Par albert.caston le 23/11/15

Notes :

- Sizaire, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2016, n° 1, p. 36,
- Tadros, D. 2016, p. 234.

- Fleury, RLDC 2016-2, p. 14, sur cass. n° 14-20.760 et 14-21.873.
- Perruchot-Triboulet, RLDC 2016-3, p. 65.

-

Note Dross, GP 2016, n° 8, p. 73, sur cass. n° 14-20.845.
Voir aussi:
- Parance, RLDC 2016-3, p. 59.
- Périnet-Marquet, SJ G 2016, p. 753.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 novembre 2015
N° de pourvoi: 14-20.845
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Bouthors, SCP Odent et Poulet, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 16 avril 2014), que M. et Mme X...sont propriétaires d'un immeuble situé en contrebas d'une falaise dont des rochers se sont éboulés sur leur fonds au cours des intempéries de décembre 1999 ; qu'un arrêté municipal a interdit l'accès du jardin jusqu'à la réalisation de travaux de sécurisation ; qu'après expertises, M. et Mme X...ont assigné en indemnisation l'Association immobilière du Poitou, propriétaire du fonds situé en recul des rochers, puis les auteurs de leurs vendeurs et leurs ayants droit, les consorts Y... ;

Attendu que ceux-ci font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. et Mme X...des dommages-intérêts au titre des travaux nécessaires à la consolidation de la falaise et au titre de la privation de jouissance alors, selon le moyen :

1°/ que les créanciers, ou toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l'opposer, encore que le débiteur ou le propriétaire y renonce ; qu'en décidant, au contraire, que seul celui qui entend être considéré comme le propriétaire d'une parcelle peut invoquer la prescription acquisitive à son profit, la cour d'appel a violé l'article 2225 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, applicable à la cause ;

2°/ qu'en opposant aux consorts Y...la chose jugée par l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers du 3 décembre 2008 rendu dans une instance entre M. et Mme X...et l'Association immobilière du Poitou, à laquelle ils n'étaient pas parties, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;

3°/ que les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent, et notamment le droit de les abandonner ; qu'en déniant aux consorts Y...le droit d'abandonner leur droit de propriété sur les rochers litigieux, la cour d'appel a violé l'article 537 du code civil ;

4°/ que les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés ; que par délibération du conseil municipal, la commune peut renoncer à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre ; que les biens sans maître sont alors réputés appartenir à l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ; que, toutefois, la propriété est transférée de plein droit à l'Etat si la commune renonce à exercer ses droits en l'absence de délibération telle que définie au premier alinéa ou si l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre renonce à exercer ses droits ; qu'en retenant que la seule hypothèse dans laquelle la loi permet que le bien d'un propriétaire connu soit dévolu à l'Etat, est celle dans laquelle, soit le propriétaire identifié est décédé sans héritiers, soit est décédé avec des héritiers ayant renoncé à la succession, la cour d'appel a violé les article 539 et 713 du code civil ;

5°/ qu'en retenant, pour écarter l'abandon de propriété invoqué par les consorts Y..., que la seule hypothèse dans laquelle la loi permet que le bien d'un propriétaire connu soit dévolu à l'Etat, est celle dans laquelle, soit le propriétaire identifié est décédé sans héritiers, soit est décédé avec des héritiers ayant renoncé à la succession, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, et a violé les article 537 et 539 du code civil ;

6°/ qu'en se bornant à relever que, si c'est dans un contexte de tempête qu'est intervenu l'éboulement, celui-ci trouve sa cause profonde dans le défaut d'entretien permettant de consolider les lieux au fil du temps afin d'en assurer la stabilité et l'équilibre, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, quand bien même les lieux auraient été entretenus, la violence de la tempête de 1999 n'était pas telle que l'éboulement n'aurait pu être évité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1384, alinéa 1er, du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que, les consorts Y...ne s'étant prévalus d'aucun acte manifestant sans équivoque leur volonté de renoncer à leur droit de propriété et n'ayant pas invoqué les conditions dans lesquelles la falaise aurait pu, dans ce cas, devenir sans maître, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que seul celui qui revendique la propriété d'une parcelle peut invoquer la prescription acquisitive à son profit et relevé que, si l'éboulement était intervenu à la suite d'une tempête, il trouvait sa cause dans le défaut d'entretien permettant de consolider les lieux au fil du temps afin d'en assurer la stabilité et l'équilibre, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, qui n'a pas dénié aux consorts Y...le droit d'abandonner leur droit de propriété sur la falaise et ne leur a pas opposé l'autorité de la chose jugée attachée à une décision à laquelle ils n'étaient pas partie et qui a en a déduit à bon droit qu'ils étaient tenus à réparation, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y...à payer la somme de 3 000 euros à l'Association immobilière du Poitou et celle de 3 000 euros à M. et Mme X...; rejette la demande des consorts Y... ;
 

 
Par albert.caston le 04/11/15

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 28 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-15.114
Publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... et à la société MMA IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 12 juin 2001 par M. X..., notaire, Mmes Nicole Y... veuve Z... et Nathalie Z... (le vendeur) ont vendu à M. Y... (l'acquéreur) un bien immobilier que ce dernier a été contraint de délaisser après qu'un créancier du vendeur, titulaire d'une hypothèque judiciaire inscrite, le 22 juillet 2001, en vertu d'un précédent jugement de condamnation, entre la date de l'acte de vente et celle de sa publication, intervenue le 7 août 2001, eut exercé son droit de suite et obtenu la vente forcée du bien ; que, condamnés à indemniser l'acquéreur des conséquences dommageables de la perte de l'immeuble, le notaire et son assureur, la société MMA IARD (l'assureur), se prévalant du bénéfice de la subrogation légale de l'article 1251, 3° du code civil, ont exercé l'action en garantie d'éviction contre le vendeur ;

Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article 1626 du code civil, ensemble l'article 2123 du même code, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006, applicable en la cause ;

Attendu que la garantie d'éviction du fait d'un tiers est due si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur ;

Attendu que, pour rejeter le recours subrogatoire du notaire et de l'assureur, l'arrêt retient qu'en indemnisant l'acquéreur, ceux-ci n'ont pas assumé la garantie d'éviction du vendeur dès lors que sa seule condamnation envers un tiers n'emporte aucune restriction à la disposition de ses droits sur l'immeuble et que le trouble juridique à la jouissance de ce bien n'a été créé qu'après la vente, du fait de l'inscription de l'hypothèque par le créancier ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la constitution de l'hypothèque judiciaire prévue par l'article 2123 du code civil sur les biens du débiteur résulte non de son inscription mais du jugement de condamnation qui lui donne naissance, de sorte que le trouble de droit qui en résultait existait au moment de la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur la troisième branche du moyen unique :

Vu l'article 1251, 3° du code civil ;

Attendu que le débiteur qui s'acquitte d'une dette qui lui est personnelle peut néanmoins prétendre bénéficier de la subrogation s'il a, par son paiement, libéré envers leur créancier commun celui sur qui doit peser la charge définitive de la dette ;

Attendu que, pour statuer comme il le fait, l'arrêt relève encore, par motifs adoptés, que l'assureur ne peut être subrogé que dans les droits de son assuré, et non dans ceux de l'acquéreur, qui, de surcroît n'est pas créancier du vendeur ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. X... et de la société MMA dirigées contre Mme Nicole Z... et Mme Nathalie Z..., l'arrêt rendu le 30 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne Mme Nicole Z... et Mme Nathalie Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes

Par albert.caston le 04/11/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-24.510
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 mai 2014), que, le 28 juin 1988, M. et Mme X... ont conclu au profit de M. et Mme Y... une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier, sous diverses conditions suspensives, la réitération étant fixée au plus tard au 1er janvier 1989 ; que, par acte du 12 février 1989, M. et Mme X... et M. Y... sont convenus de proroger le terme de la promesse de vente de trois mois, à compter du jour où serait devenue définitive la décision judiciaire relative aux autorisations administratives de démolir et de bâtir et à l'exercice par la commune de son droit de préemption, laquelle est intervenu le 27 novembre 2001 ; que, s'étant rapproché le 30 août 2010 de M. et Mme X... afin de réitérer la promesse de vente, M. Y... a appris que le bien en étant l'objet avait été vendu à la société civile immobilière Rifa (la SCI Rifa) par acte notarié du 26 octobre 2006 ; que, les 24 janvier et 3 février 2011, il a assigné Mme Z..., veuve X..., M. Didier X..., Mme Laurence X..., épouse C..., Mlle Sophie X... (les consorts X...), la SCI Rifa et M. et Mme A... en annulation de l'acte de vente du 26 octobre 2006, réitération de la vente de la parcelle litigieuse par les époux X... à son profit et paiement de sommes au titre de la perte de loyers, du manque à gagner et de son préjudice moral ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente prévoyait que, si l'une des conditions suspensives n'était pas réalisée, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté et que celle-ci avait été prorogée et souverainement retenu qu'à sa date d'expiration, le 27 avril 2002, M. Y... n'avait justifié, ni de la réalisation des conditions suspensives relatives à l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, ni de sa renonciation à ces conditions suspensives stipulées dans son intérêt, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, abstraction faite d'un motif surabondant et sans dénaturer des conclusions, pu en déduire que la promesse de vente était caduque ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que, le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris en sa première branche d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans objet ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a retenu souverainement que M. Y... avait engagé l'instance avec malice et mauvaise foi et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire qu'il avait commis un abus dans son droit d'agir en justice ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme globale de 2 000 euros à M. et Mme A... et à la société civile immobilière Rifa et la somme globale de 2 000 euros à Mme Z..., veuve X..., M. Didier X..., Mme Sophie X... et Mme Laurence X..., épouse C... ; rejette la demande de M. Y... ;

Par albert.caston le 04/11/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-23.475
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mai 2014), que M. X..., assisté de son curateur, a vendu à Mme Laurence Y..., clerc de notaire, un local comprenant une boutique et deux pièces, ainsi qu'une cave ; que le vendeur a assigné Mme Y... et le notaire instrumentaire en annulation de la vente sur le fondement de l'article 1596 du code civil et, subsidiairement, de l'article 1116 du même code ;

Attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'un mandat de vente ne peut pas être tacite et que le règlement d'une succession par une étude notariale n'emporte pas pour elle mandat tacite de vendre les biens dépendant de cette succession et estimé souverainement que la preuve n'était pas rapportée de l'existence d'un mandat confié au notaire à cette fin, ni celle d'un contrat d'entremise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que l'interdiction prévue par l'article 1596 du code civil ne s'appliquait pas ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans objet ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 2 500 euros à Mme Y... et celle de 1 500 euros à la SCP D..., E...- F..., G...- H... ; rejette la demande de Mme X... ;

Par albert.caston le 04/11/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-15.017
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Ortscheidt, SCP Piwnica et Molinié, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., Mme Z..., la société Allianz IARD, la société SRBA et le syndicat des copropriétaires du... ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé, qui est recevable :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 octobre 2013), que, le 29 septembre 2006, Mme Y... a vendu à Mme X... un appartement dans un immeuble en copropriété ; que, se plaignant de ne pas avoir été informée de l'existence de plusieurs dégâts des eaux en provenance de cet appartement, dont l'un survenu le 18 août 2006, ayant endommagé celui de Mme Z... situé en-dessous, Mme X... a assigné Mme Y..., ainsi que le syndicat des copropriétaires, la société Cabinet Pierre Plisson, syndic, et Mme Z... en annulation de la vente pour dol ;

Attendu qu'ayant constaté que le sinistre du 18 août 2006 était dû à une fuite de l'évacuation des WC et des joints d'étanchéité de la douche à laquelle il avait été définitivement mis fin avant la signature de l'acte authentique de vente, relevé que la cause du sinistre survenu le 23 octobre 2006 à la suite de la rupture accidentelle des canalisations était totalement indépendante de celle du sinistre précédent et retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que les préjudices dont Mme X... demandait la prise en charge par la société Cabinet Pierre Plisson étaient exclusivement liés au second sinistre, la cour d'appel, devant laquelle n'était pas soutenue l'existence d'un préjudice constitué par la privation de Mme X... de la possibilité de refuser d'acquérir et qui en a déduit que les demandes formées à l'encontre de la société Pierre Plisson pour manquement à son devoir d'information en raison de la non-révélation de sinistres antérieurs ne pouvaient être accueillies, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 04/11/15

Voir note Pagès de Varenne, revue "construction urbanisme", 2015-12, p. 24.

 

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 29 octobre 2015 N° de pourvoi: 14-11.647 Non publié au bulletin Cassation partielle M. Chauvin (président), président SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Hémery et Thomas-Raquin, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s) -------------------------------------------------------------------------------- Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 6 novembre 2013), que, par acte notarié du 1er juillet 2004, M. et Mme X... ont vendu un bien immobilier à M. et Mme Y... ; qu'un acte rectificatif du 26 octobre 2009 a précisé que le bien vendu comprenait également une parcelle attenante n° 292 et le mur érigé entre celle-ci et la parcelle n° 291 de M. C... ; qu'à la suite de l'apparition de fissures de ce mur, M. et Mme Y... ont, après expertise, assigné M. et Mme X... et M. C... pour obtenir la réalisation de travaux de consolidation du mur et l'indemnisation de leur préjudice ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de déclarer prescrite leur action formée contre M. et Mme X..., alors, selon le moyen : 1°/ qu'il appartient à celui qui oppose la prescription de l'action en garantie décennale d'établir la date de réception des travaux ; qu'une déclaration d'achèvement des travaux n'est pas assimilable à un procès-verbal de réception ; qu'en se fondant en l'espèce sur la seule existence d'une déclaration d'achèvement des travaux pour en déduire que M. et Mme X... avaient reçu l'ouvrage à cette même date, les juges du fond ont violé les articles 1792, 1792-1, 1792-4-1 et 1792-6 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ; 2°/ que, pour retenir l'existence d'une réception tacite de l'ouvrage, les juges ne peuvent se borner à constater la réalisation d'un acte qui, à lui seul, ne vaut pas réception ; qu'en l'espèce, pour décider que M. et Mme X... avaient tacitement réceptionné leur ouvrage au 1er juillet 1999, les juges du fond se sont bornés à observer que cette intention se déduisait de la déclaration d'achèvement des travaux effectuée à cette date ; qu'en se prononçant ainsi, sans faire état d'aucun autre élément susceptible de venir conforter leur appréciation, quand une déclaration d'achèvement des travaux ne vaut pas à elle seule réception de l'ouvrage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1792, 1792-1, 1792-4-1 et 1792-6 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ; 3°/ que la réception d'un ouvrage, lorsqu'elle est tacite, ne peut résulter que d'un acte clair, précis et non équivoque ; qu'en retenant en l'espèce que la seule déclaration d'achèvement des travaux suffisait à valoir réception tacite de l'ouvrage, quand le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire liée à la non-conformité de l'ouvrage rendait toute réception pour le moins équivoque, les juges du fond ont de toute façon privé leur décision de base légale au regard des articles 1792, 1792-1, 1792-4-1 et 1792-6 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ; Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme X... avaient effectué la déclaration d'achèvement des travaux le 1er juin 1999 et relevé que le refus de délivrance du certificat de conformité se référait aux conditions prévues au permis de construire et ne nécessitait pas la reprise des travaux mais seulement le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire, la cour d'appel a pu retenir que M. et Mme X... avaient tacitement accepté les travaux de construction du mur le1er juin 1999 et en a exactement déduit que le délai de dix années pour agir à l'encontre de M. et Mme X... sur le fondement de la responsabilité décennale était expiré à la date de délivrance de l'assignation, le 15 décembre 2010, et que l'action de M. et Mme Y... était prescrite ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande visant à voir constater la responsabilité de M. et Mme X... pour n'avoir pas déclaré l'existence de la servitude de soutènement lors de la vente, alors, selon le moyen : 1°/ qu'un mur de soutènement est présumé appartenir au propriétaire du fonds qu'il soutient ; que dans le cas contraire, si le propriétaire du fonds inférieur est également propriétaire du mur de soutènement, il se trouve de ce seul fait tenu d'une servitude consistant à supporter les inconvénients d'entretien et d'aménagement liés aux forces qui s'exercent sur son mur ; qu'en l'espèce, M. et Mme Y... se fondaient expressément sur le fait que, leur droit de propriété sur le mur de soutènement du fonds voisin ne leur ayant pas été révélé lors de la vente du fonds, ils ont été tenus dans l'ignorance de l'existence de la servitude qui grevait leurs fonds ; qu'en se bornant à répondre qu'en construisant ce mur les époux X... n'ont pas créé d'autre servitude que la servitude légale d'écoulement des eaux, quand l'existence d'une servitude de soutènement résultait de la situation même des lieux, les juges du fond ont violé les articles 637 et 639 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ; 2°/ qu'une servitude peut être établie par destination du père de famille lorsqu'elle résulte de l'aménagement volontairement réalisé par le propriétaire unique d'un fonds par la suite divisé ; qu'en l'espèce, M. et Mme Y... faisaient valoir que la situation des lieux résultait des travaux de remblaiement réalisés par les époux X... à une époque où ceux-ci étaient propriétaires de l'ensemble des parcelles, que le mur avait été édifié par ces propriétaires à l'effet de soutenir le nivellement ainsi créé et que ce n'est que par la suite qu'ils ont divisé leur fonds en adoptant le tracé de ce mur pour ligne séparative ; qu'en se bornant à répondre qu'en construisant ce mur les époux X... n'ont pas créé d'autre servitude que la servitude légale d'écoulement des eaux, sans s'expliquer sur les raisons qui justifiait à leurs yeux d'écarter l'existence d'une servitude de soutènement par destination du père de famille, les juges du fond ont statué par voie de simple affirmation, privant ainsi leur décision de base légale au regard des articles 692 et suivants du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ; Mais attendu, qu'ayant constaté que la configuration du terrain était visible et connue au moment de l'acquisition de la propriété par M. et Mme Y... et que la différence de niveau entre les fonds X... et C... était apparente, relevé que, dans l'acte de vente, M. et Mme Y... reconnaissaient prendre le bien vendu dans l'état où il se trouvait et retenu que M. et Mme X..., en faisant construire le mur, n'avaient pas créé de servitude autre que la servitude légale de l'article 640 du code civil et que les acquéreurs, en visitant les lieux, avaient eu une parfaite connaissance de l'écoulement des eaux du fonds C..., la cour d'appel a pu en déduire que M. et Mme X... n'avaient pas omis de déclarer une servitude ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article 544 du code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme Y... formée à l'encontre M. C..., l'arrêt retient que, par sa nature même, le mur lui-même est à l'origine des désordres constatés et que, si l'expert note des facteurs aggravants provenant des différentes interventions de M. et Mme C... sur la parcelle n° 291, tels que la construction de la maison, la réalisation des plates-bandes avec plantations et arrosage et des travaux de compactage ou roulage pour les travaux extérieurs, ces éléments ne constituent nullement des travaux titanesques et ne suffisent manifestement pas à caractériser un trouble anormal de voisinage ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence de troubles imputables à M. C..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme Y... en indemnisation d'un trouble anormal de voisinage, l'arrêt rendu le 6 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne M. C... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. C... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 04/11/15

Voir notes :

- Pagès de Varenne, revue "construction urbanisme", 2015-12, p. 24.

- Malinvaud, RDI 2016, n° 1, p. 39.

 

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 29 octobre 2015 N° de pourvoi: 14-20.133 Non publié au bulletin Cassation partielle M. Chauvin (président), président SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Odent et Poulet, SCP Ortscheidt, SCP Richard, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s) -------------------------------------------------------------------------------- Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 mai 2014), que la société civile immobilière Clichy Europe 3 (la société Clichy Europe 3), ayant souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société Axa France IARD, a fait réaliser deux immeubles, sous la maîtrise d'oeuvre de la société Cotera, aux droits de laquelle vient la société Artelia bâtiment et industrie (l'architecte), et a chargé la société Spie SCGPM, assurée après de la société Generali, du lot gros oeuvre, la Société française d'ingénierie et d'informatique (société SF2I), assurée auprès de la société Axa France IARD, des études techniques fluides, la société Saga, du lot plomberie ; que les immeubles ont été vendus en l'état futur d'achèvement à la société Rreef Investment (Rreef), qui, après réception, les a donnés à bail à la société Monoprix ; que, se plaignant d'odeurs nauséabondes, celle-ci a assigné en indemnisation son bailleur qui a appelé en garantie la société Clichy Europe 3, laquelle a appelé en garantie les intervenants à la construction et leurs assureurs ; Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'il existait des remontées d'odeurs nauséabondes dans l'immeuble à partir de la fosse de relevage, dont les causes se situaient à l'intérieur de celle-ci et du siphon du sol directement relié à la fosse et que l'expert mandaté par l'assureur dommages-ouvrage avait indiqué dans son rapport de juin 2007, que le dommage était de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel a pu en déduire que la société Rreef n'était pas fondée à contester la réalité des désordres de nature décennale ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen du même pourvoi, pris en sa seconde branche : Vu les articles 1646-1 et 1792 du code civil ; Attendu que, pour rejeter les demandes en garantie de la société Clichy Europe 3 à l'encontre des sociétés Saga, SF2I, Spie SCGPM, Generali IARD et de l'architecte, l'arrêt retient que les sociétés Rreef et Clichy Europe 3 ne se fondent pour retenir la responsabilité des différentes entreprises mises en cause que sur les conclusions particulièrement synthétiques de M. X..., expert, qui se borne à déclarer que les travaux ont été mal conçus par le bureau d'études techniques SF2I, mal réalisés par l'entreprise de plomberie la société Saga et accessoirement s'agissant des trappes par l'entreprise de gros oeuvre Spie SCGPM et enfin mal dirigés et suivis par le maître d'oeuvre, sans décrire précisément les désordres concernés ni viser les documents contractuels, ni dire ce qui incombait à chacune d'elle lors de la construction de l'ouvrage ni indiquer de façon précise ce qui relève d'un défaut de conception ou ce qui relève de la mauvaise exécution et que la preuve n'est pas faite des responsabilités respectives des sociétés intervenues dans la construction de l'immeuble dans la survenue des odeurs nauséabondes ; Qu'en statuant ainsi, alors que, si un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est affecté de désordres de nature décennale, le vendeur dispose d'un recours en garantie contre les locateurs d'ouvrage, qui ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes en garantie formées par la société Clichy Europe 3 et par la société Artelia bâtiment et industrie aux droits de Coteba, l'arrêt rendu le 7 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne les sociétés Saga entreprise, Generali IARD, Spie SCGPM et Artelia bâtiment et industrie aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 03/11/15

Voir note Gaudemar, RDI 2015, p. 593.

 

Conseil d'État N° 385779 ECLI:FR:CESSR:2015:385779.20151021 Mentionné dans les tables du recueil Lebon 7ème / 2ème SSR M. François Lelièvre, rapporteur M. Gilles Pellissier, rapporteur public SCP LYON-CAEN, THIRIEZ ; SCP CAPRON ; SCP ODENT, POULET, avocats lecture du mercredi 21 octobre 2015 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS -------------------------------------------------------------------------------- Texte intégral Vu la procédure suivante : La commune de Tracy-sur-Loire a demandé au tribunal administratif de Dijon de condamner l'Etat, la société Merlot TP et la société Esportec à l'indemniser du préjudice subi du fait de désordres affectant la chaussée d'une place de la commune ayant fait l'objet d'une opération de réaménagement. Par un jugement n° 1101537 du 10 janvier 2013, le tribunal administratif de Dijon a, d'une part, condamné l'Etat à indemniser la commune de la moitié du préjudice tenant à l'absence de pénalités de retard infligés à la société Merlot TP, d'autre part, mis les frais d'expertise à la charge de l'Etat et, enfin, rejeté le surplus de sa demande. La commune de Tracy-sur-Loire a interjeté appel de ce jugement en tant qu'il n'avait pas fait droit à l'ensemble de ses demandes. Par arrêt n° 13LY00728 du 18 septembre 2014, la cour administrative d'appel de Lyon a, d'une part, annulé le jugement du tribunal administratif en tant qu'il avait statué sur les conclusions de la commune dirigées contre la société Esportec, d'autre part, après avoir évoqué, rejeté ces mêmes conclusions comme portées devant une juridiction incompétente pour en connaître et, enfin, rejeté le surplus de la requête d'appel de la commune. Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 18 novembre 2014 et 18 février 2015 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la commune de Tracy-sur-Loire demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler cet arrêt en tant qu'il a rejeté ses conclusions tendant à la condamnation de la société Esportec comme portées devant une juridiction incompétente pour en connaître et en tant qu'il a rejeté le surplus de ses conclusions ; 2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à son appel ; 3°) de mettre à la charge solidaire de l'Etat, de la société Merlot TP et de la société Esportec la somme de 9 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code civil ; - le code des marchés publics ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. François Lelièvre, maître des requêtes, - les conclusions de M. Gilles Pellissier, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Lyon-Caen, Thiriez, avocat de la commune de Tracy-sur-Loire, à la SCP Odent, Poulet, avocat de la société Merlot TP, et à la SCP Capron, avocat de la société Esportec ; 1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la commune de Tracy-sur-Loire a confié à la société Merlot TP l'aménagement d'une place et choisi l'Etat comme maître d'oeuvre ; que des désordres étant apparus, la commune a recherché devant le tribunal administratif de Dijon l'engagement de la responsabilité de cette entreprise et du maître d'oeuvre ainsi que de la société Esportec, qui avait fourni à la société Merlot TP un stabilisant de sols ; que par jugement du 10 janvier 2013, le tribunal a condamné l'Etat à verser à la commune la somme de 17 250 euros et rejeté le surplus de ses demandes ; par l'arrêt attaqué du 18 septembre 2014, la cour administrative d'appel de Lyon, après avoir partiellement annulé sur appel de la commune le jugement du tribunal administratif de Dijon, a rejeté le surplus de ses conclusions ; Sur l'arrêt en tant qu'il se prononce sur les conclusions dirigées contre la société Esportec : 2. Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article 1792-4 du code civil : " Le fabricant d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l'avance, est solidairement responsable des obligations mises par les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 à la charge du locateur d'ouvrage qui a mis en oeuvre, sans modification et conformément aux règles édictées par le fabricant, l'ouvrage, la partie d'ouvrage ou élément d'équipement considéré (...) " ; 3. Considérant que, conformément aux principes régissant la responsabilité décennale des constructeurs, la personne publique maître de l'ouvrage peut rechercher devant le juge administratif la responsabilité des constructeurs pendant le délai d'épreuve de dix ans, ainsi que, sur le fondement de l'article 1792-4 du code civil précité, la responsabilité solidaire du fabricant d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l'avance ; 4. Considérant qu'après avoir relevé, par une motivation suffisante, que la société Esportec était un fournisseur et non un sous-traitant, et estimé que cette société avait livré un stabilisant de sols, simple matériau qui ne pouvait être qualifié d'ouvrage, de partie d'ouvrage, ou d'élément d'équipement au sens des dispositions de l'article 1792-4 du code civil, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en en déduisant que la responsabilité de la société Esportec ne pouvait être solidairement recherchée devant le juge administratif sur le fondement de l'article 1792-4 du code civil ; 5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les conclusions de la commune dirigées contre l'arrêt en tant qu'il statue sur la responsabilité de la société Esportec doivent être rejetées ; Sur l'arrêt en tant qu'il statue sur la responsabilité contractuelle de l'Etat agissant en qualité de maître d'oeuvre : 6. Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la commune de Tracy-sur-Loire, qui compte moins de 1 000 habitants, avait confié à l'Etat la maîtrise d'oeuvre des travaux d'aménagement, faute de disposer des compétences pour assurer la mise en oeuvre et le suivi de l'opération, tant sur le plan juridique que technique ; qu'en jugeant, au vu de ces circonstances, que la commune avait commis une imprudence fautive en ne relevant pas que le décompte général du marché, présenté par le maître d'oeuvre, ne comportait pas de pénalités de retard et en estimant nécessairement que la commune ne pouvait ignorer qu'elle ne pourrait plus ensuite réclamer de telles pénalités en raison de leur absence du décompte, la cour a inexactement qualifié les faits de l'espèce ; 7. Considérant, d'autre part, que la responsabilité des maîtres d'oeuvre pour manquement à leur devoir de conseil peut être engagée, dès lors qu'ils se sont abstenus d'appeler l'attention du maître d'ouvrage sur des désordres affectant l'ouvrage et dont ils pouvaient avoir connaissance, en sorte que la personne publique soit mise à même de ne pas réceptionner l'ouvrage ou d'assortir la réception de réserves ; qu'en se fondant sur la circonstance que les vices en cause n'avaient pas présenté un caractère apparent lors de la réception des travaux pour écarter la responsabilité de l'Etat en sa qualité de maître d'oeuvre, alors qu'elle aurait dû vérifier si le maître d'oeuvre aurait pu avoir connaissance de ces vices s'il avait accompli sa mission selon les règles de l'art, la cour administrative d'appel de Lyon a également entaché son arrêt d'erreur de droit ; 8. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'arrêt de la cour doit être annulé en tant qu'il statue sur la responsabilité contractuelle de l'Etat ; Sur l'arrêt en tant qu'il statue sur la responsabilité de la société Merlot TP au titre de la garantie décennale : 9. Considérant que pour rejeter les conclusions de la commune tendant à la mise en cause de la responsabilité décennale de la société Merlot TP, la cour s'est fondée sur la circonstance qu'il ne résultait pas de l'instruction que les vices constatés compromettaient la solidité de l'ouvrage " dans sa généralité " ; qu'en subordonnant ainsi l'engagement de la responsabilité décennale des constructeurs au caractère général des désordres constatés, la cour a commis une erreur de droit ; que, par suite, l'arrêt doit être annulé en tant qu'il statue sur la responsabilité de cette société ; 10. Considérant qu'il résulte de tout de ce qui précède que la commune de Tracy-sur-Loire est fondée, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de son pourvoi, à demander l'annulation de l'arrêt attaqué en tant qu'il statue sur les responsabilités de la société Merlot TP et de l'Etat ; 11. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle, d'une part, à ce que soit mis à la charge de la société Esportec, qui n'est pas une partie perdante, le versement des sommes que demande la commune de Tracy-sur-Loire, d'autre part, à ce que soit mis à la charge de cette commune le versement des sommes demandées par la société Merlot TP, la commune n'étant pas perdante dans le litige qui l'oppose à cette société ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune le versement d'une somme de 3 000 euros à la société Esportec et de mettre à la charge de la société Merlot TP et de l'Etat le versement à la commune d'une somme de 3 000 euros chacun, au titre des mêmes dispositions ; D E C I D E : -------------- Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Lyon est annulé en tant qu'il a rejeté les conclusions de la commune de Tracy-sur-Loire tendant à la condamnation de la société Merlot TP et de l'Etat. Article 2 : L'affaire est renvoyée, dans la mesure de la cassation prononcée, à la cour administrative d'appel de Lyon. Article 3 : La commune de Tracy-sur-Loire versera à la société Esportec la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. L'Etat et la société Merlot TP verseront, chacun, la somme de 3 000 euros à la commune de Tracy-sur-Loire au même titre. Article 4 : Le surplus des conclusions de la commune de Tracy-sur-Loire et les conclusions présentées par la société Merlot TP au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 5 : La présente décision sera notifiée à la commune de Tracy-sur-Loire, à la société Merlot TP, à la société Esportec et au ministre de l'intérieur. -------------------------------------------------------------------------------- Analyse Abstrats : 39-06-01-04-005 MARCHÉS ET CONTRATS ADMINISTRATIFS. RAPPORTS ENTRE L'ARCHITECTE, L'ENTREPRENEUR ET LE MAÎTRE DE L'OUVRAGE. RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS À L'ÉGARD DU MAÎTRE DE L'OUVRAGE. RESPONSABILITÉ DÉCENNALE. CHAMP D'APPLICATION. - 1) APPLICATION DE LA RESPONSABILITÉ SOLIDAIRE DU FABRICANT (ART. 1792-4 C. CIV.) - 2) CAS D'ESPÈCE. Résumé : 39-06-01-04-005 1) Conformément aux principes régissant la responsabilité décennale des constructeurs, la personne publique maître de l'ouvrage peut rechercher devant le juge administratif la responsabilité des constructeurs pendant le délai d'épreuve de dix ans, ainsi que, sur le fondement de l'article 1792-4 du code civil, la responsabilité solidaire du fabricant d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l'avance.,,,2) Une société qui était un fournisseur et non un sous-traitant et qui avait livré un stabilisant de sols, simple matériau qui ne pouvait être qualifié d'ouvrage, de partie d'ouvrage ou d'élément d'équipement au sens de l'article 1792-4 du code civil, ne peut voir sa responsabilité solidairement recherchée devant le juge administratif sur le fondement de cet article.

Par albert.caston le 28/10/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-21.395
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 19 mai 2014), que, par acte du 16 février 2008, les consorts X...ont vendu à M. et Mme Y...une maison à usage d'habitation ; que, soutenant que le sous-sol de l'immeuble était souvent inondé depuis décembre 2009, M. et Mme Y...ont assigné les consorts X...en résolution de la vente pour vice caché et en indemnisation ;

Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que le vice caché est le défaut de la chose que l'acquéreur ne peut, à lui seul, déceler dans la chose vendue lors de la conclusion du contrat ; que lorsque le défaut de construction d'un immeuble a pour effet d'augmenter le risque d'inondation de celui-ci, le vice caché est le défaut de conception de l'immeuble, et non son caractère inondable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé, reprenant les conclusions de l'expert, que la maison vendue présentait un défaut de conception d'altimétrie des différentes canalisations qui avait pour effet un écoulement des eaux de ruissellement dans le sous-sol de la maison ; qu'en jugeant néanmoins que le vice affectant la maison était « son caractère inondable », et non le vice de construction des différentes canalisations, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;

2°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices cachés lorsqu'il n'en avait pas connaissance et qu'il a stipulé qu'il ne serait obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, l'expert a retenu que le vice dont la maison vendue était affectée correspondait à « des défauts d'altimétrie des différentes canalisations d'évacuation des eaux pluviales » qui engendraient un ruissellement des eaux vers le sous-sol de la maison, augmenté en cas de pluviométrie importante ; que la cour d'appel a constaté que les consorts X...n'avaient pas connaissance du défaut d'altimétrie des canalisations d'évacuation, qui n'avait pu être mis en évidence qu'au moment des opérations expertales ; qu'en jugeant néanmoins que les consorts X...connaissaient le vice dont la maison était affectée, pour juger que la clause d'exclusion de garantie ne s'appliquait pas, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1643 du code civil ;

3°/ que, subsidiairement, à supposer que le vice soit le caractère inondable de la maison, le vendeur n'est pas tenu des vices cachés lorsqu'il n'en avait pas connaissance et qu'il a stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la bonne foi se présume ; que pour prononcer la résolution de la vente, la cour d'appel a énoncé que les consorts X...avaient connaissance du caractère inondable de la maison et que, dès lors, la clause d'exclusion de garantie ne pouvait s'appliquer ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les consorts X..., qui ignoraient le vice affectant les canalisations de la maison, avaient conscience que ces inondations avaient pour cause la conception même de la maison, et non pas seulement les conditions météorologiques extérieures, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les inondations répétées portaient gravement atteinte à l'usage attendu de l'immeuble, qu'elles étaient consécutives à des défauts d'altimétrie des différentes canalisations d'évacuation des eaux pluviales résultant, lors de l'édification de la maison, d'une mauvaise exécution du système d'évacuation des eaux pluviales dont M. et Mme Y...n'avaient pas connaissance et qui n'était pas apparente, et qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire et des attestations que les vendeurs connaissaient le caractère inondable de l'immeuble dû au dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux de ruissellement, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que les vendeurs ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés et que les demandes de résolution de la vente et d'indemnisation devaient être accueillies ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...à payer à M. et Mme Y...la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X...;

Par albert.caston le 28/10/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 octobre 2015
N° de pourvoi: 13-25.195
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Odent et Poulet, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Crédit foncier de France de sa reprise d'instance à l'égard de la société MDP mandataires judiciaires associés, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Hérios ;

Donne acte à la société cabinet Hérios finance de ce qu'elle se désiste de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X...;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 19 juillet 2013), que M. et Mme Y... ont, après avoir pris connaissance d'une étude personnalisée de rentabilité établie par la société Cabinet Hérios finance (société Hérios), acquis un appartement en l'état futur d'achèvement auprès de la société civile immobilière la Vallée d'Aulnes (la SCI) ; que cet achat a été financé par un prêt souscrit auprès de la société Crédit foncier de France ; que, soutenant avoir été trompés sur les avantages fiscaux de cette opération, M. et Mme Y... ont assigné la SCI en nullité de la vente pour dol et la société Crédit foncier de France en nullité du contrat de prêt, et ont sollicité leur condamnation, avec la société Hérios, au paiement de dommages-intérêts ; que la société Crédit foncier de France a formé des demandes en dommages-intérêts contre la SCI et la société Hérios ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que la SCI liait expressément dans les documents annexes au contrat de réservation la vente à l'avantage fiscal résultant de la loi de Robien, que le contrat préliminaire mentionnait en tête de chacune des pages du descriptif « sommaire descriptif De Robien-la Vallée d'Aulnes », et d'autre part, qu'en laissant croire à M. et Mme Y... que l'étude de rentabilité, qui avait surévalué les avantages fiscaux, prenait en considération leur intérêt alors qu'elle ne procédait qu'à une étude succincte menée sans aucun travail d'analyse et exclusivement fondée sur l'estimation partiale du promoteur initial du projet, la société Hérios avait fait prévaloir le mandat de commercialisation donné par la SCI sur sa mission faussement alléguée, à l'égard des acquéreurs, de conseiller en produits de défiscalisation, la cour d'appel, qui en a déduit que la dimension de produit de défiscalisation était entrée dans le champ contractuel au titre de la vente conclue entre M. et Mme Y... et la SCI et que la société Hérios avait mis en oeuvre un comportement dolosif destiné à surprendre le consentement des acquéreurs, a pu, tout en constatant que l'étude fiscale remise par la société Hérios mentionnait « document non contractuel », annuler la vente pour dol ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la société Crédit foncier de France, tendant à la condamnation in solidum de la SCI et de la société Cabinet Hérios, à titre de dommages-intérêts, d'une somme égale à l'indemnité de remboursement anticipé, l'arrêt retient qu'une telle indemnité ne constitue pas une rémunération attendue du prêt mais une pénalité contractuelle devenue inexistante du fait de l'annulation rétroactive du prêt et que le fait que les parties soient remises en l'état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du prêt ne peut être assimilé à un remboursement anticipé pour un contrat en cours de validité ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence du préjudice allégué par la société Crédit foncier de France, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Crédit foncier de France, tendant à la condamnation in solidum de la SCI et de la société Cabinet de conseil Hérios finance, à titre de dommages-intérêts, d'une somme égale à l'indemnité de remboursement anticipé, l'arrêt rendu le 19 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;

Condamne la société Cabinet de conseil Hérios finance aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cabinet de conseil Hérios finance à verser la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette les demandes des sociétés cabinet de conseil Hérios finance, Axa, Crédit foncier de France ;