Par albert.caston le 02/04/16

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 mars 2016
N° de pourvoi: 15-12.779
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Agence du Midi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 27 novembre 2014), que M. et Mme X... ont acquis de M. et Mme Y... une maison d'habitation, par un acte de vente comportant une clause d'exonération de la garantie des vices cachés ; que, les acquéreurs ayant fait état de fissures découvertes derrière un lambris et des plaques d'isorel, les parties ont signé un protocole transactionnel prévoyant la remise d'un chèque de 80 000 euros aux acquéreurs ; que M. et Mme Y... ont obtenu l'annulation de ce protocole pour violence par une décision définitive ; que, reconventionnellement, M. et Mme X... ont demandé la condamnation de M. et Mme Y... à leur payer diverses sommes au titre de la garantie des vices cachés ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait estimé que M. et Mme Y..., néophytes, n'avaient pas eu nécessairement conscience du degré de gravité des fissures découvertes derrière les travaux décoratifs et qu'ils avaient indiqué, dès les premières démarches de l'assureur des acquéreurs, sans être contredits, que ces travaux avaient été engagés en 1974 et souverainement retenu que, si M. Y... avait cherché à masquer l'existence de fissures inesthétiques de nombreuses années avant la vente, il n'était pas démontré qu'il avait acquis la connaissance de leur gravité, d'autant que leur évolution manifestement lente pouvait laisser penser à un phénomène limité et sans réelle importance et qu'ainsi la mauvaise foi des vendeurs n'était pas établie, la cour d'appel en a exactement déduit qu'ils pouvaient se prévaloir de la clause de l'acte de vente excluant la garantie des vices cachés ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

 

Par albert.caston le 02/04/16

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 mars 2016
N° de pourvoi: 13-20.432
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boullez, SCP Didier et Pinet, SCP de Nervo et Poupet, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 28 mars 2013), que, par actes des 3 octobre 2006 et 28 février 2007, M. et Mme X... et leur fille, Mme Létitia X... (les consorts X... ), ont vendu à M. et Mme Y... et à M. et Mme Z... deux parcelles de terre sur lesquelles ont été édifiées des maisons d'habitation ; que, se plaignant d'éboulements de la falaise située au-dessus de leurs habitations, M. et Mme Z... et M. et Mme Y... ont, après expertise, assigné les consorts X... et la commune d'Apt en indemnisation ;

Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une somme au titre des travaux de construction d'un mur de soutènement, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur qui n'a pas la qualité de professionnel de la vente immobilière peut se prévaloir d'une clause exonératoire de la garantie des vices cachés ; qu'en présumant la mauvaise foi de M. X... du seul fait qu'il était un professionnel des remaniements de sol, en sa qualité d'ancien entrepreneur de terrassements, et qu'il ne pouvait donc ignorer les risques inhérents au décaissement d'un talus ou d'un coteau devenus une falaise dont les travaux réalisés avaient été réalisés sous son empire, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que M. X... et les deux autres vendeurs étaient des professionnels de la vente immobilière ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

2°/ que le vendeur immobilier est nécessairement de bonne foi s'il n'a pas été informé du défaut de la chose vendue par l'expert que le maître d'oeuvre de son acheteur avait mandaté afin d'examiner l'immeuble, préalablement à la vente ; qu'il est constant que la société des maisons Phenix avait mandaté le cabinet d'étude géotechnique Intrasol 458 qui avait préconisé que « le talus soit sécurisé pour limiter les chutes de cailloux et de cailloutis » et qu'en l'état des préconisations de ce bureau d'études que le futur constructeur de la maison d'habitation avait prévu dans son contrat de construction en date du 28 mars 2006 que « le contrat sera validé que lorsque le talus amont du terrain aura fait l'objet de travaux de confortement et de stabilisation » et qu'il avait suggéré d'insérer une clause particulière du compromis de vente du terrain stipulant la réalisation de ces travaux à la charge du vendeur du terrain avant la vente sans que le cabinet Intrasol ait pu déceler le vice de la falaise avant la vente ; qu'en retenant la mauvaise foi des consorts X... , bien qu'ils aient reçu l'avis d'un cabinet d'étude géotechnique qui n'avait pas attiré leur attention sur un éventuel défaut de la falaise mais seulement sur le risque d'un éboulement de cailloux, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'inspection de la falaise par un expert n'était pas exclusive de toute mauvaise foi de la part des vendeurs, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... , entrepreneur de terrassement, avait réalisé des travaux de décaissement d'une paroi et créé une falaise et ayant retenu qu'il ne pouvait, en sa qualité de professionnel des remaniements de sol, méconnaître l'importance et les risques de tels travaux en raison de la fragilisation et de l'instabilité du terrain qui en découlaient, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les vendeurs connaissaient le vice au moment de la vente et étaient tenus à la garantie des vices cachés, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer une somme à la commune d'Apt, alors, selon le moyen, qu'il appartient à l'entrepreneur de travaux de procéder à une étude des sols afin de vérifier s'il faut prévoir des travaux de stabilisation du terrain ou des fondations spéciales ; qu'en énonçant que les consorts X... seraient à l'origine du décaissement et du rafraîchissement effectués sans aucune précaution et sans mise en place d'aucun dispositif de sécurité satisfaisant nécessaire à la consolidation de la falaise créée artificiellement, ce qui a eu pour conséquence inéluctable de provoquer des éboulements importants et des risques graves d'effondrement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les désordres n'étaient pas imputables à la faute du constructeur qui avait édifié une maison individuelle sans procéder à une étude des sols qui aurait démontré la nécessité d'un mur de soutènement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté, par un motif non critiqué, que le constructeur de la maison de M. et Mme Y... avait fait procéder à une étude de sol par la société Intrasol qui avait préconisé la sécurisation du talus pour limiter les chutes de cailloux et de cailloutis et ayant retenu que les consorts X... étaient à l'origine du décaissement et du rafraîchissement effectués sans précaution ni mise en place d'un dispositif de sécurité nécessaire à la consolidation de la falaise et que ces travaux avaient eu pour conséquence inéluctable de provoquer des éboulements importants et des risques graves d'effondrement, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les consorts X... avaient commis une faute en relation directe avec les dépenses effectuées par la commune d'Apt pour remédier de façon urgente à ces risques, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et de Mme Létita X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... et M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros et à la commune d'Apt la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 22/03/16

 

Note Malinvaud, RDI 2016, p. 155, sur cass. n° 14-24.777 et 14-24.842.

Voir aussi notes :
- Pagès-de-Varenne, Constr.-Urb. 2016-3, p. 33.
- Tricoire, GP 2016, n° 17, p. 69

 

Par albert.caston le 10/03/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 25 février 2016
N° de pourvoi: 14-29.705 15-10.394
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Didier et Pinet, SCP Thouin-Palat et Boucard, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi n° C 14-29. 705, donne acte à M. X..., la société Z... A... X... F... C... et D..., la société E... Y... H... et E...- G..., M. Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la compagnie Groupama Paris Val-de-Loire, la société Atlantis-Haussmann, la société Unibiens, le cabinet Jocelyne I... et associés ;

Joints les pourvois n° G 15-10. 394 et n° C 14-29. 705 :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 octobre 2014), que, par acte authentique du 23 novembre 2007, la société Edissimmo a vendu divers lots de copropriété à la société Atlantis Haussmann (la société Atlantis), l'acte se référant au mesurage effectué par la société Cabinet Jocelyne I... et associés, géomètre expert, mandatée à cette fin par la société Unibiens, chargée, par la société Edissimmo, de la commercialisation de biens immobiliers dont faisaient partie les lots vendus ; que la société Atlantis, ayant fait procéder à un nouveau mesurage, a assigné la société Edissimmo en réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la société Edissimmo a appelé en garantie la société Unibiens et la société Cabinet Jocelyne I... ; que la société Groupama Paris Val-de-Loire, assureur de la société Unibiens, est intervenue volontairement à l'instance et a appelé en garantie M. X..., la société civile professionnelle Z..., A..., X..., B..., C..., D..., M. Y... et la société civile professionnelle E... et Y... , notaires ; que la société Edissimmo a appelé les notaires en garantie ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Edissimmo :

Attendu que la société Edissimmo fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Atlantis une certaine somme au titre de la moindre mesure résultant de l'acte de vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la connaissance par l'acquéreur de la surface réelle des lots en cause au sens de la loi Carrez fait obstacle à ce que ce dernier obtienne une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en considérant que le différentiel de surface " loi Carrez " aurait ouvert à la société Atlantis Haussmann une action en moindre mesure, après avoir constaté que cette dernière savait que les états de superficie relevés par le cabinet Jocelyne I... ne correspondaient pas à un calcul de superficie des seules parties privatives en application de la loi Carrez, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°/ que la fraude, manoeuvre de détournement d'une règle de droit, est sanctionnée par son inefficacité ; qu'ainsi en considérant que le différentiel de surface " loi Carrez " aurait ouvert à la société Atlantis Haussmann une action en moindre mesure, sans répondre au moyen péremptoire tiré de la fraude de la société Atlantis Haussmann, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix ; qu'ayant relevé que les parties à la vente avaient une connaissance commune de ce que les chiffres établis par la société Cabinet Jocelyne I... ne correspondaient pas à un calcul conforme à la loi Carrez, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées en les écartant, a retenu, à bon droit, que la différence de superficie ouvrait à la société Atlantis une action en moindre mesure ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal de la société Edissimmo :

Attendu que la société Edissimmo fait grief à l'arrêt de mettre hors de cause la société Unibiens, alors, selon le moyen :

1°/ que le mandataire engage sa responsabilité lorsqu'il n'exécute pas la mission définie par son mandat ; qu'en considérant que la société Unibiens n'aurait commis aucune faute dans l'exécution de son mandat après avoir constaté que cette dernière avait pour mission de faire établir une attestation conforme à la loi Carrez mais que l'attestation délivrée n'était pas conforme à la loi Carrez, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1991 et 1992 du code civil ;

2°/ qu'en considérant que la société Unibiens aurait été étrangère au contrat de vente litigieux, après avoir constaté qu'elle était chargée, dans le cadre de son mandat, de la préparation de cette vente, notamment par l'établissement des documents nécessaires, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ qu'un mandataire est autorisé à exécuter sa mission par substitution mais demeure seul responsable de l'exécution du mandat s'il s'est substitué un tiers sans y être autorisé ; qu'ainsi en retenant, pour mettre hors de cause la société Unibiens, que celle-ci avait recouru aux services du cabinet Jocelyne I..., lequel aurait entretenu des " liens étroits " avec la société Edissimmo, motif impropre à caractériser une autorisation de substitution, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1994 du code civil ;

4°/ qu'en toute hypothèse, en considérant d'une part que l'ordre de service à l'origine de la mission effectuée par le cabinet Jocelyne I... émanait de la société Unibiens, non de la société Edissimmo, d'autre part que cet ordre de service aurait démontré les liens étroits qui auraient existé entre la société Edissimmo et le cabinet de géomètre expert, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que le vendeur ayant chargé un mandataire de faire établir une attestation conforme à la loi Carrez peut se prévaloir à l'encontre de ce dernier d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre lorsque l'attestation délivrée n'est pas conforme à la loi Carrez, de sorte que le vendeur est tenu à restitution en moindre mesure ; qu'ainsi en mettant hors de cause la société Unibiens après avoir constaté que cette dernière avait pour mission de faire établir une attestation conforme à la loi Carrez, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1991 et 1992 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Unibiens avait chargé un géomètre de l'établissement des mesures de surface des biens vendus et que les prestations réalisées par le cabinet Jocelyne I... ne correspondaient pas à ce qui lui avait été demandé, ce dont elle avait avisé les notaires et la société Edissimmo, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite, a pu retenir que la société Unibiens n'avait pas commis de faute dans l'exécution de son mandat ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué éventuel de la société Unibiens, ci-après annexé :

Attendu que, le second moyen du pourvoi principal de la société Edissimmo étant rejeté, le moyen pris d'une cassation par voie de conséquence de l'arrêt en ce qu'il rejette les appels en garantie de la société Unibiens est sans objet ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal de M. X... et autres :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour condamner M. X..., la société civile professionnelle Z..., A..., X..., B..., C..., D..., M. Y... et la société civile professionnelle E... et Y... , notaires, à payer une certaine somme à la société Edissimmo à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les études notariales connaissaient la non-conformité des mesures effectuées par le cabinet Jocelyne I... à la loi Carrez, qu'elles devaient retarder la vente dans l'attente d'un relevé de superficie et qu'elles ont commis une faute délictuelle en choisissant de passer outre et de rédiger un acte non conforme à sa lettre ainsi qu'aux exigences requises ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la société Edissimmo, dont elle avait relevé qu'elle connaissait la non-conformité du mesurage effectué par le cabinet Jocelyne I... et avait signé un acte rappelant l'existence d'une action en diminution du prix en cas de mention d'une superficie inexacte, ne s'était pas sciemment exposée au risque qui s'était réalisé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la société Edissimmo à payer à la société Atlantis la somme de 536 756, 48 euros, en ce qu'il met hors de cause la société Unibiens et en ce qu'il condamne la société cabinet Jocelyne I... à payer à la société Edissimmo la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts, l'arrêt rendu le 23 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Edissimmo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

 
Par albert.caston le 26/02/16
 
Note Zalewski-Sicard, GP 2016, n° 8, p. 82, sur cass. n° 14-29.655.
 
Par albert.caston le 26/02/16
 
Etude Zalewski-Sicard, GP 2016, n° 8, p. 66.
 
Par albert.caston le 23/02/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 14-26.464
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 3 juillet 2014), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 10 juillet 2012 pourvoi n° 09-71. 823), que, par jugement du 14 octobre 2004, M. X... a été déclaré adjudicataire d'un immeuble appartenant à M. et Mme Y... et à Mme Z... (consorts Y...- Z...) et saisi en vertu d'un commandement délivré à la requête de la caisse régionale du Crédit agricole mutuel de l'Oise, devenue la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie (Crédit agricole) ; que M. X... n'a pas pu procéder à la publication de son titre, les consorts Y...- Z... ayant vendu de gré à gré l'immeuble à M. C..., par acte sous seing privé du 16 septembre 2004, réitéré le 19 janvier 2005, avec le consentement du Crédit agricole ; que M. X... a assigné les consorts Y...- Z..., le Crédit agricole et M. C... en annulation de l'acte de vente ; que M. C... a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation du Crédit agricole à l'indemniser de ses préjudices ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande d'indemnisation des préjudices autres que le paiement du prix de vente ;

Mais attendu qu'ayant, par un motif non critiqué, constaté que l'arrêt du 22 janvier 2009 avait confirmé la disposition du jugement ayant renvoyé la procédure devant le juge de la mise en état pour les demandes de réparation formées par M. C... autres que celle tendant à l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte du prix d'acquisition de l'immeuble et exactement retenu que cette disposition n'avait pas été atteinte par la cassation partielle prononcée le 10 juillet 2012, qui n'avait porté que sur la condamnation du Crédit agricole à payer à M. C... la somme totale de 11 000 euros, et était devenue irrévocable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'évoquer, a pu, sans dénaturation ni méconnaissance de ses pouvoirs, en déduire que la demande d'indemnisation partielle de son préjudice moral était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. C... d'indemnisation du préjudice résultant du versement du prix d'acquisition de l'immeuble, l'arrêt retient qu'il n'établit pas que la restitution du prix de vente par les vendeurs, débiteurs de cette restitution en raison de l'annulation de la vente, était devenue impossible du fait de leur insolvabilité, faute d'avoir engagé à leur encontre des actions à cette fin, et que la poursuite d'une procédure de saisie immobilière terminée depuis plus de dix ans ne suffisait pas à l'établir ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le créancier hypothécaire colloqué sur le prix de vente d'un bien est tenu des conséquences de la nullité de la vente qui est imputable à sa faute, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il infirme le jugement du tribunal de grande instance de Beauvais du 5 mars 2007, rectifié le 18 juin 2007, en sa disposition ayant condamné la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de l'Oise à verser à M. C... la somme de 85 375 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du versement du prix d'acquisition de l'immeuble, et, statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, rejette la demande d'indemnisation formée par M. C... à l'encontre de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie, venant aux droits de la caisse régionale de Crédit agricole Mutuel de l'Oise, au titre de la réparation du préjudice résultant du versement du prix d'acquisition de l'immeuble, l'arrêt rendu le 3 juillet 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie à payer à M. C... la somme de 3 000 euros ;

 

 
Par albert.caston le 22/02/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 12 novembre 2015
N° de pourvoi: 14-12.125 14-12.693
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° U 14-12.125 et n° M 14-12.693 ;

Donne acte à la société Pathé Toulon du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la commune de Toulon ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 décembre 2013), que, par acte authentique du 8 septembre 2003, la société Pathé Toulon a vendu à la commune de Toulon un immeuble après avoir préalablement à la vente confié à la société Bureau Véritas une mission de repérage des matériaux et produits amiantés ; que, la commune de Toulon ayant découvert la présence d'amiante dans les combles et les matériaux composant la charpente métallique alors que le diagnostiqueur avait conclu que l'immeuble en était exempt à l'exception de la chaufferie, a assigné ce dernier, ainsi que le vendeur, en dommages et intérêts ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° U 14-12.125 de la société Bureau Véritas, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Attendu que la société Bureau Véritas fait grief à l'arrêt de la condamner à payer des dommages et intérêts à la commune de Toulon, alors, selon le moyen :

1°/ que la faute du diagnostiqueur ne peut donner lieu à réparation que si elle est en lien avec le préjudice allégué ; que ce n'est que si le niveau d'empoussièrement est supérieur à 5 fibres/litre, que les propriétaires doivent procéder à des travaux de retrait de l'amiante ; qu'en l'espèce, la cour a considéré qu'en ne décelant qu'une partie de l'amiante présente dans l'immeuble, Bureau Véritas avait causé à la commune de Toulon un préjudice égal au coût de désamiantage des locaux ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si dès lors que l'expert judiciaire avait constaté dans son rapport que les mesures d'empoussièrement en fibres d'amiante « se sont révélées négatives (moins de 5 fibres par litre d'air) aux yeux de la réglementation actuelle » la nécessité de procéder au désamiantage des locaux n'était pas exclusivement liée au choix de la commune de Toulon de procéder à de lourds travaux de réhabilitation, mais nullement aux manquements de la société Bureau Véritas seulement chargée d'une mission « avant-vente », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable constitue une perte de chance réparable ; que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en l'espèce, après avoir énoncé que le Bureau Véritas avait « privé la commune de Toulon de la chance d'obtenir soit une diminution du prix de vente, soit le désamiantage des locaux avant la vente », la cour l'a condamné à supporter l'intégralité des travaux de retrait de l'amiante ; qu'en statuant de la sorte, alors que seule une fraction du préjudice subi par la commune de Toulon pouvait être mise à la charge du professionnel chargé d'établir un diagnostic de l'amiante, en réparation de la perte de chance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que tout jugement doit être motivé ; qu'en omettant de répondre aux écritures du Bureau Véritas faisant valoir qu'à supposer même que son technicien ait repéré tout l'amiante présent dans l'immeuble vendu à la commune, cette dernière n'aurait pu obtenir ni une diminution du prix de vente, ni le désamiantage des locaux avant vente, dès lors qu'il était établi par l'avis d'un expert foncier versé aux débats, qui n'a fait l'objet d'aucun examen, que le bien avait été acquis au prix de 1 500 000 euros, inférieur de 61,67 % à celui du marché, exclusif de toute négociation, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en omettant d'analyser, serait-ce de manière sommaire, l'avis de valeur de Mme X..., expert foncier, versé aux débats, venant établir que le bien en litige avait été acquis par la commune de Toulon au prix de 1 500 000 euros, inférieur de 61,67 % à celui du marché, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que l'état mentionné au premier alinéa de l'article L. 1334-7 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable à la cause, et annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque d'amiante et que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque cet état n'a pas été réalisé conformément aux règles édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné ; que la cour d'appel a relevé qu'il ressortait du rapport d'expertise judiciaire que le local acquis par la commune de Toulon contenait de l'amiante que le Bureau Véritas n'avait pas mentionné dans son rapport alors qu'il était détectable sans travaux destructifs ; qu'il en résulte que la société Bureau Véritas devait être condamnée à payer à la commune de Toulon, qui a subi un préjudice certain, le coût du désamiantage ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

Sur le second moyen du pourvoi n° U 14-12.125 de la société Bureau Véritas :

Attendu que la société Bureau Véritas fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de garantie à l'encontre de la société Pathé Toulon, alors, selon le moyen, que la recevabilité d'une demande reconventionnelle en cause d'appel est subordonnée à la seule condition qu'elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande formée en appel par la société Bureau Véritas à l'encontre de la société Pathé Toulon, la cour a énoncé que cette demande était nouvelle en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que la demande formée en appel par l'exposante était une demande reconventionnelle qui se rattachait aux prétentions de la société Pathé Toulon par un lien suffisant, la cour a violé l'article 566 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la demande formée par la société Bureau Véritas à l'encontre de la société Pathé Toulon s'analysait en une demande de garantie et était nouvelle en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel en a exactement déduit que cette demande devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi n° M 14-12.693 de la société Pathé Toulon :

Vu l'article 1250 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de la société Pathé Toulon de condamnation de la société Bureau Véritas à lui payer la somme de 550 000 euros, l'arrêt retient que l'acte de vente passé avec la commune comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, que la société Pathé Toulon ne peut être recherchée en garantie et que c'est délibérément que cette dernière a accepté, dans le cadre du protocole, de contribuer à hauteur de 550 000 euros au coût du désamiantage ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Pathé Toulon n'agissait pas sur le fondement de la subrogation conventionnelle qui lui avait été consentie par la commune de Toulon, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Pathé Toulon contre la société Bureau Véritas, l'arrêt rendu le 3 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Bureau Véritas aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

 
Par albert.caston le 10/02/16

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 3 février 2016
N° de pourvoi: 15-10.219
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Ghestin, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 octobre 2014), que, suivant acte reçu le 9 mai 2000 par M. X..., notaire associé au sein de la SCP Y...-Z...et X...(le notaire), Mme A...(la venderesse) a vendu à la SCI Les Vieilles Halles (l'acquéreur) un immeuble à usage commercial et d'habitation ; que l'acte de vente comportait une clause excluant la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ; que, postérieurement à la vente, ce bien a été donné à bail commercial à M. B... (le preneur) par l'acquéreur ; qu'à l'occasion de travaux réalisés dans les lieux par le preneur, des vices cachés ont été découverts ; que, par arrêt du 3 septembre 2009, l'acquéreur a été déclaré responsable du préjudice subi par le preneur et condamné à le réparer, et que son appel en garantie dirigé contre la venderesse a été rejeté ; qu'il a, alors, assigné le notaire en responsabilité et indemnisation, pour manquement à son obligation de conseil ;

Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;

Attendu que l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que la clause excluant la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments insérée dans l'acte de vente est particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles, ne comportant aucun caractère technique pour un acquéreur non averti et lui permettant, ainsi, de prendre conscience de la portée de son engagement lorsqu'il a acquiescé aux différentes conditions en paraphant chacune des pages de l'acte, et que cette clause a été validée par l'arrêt du 3 septembre 2009, en raison de la bonne foi de la venderesse non professionnelle ; que l'arrêt ajoute que la lecture de l'acte a été faite par le notaire aux parties et que les termes non ambigus de cette clause ne portaient pas à explication spécifique de sa part, chacune des parties étant en mesure de comprendre son sens et sa portée ; que, de ces constatations et appréciations souveraines, la cour d'appel a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve, que le notaire n'avait pas manqué à ses obligations professionnelles ; que le moyen, inopérant en sa troisième branche qui critique des motifs surabondants, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Les Vieilles Halles aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 26/01/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 janvier 2016
N° de pourvoi: 14-14.592
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Rémy-Corlay, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 décembre 2013), que, par acte sous seing privé des 11 et 13 août 2011, M. et Mme X...ont vendu à M. et Mme Y... les lots n° 50 et 14 de l'état de division d'un immeuble à Paris au prix de 230 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant maximum de 220 000 euros, au taux de 4, 50 % l'an, d'une durée maximale de 25 ans, la réitération par acte authentique étant fixée au 18 novembre 2011 ; que, par avenant du 11 octobre 2011, la date de réalisation de la condition suspensive a été prorogée au 2 novembre 2011 ; que, M. et Mme X...n'ayant pas signé l'acte authentique de vente, M. et Mme Y... les ont assignés en réalisation forcée de la vente et paiement du montant de la clause pénale ;

Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le notaire des acquéreurs avait informé celui des vendeurs le 18 octobre 2011, c'est-à-dire dans le délai prévu par l'avenant du 11 octobre 2011 pour la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention des prêts par les époux Y... et adressé une attestation d'accord de la CAFPI, et que, dans les huit jours de la mise en demeure des acquéreurs, ces derniers avaient notifié aux vendeurs les offres de prêts, la cour d'appel qui a, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, retenu que le délai d'un mois pour agir en vente forcée prévu à l'acte n'était pas extinctif mais constitutif du point de départ du délai pour agir et qui n'était pas tenu de préciser si les acquéreurs avaient reçu une offre de crédit conforme et complète, les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation étant édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, en a exactement déduit que la demande de réalisation forcée de la vente de M. et Mme Y... était recevable et que M. et Mme X...ne pouvaient de bonne foi se prévaloir de la caducité de la vente pour défaut de réalisation de la condition suspensive ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X...à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette la demande de M. et Mme X...;