Par albert.caston le 26/10/15

Voir note Malinvaud, RDI 2016, n° 1, p. 38.
 

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 15 octobre 2015 N° de pourvoi: 14-19.113 Non publié au bulletin Rejet M. Chauvin (président), président SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Richard, avocat(s) -------------------------------------------------------------------------------- Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 avril 2014), que, par acte du 8 juillet 2008, M. X... a vendu une maison à M. et Mme Z... ; que, se plaignant de désordres, ceux-ci l'ont, après expertise, assigné en indemnisation ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement de sommes au titre de la garantie décennale, alors, selon le moyen, qu'est réputé constructeur de l'ouvrage, au sens de l'article 1792 du code civil, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; que le constructeur-vendeur de l'ouvrage n'est donc pas soumis au régime de la responsabilité décennale, dès lors que l'ouvrage en question n'est pas achevé au jour de la vente ; que n'est pas achevé au sens de l'article 1792-1 du code civil l'immeuble impropre à sa destination en raison des travaux qu'il reste à réaliser, peu important le dépôt en mairie de l'attestation d'achèvement des travaux qui ne concerne que la conformité au permis de construire ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'exigence d'une reprise intégrale des travaux d'électricité conditionnant l'habitabilité des lieux, telle qu'expressément indiquée dans l'acte de vente, rendait la maison impropre à sa destination, de sorte que celle-ci n'était pas achevée, peu important le récépissé de la déclaration d'achèvement de travaux délivré par la mairie de Barjol le 2 mars 2006, et que la responsabilité décennale n'avait pas vocation à s'appliquer à M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte authentique de vente mentionnait que l'immeuble bâti était achevé depuis moins de cinq ans, ainsi qu'il résultait du récépissé de la déclaration d'achèvement de travaux délivré par la mairie le 2 mars 2006, et que l'acquéreur prendrait le bien dans l'état où il se trouverait le jour de l'entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que celles dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil, la cour d'appel qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a retenu que M. X..., qui avait la qualité de constructeur vendeur, devait sa garantie au titre des désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination qu'elle a décrits, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Par albert.caston le 14/10/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 30 septembre 2015
N° de pourvoi: 14-17.434
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 mars 2014), que le 1er mars 2007, M. X...a donné un mandat de recherche d'un bien immobilier locatif à la société La Maison de l'investisseur Versailles, devenue la société LMI AM, qui lui a proposé un immeuble composé de trois studios et appartenant à Mme C...qui avait donné un mandat de vente à la société La Maison de l'investisseur Lille ; qu'après une promesse de vente signée les 8 et 10 mars 2007, la vente a été régularisée par un acte authentique du 8 juin 2007 ; qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu le 19 novembre 2007 et après une expertise qui a mis en évidence de nombreux désordres et la surface insuffisante de chaque « studette » au regard de la législation sur le logement décent, M. X...a assigné Mme C...et la société La Maison de l'investisseur Lille en résolution de la vente, restitution du prix de vente et indemnisation de son préjudice ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'immeuble était déjà divisé en appartements affectés à la location lors de son acquisition par Mme C..., relevé, par un motif non critiqué, qu'il n'était pas soutenu que celle-ci aurait réalisé dans l'immeuble des travaux de construction entrant dans le champ d'application de l'assurance dommages-ouvrage, laquelle n'est pas obligatoire pour des travaux d'aménagement intérieur dans un immeuble ancien, et retenu que l'affirmation selon laquelle Mme C...avait rénové les studios afin de masquer les vices par des éléments de construction n'était étayée par aucun élément de preuve, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en déduire qu'il n'était pas démontré que Mme C...avait connaissance des vices cachés et que la clause de non-garantie devait recevoir application ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la vente avait eu lieu par l'entremise de la société La Maison de l'investisseur Versailles qui avait bénéficié de la rémunération prévue par le mandat de recherche, notamment pour la réalisation d'un audit technique de l'immeuble, et non par celle de la société La Maison de l'investisseur Lille et retenu, par un motif non critiqué, que le préjudice subi par M. X...était sans aucun lien de causalité avec un manquement au devoir de conseil de la société La Maison de l'investisseur Lille envers Mme C..., la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle de cette société ne pouvait être engagée ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième et le quatrième moyens, réunis :

Vu les articles 1110 et 1604 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes de M. X...au titre des défauts de conformité et en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, l'arrêt retient que la destination de l'immeuble à un usage locatif était entrée dans le champ contractuel et que l'immeuble n'était pas impropre à la location ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'expert avait relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y pas de lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X...de résolution de la vente pour défaut de conformité et sa demande de nullité de la vente pour vice du consentement, l'arrêt rendu le 10 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne Mme C...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme C...à payer la somme de 3 000 euros à M. X...; rejette la demande de Mme C...;

Par albert.caston le 08/10/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 29 septembre 2015
N° de pourvoi: 14-21.102
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Delamarre, Me Le Prado, SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, le 19 mai 2014), que Mme X... et M. Y... ont vendu aux consorts B...- C..., le 18 janvier 2008, une maison qu'ils avaient achevé de construire sur la commune de Fronton, en mai 1999, M. A... ayant été chargé de la réalisation d'un puisard ; qu'invoquant un dysfonctionnement du système d'assainissement, les consorts B... C... ont obtenu en référé la désignation d'un expert dont les opérations ont été étendues à la commune de Fronton et à M. A..., sur les demandes des consorts X...- Y..., formées les 16 septembre 2009 et 1er février 2010 ; qu'après expertise, les consorts B...- C... ont assigné leurs vendeurs en responsabilité et indemnisation ; que les consorts X...- Y... ont appelé en garantie la commune de Fronton et M. A... ;

Sur le premier moyen,u vendeur et forclusion de son recours ci-après annexé :

Attendu qu'ayant par motifs propres et adoptés, relevé que le système de filtration des eaux usées réalisé par les consorts X...- Y... non conforme aux règles professionnelles, ne permettait pas un fonctionnement normal du système d'assainissement, la cour d'appel, qui, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir que le système d'assainissement était impropre à sa destination et, sans dénaturation du rapport d'expertise, qu'il n'était justifié d'aucune cause étrangère et en a exactement déduit que les consorts X...- Y... étaient tenus solidairement de la réparation de ces désordres et de leurs conséquences à l'égard de leurs acquéreurs ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le système d'assainissement avait été achevé en mai 1999 et que les désordres invoqués étaient apparus peu de temps après, la cour d'appel a exactement retenu que le délai de dix ans dont disposaient les consorts X...- Y... pour agir contre la commune de Fronton, à laquelle ils imputaient une faute dans les prescriptions qu'elle avait formulées et contre M. A... du fait des travaux qu'il avait exécutés, courait à compter de la connaissance qu'ils avaient eu, en mai 1999, des dysfonctionnement du système d'assainissement et que leurs actions, engagées plus de dix ans après cette date, étaient irrecevables ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme globale de 2 000 euros à la commune de Fronton et à la société Groupama et la somme globale de 2 000 euros aux consorts B...- C... ; rejette la demande de M. Y... ;

Par albert.caston le 08/10/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 30 septembre 2015
N° de pourvoi: 14-17.434
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 mars 2014), que le 1er mars 2007, M. X...a donné un mandat de recherche d'un bien immobilier locatif à la société La Maison de l'investisseur Versailles, devenue la société LMI AM, qui lui a proposé un immeuble composé de trois studios et appartenant à Mme C...qui avait donné un mandat de vente à la société La Maison de l'investisseur Lille ; qu'après une promesse de vente signée les 8 et 10 mars 2007, la vente a été régularisée par un acte authentique du 8 juin 2007 ; qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu le 19 novembre 2007 et après une expertise qui a mis en évidence de nombreux désordres et la surface insuffisante de chaque « studette » au regard de la législation sur le logement décent, M. X...a assigné Mme C...et la société La Maison de l'investisseur Lille en résolution de la vente, restitution du prix de vente et indemnisation de son préjudice ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'immeuble était déjà divisé en appartements affectés à la location lors de son acquisition par Mme C..., relevé, par un motif non critiqué, qu'il n'était pas soutenu que celle-ci aurait réalisé dans l'immeuble des travaux de construction entrant dans le champ d'application de l'assurance dommages-ouvrage, laquelle n'est pas obligatoire pour des travaux d'aménagement intérieur dans un immeuble ancien, et retenu que l'affirmation selon laquelle Mme C...avait rénové les studios afin de masquer les vices par des éléments de construction n'était étayée par aucun élément de preuve, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en déduire qu'il n'était pas démontré que Mme C...avait connaissance des vices cachés et que la clause de non-garantie devait recevoir application ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la vente avait eu lieu par l'entremise de la société La Maison de l'investisseur Versailles qui avait bénéficié de la rémunération prévue par le mandat de recherche, notamment pour la réalisation d'un audit technique de l'immeuble, et non par celle de la société La Maison de l'investisseur Lille et retenu, par un motif non critiqué, que le préjudice subi par M. X...était sans aucun lien de causalité avec un manquement au devoir de conseil de la société La Maison de l'investisseur Lille envers Mme C..., la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle de cette société ne pouvait être engagée ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième et le quatrième moyens, réunis :

Vu les articles 1110 et 1604 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes de M. X...au titre des défauts de conformité et en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, l'arrêt retient que la destination de l'immeuble à un usage locatif était entrée dans le champ contractuel et que l'immeuble n'était pas impropre à la location ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'expert avait relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y pas de lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X...de résolution de la vente pour défaut de conformité et sa demande de nullité de la vente pour vice du consentement, l'arrêt rendu le 10 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne Mme C...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme C...à payer la somme de 3 000 euros à M. X...; rejette la demande de Mme C...;

Par albert.caston le 07/10/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 29 septembre 2015
N° de pourvoi: 12-26.712 12-27.887
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° G 12-26. 712 et K 12-27. 887 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 juillet 2012), que par acte authentique du 2 juin 2004, reçu par M. X..., avec le concours de M. Y..., notaires, M. et Mme Z... ont vendu à M. et Mme A... une maison d'habitation pour un montant de 228 673 euros qu'ils avaient achetée le 20 août 2001 à Alain B... et Jean-Louis B... ; que le diagnostic parasitaire réalisé par la société Groupe Pallazi à l'occasion de la vente de l'immeuble à M. et Mme A... concluait à l'absence de parasites ; qu'ayant découvert lors de la réalisation de travaux que l'immeuble était infesté de parasites, M. et Mme A... ont, après expertise, assigné M. et Mme Z..., M. C..., en qualité de liquidateur de la société Groupe Palazzi, les Mutuelles du Mans assurances, M. Alain B..., M. Jean-Louis B..., M. X... et M. Y... en paiement du coût des travaux de réfection et des frais occasionnés par le sinistre ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident qui est préalable, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que lorsque les époux A... avaient acquis la maison, l'intérieur avait été complètement rénové, des faux-plafonds avaient été fixés, des carrelages posés au sol et les murs avaient été repeints à l'intérieur de la maison et donnaient une impression de neuf, et relevé que la description des vices effectuée par l'expert permettait de dire qu'ils étaient complètement cachés et que, sans investigations, les acquéreurs n'avaient aucun moyen de savoir qu'ils existaient, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu déduire de ces seuls motifs l'existence de vices cachés pour les acquéreurs ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que l'évaluation faite par l'expert du coût des travaux de réfection de l'immeuble était neutre et objective et que les époux A... pouvaient prétendre à l'indemnisation de leurs frais dus à la nécessité de quitter les lieux pendant la réfection, la cour d'appel, qui n'a pas refusé d'examiner leurs rapports, en a souverainement déduit le montant des travaux et des dommages-intérêts complémentaires à leur allouer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement relevé qu'au moment de la vente par les consorts B... à M. et Mme Z..., les lieux n'avaient pas encore été rénovés et qu'il n'était pas établi que les travaux effectués nécessitaient une assurance obligatoire en application de l'article L. 242-1 du code des assurances, et exactement retenu qu'il n'existait pas de lien de causalité entre la faute des notaires alléguée et le préjudice des époux A..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a déduit à bon droit que les demandes dirigées contre M. Y... et M. X... devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1641 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de condamnation des consorts B..., l'arrêt retient que l'action est de nature contractuelle et qu'il n'y a jamais eu de rapports contractuels entre eux et les époux A... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le sous-acquéreur d'un immeuble peut exercer une action en garantie des vices cachés contre le vendeur originaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour débouter les époux A... de leurs demandes en paiement dirigées contre la société Covea Risks assurances, l'arrêt retient que l'expert en diagnostic a commis une faute qui a causé un préjudice aux acquéreurs qui ont perdu la chance de pouvoir découvrir la réalité du vice, de manière à renoncer à l'acquisition ou de négocier un prix moindre ou d'exiger des travaux préalables à la vente, mais que ce préjudice ne se confond pas avec celui résultant des travaux, ni avec celui résultant de la gêne causée ni avec le préjudice moral, et que les époux A... n'ont pas fait de demande d'indemnisation à ce titre ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a refusé d'évaluer le préjudice dont elle avait constaté l'existence en son principe, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux A... de leurs demandes formées à l'encontre des consorts B... et de la société Covea Risks assurances, l'arrêt rendu le 5 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Covea Risks assurances et les consorts B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 01/10/15

Voir note : Gaz. Pal. 2016, n° 1, p. 32

 

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 16 septembre 2015 N° de pourvoi: 14-11.912 Non publié au bulletin Rejet M. Terrier (président), président Me Balat, SCP Bénabent et Jéhannin, avocat(s) -------------------------------------------------------------------------------- Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 3 décembre 2013), que, par acte sous seing privé du 8 octobre 2012, la société civile immobilière Vence (la SCI) a vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation implantée sur une parcelle partiellement boisée faisant partie d'un lotissement ; qu'invoquant le refus de cette société de réitérer la vente malgré la levée des conditions suspensives, M. et Mme X... l'ont assignée en perfection de la vente ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer la vente parfaite, alors, selon le moyen : 1°/ qu'en écartant l'existence d'un manquement des époux X... à leur obligation de bonne foi, constitutif d'un dol par réticence, après avoir constaté que M. X... avait pu, dans le cadre d'un projet d'aménagement de la maison que lui avait confié M. Y... en 2007, en qualité de gérant de la SCI Vence, prendre des renseignements sur la configuration des lieux et être informé des réflexions menées à compter de 2008 par l'équipe municipale sur l'élaboration d'un plan d'urbanisme, sans que ces informations relatives à la modification des caractéristiques essentielles du bien vendu, n'aient été portées à la connaissance du vendeur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'inféraient de ses propres constatations, en violation de l'article 1116 du code civil ; 2°/ que la réticence dolosive des époux X... consistait dans la dissimulation des informations relatives aux résultats de l'enquête publique diligentée par les services de l'urbanisme survenus avant la signature de l'acte authentique, à savoir l'adoption d'un nouveau plan local d'urbanisme rendant la parcelle boisée, objet de la vente, constructible ; qu'en écartant la réticence dolosive des acquéreurs au motif inopérant qu'« à la date de signature du compromis, l'enquête publique venait seulement d'être déclenchée par arrêté du 25 septembre 2012, et le PLU n'avait pas été adopté », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 3°/ qu'en retenant que le fait d'avoir déposé une demande de permis de construire sans autorisation du vendeur ne traduisait aucune manoeuvre dolosive de la part des époux X..., sans tenir compte du caractère délibéré de la violation de leur obligation légale de solliciter l'autorisation de la SCI Vence, mentionnée dans le formulaire de ladite demande, ce qui traduisait une volonté de dissimuler le nouvel état de constructibilité de la parcelle litigieuse à la société venderesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 4°/ que la SCI Vence faisait valoir, dans ses conclusions déposées et signifiées le 7 octobre 2013, que son gérant, M. Y..., n'avait pas eu l'obligation d'anticiper une modification du plan d'occupation des sols, dans la mesure où il n'avait jamais été consulté dans le cadre de l'enquête publique et qu'en 2007, il avait confié à M. X..., en sa qualité d'architecte, la réalisation de travaux d'aménagement sur le bien objet de la vente ; qu'en considérant néanmoins qu'il n'était pas démontré qu'au moment de la signature du compromis de vente, M. X... disposait d'informations que la SCI Vence n'était pas en mesure d'obtenir, sans répondre au moyen de la SCI Vence, qui se prévalait des compétences professionnelles de M. X... et, en particulier, de son intervention sur les lieux objet de la vente, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'arrêté municipal ordonnant l'enquête publique relative à la modification du plan d'occupation des sols et à l'adoption du plan local d'urbanisme remontait au 28 septembre 2012 et que celui-ci n'était pas adopté le 8 octobre 2012 lors de la signature de la promesse de vente et souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que M. X..., architecte, qui, lors de la mission d'aménagement de la maison que lui avait confiée M. Y... en 2007 avait pu prendre des renseignements sur la configuration des lieux et être informé des réflexions menées à compter de 2008 par la commune sur l'élaboration du plan d'urbanisme, disposait d'informations que la SCI n'était pas en mesure d'obtenir et que le fait pour M. et Mme X... de déposer une demande de permis de construire le 18 décembre 2012 sans solliciter l'autorisation de la SCI ne pouvait être considéré comme la preuve de manoeuvres dolosives de leur part, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de nullité de la vente ne pouvait être accueillie ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière Vence aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Vence à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société civile immobilière Vence ;

Par albert.caston le 26/09/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 15 septembre 2015
N° de pourvoi: 13-28.235 14-10.014 14-15.665 14-16.936
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Bertrand, Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° J 13-28. 235, S 14-15. 665, Y 14-16. 936 et Z 14-10. 014 ;

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 octobre 2013), que la société Europierre expansion a procédé à des travaux de réhabilitation et de transformation d'un immeuble en appartements en vue de sa revente ; qu'elle a vendu un studio à M. et Mme Y... dans lequel un dégât des eaux est survenu, en mars 2005, sous forme d'infiltrations provenant de la salle de bains du local voisin, appartenant à la société Europierre Expansion et occupé par la société Billa ; qu'en juillet 2005, M. et Mme Y... ont signalé à la société Europierre Expansion, alors syndic bénévole, des désordres d'humidité qui ont été attribués, dès le mois d'octobre 2005, aux infiltrations provenant de la douche des locaux occupés par la société Billa, vendus sur ces entrefaites à Mme Z... et à des fuites de la canalisation d'évacuation d'eaux usées de l'immeuble, partie commune, passant dans le doublage du studio de M. et Mme Y... ; qu'en cours d'expertise judiciaire, M. et Mme X..., autres copropriétaires, ont été attraits à la procédure et ont formé une demande reconventionnelle en soutenant que Mme Z... s'était appropriée la cave en sous-sol n° 59 dont ils étaient propriétaires et avait annexé, en édifiant un mur, l'extrémité du couloir des caves, partie commune ; qu'après expertise, M. et Mme Y... ont assigné leur assureur, la société Axa France IARD (la société Axa), la société Europierre expansion, la société Billa et son assureur, la société AGF aux droits de laquelle se trouve la société Allianz, le syndicat des copropriétaires, la société MMA prise en sa qualité d'assureur de la société Europierre expansion et du syndicat, Mme Z..., ainsi que M. et Mme X... en réparation de leur préjudice ; que M. et Mme X... ont demandé la restitution de leur cave et le syndicat des copropriétaires la remise en état du couloir commun ;

Sur le premier moyen du pourvoi de la société Europierre expansion, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que la société Europierre expansion avait procédé, avant la revente de l'immeuble, à une restructuration complète aboutissant à des travaux lourds de reconstruction qui lui donnaient la qualité de constructeur, que les dommages étaient dus à trois causes conjuguées constituées par la fuite dans la douche de l'appartement de Mme Z..., par la cassure, antérieure à la vente, de la canalisation d'évacuation de l'immeuble et par le retard apporté par le syndicat des copropriétaires à réparer cette canalisation partie commune, la cour d'appel, qui n'a pas retenu de faute à l'égard de M. et Mme Y..., a pu, par ces seuls motifs, en déduire que l'indemnisation de ces derniers devait être partagée entre les trois responsables dans une proportion dont elle a souverainement apprécié le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi de la société Europierre expansion, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les travaux ayant abouti à l'annexion d'une partie du couloir commun en sous-sol et à l'appropriation de fait par Mme Z... de la cave de M. et Mme X... étaient antérieurs à l'achat de son local par Mme Z... et étaient le fait non pas de celle-ci mais de la société Europierre expansion qui avait commis une faute en omettant dans l'acte de vente la mention des travaux effectués et le véritable état des lieux, la cour d'appel, qui n'a pas retenu que la cave n° 59 avait été vendue à Mme Z..., a pu en déduire, répondant ainsi aux conclusions prétendument délaissées, que la société Europierre expansion devait indemniser Mme Z... du préjudice subi et qu'elle ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie stipulée dans l'acte ;

D'où il suit que le moyen, qui manque en fait pour partie, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi du syndicat des copropriétaires, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que le dommage était dû, à la fois, à un vice de construction imputable à la société Europierre et au retard apporté par le syndicat des copropriétaires à la réparation d'une canalisation fuyarde, partie commune, la cour d'appel, qui a tiré les conséquences légales de ces constatations, a pu en déduire que la demande de garantie présentée par le syndicat contre la société Europierre devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi du syndicat des copropriétaires, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que Mme Z... n'était pas l'auteur des travaux ayant abouti à placer dans le lot qui lui a été vendu la cave de M. et Mme X... et l'extrémité du couloir partie commune et qu'elle n'avait pas commis de faute, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'avait pas à indemniser le syndicat des copropriétaires pour la remise en état des parties communes ; que, d'autre part, sous couvert de dénaturation, le moyen critique une omission de statuer sur la restitution au syndicat des copropriétaires des parties communes pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième, cinquième et sixième branches du premier moyen, sur le troisième moyen du pourvoi de la société Europierre expansion, sur le pourvoi incident de la société MMA et sur les premier et quatrième moyens du pourvoi du syndicat des copropriétaires qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 21/09/15

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du vendredi 15 mai 2015
N° de pourvoi: 14-14.988 14-19.724
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° D 14-19. 724 et F 14-14. 988 qui attaquent le même arrêt ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte authentique reçu le 18 avril 2005 par M. X..., notaire associé de la SCP Hervé C...et D... X... , M. Y... a vendu à M. Z... et Mme A... une parcelle de terrain sur laquelle étaient édifiés des garages ; que la publication de l'acte, sollicitée par le notaire le 9 juin 2005, est intervenue après celle, le 1er juin précédent, du jugement déclarant Mme B... adjudicataire de ce bien ; que par un arrêt irrévocable, la cour d'appel a ordonné l'expulsion de M. Y... et de tous occupants de son chef ; que M. Z... et Mme A... ont assigné M. Y... en nullité de la vente et indemnisation, ainsi que le notaire en responsabilité ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour exclure toute faute du notaire, l'arrêt relève, que, dans l'ignorance de la dissimulation de l'adjudication par M. Y..., l'officier ministériel n'avait aucune raison de procéder à une publication de l'acte de vente avant l'expiration du délai applicable ni de retenir le prix de vente jusqu'à l'accomplissement des formalités de publicité ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait au notaire, tenu d'une obligation de prudence et de diligence, dès lors qu'il remettait le prix de vente au vendeur le jour de la signature de l'acte, d'accomplir, dans les meilleurs délais, les formalités en vue de la publication de celui-ci afin d'assurer son opposabilité aux tiers, la cour d'appel a méconnu le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande en garantie de M. Z... et Mme A... à l'encontre du notaire, l'arrêt énonce que ce dernier ne peut être condamné à garantir le remboursement du prix de vente qu'en cas d'insolvabilité avérée le jour où la cour d'appel statue ;

Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure la condamnation du notaire à garantir le remboursement du prix de vente en cas d'insolvabilité avérée du vendeur, si cette condition se réalise, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires de M. Z... et Mme A... à l'encontre de M. X..., l'arrêt rendu le 16 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Z... et Mme A... la somme globale de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Par albert.caston le 10/09/15

Voir notes :

- Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 249, p. 37.

- Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 1, p. 33.

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mardi 16 juin 2015 N° de pourvoi: 14-12.369 Non publié au bulletin Cassation partielle M. Terrier (président), président Me Bertrand, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s) -------------------------------------------------------------------------------- Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2013), que par acte du 29 août 2007, la société Les Jardins Ramel a acquis un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à rénover, moyennant le prix de 400 000 euros financé par un prêt consenti par la société Monte Paschi Banque (la société Monte Paschi) ; que par actes établis entre le 31 décembre 2007 et le 28 novembre 2008 par M. E... , notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement divers lots de ce bâtiment devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; qu'elle a fourni une garantie intrinsèque d'achèvement, en produisant une attestation de la société Monte Paschi selon laquelle elle détenait la somme de 400 000 euros en remboursement d'un prêt et la somme de 400 000 euros en fonds propres, et une attestation d'achèvement des fondations ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M. E... et la société Monte Paschi en indemnisation ; Sur les premiers moyens des pourvois principaux et du pourvoi incident, réunis : Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, M. et Mme A..., la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la société Monte Paschi, alors, selon le moyen : 1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi Banque avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ; 2°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros en l'état d'un virement de la société Mona Lisa étude et promotion, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ; 3°/ qu'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que la banque avait attesté de façon erronée avoir reçu la somme de 400 000 euros en remboursement du prêt contracté par le vendeur pour l'acquisition du foncier dès lors que cette somme de 400 000 euros ne représentait que le montant du principal du prêt avec intérêts souscrits par le vendeur, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ qu'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400 000 euros n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la cour a violé l'article 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que la banque attestait avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400 000 euros octroyé à la société Les Jardins Ramel et qu'il lui avait été remis la somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, et retenu que le fait que la somme de 400 000 euros n'avait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la société était sans portée quant à la réalité de l'attestation, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la banque n'avait commis aucune faute ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les deuxièmes moyens des pourvois principaux M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., du pourvoi incident de M. et Mme C... et le deuxième moyen de la société Grahl pris en ses cinq premières branches, réunis : Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. E... , alors, selon le moyen : 1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ; 2°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la société Les Jardins Ramel, n'était pas indépendante du vendeur, la cour a violé les articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ; 3°/ que les acquéreurs faisaient valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ; 4°/ que les acquéreurs faisaient valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ; 5°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations dès lors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans son courrier du 1er décembre 2006 adressée à la direction des services fiscaux qu'aucun travaux sur les fondations n'est globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, cependant que l'attestation n'attestait, de surcroît de façon inexacte, que de la réalisation du plancher et non de l'achèvement des fondations, la cour a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ; 6°/ que la société Grahl investissement se prévalait d'un constat d'huissier du 29 juillet 2010 et d'un rapport d'expert du 6 décembre 2010 pour établir que les fondations, pas plus que les planchers, n'étaient achevées ; qu'en se contentant de relever que sur l'enlèvement des fondations, c'était en vain que les appelants croyaient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par M. E... le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux, le fait qu'il y fût mentionné une reprise des quatre angles ne pouvant suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans ce courrier qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans s'expliquer sur la portée de ce constat et de ce rapport d'expert qui indiquaient clairement que les fondations n'étaient pas achevées, l'expert, notamment, ayant relevé qu'il n'y avait pas eu de reprise des fondations, contrairement aux prévisions de la notice descriptive annexée au contrat de réservation qui indiquait que les fondations de l'immeuble rénové devaient faire l'objet d'une remise à l'état neuf par confortement des fondations existantes, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 7°/ que les acquéreurs faisaient valoir que la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme Les Jardins de Ramel et non seulement de l'immeuble Pavillons de Ramel ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 8°/ que l'acquéreur faisait valoir que le notaire avait commis plusieurs erreurs dans l'appréciation de la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait valoir que le seuil de 2 702 500 euros retenu par le notaire était doublement erroné dès lors qu'il correspondait aux prix de vente et non au prix de construction et qu'il ne concernait qu'un bâtiment dans une opération qui en comportait plusieurs, ainsi que de nombreuses installations communes ; qu'il ajoutait que le notaire avait tenu compte d'une somme de 400 000 euros en remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur alors que le remboursement d'un prêt ne fait pas partie des modalités de financement évoquées par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait enfin valoir que le remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur avait été assuré grâce au produit des ventes intervenues le 31 décembre 2007, si bien que pour parvenir au seuil de 75 %, le notaire avait additionné le montant des ventes et le remboursement réalisé grâce à ce montant, en méconnaissance de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour s'est contentée de relever que « relativement à la condition de financement, il suffira de relever que M. E... disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit » sans répondre à ces contestations opérantes, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant par motifs propres et adoptés constaté que les ventes portaient sur des lots de copropriété du bâtiment « pavillon Ravel » après rénovation, et retenu qu'à la date de constatation de la garantie intrinsèque du 31 décembre 2007, le notaire disposait de l'attestation de la banque faisant état de la remise de fonds en remboursement du crédit d'acquisition octroyé à la société Les Jardins Ramel et d'une somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, qu'au vu des attestations produites le seuil de financement de 75 % était atteint, que les fondations étaient achevées depuis de nombreuses années ce qui était confirmé par l'attestation du maître d'oeuvre d'exécution, et qu'aucun élément n'était susceptible de contredire cette affirmation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de répondre à des moyens que ses constatations rendaient inopérants, a pu en déduire, sans dénaturation, que le notaire n'avait commis aucune faute ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen du pourvoi principal de M. et Mme A... : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter les demandes contre le notaire, l'arrêt retient qu'il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies, que, s'agissant d'un bâtiment ancien, les fondations étaient nécessairement achevées, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, dont la date ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, et que celui-ci n'avait pas à vérifier la réalité de l'attestation de la banque ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles M. et Mme A... faisait valoir que le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres à la date de la vente du 3 mars 2008 sans se contenter d'une attestation bancaire du 31 décembre 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Sur le deuxième moyen de la société Grahl investissement pris en sa sixième branche : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter les demandes de la société Grahl investissment formées contre M. E... l'arrêt retient que celui-ci n'a pas commis de faute ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Grahl investissement faisait valoir qu'elle avait signé l'acte de vente le 17 octobre 2008, c'est-à-dire trois mois avant la date prévue pour la livraison du bien et que le notaire avait commis une faute en se contentant d'une attestation relative à l'état d'avancement des travaux datée du 24 août 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et sur le troisième moyen du pourvoi principal de la société Grahl investissement : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour fixer sa créance au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 84 290, 80 euros, l'arrêt retient que la société Grahl investissement invoque pour l'essentiel des préjudices éventuels et non démontrés, à l'exception du trouble de jouissance pour lequel il n'est produit aucun justificatif ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Grahl investissement qui invoquait à titre de préjudices, la partie du prix de vente correspondant au coût des travaux d'achèvement des planchers non réalisés, les commissions perdues, des droits et émoluments versés au notaire en sus, le surcoût d'achèvement de l'immeuble, une perte de loyers et une perte de trésorerie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi principal de M. X... et Mme Y... qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement et de M. et Mme A... contre M. E... et en ce qu'il limite à la somme de 84 290, 80 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Les Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 8 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne M. E... et la société F...- G...- H...- I..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Jardins Ramel, aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. E... à payer à la société Grahl investissement la somme de 3 000 euros et à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Publié par ALBERT CASTON à 11:03 Envoyer par e-mail BlogThis! Partager sur Twitter Partager sur Facebook Partager sur Pinterest Libellés :

Par albert.caston le 10/09/15

Voior note Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 249, p. 31.

Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du mardi 30 juin 2015
N° de pourvoi: 14-17.907
Non publié au bulletin Cassation

Mme Mouillard (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... et M. Y... (les investisseurs) ont acquis de la SCI Plescop résidence Mary Flor, en état futur d'achèvement, divers biens immobiliers dans une « résidence-services » pour personnes âgées, qu'ils ont donnés à bail à la société Sermaf pour une durée de neuf ans ; que cette société ayant été défaillante puis mise en liquidation judiciaire, les investisseurs ont assigné en responsabilité la société Crédit industriel de l'Ouest, devenue CIC Ouest (la banque), et sa filiale, la société CM-CIC Agence immobilière Afedim (la société Afedim), qui leur avaient présenté le projet ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour retenir la responsabilité extra-contractuelle de la banque, l'arrêt, après avoir énoncé que les établissements de crédit proposant à leurs clients un investissement financier sont tenus à leur égard d'une obligation de mise en garde, sauf s'il s'agit d'investisseurs avertis, retient que le fait que M. et Mme X... soient ingénieur et cadre commercial n'en fait pas des investisseurs avertis, pas plus que M. Y... dont la qualité de loueur en meublé professionnel résulte de ce qu'il tient des chambres d'hôtes ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le banquier prestataire de services d'investissement n'est pas tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de son client, même non averti, s'il lui propose un investissement ne présentant aucun caractère spéculatif, ce qui est le cas de l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, d'un ou plusieurs appartements dans une résidence-services pour personnes âgées en vue de leur location meublée à la société exploitant la résidence, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour statuer comme il fait, l'arrêt, après avoir relevé que la banque a remis aux investisseurs la plaquette publicitaire de la société Mary Flor faisant état d'un produit immobilier et financier insensible aux modes et aux fluctuations et vantant, outre le bénéfice d'une fiscalité avantageuse, la régularité des revenus locatifs garantis par un bail reconductible, retient encore que, même s'il n'est pas établi qu'elle était informée des difficultés rencontrées par la société Sermaf en 2006 et si les actes de vente en état futur d'achèvement et les baux ne garantissaient pas la régularité des revenus escomptés par les investisseurs, il n'est pas contesté que la banque n'a pas informé les investisseurs du risque que pourrait leur faire encourir une déconfiture du futur exploitant de la résidence titulaire du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la banque n'était pas tenue de porter à la connaissance des investisseurs une circonstance connue de tous et dont ils pouvaient se convaincre par eux-mêmes, telle que la possible défaillance de la société locataire à payer régulièrement les loyers pendant une durée de neuf années, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;

Condamne M. et Mme X... et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;