Par albert.caston le 08/09/21

Effet rétroactif de la résolution de la vente et qualité pour agir en responsabilité décennale

 

 Note JP Karila, RGDA 2021-8/9,  p.25

Note M. Poumarède, RDI 2021, p. 488.

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 8 juillet 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 582 FS-B

Pourvoi n° V 20-15.669




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUILLET 2021

Mme [K] [D] épouse [H], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° V 20-15.669 contre l'arrêt rendu le 12 mars 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [X] [Y], domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société Stela, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

3°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Georget, conseiller référendaire, les observations de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de Mme [H], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société SMA, et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 8 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Georget, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mme Farrenq-Nési, MM. Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mars 2020), la société civile immobilière Stela (la SCI) a confié la construction d'une villa à la société MR construction, depuis en liquidation judiciaire, assurée auprès de la société Sagena, devenue SMA.

2. La SCI a vendu cet immeuble à Mme [H].

3. Des intempéries ont provoqué un glissement de terrain, affectant le talus sous l'immeuble et provoquant des fissures à l'ouvrage.

4. Après un arrêté de péril, un second arrêté a interdit l'accès à la propriété.

5. Un expert judiciaire a considéré que, la construction ayant été édifiée sur un remblai instable contenant des déchets non inertes évolutifs, les désordres n'étaient pas réparables.

6. Mme [H] a assigné en indemnisation la SCI, la société SMA et M. [Y], gérant de la SCI, pris en son nom personnel. Elle a également sollicité la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1641 du code civil.

Examen des moyens

Sur le second moyen, pris en sa troisième branche

7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

8. Mme [H] fait grief à l'arrêt de « rejeter » ses demandes contre la société SMA, alors :

« 1°/ que l'acquéreur d'un immeuble dont la vente est résolue, demeure recevable à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale en réparation du préjudice personnel qu'il invoque, lui conférant un intérêt direct et certain à agir ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors déclarer Mme [H], du fait de la résolution de la vente, irrecevable à agir en réparation des préjudices qu'elle avait subis du fait des désordres décennaux affectant l'immeuble vendu, sur le fondement de la responsabilité décennale à l'encontre du constructeur tenu à garantie et de son assureur, sans violer l'article 31 du code de procédure civile ;

2°/ que la décision même, qui prononce la résolution de la vente ne peut constater que l'acquéreur d'un immeuble se trouve de ce fait privé de qualité à agir en réparation des préjudices qu'elle [il] avait subis du fait des désordres décennaux affectant l'immeuble vendu, sur le fondement de la responsabilité décennale à l'encontre du constructeur tenu à garantie et de son assureur, sans violer l'article 31 du code de procédure civile ;

3°/ que Mme [H], dans le dispositif de ses écritures d'appel, sollicitait la condamnation in solidum, sur le fondement de la responsabilité décennale, de l'ensemble des personnes tenues à garantie et de leur assureurs, à réparer le préjudice que lui avaient causé les désordres de caractère décennal affectant l'immeuble vendu, avant de solliciter, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la résolution de la vente ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors prononcer cette résolution, pour en déduire l'irrecevabilité des demandes formulées sur le fondement de la responsabilité décennale, sans méconnaître l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

9. La cour d'appel, accueillant l'une des demandes principales de Mme [H], a prononcé la résolution de la vente de l'immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés.

10. Elle en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige, que Mme [H], ayant, par l'effet rétroactif de la résolution de la vente, perdu sa qualité de propriétaire du bien, n'était pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

12. Mme [H] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre M. [Y], pris en son nom personnel, alors :

« 1°/ que Mme [H] ayant expressément et en premier lieu conclu à voir dire et juger que la SCI Stela et la société MR Construction étaient responsables des dommages et des préjudices subis par Mme [H] au titre des articles 1792 et 1792-1 du code civil, la cour d'appel ne pouvait déduire de ce que Mme [H] n'avait pas agi sur le fondement de l'article 1792 du code civil au principal, que la faute d'une particulière gravité commise par M. [Y], gérant de la SCI Stela, en s'abstenant de souscrire une assurance dommages-ouvrage est susceptible d'engager sa responsabilité en application de l'article 850 [lire 1850] du code civil, ne lui avait causé aucun préjudice, sans dénaturer par là même les écritures d'appel de Mme [H] et violer l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que la cassation de l'arrêt en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formulées par Mme [H] en application de l'article 1792 du code civil entraînera la cassation par voie de conséquence en application de l'article 625 du code de procédure civile du chef de l'arrêt rejetant ses demandes contre M. [Y] sur la seule considération qu'elle n'avait pas agi au principal, sur le fondement de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

13. C'est sans dénaturer les conclusions de Mme [H] que la cour d'appel a retenu que celle-ci n'avait pas subi de préjudice du fait de l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage dès lors qu'elle poursuivait la résolution de la vente de l'immeuble.

14. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

15. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [H] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 01/09/21

L'unité contractuelle de la promesse et de la vente

 

 Note L. Molina, D. 2021, p. 1574.

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 juin 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 583 FS-B

Pourvoi n° U 20-17.554




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JUIN 2021

Mme [T] [K], épouse [M], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 20-17.554 contre l'arrêt rendu le 19 mai 2020 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [B] [J], épouse [R],

2°/ à M. [A] [R],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de Mme [K], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme [R], et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 8 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Nivôse, Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Georget, Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 19 mai 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 décembre 2018, pourvois n° 17-21.170 et 17-21.171), le 1er avril 1999, M. [B] et Mme [K] ont consenti à M. et Mme [R] une promesse de vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l'option ne pouvant être levée qu'au décès de la précédente propriétaire, [I] [E], qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation.

2. Devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme [K] s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010.

3. Après le décès de [I] [E], M. et Mme [R] ont levé l'option le 8 janvier 2011.

4. Ils ont assigné Mme [K] en réalisation de la vente. Celle-ci a sollicité le rejet de la demande et subsidiairement la rescision de la vente pour lésion.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique, pris en sa première branche Enoncé du moyen

6. Mme [K] fait grief à l'arrêt de déclarer parfaite la vente consentie à M. et Mme [R] par la promesse du 1er avril 1999, alors « que, dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ; que la réalisation forcée de la vente ne peut alors être ordonnée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux [R], bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente consentie par [T] [K], avaient levé l'option postérieurement à la rétractation de Mme [K] ; qu'en jugeant néanmoins que cette levée de l'option avait eu pour effet de rendre la vente parfaite, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour

7. En application des articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent, que, tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire.

8. Il en résultait que la levée de l'option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (3e Civ., 15 décembre 1993, pourvoi n° 91-10.199, Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu'à des dommages-intérêts (3e Civ., 28 octobre 2003, pourvoi n° 02-14.459).

9. Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s'agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

10. Par ailleurs, en application de l'article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l'exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19 ).

11. Il convient dès lors d'apprécier différemment la portée juridique de l'engagement du promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente et de retenir qu'il s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

12. La cour d'appel a relevé que, dans l'acte du 1er avril 1999, Mme [K] avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l'option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus.

13. Ayant retenu à bon droit que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, elle en a exactement déduit que, les consentements des parties s'étant rencontrés lors de la levée de l'option par les bénéficiaires, la vente était parfaite.

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [K] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 30/08/21

Promesse de vente : un régime juridique désormais unifié

 

 Etude I. Najjar, SJ G 2021,  p. 1517.

 
Par albert.caston le 30/06/21

Vente immobilière et trouble de voisinage

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 juin 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 549 F-D

Pourvoi n° E 20-14.091




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021

1°/ M. [I] [B],

2°/ Mme [Q] [N],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° E 20-14.091 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [F] [J] [V], domicilié [Adresse 2]), venant aux droits et obligations de [G] [V],

2°/ à Mme [T] [V], épouse [R], domiciliée [Adresse 3]), venant aux droits et obligations de [G] [V],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M. [B] et de Mme [N], de la SCP Boullez, avocat de M. et Mme [V], après débats en l'audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 novembre 2019), par acte du 9 janvier 2014, M. [B] et Mme [N] ont acquis un immeuble appartenant à [G] [E], veuve [V].

2. Se plaignant de ne pas avoir été informés d'une condamnation prononcée contre [K] et [G] [V] le 23 février 1990 pour trouble anormal de voisinage en raison des nuisances sonores occasionnées par le revêtement en marbre du sol des pièces principales de l'appartement, M. [B] et Mme [N] ont assigné [G] [V], aux droits de laquelle viennent ses héritiers, Mme [T] [V] épouse [R] et M. [F] [J] [V], en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés et du manquement au devoir d'information.

Examen des moyens

Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens, ci-après annexés

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. [B] et Mme [N] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes pour omission de déclaration d'une charge, alors « qu'en vertu de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit de garantir l'acquéreur de l'éiction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu , ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente; qu'en l'espèce, Mme [E] avait déclaré, aux termes de l'acte de vente, que le bien ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux et n'a pas fait état d'une quelconque charge portant sur ledit bien, malgré une condamnation aux termes de laquelle elle avait été condamnée avec son époux à faire des travaux en raison d'un revêtement de marbre causant des nuisances sonores aux voisins ; qu'en écartant la demande d'indemnisation, au motif que cette condamnation personnelle est inopposable aux acquéreurs futurs, faute d'avoir modifié leur droit réel de propriété portant sur le bien, bien qu'elle portait sur le bien immobilier objet de la vente, qu'elle privait ses propriétaires actuels de la jouissance d'une partie de la chose vendue et qu'elle engendrait une moins-value, la cour d'appel a violé l'article susvisé. »
Réponse de la Cour

5. La charge non déclarée, au sens de l'article 1626 du code civil, suppose que l'acquéreur soit troublé dans la jouissance du bien par un tiers prétendant détenir un droit concurrent sur ce bien.

6. La cour d'appel a retenu à bon droit que la condamnation de la venderesse à faire cesser les troubles de voisinage était une condamnation personnelle qui n'avait pas modifié la teneur du droit réel de propriété sur le bien.

7. Elle en a exactement déduit que cette condamnation ne constituait pas une charge sur le bien, dès lors que le trouble allégué dans la jouissance de la chose vendue ne résultait pas d'un droit sur le bien invoqué par un tiers.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [B] et Mme [N] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [B] et Mme [N] et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme [T] [V], épouse [R] et M. [F] [J] [V] ;
 
Par albert.caston le 16/06/21

Indépendamment des entailles sur les solives, l'affaissement du plancher sur lequel avait été aménagée la salle de bains ne constituait-il pas un dommage décennal trouvant son origine dans les nouveaux travaux ?

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 juin 2021




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 512 F-D

Pourvoi n° F 20-10.918




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUIN 2021

1°/ M. [G] [B],

2°/ Mme [I] [P],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° F 20-10.918 contre l'arrêt rendu le 21 novembre 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [O] [E], domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société Maza, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [B] et Mme [P], de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de M. [E], après débats en l'audience publique du 11 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 novembre 2019), M. [E] a vendu à Mme [P] et M. [B] une maison d'habitation, avec clause d'exonération de la garantie des vices cachés.

2. M. [E] avait fait réaliser des travaux dans la maison, consistant notamment dans le transfert d'une salle de bains située à l'étage. Les travaux avaient été exécutés par la société Maza.

3. Mme [P] et M. [B] se sont plaints d'un fléchissement du plancher de l'étage et, après avoir fait examiner l'ouvrage par un technicien, ont assigné M. [E] et la société Maza aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Mme [P] et M. [B] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes sur le fondement de la garantie décennale, alors « que le constructeur ou vendeur qui lui est assimilé répond non seulement des désordres causés à l'ouvrage réalisé mais également des désordres causés aux existants indissociables de cet ouvrage ; qu'en écartant la garantie décennale du vendeur et de la société Maza, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si, indépendamment même des entailles réalisées par le constructeur dans les solives du plancher lors de la réalisation de la salle de bain, vendeur et constructeur ne devaient pas garantir l'affaissement du plancher résultant de la réalisation de cette salle de bain représentant une surcharge de 1 200 kilogrammes sur une structure préexistante insuffisante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 et 1792-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Vu l'article 1792 du code civil :

6. Selon ce texte, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

7. Pour rejeter les demandes de Mme [P] et M. [B] fondées sur la responsabilité décennale du vendeur-constructeur, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré de lien entre les constatations de l'expert sur les solives et la réalisation des travaux de M. [E] dans la salle de bains.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, indépendamment des entailles pratiquées dans les solives, l'affaissement du plancher sur lequel avait été aménagée la salle de bains à l'initiative du vendeur, ne constituait pas un dommage de la nature de ceux visés à l'article 1792 du code civil qui trouvait en partie son origine dans les nouveaux travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

9. Mme [P] et M. [B] font le même grief à l'arrêt, alors « que le juge doit examiner la portée d'une expertise non contradictoire lorsqu'elle est corroborée par d'autres éléments de preuve ; qu'en jugeant que la demande des acquéreurs repos[ait] exclusivement sur un document de Lamy Expertise intitulé Avis technique en date du 23 mai 2017 non contradictoire à l'égard de M. [E]" et que cet avis technique n'[était] corroboré par aucune pièce à l'exception d'un mail d'une société AB Construction adressé au conseil des consorts [P]/[B] sans que ce document réclamé par les parties intimées ne puisse permettre d'étayer les affirmations contestées par M. [E]", sans rechercher si cet avis technique n'était pas corroboré par un autre document, qui bien qu'intitulé avis technique", comportait des photos et des constatations corroborant l'expertise et avait été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

10. Selon ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction

11. Pour rejeter les demandes de Mme [P] et M. [B] fondées sur la responsabilité décennale du vendeur-constructeur, l'arrêt retient que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d'une des parties et que l'avis de l'expert n'est corroboré par aucune pièce.

12. En se déterminant ainsi, sans rechercher si le rapport non contradictoire versé aux débats par Mme [P] et M. [B] n'était pas corroboré par l'avis technique de la société Aquitaine management du 20 septembre 2018, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le second moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

13. Mme [P] et M. [B] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. [E] et la société Maza sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors « que le vendeur ne peut invoquer l'existence d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés lorsqu'il connaissait le vice affectant la chose vendue ; qu'en se bornant à juger que la preuve de la connaissance par le vendeur des entailles affectant les solives du plancher n'était pas établie sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si indépendamment des entailles réalisées dans les solives, ce dernier avait connaissance avant la vente de la faiblesse de la structure de l'immeuble et de l'affaissement du plancher dont il affirmait lui-même qu'il aurait été visible lors de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1643 du code civil :

14. Il résulte de ce texte que la clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue.

15. Pour rejeter la demande des acquéreurs formée sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que le vendeur avait connaissance des entailles pratiquées dans les solives du plancher.

16. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n'avait pas connaissance de l'affaissement du plancher du premier étage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne M. [E] et la société Maza aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [E] et le condamne à payer à Mme [P] et M. [B] la somme globale de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 04/06/21

Vente immobilière - responsabilité décennale et désordres évolutifs

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 12 mai 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 422 F-D

Pourvoi n° T 20-10.676

Aide juridictionnelle partielle en défense
au profit de Mme [L].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 13 août 2020.


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MAI 2021

1°/ M. [N] [F],

2°/ Mme [W] [W],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° T 20-10.676 contre l'arrêt rendu le 12 novembre 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre - section 1), dans le litige les opposant :

1°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à M. [P] [T], domicilié [Adresse 3],

3°/ à Mme [U] [L], divorcée [T], domiciliée [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. [F] et de Mme [W], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société SMA, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de Mme [L], après débats en l'audience publique du 30 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 12 novembre 2019), par acte du 30 juin 2009, M. [T] et Mme [L] ont vendu une maison d'habitation à M. [F] et Mme [W], avec une clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

2. L'acte de vente précisait que des travaux de ravalement de façade avaient été exécutés en janvier 2009 par la société ER prévention de l'habitat (la société ER), assurée au titre de sa responsabilité décennale auprès de la société Sagena, aux droits de laquelle vient la société SMA.

3. Des fissures étant apparues sur les façades, les acquéreurs, après expertise, ont assigné les vendeurs et la société SMA aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. [F] et Mme [W] font grief à l'arrêt de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a dit engagée la responsabilité décennale de la société ER pour manquement à son obligation d'information et de conseil, dit mobilisable la garantie de la société SMA en raison de l'intervention de son assurée sur l'activité déclarée et condamné cette dernière au titre de l'intégralité des travaux de reprise des désordres et du préjudice de jouissance et, statuant à nouveau et y ajoutant, de rejeter leurs demandes formées au titre des fissures, alors :

« 1°/ que la responsabilité de plein droit d'un entrepreneur peut être recherchée lorsque les travaux qu'il a réalisés ont aggravé les désordres initiaux ; que la cour d'appel a constaté que les travaux avaient improprement été qualifiés d'agrafage sur la facture, s'agissant en réalité de simple colmatage ou remplissage des fissures ; qu'en se contentant de dire, pour écarter la responsabilité décennale de la société ER ainsi que la garantie de son assureur de responsabilité, que les travaux qu'elle avait mis en oeuvre pour traiter les fissures, malgré leur insuffisance, n'étaient pas à l'origine des désordres et ne les avaient donc pas aggravés, sans rechercher si l'enduit et le colmatage des fissures que l'entrepreneur avait réalisés, n'avaient pas favorisé, en masquant les désordres et en trompant ainsi la vigilance des acquéreurs, leur aggravation, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

2°/ que, la garantie de l'assureur concerne le secteur d'activité professionnelle déclaré par l'assuré ; qu'en l'espèce, la société ER a souscrit une assurance responsabilité obligatoire auprès de la société SMA au titre notamment de l'activité de ravalement ; qu'en relevant, pour dénier à M. [F] et Mme [W] le bénéfice de cette assurance, qu'en procédant au colmatage et au remplissage des fissures, la société ER avait exercé une activité non assurée, quand les travaux de ravalement d'une façade d'une maison en crépi, qui consistent à remettre à neuf le parement d'un ouvrage de maçonnerie, incluent nécessairement le colmatage et le remplissage des fissures, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 1101 et 1103, anciennement 1134 du code civil, ensemble, L.243-8 et A.243-1 du code des assurances ;

3°/ qu'en toute hypothèse, dès lors qu'un entrepreneur a été chargé de travaux relevant de l'activité qu'il a assurée au titre de l'assurance de responsabilité obligatoire, son assureur ne peut refuser sa garantie à un tiers en arguant de ce que les modalités d'exécution de l'activité déclarée n'entrent pas dans l'objet du contrat d'assurance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a exactement rappelé que M. et Mme [T] avaient confié à la société ER le ravalement des façades de leur maison, activité pour laquelle l'entreprise avait souscrit une assurance responsabilité auprès de la société SMA ; qu'en relevant, pour débouter les exposants de leur demande en garantie par la société SMA, qu'à l'occasion de ces travaux de ravalement, la société ER avaient effectué des travaux de colmatage et de remplissage des fissures relevant de la maçonnerie pour lesquels elle n'était pas assurée, la cour d'appel, qui s'est attachée à tort aux conditions d'exécution de l'activité de ravalement, a statué à la faveur d'une motivation inopérante à écarter la garantie de l'assureur, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L.243-8 et A.243-1 du code des assurances. »





Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a souverainement retenu, au vu du rapport d'expertise, que les travaux réalisés par la société ER et leur insuffisance n'avaient pas occasionné les diverses fissures constatées, pas plus qu'ils ne les avaient aggravées et que ces fissures, qui étaient imputables à la seule sensibilité des sols aux phénomènes de retrait et gonflement, s'étaient rouvertes en raison du caractère inadapté du traitement mis en oeuvre.

6. Elle en a déduit à bon droit que la responsabilité décennale de cette société n'était pas engagée, sans être tenue de procéder à une recherche non demandée sur l'affaiblissement de la vigilance des acquéreurs, et a, par ces seuls motifs, abstraction faite de ceux, surabondants, critiqués par les deuxième et troisième branches, légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. M. [F] et Mme [W] font grief à l'arrêt de rejeter l'intégralité de leurs demandes dirigées contre M. [T] et Mme [L], alors « que, la clause d'exonération de la garantie des vices cachés contenue dans un acte de vente ne peut recevoir application si le vendeur est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaissait au moment de la vente le vice affectant la chose et a omis d'en avertir l'acheteur ; qu'en se bornant à relever, pour dire que les vendeurs ont informé les acquéreurs des travaux réalisés sur l'immeuble et leur faire bénéficier de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte notarié de vente du 30 juin 2019, que cette clause intitulée assurance dommages ouvrages" indiquait que les travaux de rénovation tels qu'indiqués par le vendeur ont concerné les points suivants : ravalement de façade" ainsi que le nom de la Sarl ER chargée de la réalisation de ces prestations et qu'étaient annexées à l'acte de vente et paraphées par les acquéreurs, la facture établie le 31 janvier 2009 sur laquelle figurait dans le poste maçonnerie le bandage des fissures actives au sikafill de sika" ainsi que l'attestation d'assurance de la Sarl ER, la cour d'appel, qui a statué à la faveur d'une motivation insuffisante à établir que les acheteurs, profanes, avaient été informés de l'importance en nombre et en gravité des fissures affectant les murs de la maison qu'ils acquéraient, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. La cour d'appel a relevé, d'une part, que les vendeurs avaient fait appel à un professionnel pour remédier aux fissures et que celles-ci n'étaient réapparues que trois ans après la vente.

9. Appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, elle a retenu, d'autre part, qu'il n'était pas démontré que les vendeurs avaient connaissance de la cause et de la gravité des désordres, ainsi que de leur caractère récurrent.

10. Elle en a déduit à bon droit que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés trouvait à s'appliquer et a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [F] et Mme [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 14/05/21

Vente en l'état et réception tacite

 

 Etude Zalewski-Sicard, constr.-urb. 2021-5, p. 39.

 
Par albert.caston le 04/05/21

Vente immobilière, amiante et vice caché

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 15 avril 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 360 FS-D

Pourvoi n° C 20-16.320




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 AVRIL 2021

1°/ M. [C] [K],

2°/ Mme [D] [A], épouse [K],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° C 20-16.320 contre l'arrêt rendu le 2 avril 2020 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [G] [S],

2°/ à Mme [M] [G], épouse [S],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme [K], de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [S], et l'avis de Mme Vassallo, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 16 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Nivôse, Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Georget, Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 avril 2020), par acte du 11 octobre 2012, M. et Mme [K] ont vendu à M. et Mme [S] une maison d'habitation.

2. Constatant, après expertise, la présence d'amiante dans les plaques de fibrociment constituant la couverture de l'immeuble, M. et Mme [S] ont assigné leurs vendeurs en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen des moyens

Sur le second moyen, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [K] font grief à l'arrêt de dire qu'ils avaient connaissance de la présence d'amiante au moment de la vente, de dire en conséquence que la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l'acte de vente était inopposable à M. et Mme [S], de constater l'existence d'un vice caché affectant le bien immobilier, de les condamner à payer à M. et Mme [S] la somme de 33 430 euros et de rejeter l'ensemble de leurs demandes, alors « que le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la présence de l'amiante ne constitue pas, à elle seule, un vice caché dès lors qu'elle n'empêche pas l'usage de la chose et ne présente pas un danger ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt lui-même que "s'agissant de la gravité du vice, l'expert retient qu'il ne rend pas la maison impropre à son usage dans la mesure où l'amiante est confiné notamment à l'intérieur par l'isolation…" ; que les juges du fond ont en outre constaté "l'absence de danger des occupants" résultant à la fois "des résultats des mesures d'empoussièrement négatifs" et du fait que l'expert n'a "en aucun cas… évoqué la nécessité de procéder au dépôt des plaques de fibrociment pour y habiter, précisant "à ce jour aucun travaux n'est nécessaire du fait que les planques de fibrociment sont confinées et notamment à l'intérieur de la villa, dans les combles où se trouvent des pièces habitables". En effet, l'amiante est un matériau dont la dangerosité est liée à l'inhalation des fibres qui la composent et en l'espèce l'amiante est contenu dans le fibrociment de la couverture et rien ne permet de considérer qu'il est susceptible de libérer des fibres dans l'air" ; qu'en décidant néanmoins que "la maison était… affectée d'un vice caché lors de la vente", au motif, impropre à caractériser un tel vice, qu' "aucun travaux affectant l'isolation intérieure des combles ou sur la toiture ne pourra être entrepris sans qu'une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne soit engagée", la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1641 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a souverainement retenu que, si le vice ne rendait pas la maison impropre à son usage, dans la mesure où l'amiante était confiné par l'isolation, il en diminuait l'usage de manière importante dès lors que des travaux affectant l'isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture ne pourraient pas être entrepris sans qu'une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne fût engagée.

6. Elle en a déduit à bon droit que la maison était affectée d'un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s'ils l'avaient connu, les acquéreurs n'en auraient donné qu'un moindre prix et qu'il convenait de fixer la réduction du prix telle qu'elle avait été arbitrée par l'expert.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [K] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [K] et les condamne à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 26/04/21

Responsabilité décennale du vendeur immobilier pour travaux

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 1er avril 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 321 F-D

Pourvoi n° X 19-17.599




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER AVRIL 2021


1°/ M. D... I...,

2°/ Mme K... T..., épouse I... D...,

domiciliés tous deux c/o la société Christinaz & Pessey-Magnifique, [...] ,

ont formé le pourvoi n° X 19-17.599 contre l'arrêt rendu le 19 mars 2019 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant :

1°/ à M. U... A...,

2°/ à Mme J... S..., épouse A...,

domiciliés tous deux [...] (Irlande),

3°/ au syndicat des copropriétaires [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Fabien Grosset Grange, dont le siège est [...] ,

4°/ à la société [...], société en nom collectif, dont le siège est [...] ,

5°/ à la société Montroc, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. et Mme I..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme A..., du syndicat des copropriétaires [...] et des sociétés [...] et Montroc, après débats en l'audience publique du 2 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 19 mars 2019), M. et Mme I... ont acquis différents lots dans un immeuble en copropriété.

2. Après des travaux de rénovation, ils ont revendu les lots à M. et Mme A..., à la société Montroc et à la société [...].

3. Les acquéreurs ont constaté des désordres et, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, ont assigné les vendeurs aux fins d'expertise, après avoir fait procéder à des réparations.

4. Les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires ont, ensuite, assigné les vendeurs en indemnisation de leurs préjudices.


Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. M. et Mme I... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer une certaine somme au syndicat des copropriétaires, à M. et Mme A..., à la société [...] et à la société Montroc, alors « que la garantie décennale d'un constructeur ne peut être engagée qu'en cas de désordre de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ; qu'en l'espèce, pour engager la responsabilité décennale des époux I... à raison d'infiltrations dans l'appartement des époux A..., la cour d'appel a seulement retenu que les infiltrations "affectaient" la destination de l'appartement ; qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser que le désordre allégué rendait l'ouvrage impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a relevé que, selon les constatations d'un technicien mandaté par les acquéreurs, la terrasse avait été créée sans tenir compte des normes applicables en matière d'étanchéité, notamment en climat de montagne, que des bâches servaient de protection provisoire, qu'une panne avait été coupée franchement, sans reprise des charges, que les parois, triangles et fonds fermant la terrasse étaient en bois, que les relevés étaient pratiquement inexistants, qu'aucun seuil n'isolait la porte-fenêtre, que l'étanchéité, son support, la nature de l'isolation et son épaisseur n'étaient pas conformes aux normes en vigueur, expliquant les infiltrations d'eau constatées à l'intérieur de l'appartement.

7. Elle a pu en déduire que les désordres étaient de la gravité de ceux visés à l'article 1792 du code civil et a, ainsi, légalement justifié sa décision.

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

8. M. et Mme I... font le même grief à l'arrêt, alors « que le juge est tenu de respecter l'objet du litige tel que déterminé par les prétentions des parties ; qu'en l'espèce, en retenant la responsabilité décennale des époux I... au titre de désordres relatifs aux conduits de cheminées dont la réparation n'était pas sollicitée par les appelants dans leurs conclusions d'appel, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

9. Dans leurs conclusions, les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires visaient expressément les désordres des conduits de cheminée et demandaient une indemnité qui comprenait le coût de la réparation de ces désordres.

10. La cour d'appel n'a pas modifié l'objet du litige en octroyant une indemnité de ce chef.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le moyen unique, pris en ses trois dernières branches

Enoncé du moyen

12. M. et Mme I... font le même grief à l'arrêt, alors :

« 3°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la SCI Montroc, la SNC [...] et les époux A... agissaient contre les époux I... exclusivement sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; que la cour d'appel a néanmoins retenu la responsabilité contractuelle de droit commun des époux I..., pour les vices de construction affectant la toiture, en tant que constructeurs ayant une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices ; qu'en soulevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à s'en expliquer préalablement, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

4°/ que les obligations contractuelles du vendeur ne sont pas les mêmes que celles du constructeur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux I... avaient fait rénover un immeuble sis [...] , puis avaient vendu les lots de l'immeuble à la SCI Montroc, à la SNC [...] et aux époux A... ; que la cour d'appel a retenu la responsabilité contractuelle de droit commun des époux I..., pour les vices de construction affectant la toiture, en tant que constructeurs ayant une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices ; qu'en statuant ainsi, quand les époux I... avaient conclu avec les appelants des contrats de vente, et non de louage d'ouvrage, de sorte qu'ils ne pouvaient être tenus qu'aux obligations du vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

5°/ que des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il n'existait pas de désordres mais a tout de même retenu la responsabilité contractuelle des époux I... à raison de "défectuosités qui ne pouvaient que conduire à des désordres à moyen terme" ; qu'en statuant ainsi, malgré le constat de l'absence de dommage au moment où elle statuait, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

13. La cour d'appel a, d'abord, retenu que M. et Mme I..., qui avaient vendu l'immeuble après y avoir effectué des travaux de rénovation de grande ampleur, étaient réputés constructeurs.

14. C'est à bon droit et sans violer le principe de la contradiction, le moyen étant dans le débat, qu'elle a retenu que la responsabilité contractuelle de droit commun de M. et Mme I..., en leur qualité de constructeurs, pouvait être recherchée à raison des vices de construction qui ne relevaient pas de la présomption de responsabilité de l'article 1792 du code civil.

15. Elle a constaté, ensuite, que, selon les conclusions d'un technicien missionné par les acquéreurs, la toiture réalisée par les vendeurs était affectée de graves malfaçons qui nécessitaient une réfection totale de cet ouvrage.

16. Elle en a souverainement déduit que les acquéreurs justifiaient subir un préjudice.

17. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme I... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme I... et les condamne à payer à M. et Mme A..., à la société [...], au syndicat des coproopriétaires [...] et à la société Montroc la somme globale de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 14/04/21

Clause de non-recours et garantie décennale

 

 Etude et formule, V. Zalewski-Sicard, Constr.-urb. 2021-4, p. 34.