Par albert.caston le 09/10/17

Notion de qualité de constructeur du vendeur

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-20.288

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP François-Henri Briard, SCP Odent et Poulet, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mars 2016), que, par acte du 24 août 2001, Mme X... a vendu à M. Y... une maison d'habitation dans laquelle elle avait fait réaliser des travaux d'agrandissement et de rénovation ; que, se plaignant de l'apparition de fissures, M. Y... a, après expertise, assigné Mme X..., M. Z..., entrepreneur, ainsi que son assureur, la SMABTP, en réparation de ses préjudices, sur le fondement de la garantie décennale ;

Attendu que, pour condamner Mme X... à payer certaines sommes à M. Y..., l'arrêt retient que la qualité de constructeur de l'article 1792-1 du code civil reçoit application lorsque le vendeur d'un immeuble a procédé à des travaux de rénovation et d'extension relevant de la qualification d'ouvrage, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de louage d'ouvrage ou de maîtrise d'oeuvre, que Mme X..., qui ne justifie pas d'une réception des travaux, se prévaut elle-même de l'achèvement des travaux, que les factures citées montrent qu'ils ont porté sur d'autres postes que ceux de toiture et de structure, et qu'elle a déclaré devant le notaire, lors de la signature de l'acte authentique, ne pas avoir souscrit d'assurance dommage-ouvrage, que la construction nouvelle a moins de 10 ans et qu'elle " ne pouvait justifier d'une assurance décennale des entreprises ayant réalisé les travaux " ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir écarté l'existence d'une réception des travaux et par des motifs qui excluent leur réalisation par Mme X... elle-même, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnisation du déménagement et du stockage mobilier, une somme de 1 200 euros au titre de celle du relogement temporaire et du préjudice de jouissance et en ce qu'il confirme le jugement condamnant Mme X... aux travaux réparatoires, intérêts, frais et accessoires, l'arrêt rendu le 23 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 03/10/17

Notion de VEFA - nullité de la vente

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 septembre 2017
N° de pourvoi: 15-19.753

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 9 avril 2015), que, suivant acte reçu, le 8 novembre 2005, par M. X...(le notaire), la société Sogimm, membre, avec les sociétés Lyonnaise de Rénovation (LDR) et SLM maîtrise d'ouvrage (SLM), d'un groupe éponyme constitué sous l'égide d'une société holding, a acquis de la communauté de communes Riom Communauté un ensemble immobilier constituant l'ancienne Manufacture des tabacs, composée de bâtiments à usage industriel désaffectés inscrits, en partie, à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ; qu'elle leur a confié leur commercialisation « en l'état », par lots, dans la perspective d'une opération de réhabilitation et de transformation en résidences locatives présentée comme éligible aux dispositifs de défiscalisation dits « loi Malraux » et « loi de Robien », à la société Ufifrance Patrimoine, chargée de collationner les actes de réservation et les promesses unilatérales de vente de lots ; qu'après levée de l'option, celles-ci ont été réitérées en la forme authentique au profit de diverses personnes (les acquéreurs) entre le 18 novembre 2005 et le 27 juin 2007 ; que les travaux de rénovation, confiés à la société LDR, selon des marchés à forfait conclus avec quatre associations syndicales libres (ASL), auxquelles les acquéreurs avaient délégué la maîtrise d'ouvrage, avec l'assistance de la société SLM, ont été retardés et ont donné lieu à des actions directes des sous-traitants ; que les emplacements de stationnement à construire en sous-sol des bâtiments, s'étant avérés irréalisables, ont été remplacés par des parcs de stationnement aériens, objet d'un permis de construire modificatif ; que, soutenant principalement que cette opération immobilière dissimulait une vente d'immeuble à construire, vingt-neuf acquéreurs de lots ont assigné les sociétés du groupe Sogimm, la société Ufifrance Patrimoine et sa société mère, l'Union financière de France banque (l'UFF), ainsi que les ASL, en nullité de leur acte de vente et subsidiairement, en indemnisation des préjudices nés des retards de délivrance ou du défaut de conformité des lots ; que, les sociétés du groupe Sogimm ayant été mises en liquidation judiciaire en cours d'instance, leurs mandataires liquidateurs ont été attraits à l'instance ; que les sociétés Ufifrance et UFF ont assigné en garantie le notaire et la SCP au sein de laquelle il exerce ;

Sur les premier, troisième et quatrième moyens du pourvoi principal des acquéreurs et sur le moyen unique du pourvoi incident du mandataire liquidateur de la société Sogimm, ci-après annexés :

Délibéré par la première chambre civile de la Cour de cassation, après débats à l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal des acquéreurs, ci-après annexé :

Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en nullité des actes de vente ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société SOGIMM avait vendu des lots en l'état de locaux industriels désaffectés, que le coût des travaux, non inclus dans le prix de vente, était à la charge des acquéreurs, qu'aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n'avait été souscrite au profit du vendeur qui n'avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d'ouvrage et retenu souverainement que les parties s'étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficiassent d'avantages fiscaux et qu'il ne pouvait être reproché au vendeur d'avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne s'agissait pas de ventes en l'état futur d'achèvement et que les demandes de nullité devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen du pourvoi principal des acquéreurs, ci-après annexé :

Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres pourvois incidents qui ne sont qu'éventuels :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 03/10/17

Amiante - responsabilité du diagnostiqueur

Note D. Boulanger,  SJ G 2017, p. 1688.
Note Parmentier, GP 2017, n°42, p. 75. 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-21.942

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble les articles R. 1334-24 et R. 1334-26 du code de la santé publique, dans leur rédaction alors applicable, et l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 13 mai 2016), que M. X... et Mme Y...ont acquis une maison, suivant acte notarié auquel était annexé le diagnostic de repérage d'amiante établi par la société Bureau Veritas ; que, se plaignant de la présence d'amiante sur les cloisons et doublages des murs, non relevée dans le diagnostic, ils ont, après expertises, assigné la société Bureau Veritas en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'ensemble des parois des murs et cloisons était recouvert de papier peint et que les plaques de revêtements muraux litigieuses n'étaient ni visibles ni accessibles, que la société Bureau Veritas avait réalisé sa mission, consistant à repérer l'amiante sur les parties rendues visibles et accessibles lors de la réalisation du diagnostic, que la méthode dite « par sondages sonores » n'est pas prévue par la norme NFX 46-020, relative au repérage de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante dans les immeubles bâtis et que les grattages ponctuels au niveau des extrémités de papiers peints ne constituent pas une méthode d'investigation prévue par les dispositions réglementaires applicables ni celles du contrat liant les parties ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions soutenant que l'opérateur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en oeuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, tout en relevant que le diagnostiqueur s'était abstenu d'effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dès lors qu'il n'avait effectué de repérage que dans les parties visibles, il pouvait conclure à l'absence d'amiante dans les autres parties sans émettre de réserves, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Condamne la société Bureau Veritas aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bureau Veritas et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X... et Mme Y...;

 

Par albert.caston le 03/10/17

Note Pagès de Varenne, Constr.-urb. 2017-12, p. 24.

Notion de faute quasi-délictuelle de l'assureur pour réparations insuffisantes

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-19.899

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Piwnica et Molinié, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 2 mai 2016), qu'à deux reprises, en 1990 et 1998, la société UAP, assureur multirisques habitation de M. et Mme X..., aux droits de laquelle vient la société Axa France IARD (Axa), a pris en charge les travaux de réparation des désordres dus à la sécheresse ; que M. et Mme Y..., acquéreurs de la maison par acte notarié du 31 mai 2000, se plaignant de désordres apparus après la vente, ont, après expertises et provisions, assigné en indemnisation M. et Mme X... sur le fondement de la garantie décennale et la société Axa sur le fondement de la faute délictuelle ; que M. et Mme X... ont demandé la garantie par la société Axa des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de M. et Mme Y... ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. et Mme Y... la somme de 112 919 euros, outre celle de 8 594 euros au titre de leurs préjudices et de dire n'y avoir lieu à garantie de la société Axa, alors, selon le moyen :

1°/ alors que, si conformément à l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable envers l'acquéreur de l'ouvrage des dommages compromettant la solidité de l'ouvrage, la garantie décennale ne s'applique que s'il y a eu réception ; que la cour d'appel a déclaré M. et Mme X... responsables de plein droit, en leur qualité de « réputés constructeurs », pour les désordres affectant les travaux de reprise exécutés sous le contrôle exclusif de leur assureur, la société Axa, en réparation de désordres liés à des épisodes de sécheresse déclarés catastrophes naturelles par des arrêtés successifs, et les a condamnés à payer aux acquéreurs, M. et Mme Y..., le coût de nouveaux travaux, et à réparer leurs préjudices matériel et moral ainsi que les frais ; que toutefois, n'ayant pas constaté que ces travaux avaient été l'objet d'une réception et qu'ils en étaient les auteurs, la cour d'appel n'a pas justifié de retenir la responsabilité décennale des vendeurs et a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;

2°/ que conformément à l'article L.125-1 du code des assurances, il incombe à l'assureur multirisques habitation à la date des désordres, liés à des épisodes de sécheresse classés catastrophes naturelles et affectant l'immeuble assuré, d'indemniser les désordres postérieurs dont la survenance a été facilitée par l'insuffisance des travaux de reprise antérieurs, peu important, dans ses rapports avec son assuré, que la maison ait été vendue entre temps, et que le contrat d‘assurance ait été alors résilié ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire a constaté que les désordres survenus, lors de nouveaux épisodes de sécheresse, étaient la « poursuite » des désordres antérieurs et se trouvaient en relation avec l'insuffisance des réfections antérieures, exécutées sous la direction de la société Axa ; qu'en refusant néanmoins de condamner la société Axa à garantir M. et Mme X..., vendeurs, des condamnations prononcées contre eux au profit de leurs acquéreurs, pour des désordres directement liés à ceux qui étaient survenus avant la vente, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;

3°/ que, à titre subsidiaire, dans leurs conclusions, M. et Mme X... se sont associés aux moyens développés par la société Axa qui, en sa qualité d'assureur multirisques habitation avant la vente de leur maison à M. et Mme Y..., en mai 2000, avait assuré le paiement des travaux de reprise destinés à réparer les désordres nés de deux épisodes de sécheresse entre 1989 et 1997, déclarés catastrophes naturelles ; que M. et Mme X... et la société Axa faisaient valoir que M. et Mme Y... devaient diriger leurs recours non pas contre eux, vendeurs et assureur, mais soit contre les locateurs d'ouvrage soit contre leur assureur à qui ils devaient déclarer le sinistre survenu après leur entrée en jouissance, deux arrêtés de catastrophe naturelle étant pris le 27 décembre 2000 et le 1er août 2002, pour les périodes du 1er janvier 1998 au 30 juin 1999 et du 1er août 1999 au 30 septembre 2001 ; que la cour d'appel a condamné M. et Mme X... en leur qualité de « réputé constructeurs » à payer à M. et Mme Y... le coût des travaux de reprise, les frais et dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices, mais refusé de condamner la société Axa à les garantir de ces condamnations, tout en s'abstenant d'apprécier l'incidence du défaut de déclaration du sinistre et du défaut de recours de M. et Mme Y... à l'égard de leur assureur et des locateurs d'ouvrage sur le bien fondé de leur recours formé contre les vendeurs ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que, à titre encore subsidiaire, dans leurs conclusions, M. et Mme X... ont fait valoir que le sinistre affectant leur maison, assurée multirisques habitation avant sa vente auprès de la société Axa, avait notamment pour cause principale, selon les conclusions du rapport de l'expert, l'insuffisance des prescriptions faites lors de la reprise des premiers désordres, par M. Z..., mandaté par l'assureur, les travaux étant exécutés sous le contrôle et la direction exclusifs de l'assureur qui était débiteur à leur égard d'une obligation de résultat et que leur assureur, à la date des premiers désordres et des travaux de reprise entrepris, avait engagé sa responsabilité et devait indemniser les désordres dont eux-mêmes ne pouvaient être tenus responsables ; qu'en déniant toute responsabilité de l'assureur à l'égard de ses assurés, tout en ne relevant à leur charge aucune faute mais en les condamnant à réparer l'entier dommage allégué par leurs acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article L. 114-1 du code des assurances ensemble l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Axa avait fait réaliser une étude géotechnique, utilisée pour établir un confortement par micro-pieux, mis en oeuvre par la société PB construction, et que la cause principale des désordres subis par M. et Mme Y... était due à l'absence d'une longrine-chevalet passant sous la semelle existante et appuyée sur les têtes des micro-pieux mais que l'insuffisance de ces prescriptions était alors inconnue, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, a pu en déduire que la responsabilité de la société Axa n'était pas engagée sur un fondement quasi-délictuel, en l'absence de faute susceptible de lui être imputée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y..., la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 

Par albert.caston le 11/07/17

Le juge ne doit pas modifier l'objet du litige

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-17942

Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 2016), que, par acte sous seing privé du 8 mars 2011, la société Mimex a vendu à la société civile immobilière Océane 44 (la SCI) un immeuble, la vente devant être réitérée avant le 15 mai 2011 ; que, la réitération n'ayant pas eu lieu, la SCI a assigné la société Mimex aux fins de « voir constater la résolution de la vente » sur le fondement des articles 1134, 1156, 1184 et 1226 du code civil et condamner la venderesse au paiement de certaines sommes au titre de la clause pénale et de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour constater la résolution de la vente et rejeter les demandes formées du chef de la clause pénale ou à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que tant la société Mimex immobilier que la SCI Océane demandent à la cour de « constater la résolution » de la vente litigieuse et non pas de prononcer la résolution dudit contrat, alors même que cette demande de constatation n'est pas articulée sur l'acquisition d'une clause résolutoire, aucune clause résolutoire n'étant stipulée dans l'acte litigieux, qu'il se déduit de cette formulation des demandes de la société Mimex immobilier et de la SCI Océane leur volonté commune de « résoudre la vente litigieuse » et qu'elles sont par conséquent mal fondées à réclamer des dommages et intérêts ou le bénéfice de la clause pénale, stipulée dans l'acte à l'encontre de leur cocontractant au motif que ce dernier aurait refusé de réitérer la vente litigieuse ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI fondait sa demande sur les dispositions de l'article 1184 du code civil applicable à la cause et que chacune des parties invoquait la responsabilité de l'autre pour expliquer l'absence de réitération de la promesse de vente et justifier une demande de dommages-intérêts ou d'application de la clause pénale, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Mimex immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mimex immobilier à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Océane 44 ;

 

Par albert.caston le 06/07/17

Vente immobilière et garantie des vices cachés (pollution)

Voir notes :

 

- Rias, D 2017, p. 1889.

- Sizaire, constr.-urb. 2017-9, p. 31.

- RLDC 2017-9, p. 9.

- Bertier-Lestrade, RLDC 2017-11, p. 19.

- Girard, GP 2018, n° 3, p. 27.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18.087

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Odent et Poulet, SCP Ortscheidt, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 25 janvier 2016), que, par acte notarié du 14 novembre 2007, M. X... et Mme Y... (les consorts X...) ont vendu à la société civile immobilière Alsel (la SCI), avec l'entremise de la société Andrau immobilier, agent immobilier, le rez-de-chaussée d'un immeuble, où avait été exploité un garage automobile, l'acquéreur ayant exprimé dans l'acte l'intention d'affecter ce bien à l'habitation ; qu'après une expertise attestant la présence dans le sous-sol d'hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées et rendant la dépollution nécessaire, la SCI a assigné les consorts X..., les notaires instrumentaires, la société civile professionnelle Z... et la société civile professionnelle A..., ainsi que la société Andrau immobilier, en garantie des vices cachés et indemnisation de son préjudice ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum avec la société Andrau immobilier à payer diverses sommes à la SCl, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, le vice affectant la chose réside dans la pollution des sols ayant pour origine les cuves ayant servi à l'activité de garagiste ; que, pour juger la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente inopérante, la cour a jugé qu'« Alain X..., vendeur, a été le dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, époux de Mme Y... ; qu'il ne pouvait, en cette qualité, avoir ignoré les vices affectant les locaux » ; qu'en statuant de la sorte tandis que l'activité de garagiste de M. X... impliquait qu'il ait eu connaissance de l'existence des cuves mais nullement de l'existence d'une pollution des sols, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;

2°/ qu'il appartient aux juges du fond qui s'écartent en totalité ou en partie de l'avis de l'expert judiciaire d'énoncer les motifs qui ont déterminé leur conviction ; qu'il ressort du rapport d'expertise de M. Peauger que « la pollution est avérée, confirmée par l'étude ICF faite dans le cadre de la préparation du chantier avant travaux. Il est convenu que les différents intervenants au moment de la vente ne pouvaient diagnostiquer cette pollution » ; qu'en relevant, pour juger que la clause de non garantie était inopérante et que « le vendeur devait garantie à raison des vices cachés, de la pollution engendrée par ces cuves qui se sont révélées fuyardes », que M. X..., vendeur et dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, ne pouvait, en cette qualité, avoir ignoré les vices affectant les locaux sans s'expliquer sur ce qui l'avait conduit à s'écarter du rapport d'expertise sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que la cour d'appel a rappelé que « les vices doivent, pour être couverts par la garantie légale, avoir été ignorés de l'acheteur » et a relevé que « lors de la signature de l'acte authentique de vente, il est constant que l'acquéreur […] connaissait l'activité antérieure exercée dans les lieux et que le vendeur connaissait la destination des lieux envisagée par l'acheteur ; que d'ailleurs les photographies en noir et blanc de locaux sombres produites devant la cour par la SCI Alsel, qui affirme que ces photographies ont été prises antérieurement à la vente et que celles-ci lui ont été transmises par son architecte d'intérieur, comme en atteste le courrier les accompagnant, révèlent que les fosses de visite/ vidange des véhicules ainsi que l'ancien pont de levage, nécessaires à l'activité du garage étaient visibles et que l'architecte d'intérieur ayant lui-même visité les lieux antérieurement à la vente, son client était alors en mesure d'apprécier le risque de pollution affectant les lieux à raison de l'activité professionnelle qui y avait été exercée » ; que la cour a donc relevé que l'architecte d'intérieur de l'acquéreur, avait visité les lieux antérieurement à la vente de sorte que son client, la SCI Alsel, était en mesure d'apprécier le risque de pollution ; qu'en jugeant pourtant que le vendeur devait garantie « à raison des vices cachés, de la pollution engendrée par ces cuves qui se sont révélées fuyardes », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1642 et 1643 du code civil ;

4°/ qu'au titre de la garantie des vices cachés, le vendeur qui ignorait les vices de la chose n'est tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; que la condamnation à réparer un dommage nécessite l'établissement d'un lien de causalité entre le manquement et le dommage invoqués ; que la cour d'appel a condamné in solidum les consorts X... et la SARL andrau immobilier au paiement de l'intégralité de la somme de 11 960 euros TTC représentant le coût de l'étude de diagnostic à laquelle la SCI Alsel a fait procéder postérieurement à la vente ; qu'aucun lien causal n'existe entre l'éventuel manquement du vendeur quant à l'information relative au risque de pollution et l'étude qui a dû être réalisée et qui a constaté cette pollution, la SCI Alsel affirmant elle-même que l'information sur les risques de pollution lui aurait permis de faire réaliser une étude, de sorte que l'étude de diagnostic aurait été faite même si elle avait été informée d'un risque de pollution ; qu'en statuant de la sorte en l'absence de lien de causalité entre le manquement et le préjudice invoqué et alors que le vendeur n'avait pas connaissance du vice affectant la chose, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1646 du code civil ;

5°/ qu'au titre de la garantie des vices cachés, le vendeur qui ignorait les vices de la chose n'est tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur les première et deuxième branches du premier moyen du pourvoi relatives à l'absence de connaissance des vices affectant la chose par les vendeurs doit entraîner la cassation par voie de conséquence nécessaire des dispositions ayant mis à la charge des consorts X... la réparation d'un préjudice de jouissance à hauteur de 20 000 euros en application des articles 1646 du code civil et 624 et 625 du code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, que, les consorts X... n'ayant pas invoqué l'absence de lien de causalité entre un éventuel défaut d'information relatif au risque de pollution et l'étude technique réalisée par l'acquéreur après la vente, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X... ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ;

Attendu, enfin, que, la cassation n'étant pas prononcée sur les deux premières branches, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCI, réunis, ci-après annexés :

Attendu que les consorts X... et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes à l'encontre des notaires ;

Mais attendu qu'ayant relevé que ni le vendeur, ni l'agent immobilier n'avaient informé les notaires de la présence de cuves enterrées sous le garage et retenu qu'aucune faute ne pouvait leur être reprochée sur l'existence du vice de pollution, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur les premier et deuxième moyens, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Andrau immobilier, ci-après annexé :

Attendu que la société Andrau immobilier fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec les consorts X..., à payer diverses sommes à la SCI ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Andrau immobilier avait admis avoir eu connaissance de la présence des cuves enterrées et qu'elle n'en avait pas informé l'acquéreur et les notaires instrumentaires, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'agent immobilier était tenu à réparation, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 03/07/17

 Vente immobilière et adjudication au Bulletin de la Cour de cass.

Bulletin d’information n° 865 du 1er juillet 2017

       EN QUELQUES MOTS
    JURISPRUDENCE

    EN QUELQUES MOTS

Par arrêt du 22 février dernier (infra, n° 816), la chambre criminelle a jugé que “L’article 78 du code de procédure pénale ne permet pas à l’officier de police judiciaire, préalablement autorisé par le procureur de la République à contraindre une personne à comparaître par la force publique, de pénétrer par effraction dans un domicile, une telle atteinte à la vie privée ne pouvant résulter que de dispositions légales spécifiques confiant à un juge le soin d’en apprécier préalablement la nécessité”, rejetant par conséquent “le pourvoi formé par le procureur général contre un arrêt qui, pour annuler la procédure intentée contre une personne au domicile de laquelle du cannabis a été découvert, et relaxer en conséquence cette dernière du chef d’infraction à la législation sur les stupéfiants, relève que cette découverte a été faite par des policiers qui, munis d’un ordre de comparution visant un tiers susceptible d’être hébergée par le prévenu, sont entrés par effraction au domicile de ce dernier, qui était alors absent”.

Approuvant cette solution qui “sanctionne les détournements de procédure”, Philippe Collet note (JCP 2017, éd. G, Act., 273) que si l’article 78 du code de procédure pénale a “introduit une exception importante au principe traditionnel selon lequel l’enquête préliminaire est dépourvue de coercition”, notamment en ce que, “depuis la loi n° 2016-731 du 3 juin 2016 [...], le magistrat du parquet peut même autoriser la comparution par la force publique sans convocation préalable dans plusieurs hypothèses (risque de modification des preuves, pressions sur les témoins ou les victimes...)”, cet article “ne permet, en aucun cas, d’effectuer des visites domiciliaires et des perquisitions”, l’auteur ajoutant que “seule une décision écrite et motivée du juge des libertés et de la détention, adoptée à la demande du parquet, permet de se dispenser de l’assentiment de la personne chez qui l’opération a lieu, si les nécessités de l’enquête l’exigent pour un crime ou un délit puni d’au moins cinq ans d’emprisonnement”.

Le lendemain, la deuxième chambre civile a jugé (infra, n° 821) que “Le juge de l’exécution est compétent pour constater la résolution d’une vente sur adjudication résultant, en application de l’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, du défaut de paiement ou de consignation du prix de vente”. Notant que la délimitation de la compétence du juge de l’exécution par l’article L. 213-6, alinéa 3, du code de l’organisation judiciaire doit être appréciée au regard de “l’avis de la Cour de cassation qui considère que la saisie immobilière et la distribution du prix de vente de l’immeuble constituent les deux phases d’une même procédure” rendu le 16 mai 2008 et ajoutant que “la demande de résolution constitue bien une demande née de la procédure ou s’y rapportant directement”, Christian Laporte estime en outre (Procédures 2017, comm. 62) que cette solution est “conforme à la jurisprudence antérieure à la réforme de la saisie (2e Civ., 11 juillet 2013, pourvoi n° 12-13.737)”.

Enfin, le 27 février, la Cour a rappelé les conditions de sa saisine pour avis, énonçant qu’“en application de l’article 1031-1 du code de procédure civile, toutes les parties et le ministère public doivent, préalablement à la décision de transmission, être avisés par le juge de ce qu’il envisage de solliciter l’avis de la Cour de cassation et invités à produire leurs observations, dans un délai fixé par le juge, sur la demande d’avis” et que sont donc irrecevables une demande d’avis dont “il ne résulte ni de l’ordonnance ni du dossier transmis [...] que le juge [...] ait, préalablement à sa décision, avisé les défendeurs de ce qu’il envisageait de solliciter l’avis de la Cour [...], en leur fixant un délai pour produire leurs observations écrites”, ou dans laquelle “le conseil de prud’hommes [...] s’est abstenu d’aviser les parties et de les inviter à présenter leurs observations dans un certain délai, au motif que les plaidoiries, lors de l’audience, ont traité la question de droit, objet de la demande d’avis, dont tous les arguments se trouvent dans les conclusions écrites des avocats”.

 

Par albert.caston le 01/07/17

 Vente immobilière - assignation en nullité - obligation de publication
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 22 juin 2017
N° de pourvoi: 16-13.651
Publié au bulletin Rejet

M. Louvel (premier président), président
Me Le Prado, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, qui est recevable comme étant de pur droit :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 7 janvier 2016), que, par acte du 7 juin 2013, Mme X...a vendu une parcelle agricole à M. Y...; que, par assignation du 12 septembre 2013, le GAEC Saint Sébastien a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la vente et substitution à l'acquéreur ;

Attendu que le GAEC Saint Sébastien fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande irrecevable, alors, selon le moyen :

1°/ que le droit d'accès au juge, corollaire du droit au procès équitable, ne peut se voir apporter de limitations procédurales qui ne soient pas strictement nécessaires à la bonne administration de la justice ; que, pour déclarer irrecevable la demande du GAEC tendant à l'annulation de la vente immobilière intervenue le 7 juin 2013, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés des premiers juges, a retenu qu'en vertu de l'article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, combiné à l'article 28 du décret, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultants d'un acte de vente immobilière ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées ou s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ; qu'ayant constaté qu'il n'était pas justifié que l'assignation devant le tribunal paritaire des baux ruraux avait été publiée au service de la publicité foncière, la cour d'appel en a déduit que la demande du GAEC tendant à l'annulation d'une vente immobilière était irrecevable ; qu'en statuant de la sorte, quand cette sanction prononcée de manière automatique à raison du non-accomplissement d'une formalité procédurale portait une atteinte excessive au droit d'accès au juge, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme, ensemble les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 et l'article 885 du code de procédure civile ;

2°/ que commet un excès de pouvoir le juge qui statue au fond sur une demande qu'il a déclarée irrecevable ; qu'en jugeant, par motifs supposément adoptés du tribunal, que le GAEC ne démontrait pas être titulaire d'un bail sur la parcelle litigieuse et disposer en conséquence d'un droit de préemption, quand elle avait préalablement déclaré irrecevable la demande du GAEC tendant à l'annulation de la vente immobilière du 7 juin 2013, la cour d'appel a commis un excès de pouvoir et violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 et l'article 885 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 412-1 du code rural ;

Mais attendu, d'une part, que l'obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière, prévue à peine d'irrecevabilité de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d'accès au juge dont elle encadre les conditions d'exercice dans le but légitime d'informer les tiers et d'assurer la sécurité juridique des mutations immobilières ; que, cette formalité pouvant être régularisée à tout moment jusqu'à ce que le juge statue, il ne résulte pas de la sanction de son omission une disproportion dans la considération des intérêts respectifs ; qu'ayant constaté que la justification de son accomplissement n'était pas produite, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ;

Attendu, d'autre part, que, l'arrêt ayant confirmé un jugement dont le dispositif se limitait à déclarer irrecevable la demande formée par le GAEC, la cour d'appel, qui n'a pas statué sur le bien-fondé de la demande, n'a pas excédé ses pouvoirs ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le GAEC Saint Sébastien aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du GAEC Saint Sébastien et le condamne à payer à Mme X... et à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ;
 

Par albert.caston le 07/06/17

Vente et prêt - interdépendance de contrats - responsabilité du notaire - préjudices

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 1 juin 2017
N° de pourvoi: 16-14.428

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi incident en ce qu'il est dirigé contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire ;

Attendu, selon les arrêts attaqués (Bourges, 27 août et 17 décembre 2015), que, par acte authentique du 5 mai 2004, dressé par M. X..., notaire, la société Patrimoine conseil du Centre a vendu à M. et Mme Y... deux lots de copropriété d'un immeuble devant être réhabilité ; que, pour financer cette acquisition et le montant des travaux, ils ont souscrit un emprunt auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire (le Crédit agricole) ; que, les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont, après expertise, assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, le mandataire judiciaire de cette société, M. X... et le Crédit agricole en annulation de l'acte de vente et en dommages-intérêts ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. X..., ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire qu'il sera tenu solidairement avec la société Patrimoine conseil du Centre à réparer toutes
les conséquences dommageables résultant de l'annulation de la vente et de le condamner solidairement avec celle-ci à payer diverses sommes ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de l'acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et les travaux de rénovation assurés par un financement global étaient indissociables et que la convention de vente ne comportait aucune des mentions légales imposées pour une vente en l'état futur d'achèvement et retenu souverainement que M. X... n'avait pas assuré l'effectivité de l'acte juridique qu'il recevait alors que son attention aurait dû être d'autant plus mobilisée qu'il était le seul notaire à intervenir pour cette opération, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu'il devait être condamné à réparer solidairement avec le vendeur le préjudice de M. et Mme Y... et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur la recevabilité du pourvoi incident du Crédit agricole, contestée par la défense :

Attendu que, pour s'opposer à la recevabilité de ce pourvoi, M. X... soutient que le pourvoi principal n'est pas de nature à modifier ses droits ;

Mais attendu qu'en application des articles 549 et 614 du code de procédure civile, le pourvoi incident peut émaner de toute partie à l'instance ayant intérêt à la cassation d'une des dispositions de la décision attaquée ;

D'où il suit que le pourvoi incident est recevable ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident du Crédit agricole, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu que le Crédit agricole fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation de la perte des intérêts ;

Mais attendu qu'à la suite de l'annulation d'un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir ; que la cour d'appel a exactement retenu que la demande en paiement du montant des intérêts contractuels non perçus devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal de M. et Mme Y... :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande de condamnation de M. X... à la restitution du prix de vente, l'arrêt retient que la nullité de la vente entraîne la restitution du prix à l'acquéreur, que la société Patrimoine conseil du Centre doit être condamnée à rembourser à M. et Mme Y... le prix de vente et que le notaire doit être condamné à réparer le préjudice de M. et Mme Y... solidairement avec la société Patrimoine conseil du Centre ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme Y... qui soutenaient que le notaire devait être condamné à la restitution du prix de vente en raison de l'insolvabilité de la société Patrimoine conseil du Centre placée en liquidation judiciaire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident du Crédit agricole, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande du Crédit agricole de condamnation du notaire à lui payer le remboursement des frais de l'emprunt, l'arrêt retient que la nullité du contrat principal de vente s'étendant au contrat accessoire de prêt, elle ne saurait invoquer un préjudice tiré de la non-application des dispositions de celui-ci jusqu'à son terme pour solliciter des sommes au titre des intérêts contractuels non perçus ou de frais de l'acte annulé, même de la part du notaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'à la suite de l'annulation d'un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des frais, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article 625 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation de l'arrêt du 27 août 2015, en ce qu'il rejette la demande de condamnation de M. X... à la restitution du prix de vente, entraîne l'annulation, par voie de conséquence, de l'arrêt du 17 décembre 2015 ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de condamnation de M. X... à la restitution du prix de vente et au remboursement des frais, l'arrêt rendu le 27 août 2015 et, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Condamne M. X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 2 000 euros à M. et Mme Y... et la somme de 2 000 euros à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire ;

 
Par albert.caston le 30/05/17

Caducité de la promesse de vente

 
Note Sizaire, Constr.-urb. 2017-5, p. 28, sur cass. n° 15-26.182.