Par albert.caston le 16/03/21

Les travaux d'aménagement exécutés en 2001 n'avaient entraîné aucun dommage de nature décennale par atteinte à la solidité de l'immeuble ou impropriété à sa destination

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

CM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 mars 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 178 F-D

Pourvoi n° R 19-25.229




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

1°/ Mme V... U..., domiciliée chez Mme Q... G...,

2°/ Mme Q... G...,

toutes deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° R 19-25.229 contre l'arrêt rendu le 3 octobre 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige les opposant à M. B... O..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mmes U... et G..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. O..., et après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 octobre 2019), M. O... a vendu à Mmes U... et G... (les consorts U...) une maison d'habitation dans laquelle il avait fait réaliser des travaux d'aménagement.

2. Se plaignant de désordres atteignant l'immeuble, Mme U... a, après expertise, assigné M. O... en indemnisation de divers préjudices. Mme G... est intervenue volontairement à l'instance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. Les consorts U... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. O..., alors :

« 1°/ que les juges du fond sont tenus de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; que dans son rapport d'expertise, M. J... a certes conclu que l'ouvrage n'est pas impropre à sa destination mais également que « la fragilité de la structure porte atteinte à la solidité de l'ouvrage » ; qu'en retenant qu'il ressort du rapport d'expertise « que le défaut de conformité (
) ne porte pas atteinte à la solidité de celui-ci » puis que les « travaux n'ayant entraîné aucun dommage de nature décennale par atteinte à la solidité de la maison », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise, a violé le principe susvisé ;

2°/ que si l'état existant de l'immeuble lors des travaux litigieux peut constituer une cause exonératoire, c'est à condition qu'il n'ait pas été décelable ou prévisible lors de la réalisation des travaux ; qu'en retenant que la faiblesse structurelle de la maison construite en 1976 constitue une cause étrangère exonératoire pour les travaux qui ont eu lieu en 2001, sans rechercher si cette faiblesse structurelle n'était pas décelable lors de la réalisation des travaux en 2011, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. Ayant retenu, sans dénaturation du rapport d'expertise, que les travaux d'aménagement exécutés en 2001 n'avaient entraîné aucun dommage de nature décennale par atteinte à la solidité de l'immeuble ou impropriété à sa destination, la cour d'appel, qui en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que M. O... n'engageait pas sa responsabilité décennale, a légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

5. Les consorts U... font le même grief à l'arrêt, alors « que le défaut de réponse à conclusion équivaut à un défaut de motifs ; qu'en excluant la réticence dolosive de M. O... sans rechercher, comme elle l'y était invitée, si M. O... n'avait pas intentionnellement caché l'existence des travaux réalisés en 2001, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a retenu que M. O... n'avait pas été en mesure de connaître la faiblesse structurelle de la maison.

7. Elle a relevé que le ravalement effectué en 2002 avait pour objet de remettre l'enduit en état après l'exécution des travaux d'aménagement et que l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage pour la réalisation de ceux-ci était sans lien avec les désordres litigieux.

8. Elle a pu en déduire, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que M. O... ne pouvait se voir reprocher une réticence dolosive lors de la vente de l'immeuble.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes U... et G... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 16/03/21

Vente immobilière et notion de vice caché

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 mars 2021




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 181 F-D

Pourvoi n° F 19-20.804




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

1°/ M. A... V..., domicilié [...] ,

2°/ M. J... V..., domicilié [...] ,

3°/ M. N... V..., domicilié [...] ,

4°/ M. Y... V..., domicilié [...] , agissant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile immobilière de construction vente Delfrere,

ont formé le pourvoi n° F 19-20.804 contre l'arrêt rendu le 30 avril 2019 par la cour d'appel de Pau (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme L... D..., épouse P...,

2°/ à M. H... P...,

tous deux domiciliés [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y... V..., ès qualités, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de Mme et M. P..., après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à MM. A..., J... et N... V... (les consorts V...) du désistement de leur pourvoi.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 30 avril 2019), par acte sous seing privé du 8 août 2008, réitéré par acte authentique le 16 octobre 2008, la société civile de construction vente Delfrère (la SCCV) a vendu à M. et Mme P... une maison d'habitation au prix de 245 000 euros.

3. Après deux inondations qui sont survenues les 25 juin et 1er juillet 2014 et qui ont envahi une partie de leur maison, les acquéreurs, ayant appris qu'une précédente inondation aurait eu lieu en juin 2008, ont assigné M. Y... V..., pris en sa qualité de liquidateur de la SCCV, ainsi que ses associés, les consorts V..., en résolution de la vente pour vice caché et, subsidiairement, en réduction du prix, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche

Enoncé du moyen

5. M. Y... V..., pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV, fait grief à l'arrêt de dire que celle-ci a commis une réticence dolosive dans la négociation du prix de la vente de l'immeuble d'habitation de M. et Mme P... et de condamner, sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, la SCCV à payer à M. et Mme P... une indemnité de 100 000 euros correspondant à la surévaluation du prix, une indemnité égale aux intérêts contractuels payés par M. et Mme P... sur cette somme calculés aux conditions du contrat de prêt initialement conclu avec leur banque, puis renégocié à compter du mois de septembre 2012 actuellement en cours, aux intérêts contractuels futurs, au fur et à mesure de leur paiement jusqu'à complet amortissement, et une indemnité égale au différentiel entre les échéances de l'assurance groupe actuellement payée et celle qui l'aurait été pour un emprunt souscrit aux mêmes conditions pour un capital inférieur de 100 000 euros, alors « qu'en toute hypothèse, l'exposante soutenait que « preuve incontestable de l'absence d'inondation et de la mauvaise foi des demandeurs, M. H... P... rapp[elait] lui-même dans son offre s'être déplacé à Souloumou le 20 juin 2008 soit quelques jours seulement après le 12 juin 2008, date de la prétendue inondation dudit bien » ; qu'en retenant le dol de l'exposante et, partant, l'erreur provoquée de M. et Mme P..., sans répondre à ce moyen essentiel des conclusions de la SCCV Delfrère, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte le jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

7. Pour dire qu'une inondation avait eu lieu en juin 2008 sur la parcelle vendue et que la SCCV avait commis une réticence dolosive à l'égard de M. et Mme P..., l'arrêt retient que les inondations survenues au mois de juin 2008 avaient donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle du 7 août 2014 (lire 2008) concernant la commune de Soumoulou, que les voisins directs de M. et Mme P..., à savoir O... Maître et X... S..., avaient subi des dégâts lors d'un débordement du ruisseau voisin survenu en juin 2014 (lire juin 2008), que leurs attestations, selon lesquelles l'immeuble vendu ultérieurement à M. et Mme P... avait aussi été endommagé, ne sauraient par conséquent être qualifiées de mensongères, que la crue de juin 2008 avait nécessairement affecté son bien puisque les voisins immédiats avaient subi des dégâts et que la topographie plane de l'ensemble des habitations ne permettait pas de considérer qu'il ait pu être épargné et que ces voisins aient attesté par erreur de l'inondation l'ayant affecté, que l'immeuble déclaré achevé avait fait l'objet de travaux après les inondations de juin 2008, durant les pourparlers contractuels, postérieurement à l'acquisition de la conformité administrative, que leur objet avait donc bien été de réparer les dégâts et que l'inondation avait donc été connue par la société venderesse qui conservait la jouissance - et les risques - de la chose, et qui était confrontée depuis des années, ainsi que cela ressort des pièces concordantes versées au débat, à ce risque récurrent.

8. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCCV qui soutenait que M. P... était venu visiter l'immeuble le 20 juin 2008 et qu'il n'aurait pu manquer de constater l'inondation s'il y en avait eu une, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Pau autrement composée ;

Condamne M. et Mme P... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 16/03/21

Responsabilité décennale du vendeur immobilier et impropriété à la destination

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 mars 2021




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 234 F-D

Pourvoi n° A 19-26.296




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

La société Yamiel, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° A 19-26.296 contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme V... S...,

2°/ à M. G... N...,

domiciliés tous deux [...],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de la société Yamiel, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de Mme S... et de M. N..., après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 8 octobre 2019), la société Yamiel a transformé une grange en immeuble d'habitation en la divisant en plusieurs appartements et en la soumettant au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

2. Par acte authentique du 3 novembre 2009, la société Yamiel a vendu aux consorts S... N... un des appartements.

3. Une expertise a été ordonnée en référé à la demande des acquéreurs, qui se plaignaient de désordres tant en parties privatives que communes. A la suite du dépôt du rapport d'expertise, les acquéreurs ont assigné la venderesse aux fins d'organisation d'une nouvelle expertise et paiement de provisions à valoir sur l'indemnisation de leurs préjudices.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société Yamiel fait grief à l'arrêt de dire qu'elle est le constructeur de l'ouvrage et qu'en sa qualité de constructeur/vendeur professionnel elle a commis un manquement en ne souscrivant pas l'assurance garantissant sa responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, alors « que relèvent de la garantie décennale les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou encore la solidité d'un équipement indissociable de l'ouvrage ; que dans ses écritures d'appel, la SCI Yamiel faisait valoir « qu'aucun travaux n'a été réalisé sur la structure du bâtiment ni sur la charpente ou encore la couverture, sauf l'ouverture du velux » ; qu'en affirmant que les dommages allégués par les consorts S... N... entraient dans le champ de la garantie décennale, au seul motif que les travaux en cause étaient « nécessairement en partie structurels », sans aucune autre précision sur la nature de ces travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. » Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que le vendeur avait entrepris des travaux en partie structurels, en conservant seulement l'enveloppe extérieure et la toiture et en réalisant des aménagements intérieurs et extérieurs d'envergure consistant en la création de six appartements, comprenant les installations sanitaires, l'isolation, le chauffage et l'électricité et, en matière de gros oeuvre, la réalisation d'une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment, ainsi que les aménagements des parties extérieures.

6. Elle a pu en déduire que la venderesse avait construit un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil et qu'elle était soumise à l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité décennale.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de ces chefs.

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

8. La société Yamiel fait grief à l'arrêt de dire qu'elle doit sa garantie à l'acquéreur de tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de dire qu'elle devra supporter personnellement les responsabilités et conséquences financières résultant des travaux de reprise nécessaires et de la condamner à payer aux consorts S... N... la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance et moral, alors « que le juge saisi d'une action fondée sur l'article 1792 du code civil doit rechercher si les désordres invoqués compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; qu'en affirmant que les désordres invoqués par les consorts S... N... entraient dans le champ de la garantie décennale, sans constater que ces désordres, à les supposer avérés, compromettaient la solidité de l'ouvrage ou le rendait impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du code civil :

9. Il résulte des deux premiers de ces textes que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

10. Selon le troisième, la présomption de responsabilité s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

11. Pour juger que la venderesse devait sa garantie aux acquéreurs pour tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et la condamner à payer certaines sommes à titre de provision, l'arrêt retient qu'est réputé constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire et que la venderesse, qui avait entrepris des travaux nécessairement en partie structurels, devait être qualifiée de constructeur.

12. En se déterminant ainsi, sans constater l'existence de dommages qui compromettaient la solidité de l'ouvrage ou de l'un de ses éléments d'équipement indissociables ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendaient impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

13. Le moyen ne formulant aucune critique contre les motifs de l'arrêt retenant que la société Yamiel est intervenue en qualité de vendeur professionnel, la cassation ne peut s'étendre à cette disposition de l'arrêt qui n'est pas dans un lien de dépendance avec les autres dispositions de l'arrêt critiquées par le moyen.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la société Yamiel doit sa garantie à l'acquéreur de tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu, sur le fondement des articles 1792 et suivant du code civil, en ce qu'il dit que la société Yamiel devra supporter personnellement les responsabilités et conséquences financières résultant des travaux de reprise exigés par l'immeuble et définis par la mesure d'instruction à venir et en ce qu'il condamne la société Yamiel à payer une provision de 10 000 euros aux consorts S... N..., l'arrêt rendu le 8 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne les consorts S... N... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 12/02/21

Vente immobilière : responsabilité décennale du vendeur ayant exécuté des travaux

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 28 janvier 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 131 F-D

Pourvoi n° F 19-13.490

Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. X....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 25 juin 2019.




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021

1°/ M. M... R...,

2°/ Mme G... T..., épouse R...,

tous deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° F 19-13.490 contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige les opposant :

1°/ à M. N... S... ,

2°/ à Mme H... V..., épouse S... ,

tous deux domiciliés [...] ,

3°/ à M. K... X..., domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme R..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme S... , de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M. X..., après débats en l'audience publique du 15 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 janvier 2019), M. et Mme R... ont vendu à M. et Mme S... une maison dans laquelle ils avaient entrepris des travaux dont certains avaient été confiés à M. X....

2. Se plaignant de désordres, M. et Mme S... ont, après expertise, assigné M. et Mme R... en indemnisation des préjudices. M. X... est intervenu volontairement à l'instance.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui est irrecevable.

Sur le moyen unique, pris en ses autres branches

Enoncé du moyen

4. M. et Mme R... font grief à l'arrêt de les condamner solidairement, à l'exclusion de M. X..., à payer certaines sommes en réparation des préjudices subis par M. et Mme S... , alors :

« 2°/ que la garantie décennale ne s'applique qu'aux dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en entrant en voie de condamnation à l'encontre de M. et Mme R... sur le fondement de la garantie décennale, sans la cantonner aux préjudices résultant des désordres affectant la buanderie et les toilettes, après avoir constaté qu'en dehors de la buanderie et des toilettes, le bien immobilier n'était pas impropre à l'habitabilité, la cour d'appel a encore violé l'article 1792 du code civil ;

3°/ que tout entrepreneur lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage est réputé constructeur et engage à ce titre sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale ; qu'en déchargeant M. X... de toute responsabilité sans rechercher s'il ne résultait du rapport d'expertise, qui avait indiqué que les travaux réalisés par M. X... consistaient dans la « création de nouvelles baies et aménagement complet du second niveau, rénovation du rez-de-chaussée par une démolition complète de l'intérieur et une reconstruction comportant doublages, plomberie, électricité, chape et carrelage de sol, faïence murales, changement d'huisserie et de portes séparatives, enduit extérieur de toute lamaison, aménagement des espaces extérieurs : carrelage de la terrasse, tonnelle, portillon d'entrée dans le jardin », que M. X... était bien constructeur, et l'origine d'autant de travaux engageant sa responsabilité décennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-1 du code civil ;

4°/ que dans ses conclusions d'appel, M. R... a soutenu avoir fait réaliser par M. X... l'ensemble des travaux de rénovation de sa maison ; qu'en énonçant que M. R... avait lui-même reconnu avoir personnellement réalisé les travaux de surélévation de la maison, la cour d'appel a dénaturé ses conclusions et violé ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;

5°/ que l'acceptation des risques par l'acquéreur constitue une cause d'exonération totale ou partielle du vendeur de l'immeuble ; qu'en refusant tout effet exonératoire au fait que les époux S... aient connu, lors de l'achat du bien, la nature des travaux entrepris, les risques de survenance des désordres et aient su qu'aucune assurance dommages ouvrage ou garantie décennale n'avait été souscrite, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;

6°/ que l'acte authentique de vente conclu entre les époux R... et les époux S... le 28 septembre 2007 stipulait que l'acquéreur prendrait le bien dans l'état où il se trouverait le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur en raison de l'état des constructions ou de leurs vices cachés ; qu'en ne s'étant pas prononcée sur cette stipulation, indépendamment du problème de l'acceptation des risques, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil devenu l'article 1103. »

Réponse de la Cour

5. D'une part, la cour d'appel a rappelé que, si le clos et le couvert demeuraient assurés dans l'immeuble, la solidité de celui-ci était menacée si des réparations n'intervenaient pas rapidement et souverainement retenu que les désordres litigieux compromettaient la solidité de l'ouvrage.

6. D'autre part, elle a relevé que les fissurations et déformations subies par l'immeuble étaient dues à une inadaptation des fondations à la nature du sol consécutive à la surcharge provoquée par la surélévation, ainsi qu'à une rigidification insuffisante de la structure du bâtiment, et que les manifestations d'humidité dans les pièces à l'arrière de la maison trouvaient leur origine dans une mauvaise réalisation du mur enterré, en particulier dans l'installation d'un dispositif d'étanchéité ne convenant pas à des pièces d'habitation, et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des conclusions de M. et Mme R... rendait nécessaire, que l'intervention de M. X... se rapportait au second oeuvre et à la pose d'un enduit extérieur ne s'apparentant pas à des travaux d'étanchéité et que rien ne permettait d'établir qu'il ait réalisé l'étanchéité défectueuse des pièces arrière.

7. Enfin, elle a exactement retenu que le fait que les acquéreurs de l'immeuble aient connu, lors de l'achat du bien, la nature des travaux entrepris et l'absence de souscription d'assurances couvrant les dommages à l'ouvrage et la responsabilité obligatoire était sans incidence sur la responsabilité des vendeurs dans la survenance des désordres, postérieure à la vente.

8. Elle a pu, en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur l'existence d'une clause excluant la garantie des vendeurs de l'immeuble, que M. et Mme R... étaient responsables de plein droit des dommages atteignant celui-ci.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme R... aux dépens ;
 
Par albert.caston le 12/02/21

Vente immobilière et notion de vice caché

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 28 janvier 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 139 F-D

Pourvoi n° V 19-17.574




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021

1°/ M. N... Y...,

2°/ Mme X... V... , épouse Y...,

tous deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° V 19-17.574 contre l'arrêt rendu le 4 avril 2019 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. N... S..., domicilié [...] ,

2°/ à Mme G... O..., épouse S..., domiciliée [...] ,

3°/ à Mme T... R..., épouse P..., domiciliée [...] ,

4°/ à Mme E... P..., domiciliée [...] ,

5°/ à Mme U... P..., domiciliée [...] ,

toutes trois prises en qualité d'héritière de F... P...,

6°/ à M. Q... D..., domicilié [...] , pris en qualité de successeur de F... P...,

7°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

8°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, société d'assurances mutuelles, dont le siège est [...] ,

9°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

10°/ à la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

11°/ à la société MAAF assurances, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. et Mme Y..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des consorts P..., de M. D..., de la société [...] et Dhont, de la société MMA IARD assurances mutuelles et de la société MMA IARD, de la SCP Richard, avocat de M. et Mme S..., après débats en l'audience publique du 15 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 avril 2019), le 2 septembre 2005, M. et Mme L... ont vendu une maison d'habitation à M. et Mme S....

2. A l'acte de vente était annexé un rapport d'expertise judiciaire déposé le 10 mai 2003 dans une instance engagée par M. et Mme L... contre leur assureur à la suite d'un épisode de sécheresse ayant provoqué des fissures sur la maison. Aux termes de ce rapport, l'expert imputait les désordres, consistant en des fissures en façade, à une insuffisance des fondations au regard de la nature du sol et concluait à la nécessité de réaliser des travaux de confortement des fondations par reprise en sous-oeuvre, pour un montant estimé de l'ordre de 300 000 euros.

3. M. et Mme S... ont confié à la société [...], assurée auprès de la société MAAF assurances (la MAAF), des travaux de confortement des fondations pour un montant approximatif de 10 000 euros.

4. Par acte authentique du 3 janvier 2008, M. et Mme S..., assistés de leur notaire, M. D..., suppléant de F... P..., ont vendu la maison à M. et Mme Y..., assistés de la société civile professionnelle M... I... B... et A... B... (la société [...] ).

5. Dans le courant de l'été 2009, M. et Mme Y... ont constaté l'apparition de fissures sur une façade de la maison.

6. Ils ont assigné M. et Mme S..., la société [...] , la société [...] et la MAAF en réparation de leurs préjudices.

7. M. et Mme S... ont assigné M. D..., les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD (les MMA), assureurs des notaires, en garantie, ainsi que Mme R..., veuve P..., et Mmes E... et U... P... (les consorts P...), ayants droit de F... P....

Examen des moyens

Sur le troisième moyen, ci-après annexé

8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Énoncé du moyen

9. M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. et Mme S... fondées sur la garantie des vices cachés, alors :

« 1°/ que pour juger établie la connaissance du vice par M. et Mme Y..., acheteurs, la cour d'appel a considéré qu'il résultait de la clause de l'acte de vente, aux termes de laquelle M. et Mme S..., vendeurs, indiquaient leur avoir « transmis le dossier concernant la dommage-ouvrage et les procédures en cours », que M. et Mme Y... « ne [pouvaient] sérieusement soutenir avoir ignoré le contenu de l'expertise judiciaire » décrivant les vices affectant l'ouvrage ; qu'en se fondant sur cette clause aux termes généraux et imprécis, qui ne relatait pas une constatation personnelle du notaire, sans répondre aux conclusions de M. et Mme Y... qui produisaient deux lettres du 12 octobre 2009 et du 23 mars 2010 du notaire qui a reçu l'acte de vente, dont il résultait au contraire que le rapport d'expertise n'avait été communiqué aux acquéreurs que postérieurement à la vente, ce qui remettait en cause l'exactitude des énonciations dépourvues de force authentique de l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que, en toute hypothèse, lorsque la chose vendue a fait l'objet de travaux ayant pour objet de mettre un terme à des désordres survenus antérieurement, il ne peut être reproché à l'acquéreur non professionnel, informé de ces travaux, de ne pas s'être assuré que ces derniers, qui rendaient les désordres invisibles lors d'un examen normalement attentif de la chose, les avaient effectivement résorbés ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que les fissures affectant le bien vendu n'étaient plus apparentes au moment de la vente, pour avoir fait l'objet de reprises par la société [...] ; qu'il n'était pas davantage contesté que M. et Mme S... avaient indiqué à M. et Mme Y... que les travaux avaient mis fin au vice affectant la chose, et que le notaire ayant reçu l'acte n'avait pas attiré l'attention des acheteurs sur le risque de persistance du vice ; que pour juger cependant que M. et Mme Y... disposaient des éléments nécessaires à la connaissance des vices affectant le bien, la cour d'appel a affirmé qu'il résultait du rapport d'expertise réalisé cinq ans auparavant, qui revêtait une réelle importance « pour tout acquéreur normalement curieux », que les travaux réalisés par M. et Mme S... étaient insuffisants ; qu'en mettant ainsi à la charge de M. et Mme Y..., acquéreurs profanes ayant procédé à un examen normalement attentif de la chose, l'obligation de vérifier si les travaux de reprise réalisés par M. et Mme S... avaient effectivement fait disparaître le vice affectant la chose, ce dont ils ne pouvaient se convaincre qu'en faisant appel à un expert, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil. »
Réponse de la Cour

10. La cour d'appel a relevé qu'il résultait des mentions de la promesse de vente conclue entre M. et Mme S... et M. et Mme Y... et des deux actes de vente des 2 septembre 2005 et 3 janvier 2008 que M. et Mme Y... avaient été informés des désordres ayant affecté la maison, de ce qu'une expertise judiciaire avait été ordonnée, de ce que le prix de vente avait été négocié compte tenu de l'estimation des travaux à réaliser et que les documents afférents au sinistre et aux procédures en cours, incluant le rapport d'expertise, avaient été remis à M. et Mme Y..., qui reconnaissaient avoir reçu des vendeurs la facture des travaux de la société [...] d'un montant bien inférieur à celui retenu par l'expert.

11. Appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, elle a pu retenir que M. et Mme Y... avaient disposé des informations nécessaires sur les désordres, les travaux préconisés par l'expert et le montant des travaux effectivement réalisés et en déduire que le vice affectant les fondations de la maison était connu des acquéreurs et ne constituait pas un vice caché.

12. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen

Énoncé du moyen

13. M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la société [...] , M. D..., les consorts P... et les sociétés MMA en condamnation in solidum à leur verser des sommes en réparation de leurs préjudices, alors :

« 1°/ que la cassation du chef de dispositif de l'arrêt déboutant M. et Mme Y... de leurs demandes contre M. et Mme S... au titre de la garantie des vices cachés, aux motifs que la communication du rapport d'expertise du 10 mai 2003 avait rendu les désordres affectant le bien apparents au moment de la vente, entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif déboutant M. et Mme Y... de leur demande en indemnisation contre les notaires, la société [...] , B..., M. D..., Mmes U... et E... P..., Mme T... R..., et la société MMA aux motifs que le rapport d'expertise du 10 mai 2003 avait été communiqué aux acquéreurs, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;

2°/ que, subsidiairement, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu'il instrumente ; qu'ainsi, lorsque la communication d'un rapport d'expertise relatif aux désordres affectant un bien immobilier est seule de nature à permettre à un acquéreur d'évaluer les risques liés à l'opération, le notaire rédacteur de l'acte de vente doit l'y annexer et s'assurer que l'acquéreur en a mesuré la portée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le rapport d'expertise du 10 mai 2003, qui recensait les désordres dont le bien litigieux était affecté, était d'une « réelle importance » pour la vente ; qu'il lui appartenait de vérifier que le contenu de ce rapport, qui n'était pas annexé à l'acte de vente, avait effectivement été communiqué par le notaire à M. et Mme Y..., et que leur attention avait été attirée sur sa portée et les risques qu'ils encouraient en acquérant un bien affecté de désordres, ce qu'il n'avait pas fait ; qu'en jugeant cependant que la clause générale de l'acte de vente énonçant seulement que « le vendeur a transmis à l'acquéreur le dossier concernant la dommage-ouvrage et les procédures en cours » suffisait à établir que le notaire avait satisfait à son obligation de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1231-1 du même code. »

Réponse de la Cour

14. D'une part, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

15. D'autre part, ayant retenu que M. et Mme Y... avaient été informés, par les mentions contenues dans la promesse de vente et dans l'acte authentique de vente, des sinistres antérieurs ayant affecté le bien et de leurs conséquences et qu'ils avaient eu communication des pièces, incluant le rapport d'expertise, dont il était fait état dans l'acte de vente, la cour d'appel a pu en déduire que les notaires n'avaient pas manqué à leur devoir de conseil en n'ayant pas annexé à l'acte de vente le rapport d'expertise.

16. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 26/01/21

N'empêche pas l'accomplissement de la condition l'acquéreur qui présente au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et restée infructueuse

 
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MA



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 14 janvier 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 39 F-D

Pourvoi n° V 19-24.290




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 JANVIER 2021

1°/ M. W... J..., domicilié [...] ,

2°/ Mme Y... O..., épouse J..., domiciliée chez Mme O..., [...] ,

ont formé le pourvoi n° V 19-24.290 contre l'arrêt rendu le 14 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme N... I...,

2°/ à M. P... I...,

tous deux domiciliés [...] ,

3°/ à M. B... I..., domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme J..., de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat des consorts I..., et après débats en l'audience publique du 17 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2019), par acte des 26 et 29 août 2013, M. et Mme J... ont vendu à M. et Mme I... et à leur fils B... (les consorts I...) une maison sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 60 000 euros au taux maximum de 3,15 % et d'une durée ne pouvant dépasser 15 ans.

2. Soutenant que les consorts I... n'avaient pas engagé les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, M. et Mme J... les ont assignés en paiement de la clause pénale prévue au contrat.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. M. et Mme J... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de la clause pénale, alors :

« 1°/ qu'est réputée accomplie la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt si la demande de prêt n'a pas été formulée selon les modalités visées dans l'acte ; qu'en refusant de réputer accomplie la condition relative à l'obtention d'un prêt, quand elle constatait que la demande de prêt avait été présentée par deux des bénéficiaires de la promesse, MM. B... et P... I..., et non par Mme N... I... comme cela était prévu dans la promesse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, devenu 1304-3 du même code ;

2°/ qu'il appartient au débiteur qui a provoqué la défaillance de la condition de démontrer que même sans ses manquements cette condition aurait défailli ; qu'en relevant que la circonstance que Mme I... n'ait pas été partie à la demande de prêt, contrairement à ce qui était prévu dans la promesse, n'était pas de nature à établir que les consorts I... avaient empêché l'accomplissement de la condition tenant à l'obtention d'un prêt, quand il appartenait aux débiteurs engagés sous condition suspensive d'établir que même s'ils avaient respecté les obligations qu'ils avaient souscrites pour permettre la réalisation de cette condition, elle aurait défailli, la cour d'appel a violé les articles 1178 et 1315 du code civil, devenus respectivement 1304-3 et 1353 du code civil ;

3°/ qu'en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la circonstance que Mme I... n'ait pas été partie à la demande de prêt bien que la clause relative à la condition l'ait prévu, n'avait pas été déterminante du refus d'accorder un prêt opposé par la banque, dès lors que sa qualité de partie à l'acte aurait permis à la banque prêteuse de disposer d'un droit de gage général sur ses biens propres et sur l'ensemble des biens communs, en application des règles gouvernant la communauté légale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, devenu 1304-3 du même code. »

Réponse de la Cour

4. Il est jugé (3e Civ., 8 décembre 1999, pourvoi n° 98-10.766, Bull III n° 240 ; 3e Civ., 1er juin 2017, pourvoi n° 16-16.953) que n'empêche pas l'accomplissement de la condition l'acquéreur qui présente au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et restée infructueuse, mais que l'acquéreur peut échapper à l'application des dispositions de l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, s'il démontre, que, s'il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée (3e Civ., 18 mars 1998, pourvoi n 95-22.089).

5. La cour d'appel a relevé que M. I... et son fils justifiaient avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente relatives à son montant, sa durée et son taux, et que la demande de prêt avait été refusée par la banque par lettre du 11 janvier 2014.

6. Elle a exactement retenu que la circonstance que Mme I... n'était pas partie à la demande de prêt n'était pas de nature à établir que les consorts I... avaient empêché l'accomplissement de la promesse alors qu'il était justifié par l'avis d'imposition de M. I... et de son épouse que le couple n'avait perçu aucun revenu en 2013 et que la capacité de remboursement des consorts I... reposait sur les seuls revenus de M. B... I....

7. Elle a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve ni être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que la condition suspensive avait défailli sans faute des consorts I....

8. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme J... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme J... et les condamne à payer à M. P... I..., Mme N... I... et à M. B... I... la somme globale de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 26/01/21

La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé

 
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

CH.B



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 14 janvier 2021




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 51 F-D

Pourvoi n° H 19-13.675








R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 JANVIER 2021

1°/ la société Domas Briand, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

2°/ Mme I... X..., épouse U..., domiciliée [...] ,

3°/ M. B... P..., domicilié [...] ,

4°/ M. O... Y..., domicilié [...] ,

5°/ la société Aqua kiné santé, dont le siège est [...] ,

ont formé le pourvoi n° H 19-13.675 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2018 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige les opposant à Mme F... H..., épouse D..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat des sociétés Domas Briand et Aqua kiné santé, de Mme X... et de MM. P... et Y..., après débats en l'audience publique du 17 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 décembre 2018), Mmes X... U... et D... H... et MM. P... et Y... ont constitué à parts égales la société civile immobilière Domas Briand (la SCI) et la société civile de moyen Aqua kiné santé (la SCM).

2. Le 21 août 2013, Mme X... U..., MM. P... et Y..., la SCI et la SCM ont assigné Mme D... H... en exécution d'un protocole du 2 décembre 2005, aux termes duquel celle-ci a vendu à ses trois associés, sous conditions suspensives, la totalité des parts qu'elle détenait dans la SCI et dans la SCM à un prix convenu entre les parties.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. Mme X... U..., MM. P... et Y..., la SCI et la SCM font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors « que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, que la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties ; que la condition accomplie a effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté ; que la cour d'appel a constaté que, par le protocole du 2 décembre 2005, les consorts Y..., acquéreurs, s'étaient engagés irrévocablement à acheter au prix fixé les parts de Mme D... H... qui, elle-même, s'engageait irrévocablement à les leur vendre et que les conditions suspensives stipulées avaient été levées dans les délais impartis par le protocole, ce qui rendaient les engagements fermes et définitifs ; qu'en jugeant néanmoins le protocole d'accord caduc, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé les articles 1583 et 1589 du code civil et les articles 1134 et 1179 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1583 du code civil :

4. Selon ce texte, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

5. Pour déclarer caduc le protocole conclu entre les associés le 2 décembre 2005, l'arrêt retient que le transfert de propriété et de jouissance des parts sociales n'est pas intervenu avant la date fixée par les signataires du protocole, que les acquéreurs n'ont pas informé la cédante qu'ils étaient en mesure de payer le prix et qu'ils n'ont pas, pendant de nombreuses années, demandé à celle-ci de l'exécuter.

6. En statuant ainsi, après avoir retenu que le protocole constatait l'accord des parties sur la chose et sur le prix et que les conditions suspensives avaient été levées, et alors que les parties n'avaient pas prévu que le terme fixé pour la régularisation des cessions par les acquéreurs serait sanctionné par la caducité du protocole, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée, l'arrêt rendu le 7 décembre 2018 entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne Mme H... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme H... à payer à Mme X... U..., MM. P... et Y..., la société civile immobilière Domas Briand et la société Aqua kiné santé, la somme globale de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 22/01/21

Vente immobilière et obligations d'information du vendeur sur risques technologiques (PPRT)

 

 Note Gazzarin, GP 2021-3, p. 25.

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 1

IK



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 septembre 2020




Rejet


Mme BATUT, président



Arrêt n° 450 F-P+B

Pourvoi n° J 19-12.573




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2020

1°/ M. V... R...,

2°/ Mme E... A..., épouse R...,

tous deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° J 19-12.573 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2018 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme P... G..., veuve M...,

2°/ à Mme L... M...,

toutes deux domiciliées [...] ,

3°/ à Mme X... M..., domiciliée [...] ,

4°/ à la société Office notarial de l'estuaire, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , anciennement dénommée SCP [...] ,

5°/ à la société Square habitat Atlantique Vendée, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société AJ immobilier,

6°/ à la société B... D..., T... U..., W... Y... notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat de M. et Mme R..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Office notarial de l'estuaire et de la société B... D..., T... U..., W... Y... notaires associés, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Square habitat Atlantique Vendée, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme G... et de Mmes L... et X... M..., et l'avis de M. Sudre, avocat général, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Angers, 7 décembre 2018), par acte sous seing privé du 25 octobre 2007, établi avec le concours de la société AJ immobilier, aux droits de laquelle vient la société Square habitat Atlantique Vendée (l'agence immobilière), M. et Mme R... (les acquéreurs) se sont engagés à acquérir une maison d'habitation située sur le territoire de la commune de Saint-Crespin-sur-Moine et appartenant à Mmes P..., L... et X... M... (les vendeurs). L'acte de vente a été reçu le 26 mars 2008 par M. U..., notaire associé au sein de la SCP D..., U... et Y..., avec la participation de M. H..., notaire associé au sein de la SCP [...], devenue la société Office notarial de l'estuaire (les notaires). Cet acte mentionne qu'il n'existe pas de plan de prévention des risques technologiques (PPRT) applicable à l'immeuble et comporte, en annexe, un état des risques naturels et technologiques établi sur la base des informations résultant d'un arrêté préfectoral du 16 février 2006.

2. Reprochant aux vendeurs, à l'agence immobilière et aux notaires de ne pas les avoir informés que l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford implanté à Saint-Crespin-sur-Moine avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, les acquéreurs les ont assignés en résolution de la vente. Le PPRT approuvé par arrêté interpréfectoral du 28 octobre 2013 ayant classé leur immeuble en zone d'aléa faible, ils ont, en cours d'instance, abandonné leur demande en résolution et sollicité le remboursement du coût de travaux, ainsi que l'allocation de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir condamner in solidum les vendeurs, les notaires et l'agence immobilière à leur payer la somme de 3 593,39 euros, représentant le montant de travaux de reprise, outre la somme de 6 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et de jouissance, alors :

« 1°/ qu'en vertu de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, sont informés par le vendeur de l'existence des risques visés par ce plan ; que la cour d'appel a constaté que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux époux R... une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, informations figurant sur l'état des risques naturels et technologiques annexé à l'acte de vente ; qu'ayant constaté l'existence d'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin- sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et considéré que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait pour la vente litigieuse aux acquéreurs, la cour d'appel, pour débouter ceux-ci de leurs demandes à l'encontre des vendeurs, a relevé que ceux-ci s'étaient fait assister de professionnels et notamment de l'agence immobilière chargée de solliciter toutes les pièces nécessaires au dossier, de sorte qu'il n'était ni démontré ni allégué qu'ils auraient eu connaissance du PPRT ; qu'en statuant par des motifs insusceptibles d'exonérer les vendeurs de leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel en a violé les dispositions ;

2°/ que, tenus d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels ils prêtent leur ministère, les notaires doivent donc procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité de ces actes et notamment vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une obligation légale imposée au vendeur et une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'ils dressent, et notamment les informations concernant les risques du site sur lequel se situe l'immeuble objet de la vente ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux acquéreurs une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin-sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux acquéreurs ; que, pour exonérer la SCP B... D... T... U... W... Y... de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré, d'une part, que les notaires avaient consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'ils n'avaient pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'ils avaient des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité, et d'autre part, que le notaire rédacteur, implanté non loin de Saint-Crespin-sur-Moine, pouvait certes à tout le moins connaître l'existence de l'usine Nitro-Bickford, dont la présence n'avait toutefois pendant longtemps pas donné lieu à un PPRT ; qu'en statuant ainsi, cependant que, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dressait, le notaire avait l'obligation de procéder à toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, a fortiori au regard de l'obligation d'information prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1240 du code civil ;

3°/ que, tenus d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels ils prêtent leur ministère, les notaires doivent donc procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité de ces actes et notamment vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une obligation légale imposée au vendeur et une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'ils dressent, et notamment les informations concernant les risques du site sur lequel se situe l'immeuble objet de la vente ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux acquéreurs une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin-sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux époux R... ; que pour exonérer la SCP [...] de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré que les notaires avaient consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'ils n'avaient pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'ils avaient des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité ; qu'en statuant ainsi, cependant que le notaire avait l'obligation de procéder à toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, a fortiori au regard de l'obligation d'information prévue par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

4°/ que les tiers à un contrat sont fondés à invoquer l'exécution défectueuse de celui-ci lorsqu'elle leur a causé un dommage ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que les vendeurs avaient, par contrat du 26 mars 2008, et après signature d'un compromis du 25 octobre 2007, vendu aux acquéreurs une maison située sur la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, l'acte précisant l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prescrit par arrêté du 16 février 2006 et l'absence de plan de prévention des risques technologiques, et d'autre part, qu'un arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007 prescrivant l'élaboration d'un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford sise à Saint-Crespin-sur-Moine, « sur les parties des territoires des communes de Saint Crespin sur Moine Clisson, Gétigné et Mouzillon
» et que l'obligation d'information de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'imposait donc pour la vente litigieuse aux époux R... ; que, pour exonérer l'agence immobilière, la société AJ immobilier aux droits de laquelle se trouve la Square Habitat, de toute responsabilité, la cour d'appel a déclaré qu'elle avait consulté le dossier communal, qui prévoyait seulement un PPRN, et non un PPRT, de sorte qu'elle n'avait pas à faire des recherches complémentaires, notamment en consultant le recueil des actes administratifs, aucune pièce ne montrant qu'elle avait des raisons de soupçonner que ce dossier, fondé sur « les informations mises à la disposition par le préfet du département » et contenant un extrait des arrêts préfectoraux reconnaissant l'état de catastrophes naturelles ou technologiques, n'était plus d'actualité ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le mandat donné à l'agence immobilière d'obtenir et solliciter toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier, auprès de toute personne publique ou privée, n'englobait pas l'obligation de faire toutes recherches permettant d'actualiser la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels ou technologiques y afférents, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. L'article L. 125-5, I et III, du code de l'environnement, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, applicable en la cause, dispose que :
« I.- Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.
A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.
[...]
III.- Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. »

5. Conformément aux articles R. 125-23 à R. 125-26 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause, l'obligation d'information instituée par le texte précité au profit de l'acquéreur s'applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les biens immobiliers situés dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un PPRT prescrit, et impose au vendeur d'établir un état des risques qui sont mentionnés dans les documents dont la liste est arrêtée par le préfet, ainsi que dans le dossier annexé à cet arrêté.

6. Selon l'article R. 125-27 dudit code, cette obligation est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés prévus au III de l'article L. 125-5 précité.

7. Il s'ensuit que le vendeur d'un bien immobilier n'est tenu d'informer l'acquéreur de l'existence des risques visés par un PPRT prescrit qu'après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d'entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer.

8. En l'espèce, l'arrêt relève que ce n'est que par arrêté du 3 mars 2009 que le préfet de Maine-et-Loire a fixé la liste des communes concernées par le PPRT dont l'élaboration avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, ainsi que les éléments nécessaires à l'information des acquéreurs.

9. Il en résulte qu'au jour de la conclusion de la promesse de vente comme au jour de la signature de l'acte authentique, ni les vendeurs ni, par suite, l'agence immobilière et les notaires n'étaient tenus d'informer les acquéreurs de l'existence des risques visés par ce plan.

10. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués par le moyen, la décision déférée se trouve légalement justifiée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme R... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 11/01/21

Autorité de la chose jugée

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 2

LM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 10 décembre 2020




Cassation


M. PIREYRE, président



Arrêt n° 1372 F-P+B+I

Pourvoi n° P 19-12.140







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 DÉCEMBRE 2020


1°/ M. I... D... H... ,

2°/ Mme B... M... J... , épouse H... ,

domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° P 19-12.140 contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (15e chambre A), dans le litige les opposant à la société Luxorinvest, société anonyme, dont le siège est 1 rue Jean Piret, L-2350 Luxembourg (Luxembourg), défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Durin-Karsenty, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme H... , de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Luxorinvest, et l'avis de M. Girard, avocat général, après débats en l'audience publique du 4 novembre 2020 où étaient présents M. Pireyre, président, Mme Durin-Karsenty, conseiller rapporteur, Mme Martinel, conseiller doyen, et Mme Thomas, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 novembre 2018), M. et Mme H... ont acquis, par acte notarié du 3 août 2006, un terrain situé sur la commune de Sillans-la-Cascade. L'acte comportait le prêt, par la société Luxorinvest (la société) au profit des acquéreurs, de la somme de 300 000 euros, stipulée remboursable en une seule échéance au plus tard le 3 juillet 2008, sans intérêt, le remboursement devant se faire sur le bénéfice réalisé par la vente de la maison d'habitation à faire construire par l'acquéreur, bénéfice devant être partagé par moitié entre le prêteur et les débiteurs.

2. Par un jugement du 25 février 2014, un tribunal de grande instance a rejeté la demande en paiement de la somme prêtée formée par la société à l'encontre de M. et Mme H... , la maison édifiée sur le terrain n'ayant pas encore été vendue.

3. La société a engagé des poursuites de saisie immobilière à l'encontre de M. et Mme H... , portant sur le bien en cause, sur le fondement de l'acte notarié.

4. A l'audience d'orientation, les débiteurs se sont opposés à la saisie en invoquant, notamment, l'autorité de la chose jugée par le jugement du 25 février 2014. La société a fait valoir que les débiteurs empêchaient la réalisation de la condition et a invoqué l'application de l'article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. M. et Mme H... font grief à l'arrêt de déclarer régulière et valide la procédure de saisie immobilière, diligentée par la société Luxorinvest à leur encontre, d'ordonner la vente forcée de l'immeuble situé sur la commune de Sillans-la-Cascade (Var) lieu-dit [...] , cadastré section [...] pour une contenance de 15 a 02 ca, sur lequel est édifiée une maison d'habitation d'un étage sur rez-de-chaussée avec garage et piscine, d'une surface habitable totale de 151,64 m², ce conformément au cahier des conditions de vente déposé au tribunal de grande instance de Draguignan le 28 novembre 2016, de fixer la créance de la société Luxorinvest à la somme de 302 896,74 euros sauf mémoire, outre intérêts au taux légal sur la somme de 300 000 euros à compter du 9 août 2016 et de renvoyer pour le surplus les parties devant le premier juge, pour poursuite de la procédure de saisie immobilière, alors :

« 1°/ qu'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour déclarer régulière et valide la procédure de saisie immobilière, ordonner la vente forcée de l'immeuble situé sur la commune de Sillans-la-Cascade et fixer la créance de la société Luxorinvest, a estimé que le prêt de 300 000 euros est devenu exigible dès lors que les emprunteurs ont empêché l'accomplissement de la condition tenant à la vente de leur bien ; qu'en statuant ainsi, quand le tribunal de grande instance de Draguignan, par jugement du 25 février 2014, avait déclaré non exigible la créance de remboursement de ce prêt en déboutant la société Luxorinvest de sa demande en paiement à ce titre, ce dont il résultait que cette dernière n'était pas recevable à faire juger à nouveau cette prétention par la présentation d'un nouveau moyen tiré de l'ancien article 1178 du code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement, la cour d'appel a violé l'article 1351, devenu 1355, du code civil ;

2°/ qu'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci ; que l'autorité de la chose jugée peut lui être opposée s'il présente un nouveau moyen qu'il s'était abstenu de soutenir lors de l'instance relative à la première demande, sauf pour lui à démontrer l'existence d'événements postérieurs venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour déclarer régulière et valide la procédure de saisie immobilière, ordonner la vente forcée de l'immeuble situé sur la commune de Sillans-la-Cascade et fixer la créance de la société Luxorinvest, a estimé que le prêt de 300 000 euros est devenu exigible dès lors que les emprunteurs auraient empêché l'accomplissement de la condition tenant à la vente de leur bien, et ce, en dépit du fait que le tribunal de grande instance de Draguignan avait, par un jugement du 25 février 2014, déclaré non exigible la créance de remboursement de ce prêt en déboutant la société Luxorinvest de sa demande en paiement à ce titre ; qu'en statuant ainsi, sans pour autant constater que l'empêchement de la réalisation de la condition suspensive qu'elle retenait, constituerait une circonstance nouvelle postérieure au prononcé du jugement du 25 février 2014, la cour d'appel a violé de plus fort l'article 1351, devenu 1355, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1351, devenu 1355 du code civil :

6. Selon ce texte, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

7. Attachée au seul dispositif de la décision, l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

8. Pour écarter l'autorité de la chose jugée par le jugement du 25 février 2014, qui avait rejeté la demande en paiement, au motif que la condition préalable de vente de la maison édifiée n'était pas réalisée, l'arrêt, qui constate que la maison n'est pas vendue, retient que cette condition est purement potestative et que M. et Mme H... ne justifient pas de leur volonté d'exécuter de bonne foi les stipulations contractuelles, de sorte que le prêt est devenu exigible, la condition étant réputée acquise.

9. En statuant ainsi, sur le fondement d'un moyen qui n'avait pas été invoqué devant le juge du fond et sans relever l'existence d'un fait nouveau justifiant d'écarter l'autorité de la chose jugée par le jugement du 25 février 2014, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Luxorinvest aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Luxorinvest et la condamne à payer à M. et Mme H... la somme globale de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 14/12/20

Etdue, A. Caston et M. Poumarède, RDI 2020, p. 647.