Par albert.caston le 26/05/20
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 mai 2020
N° de pourvoi: 19-10.434

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Gadiou et Chevallier, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

LG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 14 mai 2020

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 296 F-D

Pourvoi n° J 19-10.434

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MAI 2020

La société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° J 19-10.434 contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2018 par la cour d'appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. S... P..., domicilié [...] ,

2°/ à la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), dont le siège est [...] ,

3°/ à M. L... F..., domicilié [...] , exerçant sous l'enseigne Entreprise de carrelage,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société [...], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. P..., après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société [...] (la société [...]) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SMABTP.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 28 septembre 2018), par acte du 19 février 2002, M. P... a acquis un appartement vendu en l'état futur d'achèvement par la société [...].

3. Se plaignant de désordres du carrelage, il a, après expertise, assigné en indemnisation le vendeur, qui a appelé en garantie la SMABTP et M. F..., titulaire du lot.

Examen des moyens

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

4. La société [...] fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie formé contre M. F..., alors « que, dans ses conclusions d'appel, M. F... ne contestait pas être intervenu pour la pose du carrelage dans l'appartement de M. P... ; que, dès lors, en se fondant, pour débouter la société [...] de son recours en garantie contre M. F..., sur la circonstance qu'elle n'établissait pas qu'il soit intervenu pour la pose du carrelage dans le bâtiment C où se situe l'appartement de M. P..., sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige et méconnu le principe de la contradiction, a violé ainsi les articles 4 et 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. M. F... ayant soutenu dans ses conclusions que la preuve de la pose par ses soins du résiliant phonique en sous-face du carrelage n'était pas rapportée, la cour d'appel a retenu souverainement, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, que la société [...] n'établissait pas l'intervention de M. F... dans le bâtiment C où était situé l'appartement de M. P... et a rejeté en conséquence la demande en garantie formée contre celui-ci.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. La société [...] fait grief à l'arrêt de la condamner à réparation, alors « que le promoteur est tenu d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires ; qu'en retenant, pour dire que la société [...] avait engagé sa responsabilité contractuelle à raison des désordres affectant le carrelage de l'appartement acquis par M. P... qui, selon ses constatations, constituaient des dommages intermédiaires, qu'elle était tenue d'une obligation de résultat vis-à-vis de l'acquéreur et ne pouvait en conséquence s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère exonératoire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à la Nouvelle-Calédonie. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie :

8. Selon ce texte, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cour étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

9. Pour retenir la responsabilité contractuelle de la société [...] et la condamner à payer le coût des travaux de réparation et des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, l'arrêt, après avoir relevé que le désordre affectant le carrelage apparu dans le délai décennal ne caractérisait pas une atteinte à la solidité de l'ouvrage ni une impropriété à destination, retient que le promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage et, en sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices dont il ne peut s'exonérer que par la preuve de la survenance d'un cas de force majeure.

10. En statuant ainsi, alors que le promoteur-vendeur est, comme les constructeurs, tenu envers l'acquéreur d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les désordres affectant le carrelage de l'appartement acquis par M. P... engagent la responsabilité contractuelle de la société [...], en ce qu'il condamne la société [...] à payer à M. P... la somme de 350 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il confirme le jugement déféré ayant condamné la société [...] à payer à M. P... la somme de 4 034 636 F CP à titre de dommages-intérêts, la somme de 250 000 F CP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, l'arrêt rendu le 28 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa autrement composée ;

Condamne M. P... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 20/05/20
 

Note Boullez, GP 2020, n° 19, p. 73

Note Bertier-Lestrade, RLDC2020-6, p. 7

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 décembre 2019
N° de pourvoi: 18-24.152

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin, président
SCP Piwnica et Molinié, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
 




Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 octobre 2018), que, par acte sous seing privé du 13 octobre 2014, M. E... et Mme H... ont vendu à la société Mitchun une maison d'habitation ; que la société Mitchun a exercé la faculté de rétractation qui était prévue au contrat et qui lui avait été notifiée le 10 novembre 2014 par le notaire rédacteur de la promesse de vente ; que, soutenant que la société Mitchun ne pouvait se rétracter en raison de sa qualité de professionnel, les vendeurs l'ont assignée en paiement de la clause pénale ;

Attendu que M. E... et Mme H... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de la clause pénale, alors, selon le moyen :

1°/ que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'offre une faculté de rétractation qu'en présence d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation au profit d'un acquéreur non professionnel ; que l'intention des parties à l'acte est sans incidence sur le champ d'application de ce texte ; que la cour d'appel a constaté qu'il était constant que la société Mitchun est un acquéreur professionnel au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et que l'extrait Kbis de la société Mitchun révèle un objet social caractéristique d'un professionnel de l'immobilier ; qu'il se déduisait de ces constatations que la société Mitchun, acquéreur professionnel, était privée de la faculté de se rétracter offerte aux seuls acquéreurs non professionnels, par l'article L. 271-1, texte d'ordre public ; qu'en relevant de façon inopérante, pour juger que la société Mitchun pouvait valablement se rétracter, que la volonté des parties avait été de faire bénéficier la Sarl Mitchun de la faculté de rétractation quand bien même cette dernière n'était pas un acquéreur non professionnel, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que, subsidiairement l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'offre une faculté de rétractation qu'en présence d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation au profit d'un acquéreur non professionnel ; que le simple fait de faire figurer dans une promesse de vente d'un immeuble acceptée par un professionnel de la vente des biens immobiliers, le rappel des dispositions légales relatives au droit de rétractation d'un acquéreur non professionnel, constitue une simple clause de style et ne permet pas de considérer que les parties ont entendu faire bénéficier l'acquéreur d'un quelconque droit de rétractation ; que la clause litigieuse stipulait sans équivoque qu'elle ne s'appliquait qu'à un acquéreur non professionnel ; qu'en conséquence, elle ne pouvait s'appliquer à la société Mitchun qu'à la condition que celle-ci soit un acquéreur non professionnel au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que la société Mitchun étant un acquéreur professionnel au sens de cet article, cette clause ne lui était tout simplement pas applicable, étant une simple clause de style non applicable à l'espèce ; que le fait que la clause prévoyait au demeurant le cas d'une « pluralité d'acquéreurs » alors même que seule la société Mitchun se portait acquéreur du bien démontrait qu'il s'agissait d'une simple clause de style qui n'aurait trouvé à s'appliquer qu'en présence d'un acquéreur non professionnel ; qu'en jugeant que la présence de cette clause établissait à elle seule la volonté des parties d'étendre le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a violé l'article 1134 du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code ;

Mais attendu que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ayant retenu souverainement, d'une part, qu'en dépit de la qualité de professionnel de l'immobilier de la société Mitchun, les vendeurs avaient sciemment accepté la clause négociée par laquelle ils avaient donné, ensemble avec l'acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l'article L. 271-1 précité à la société Mitchun, d'autre part, que les vendeurs ne justifiaient d'aucune erreur sur l'objet de la société acquéreur ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu'ils n'auraient pas négocié les termes du contrat et ne démontraient pas que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style, enfin, que les termes « acquéreur non professionnel » figurant dans la clause litigieuse avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l'acquéreur, clairement identifié comme étant la société Mitchun, la cour d'appel en a déduit à bon droit que M. E... et Mme H... ne pouvaient contester le droit de rétractation qu'ils avaient contractuellement conféré à celle-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. E... et Mme H... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. E... et Mme H... et les condamne à payer à la société Mitchun la somme globale de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 25/03/20

Note Meur, D. 2020, p. 965.

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 mars 2020
N° de pourvoi: 19-13.509

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MY1

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 5 mars 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 177 F-P+B+I

Pourvoi n° B 19-13.509

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2020

M. I... F..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° B 19-13.509 contre l'arrêt rendu le 18 février 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société EJC, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. F..., de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société EJC, après débats en l'audience publique du 28 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 18 février 2019), par acte du 19 septembre 2014, la société civile immobilière EJC a vendu à M. F... un studio d'une superficie de 20,74 mètres carrés. Contestant la surface du bien vendu, l'acquéreur a assigné sa venderesse en réduction du prix.

Enoncé du moyen

2. M. F... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en réduction proportionnelle du prix de vente et en remboursement des frais accessoires alors « que le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, particulièrement lorsqu'elle est corroborée par d'autres pièces ; qu'en refusant d'examiner le rapport d'expertise produit par M. F... motif pris que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une mesure d'instruction amiable, quand M. F... produisait un second rapport d'expertise corroborant le premier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

3. Il résulte de ce texte que le juge ne peut pas refuser d'examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d'une partie, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d'autres éléments de preuve.

4. Pour refuser d'examiner le certificat de mesurage effectué par un diagnostiqueur le 27 octobre 2014 et corroboré par un rapport établi par un géomètre-expert le 11 décembre 2014, l'arrêt retient que, même si ces documents techniques ont été versés aux débats et soumis à la libre discussion des parties, ils ont été effectués à la seule demande de M. F..., hors la présence de la société civile immobilière EJC qui n'a pas été appelée pour y participer et qui en conteste la teneur.

5. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les deux rapports avaient été soumis à la libre discussion des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière EJC aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière EJC et la condamne à payer à M. F... la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 25/02/20
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 13 février 2020
N° de pourvoi: 19-14.499

Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Gaschignard, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JT

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 13 février 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 138 F-D

Pourvoi n° C 19-14.499

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020

M. V... W..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° C 19-14.499 contre l'arrêt rendu le 1er février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à M. T... Q..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de M. W..., de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. Q..., et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er février 2019), par acte du 8 juillet 2014, M. Q... a vendu à M. W... un appartement dont le chauffage est assuré par un système à termo-siphon constitué d'un tuyau de fonte traversant les appartements et alimenté par de la vapeur livrée par la Ville de Paris.

2. Se plaignant du caractère bruyant de ce système de chauffage lors de sa mise en route le matin et lors du refroidissement le soir et de la stagnation d'eau de pluie provenant de la coursive sur son palier, M. W... a assigné son vendeur en réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé

En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

3. M. W... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de réduction du prix de vente alors :

« 1°/ que s'analysent en des vices cachés les vices apparents dont l'acquéreur n'avait pu mesurer l'ampleur et les conséquences ; que pour décider que M. W... ne pouvait invoquer l'existence d'un vice caché, la cour d'appel retient qu'un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires annexé à l'acte de vente évoque un contentieux opposant la copropriété à un autre copropriétaire, et qu'un mail de M. Q... du 30 avril 2014 fait état de ce litige, relatif au système de chauffage, dont les purgeurs sont à l'origine de « certains bruits » dans « certains appartements » ; qu'elle ajoute que « M. W..., bien qu'informé des bruits provoqués par le système de chauffage n'avait pu prendre la mesure de leur importance » ; qu'en écartant néanmoins l'existence d'un vice caché, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;

2°/ que les juges du fond sont tenus d'examiner, même sommairement, les pièces versées aux débats par les parties à l'appui de leurs prétentions ; que M. W... faisait valoir que M. Q... avait une parfaite connaissance des graves nuisances sonores de son appartement et savait pertinemment que celles-ci n'avaient aucune relation avec les problèmes de « purgeurs » susceptibles d'affecter le seul immeuble sur rue ; qu'il produisait, pour justifier de la mauvaise foi du vendeur, les nombreux courriels que celui-ci avait adressés au syndic : « je dois subir cette nuisance, qui certains jours (et certaines nuits) est véritablement difficile à supporter » (5 décembre 2012) ; « les bruits sont quotidiens et toujours présents (21 janvier 2013) ; « intervenir sur les purgeurs est sans doute une bonne idée mais ne touche pas la véritable cause du problème » (29 janvier 2013) ; « il y a des périodes de répit pouvant aller jusqu'à une heure et demie » (1er février 2013) ; « je dois subir le bruit tous les jours et toutes les nuits (
) Si rien n'est fait dans les prochains jours, nous retrouverons le problème l'année prochaine » (2 avril 2013) ; qu'en écartant la demande de M. W... au motif « qu'aucun élément ne permet d'établir la mauvaise foi de M. Q... » sans examiner l'ensemble de ces pièces dont il ressortait que M. Q..., qui avait souffert de ces nuisances sonores qu'il avait décrites dans ses mails au syndic avant la vente, avait une parfaite connaissance des nuisances sonores de son appartement qu'il a sciemment dissimulées à M. W..., la cour d'appel a privé sa décision de motif et a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1641 et 1642 du code civil et 455 du code de procédure civile :

4. Aux termes des deux premiers de ces textes, d'une part, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, d'autre part, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

5. Il résulte du troisième de ces textes que les juges sont tenus d'examiner, même sommairement, les pièces versées aux débats par les parties à l'appui de leurs prétentions.

6. Pour rejeter la demande de M. W... en réduction du prix de vente, l'arrêt retient que celui-ci avait connaissance du défaut du système de chauffage dont le fonctionnement était source de bruit, notamment lors de sa mise en route le matin, et que, bien qu'informé de ces bruits dont il n'avait pas pu prendre la mesure de leur importance, son action en garantie des vices cachés se heurte à la clause exonérant le vendeur de cette garantie, la mauvaise foi de celui-ci n'étant pas établie.

7. En statuant ainsi, par des motifs qui ne suffissent pas à caractériser la connaissance par M. W... du vice affectant le système de chauffage de son appartement dans son ampleur et ses conséquences et sans examiner les courriers électroniques adressés par le vendeur au syndic et susceptibles d'établir sa connaissance des nuisances sonores affectant l'appartement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des deux premiers textes susvisés et n'a pas satisfait aux exigences du troisième.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen unique, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Condamne M. Q... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Q... et le condamne à payer à M. W... la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 30/01/20

 

 

Arrêt n°66 du 30 janvier 2020 (19-10.176) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2020:C300066

 

Rejet

 

Demandeur(s) : M. A... X...

 

Défendeur(s) : M. B... Y... ; et autres

 


Faits et procédure

 

1. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 27 septembre 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170), M. X... a vendu à M. et Mme Y..., par l’intermédiaire de la société Marc immobilier, une maison d’habitation moyennant le prix de 98 000 euros, l’acte de vente ayant été dressé par M. Z..., notaire, membre de la SCP Z....

 

2. A la suite de l’apparition de désordres et après expertise, M. et Mme Y... ont assigné M. X... en garantie des vices cachés, ainsi que M. Z... et la SCP notariale sur le fondement de la responsabilité délictuelle, lesquels ont appelé en garantie la société Marc immobilier sur ce même fondement.

 

3. Par arrêt du 21 juillet 2016, la cour d’appel de Bourges a condamné M. X... à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, outre divers frais et préjudices annexes.

 

4. Elle a également fixé à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle.

 

5. Cette décision a été cassée par arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2017, uniquement sur le montant des condamnations prononcées contre le vendeur, le notaire et l’agent immobilier.

 

Examen des moyens

 

 

 

 

 

Sur le moyen unique du pourvoi principal, le moyen unique du pourvoi incident du notaire et le moyen unique du pourvoi incident de l’agent immobilier, réunis

 

Enoncé du moyen

 

6. M. X..., la SCP Z... , M. Z... et la société Marc immobilier font grief à l’arrêt de condamner le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et de rappeler quele notaire et l’agent immobilier doivent supporter la condamnation à hauteur de 10 %, alors :

 

« 1°/ que les dommages et intérêts versés en application de l’article 1645 du code civil ne peuvent réparer que des préjudices distincts de la réparation des vices cachés et, en cas d’action estimatoire, ne peuvent au plus représenter que le coût résiduel non compensé par la restitution partielle du prix ; que dès lors, en faisant droit à la demande des époux Y... en paiement de la démolition-reconstruction de l’immeuble acquis de M. X..., qu’ils entendaient conserver en dépit des vices cachés dont il était affecté, peu important à cet égard qu’ils aient fait le choix de ne pas demander la restitution d’une partie du prix de vente, ou encore qu’ils aient, le cas échéant, exercé leur action indemnitaire de manière autonome, la cour d’appel a violé l’article 1645 du code civil ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;

 

 

 

 

 

2°/ que les dommages-intérêts dus, en application de l’article 1645 du code civil, ne sauraient avoir pour objet de compenser la moindre valeur du bien vendu due à la présence de vices cachés qui ne peut donner lieu qu’à une réduction de prix ; qu’en condamnant M. A... X..., sous la garantie partielle des exposants, à verser aux époux Y... notamment la somme de 129 931 euros TTC correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction totale du bâtiment affecté de vices cachés bien que, les époux Y... ayant choisi de conserver le bien et ne pas solliciter la restitution d’une quelconque partie du prix de vente, les dommages-intérêts n’aient pu avoir pour objet le rééquilibrage du contrat, la cour d’appel a violé l’article 1645 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;

 

 

 

 

 

3°/ qu’en toute hypothèse les juges doivent s’attacher à l’objet réel de la demande et ne peuvent, sous couvert d’indemnisation, allouer aux acquéreurs d’un bien immobilier la restitution du prix de vente ; qu’en condamnant les exposants à garantir M. A... X... de sa condamnation à payer la somme de 129 931 euros TTC correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction du bâtiment, quand cette somme, tendait au rééquilibrage du contrat puisqu’elle visait à remédier à l’existence des vices cachés qui ne pouvait justifier qu’une action en réduction du prix de sorte que cette somme ne pouvait être mise à la charge du notaire, la cour d’appel a méconnu l’article 1645 du code civil, ensemble l’article 1382 du code civil ;

 

 

 

 

 

4°/ que les juges du fond sont tenus de réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte ni perte, ni profit pour la victime ; que, dans ses conclusions d’appel, la société Marc Immobilier faisait valoir, qu’en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, les époux Y... ne pouvaient solliciter l’allocation de dommages-intérêts incluant le coût intégral de travaux de démolition et de reconstruction de leur maison qui, certes étaient destinés à mettre fin aux vices cachés constatés, mais qui auraient dans le même temps pour effet de leur permettre, par une rénovation complète de l’existant, de faire l’acquisition d’un bien entièrement neuf pour le prix d’un bien ancien, dégradé et vétuste qu’ils avaient initialement décidé d’acquérir ; qu’il ressortait, en effet, de l’acte authentique de vente du 20 juillet 2007 que les époux Y... ont acquis auprès de M. X..., pour un prix de 98 000 euros, une maison d’habitation décrite dans l’acte de vente comme étant ancienne et affectée d’un nombre important de défauts connus des acquéreurs ; qu’en allouant néanmoins aux époux Y... la somme de 129.931 euros TTC, au titre des travaux de démolition et de reconstruction à neuf de leur maison, la cour d’appel a violé l’article 1645 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;

 

 

 

 

 

5°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que, dans ses conclusions d’appel, la société Marc Immobilier faisait valoir, qu’en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, les époux Y... ne pouvaient solliciter l’allocation de dommages-intérêts incluant le coût intégral de travaux de démolition et de reconstruction de leur maison qui, certes étaient destinés à mettre fin aux vices cachés constatés, mais qui auraient dans le même temps pour effet de leur permettre, par une rénovation complète de l’existant, de faire l’acquisition d’un bien entièrement neuf pour le prix d’un bien ancien, dégradé et vétuste qu’ils avaient initialement décidé d’acquérir ; qu’en omettant de répondre à ce moyen pourtant déterminant des conclusions de la société Marc Immobilier, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

 

Réponse de la Cour

 

7. Il résulte de l’article 1645 du code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13.176, Bull. 2012, IV, n° 132 ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22.399, Bull. 2012, I, n° 192 ; 3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15.205, Bull. 2015, III, n° 66).

 

8. Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.

 

9. La cour d’appel a relevé que M. et Mme Y..., qui avaient choisi de conserver l’immeuble, ne demandaient que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du texte précité.

 

10. Après avoir énoncé à bon droit que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice, la cour d’appel a retenu que la qualité de vendeur de mauvaise foi de M. X... était établie, que, les évaluations de l’expert judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne et que le préjudice subi par M. et Mme Y... ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation.

 

11. Elle a pu en déduire, répondant aux conclusions de la société Marc immobilier prétendument délaissées et statuant sur l’objet de la demande, sans opérer un rééquilibrage du contrat, que la demande en indemnisation des acquéreurs, incluant le coût des travaux de démolition et de reconstruction d’un montant de 129 931 euros, devait être accueillie et constituait le montant d’indemnisation sur laquelle devait s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier.

 

12. Le moyen n’est donc pas fondé.

 

PAR CES MOTIFS, la Cour :

 

REJETTE les pourvois ;

 


Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Farrenq-Nési
Avocat général : Mme Vassallo, premier avocat général
Avocat(s) : Me Le Prado - SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

 

 
Par albert.caston le 29/01/20
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 janvier 2020
N° de pourvoi: 18-18.462

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV.3

CM

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 16 janvier 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 13 F-D

Pourvoi n° Q 18-18.462

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 JANVIER 2020

la société BALLM, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Q 18-18.462 contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société BALLM, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 3 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Sur le premier et le second moyen, en sa première branche, réunis, ci-après annexés :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 janvier 2018), que, par acte du 18 janvier 2013, la société civile immobilière [...] a vendu à la société civile immobilière Ballm un immeuble à usage de maison de retraite et de gérontologie ; que l'entrée en jouissance a été fixée au 28 février 2013 pour permettre au vendeur de faire procéder à des travaux de désamiantage, une somme de 300 000 euros ayant été séquestrée dans l'attente de la remise des clés et du désamiantage du site ; que la société civile immobilière [...] a, après mise en demeure, assigné la société civile immobilière Ballm en restitution de la somme séquestrée ; que, soutenant que la société civile immobilière [...] n'avait pas fait procéder au désamiantage total de l'immeuble, la société civile immobilière Ballm a sollicité reconventionnellement sa condamnation à lui restituer la somme séquestrée et à lui payer le surcoût des travaux ;

Attendu que la société Ballm fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le rapport du diagnostiqueur avait été dressé par bâtiment et par matériaux et qu'il n'était pas établi qu'il ne satisfaisait pas aux exigences légales et réglementaires, les dispositions de l'arrêté du 12 décembre 2012 relatives à l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante étant applicables à compter du 1er avril 2013, et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'acte de vente rendait nécessaire, qu'il était contractuellement prévu un désamiantage conforme au diagnostic visé à la convention avec un constat visuel sans travaux destructifs, la cour d'appel a pu en déduire que les travaux réalisés étaient conformes au contrat et que les demandes de la société Ballm devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation :

PAR CES MOTIFS, la cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Ballm aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Ballm et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société [...] ;

 
Par albert.caston le 06/01/20
 
Note Boulaud, RLDC 2020-1, p. 10

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 juillet 2019
N° de pourvoi: 18-13.460
Non publié au bulletin Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Gadiou et Chevallier, SCP L. Poulet-Odent, SCP Spinosi et Sureau, SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat(s)
 



Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique , ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2017), que M. et Mme P... ont vendu à M. et Mme S... une maison d'habitation ; qu'à la suite de l'apparition de fissures, ceux-ci ont assigné les vendeurs en nullité de la vente pour dol et en garantie des vices cachés ; que M. et Mme P... ont appelé en garantie la société Cometra qui avait réalisé des travaux sur l'immeuble antérieurement à la vente et ont soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en oeuvre, par M. et Mme S..., de la clause figurant à l'acte de vente ;

Attendu que M. et Mme P... font grief à l'arrêt de déclarer l'action de M. et Mme S... recevable ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté des termes de l'acte de vente rendait nécessaire, que la clause prévoyant le recours préalable à un conciliateur, rédigée de manière elliptique en termes très généraux, était une "clause de style", la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, qu'il ne s'agissait pas d'une clause instituant une procédure de conciliation préalable et obligatoire, de sorte que M. et Mme P... ne pouvaient pas invoquer l'irrecevabilité de la demande ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme P... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme P... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et rejette les autres demandes ;

 
Par albert.caston le 06/01/20
 
Note Boulaud, RLDC 2020-1, p. 10

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 juillet 2019
N° de pourvoi: 18-13.460
Non publié au bulletin Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Gadiou et Chevallier, SCP L. Poulet-Odent, SCP Spinosi et Sureau, SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat(s)
 



Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique , ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2017), que M. et Mme P... ont vendu à M. et Mme S... une maison d'habitation ; qu'à la suite de l'apparition de fissures, ceux-ci ont assigné les vendeurs en nullité de la vente pour dol et en garantie des vices cachés ; que M. et Mme P... ont appelé en garantie la société Cometra qui avait réalisé des travaux sur l'immeuble antérieurement à la vente et ont soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en oeuvre, par M. et Mme S..., de la clause figurant à l'acte de vente ;

Attendu que M. et Mme P... font grief à l'arrêt de déclarer l'action de M. et Mme S... recevable ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté des termes de l'acte de vente rendait nécessaire, que la clause prévoyant le recours préalable à un conciliateur, rédigée de manière elliptique en termes très généraux, était une "clause de style", la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, qu'il ne s'agissait pas d'une clause instituant une procédure de conciliation préalable et obligatoire, de sorte que M. et Mme P... ne pouvaient pas invoquer l'irrecevabilité de la demande ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme P... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme P... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et rejette les autres demandes ;

 
Par albert.caston le 03/01/20

 

 
Repère Périnet-Marquet, Constr.-urb. 2019-12, p. 1, à propos d'un "signe de plus du délitement de l'Etat, ce qui n'est pas une bonne nouvelle".
 
Par albert.caston le 26/12/19

 

 
Note S. Piedelièvre, SJ G 2019, p. 1364, sur cass. n° 18-21.971