la société KAUFMAN & BROAD est engagée sur le fondement du droit commun de l'article 1147 du Code civil pour faute prouvée au titre des micro-fissures sur les murets qui trouvent leur origine dans une absence de fractionnement du mur de clôture lors de la pose et dans l'absence de prolongement du joint de rupture dans le couronnement en brique qui coiffe le mur de clôture ; ce désordre non réservé ni dénoncé dans le mois de la livraison qui ne porte pas atteinte à la solidité de l'immeuble ni même à sa destination doit être qualifié de dommage intermédiaire défini comme un défaut apparu après la prise de possession qui affecte l'ouvrage ou ses éléments d'équipement indissociables sans pour autant porter atteinte à sa solidité ou sa destination ; que ces fissures n'existaient pas à l'achèvement de l'ouvrage mais se sont formées et manifestées dans les mois suivants et ont été contradictoirement constatées lors d'une réunion tenue sur les lieux le 10 octobre 2005 en présence des acquéreurs et du maître de l'ouvrage ; que le vendeur d'immeuble à construire, tout comme les constructeurs, répond, en effet, des dommages intermédiaires en cas de faute de sa part ; la défaillance de la SARL KAUFMAN & BROAD est caractérisée pour avoir manqué à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage, objet du contrat, exempt de vice ; ** sur le montant de l'indemnisation ; que l'expert judiciaire chiffre le coût des réparations aux sommes suivantes : ¿ micro fissures sur le muret 8. 009, 56 ¿ ; total 25. 827, 87 ¿ TTC ;

1° ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, que la responsabilité de la société KAUFMAN & BROAD était engagée sur le fondement de la théorie des vices intermédiaires pour les fissures affectant le muret, bien que les époux X... n'ait sollicité une indemnisation à ce titre que sur le fondement de l'article 1792-6 du Code civil, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse, la responsabilité des promoteurs-vendeurs d'immeuble à construire n'est engagée contractuellement en raison des désordres intermédiaires par l'acquéreur que pour faute prouvée ; qu'en jugeant que la responsabilité de la société KAUFMAN & BROAD était engagée, sur le fondement de la théorie des vices intermédiaires, pour avoir manqué à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage exempt de vice (arrêt p. 11, § 3) et en mettant ainsi à sa charge une obligation de résultat, tout en s'abstenant ainsi de constater l'existence d'une faute, seule susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle de droit commun, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le recours de la SARL KAUFMAN & BROAD n'était recevable à l'encontre des constructeurs qu'au titre des désordres réservés affectant le joint de carrelage, l'absence d'achèvement de la clôture et des vices intermédiaires affectant les fissures du muret, sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ;

AUX MOTIFS QUE la SARL KAUFMAN & BROAD exerce une action récursoire contre certains constructeurs : l'architecte, le maçon, le carreleur et leurs assureurs respectifs ainsi que le plâtrier ; *sur sa portée et son fondement ; que cette action récursoire est d'étendue limitée ; qu'elle ne peut prospérer que pour les désordres réservés à la réception intervenue le 3 mai 2005 entre le maître de l'ouvrage et les intervenants à l'acte de construire liés par un contrat d'entreprise ; qu'à l'examen de ce procès-verbal, il s'agit des mêmes réserves que celles émises par les époux X... dans leur procès-verbal de livraison du 14 décembre 2004 puisque ce document se borne à faire référence à ce document et à l'annexer ; que le recours n'est donc susceptible de jouer que pour le joint de baignoire et l'absence d'achèvement de la clôture sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ; qu'il concerne, également, le vice intermédiaire constitué par les fissures du muret, au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée qui subsiste pour les désordres signalés dans l'année de la réception concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur ; qu'il est juridiquement exclu, en revanche, pour les désordres apparents à la réception et non réservés, ce qui est le cas de tous les désordres dénoncés par les acquéreurs, les époux X..., par lettre adressée dans le délai d'un mois de la livraison au maître de l'ouvrage qui en avait donc parfaitement connaissance ; qu'en effet, ce courrier est en date du 6 janvier 2005 et donc antérieur de plusieurs mois à la réception du 3 mai 2005 mais ces vices (odeurs d'égout, porte du garage, volets électriques, carreaux de sol, façades, porte d'entrée) ne figurent pas sur ce document, de sorte qu'ils sont purgés dans les rapports maître de l'ouvrage/ constructeur ;

ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, la société KAUFMAN & BROAD sollicitait, d'une part, la confirmation du jugement en ses dispositions non contraires à ce qu'elle y réclamait, et donc en ce qu'il avait condamné la société SOTEBA et la société PLATRIERS MIDI PYRENEES à la garantir de la condamnation prononcée contre elle au titre du préjudice de jouissance des époux X... et, d'autre part, que les sociétés SOTEBA, ASLIBAT, PLATRIERS MIDI PYRENES et MARTINIE, ainsi que leurs assureurs, soient condamnés à la relever et garantir de toutes condamnation susceptible d'intervenir à son encontre (conclusions d'appel de la société KAUFMAN & BROAD, p. 13, § 8 et pénult. § et suivants, suite p. 14) ; qu'en jugeant que l'action récursoire ne pouvait prospérer que pour le joint de baignoire, l'absence d'achèvement de la clôture et les fissures affectant le muret, sans répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

Par albert.caston le 04/11/13

RDI 2013 p. 526

La suppression de la garantie intrinsèque

Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement - Loi n° 2013-659 du 1er juillet 2013 habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction

Olivier Tournafond, Jean-Philippe Tricoire.

L'essentiel

Contre toute attente le Gouvernement vient de supprimer brutalement la garantie intrinsèque qui venait d'être péniblement réformée il y a juste trois ans. Que penser de cette méthode et de ses effets ?

Par albert.caston le 07/10/13

Décrets, arrêtés, circulaires

TEXTES GÉNÉRAUX

MINISTÈRE DE L'ÉGALITÉ DES TERRITOIRES ET DU LOGEMENT

Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance no 2013-890

du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement

NOR : ETLX1320269P

Monsieur le Président de la République,

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est la vente d'un bien immobilier avant son achèvement : le

vendeur s'engage à achever l'immeuble, qui devient la propriété de l'acquéreur à mesure de l'exécution des

ouvrages, et l'acquéreur s'engage à payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Dans ce type d'opérations, le promoteur doit justifier d'une garantie d'achèvement ou de remboursement. La

garantie d'achèvement peut être soit extrinsèque (délivrée par un établissement de crédit ou une société

d'assurance), soit intrinsèque (dès lors que l'opération répond, au moment de la vente, à certaines conditions

permettant de présumer que l'opération sera menée à son terme). Or, en pratique, cette dernière s'est révélée

source de difficultés, ce qui a conduit le Gouvernement à envisager sa suppression, à l'issue d'une période

transitoire, afin de sécuriser les acquéreurs.

Il a été habilité à cette fin par le 7o de l'article 1er de la loi no 2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le

Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction à prendre

par voie d'ordonnances toute mesure propre à « rendre obligatoire, à l'issue d'une période transitoire, le recours

à une garantie financière d'achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l'état futur d'achèvement

d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte ».

La présente ordonnance met donc en place le recours obligatoire à la garantie financière d'achèvement

extrinsèque pour les opérations en VEFA.

L'objectif recherché est de permettre une meilleure sécurisation financière des acquéreurs et un retour de la

confiance des consommateurs dans le secteur de la promotion immobilière et donc une relance de ce secteur.

L'article 1er crée dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 261-10-1 qui prévoit une

obligation pour le vendeur de souscrire, avant la conclusion d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement,

une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière de remboursement.

L'article 2 modifie l'article L. 261-11 afin de prévoir que le contrat devra comporter la justification de la

garantie financière d'achèvement ou de remboursement et qu'une attestation établie par le garant devra être

annexée au contrat.

L'article 3 prévoit que l'ordonnance s'applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de

construire est déposée à compter du 1er janvier 2015.

Tel est l'objet de la présente ordonnance que nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation.

Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'assurance de notre profond respect.

Décrets, arrêtés, circulaires

TEXTES GÉNÉRAUX

MINISTÈRE DE L'ÉGALITÉ DES TERRITOIRES ET DU LOGEMENT

Ordonnance no 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière

en cas de vente en l'état futur d'achèvement

NOR : ETLX1320269R

Le Président de la République,

Sur le rapport du Premier ministre et de la ministre de l'égalité des territoires et du logement,

Vu la Constitution, notamment son article 38 ;

Vu le code civil ;

Vu le code de la construction et de l'habitation ;

Vu la loi no 2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature

législative pour accélérer les projets de construction, notamment son article 1er ;

Vu l'avis du comité consultatif de la législation et de la réglementation financières en date du

17 juillet 2013 ;

Le Conseil d'Etat entendu ;

Le conseil des ministres entendu,

Ordonne :

Article 1er

Après l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 261-10-1

ainsi rédigé :

« Art. L. 261-10-1. - Avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une

garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des

versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. »

Article 2

Le cinquième alinéa de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par un

alinéa ainsi rédigé :

« d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent

code, la justification de la garantie financière prescrite à l'article L. 261-10-1, l'attestation de la garantie étant

établie par le garant et annexée au contrat. »

Article 3

La présente ordonnance s'applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est

déposée à compter du 1er janvier 2015.

Article 4

Le Premier ministre et la ministre de l'égalité des territoires et du logement sont responsables, chacun en ce

qui le concerne, de l'application de la présente ordonnance, qui sera publiée au Journal officiel de la

République française.

Fait le 3 octobre 2013.

FRANÇOIS HOLLANDE

Par le Président de la République :

Le Premier ministre,

JEAN-MARC AYRAULT

4 octobre 2013 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 17 sur 122

. .

La ministre de l'égalité des territoires

et du logement,

CÉCILE DUFLOT

Par albert.caston le 17/06/13

Etude, par Mme DURAND-PASQUIER, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2013, n° 6, juin, p. 3.

Par albert.caston le 08/04/13

Cet arrêt est commenté par :

- M. SIZAIRE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2013, n° 4, avril, p. 30.

- M. ZALEWSKI, Gaz. Pal., 2013, n° 137, p. 41.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 12 février 2013

N° de pourvoi: 11-19.793

Non publié au bulletin Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 5 avril 2011), que par acte notarié du 27 juillet 2007, M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont acquis de la société civile immobilière Gambetta (la SCI) un appartement et des places de stationnement en l'état futur d'achèvement ; que les biens n'ont pas été livrés à la date convenue ; qu'une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'égard de la SCI ; que se plaignant de l'inachèvement des biens vendus, les consorts X...-Y... ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices, la mise en possession de leurs biens et l'autorisation de déconsigner le solde du prix de vente à leur profit ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles R. 261-14, R. 261-21 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que pour débouter les consorts X...-Y... de leurs demandes l'arrêt retient que ces derniers n'ont pas mis en oeuvre la garantie d'achèvement prévue par les dispositions de l'article R. 261-21 b du code de la construction et de l'habitation, qu'il importe peu que la banque, tenue en sa qualité de caution de la société venderesse, ait considéré qu'elle était déchargée de toute garantie d'achèvement au prétexte que le représentant de la SCI n'aurait pas hésité à adresser à la mairie une déclaration d'achèvement des travaux, que les acquéreurs avaient toute latitude, conformément aux dispositions de l'article R. 261-2, alinéa 4, du code de la construction et de l'habitation, de présenter une requête auprès du président du tribunal du lieu de situation de l'immeuble en vue de voir désigner un homme de l'art afin de faire constater le prétendu défaut d'achèvement des biens vendus, qu'en l'état, les demandes présentées contre le mandataire liquidateur de la SCI ne présentent aucune légitimité, l'immeuble ayant manifestement vocation à être achevé en l'état de la garantie d'achèvement et les appelants apparaissent négligents dans la gestion de leurs intérêts ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement n'interdit pas aux acquéreurs de rechercher la responsabilité du vendeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour débouter les consorts X...-Y... de leurs demandes de dommages-intérêts, la cour d'appel retient qu'en l'état des dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce, aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre du liquidateur au paiement d'une quelconque somme d'argent ;

Qu'en statuant ainsi, alors que dans leurs dernières conclusions les consorts X...-Y... demandaient de fixer au passif de la liquidation de la SCI les sommes dues en réparation de leurs préjudices financier et moral, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Gambetta aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Gambetta à payer aux consorts X...-Y... la somme de 2 500 euros ;

Par albert.caston le 05/01/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 721.

Cet arrêt est commenté par :

- M. TOURNAFOND, Revue de droit immobilier, « RDI », 2013, p. 91.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 4 décembre 2012

N° de pourvoi: 11-27.486

Non publié au bulletin Cassation partielle

Sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1642-1 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 4 octobre 2011), que, par actes du 15 juillet 2004, les époux X...-Y... ont acheté un appartement en l'état futur d'achèvement à la société Jean Coeur promotion et la société civile immobilière La Starline (la SCI La Starline), dont ils sont les associés, a acheté deux appartements dans le même immeuble ; que les époux X...-Y... et la SCI La Starline ont assigné, après expertise, la société Jean Coeur promotion afin d'obtenir l'indemnisation des vices de construction et des non-conformités affectant les appartements ; que la société Jean Coeur promotion a sollicité la condamnation de la SCI La Starline à lui verser des pénalités pour retard de paiement ;

Attendu que pour débouter les époux X...-Y... et la SCI La Starline du surplus de leurs demandes au titre des vices de construction, l'arrêt retient que la responsabilité du vendeur d'un immeuble à construire ne peut être engagée que pour faute prouvée ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les vices de construction dont les acquéreurs demandaient réparation étaient apparents ou cachés lors de la prise de possession des appartements, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X...-Y... et la SCI La Starline du surplus de leurs demandes formées au titre des vices de construction, l'arrêt rendu le 4 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la société Jean Coeur promotion aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jean Coeur promotion à payer aux époux X...-Y... et à la SCI La Starline la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Jean Coeur promotion ;

Par albert.caston le 08/11/12

Etude par Mme LHERITIER, Gaz. Pal., 2012, n° 305, p. 9.

Par albert.caston le 09/10/12

Etude par M. MALINVAUD, Revue de droit immobilier, 2012, p. 501.