Par albert.caston le 08/06/21

Diagnostic de performance énergétique : quelle opposabilité ?

 

 Etude, H. Périnet-Marquet, Constr.-urb., 2021-6, p. 1.

 
Par albert.caston le 04/05/21

Vente immobilière, amiante et vice caché

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 15 avril 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 360 FS-D

Pourvoi n° C 20-16.320




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 AVRIL 2021

1°/ M. [C] [K],

2°/ Mme [D] [A], épouse [K],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° C 20-16.320 contre l'arrêt rendu le 2 avril 2020 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [G] [S],

2°/ à Mme [M] [G], épouse [S],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme [K], de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [S], et l'avis de Mme Vassallo, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 16 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Nivôse, Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Georget, Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 avril 2020), par acte du 11 octobre 2012, M. et Mme [K] ont vendu à M. et Mme [S] une maison d'habitation.

2. Constatant, après expertise, la présence d'amiante dans les plaques de fibrociment constituant la couverture de l'immeuble, M. et Mme [S] ont assigné leurs vendeurs en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen des moyens

Sur le second moyen, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [K] font grief à l'arrêt de dire qu'ils avaient connaissance de la présence d'amiante au moment de la vente, de dire en conséquence que la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l'acte de vente était inopposable à M. et Mme [S], de constater l'existence d'un vice caché affectant le bien immobilier, de les condamner à payer à M. et Mme [S] la somme de 33 430 euros et de rejeter l'ensemble de leurs demandes, alors « que le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la présence de l'amiante ne constitue pas, à elle seule, un vice caché dès lors qu'elle n'empêche pas l'usage de la chose et ne présente pas un danger ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt lui-même que "s'agissant de la gravité du vice, l'expert retient qu'il ne rend pas la maison impropre à son usage dans la mesure où l'amiante est confiné notamment à l'intérieur par l'isolation…" ; que les juges du fond ont en outre constaté "l'absence de danger des occupants" résultant à la fois "des résultats des mesures d'empoussièrement négatifs" et du fait que l'expert n'a "en aucun cas… évoqué la nécessité de procéder au dépôt des plaques de fibrociment pour y habiter, précisant "à ce jour aucun travaux n'est nécessaire du fait que les planques de fibrociment sont confinées et notamment à l'intérieur de la villa, dans les combles où se trouvent des pièces habitables". En effet, l'amiante est un matériau dont la dangerosité est liée à l'inhalation des fibres qui la composent et en l'espèce l'amiante est contenu dans le fibrociment de la couverture et rien ne permet de considérer qu'il est susceptible de libérer des fibres dans l'air" ; qu'en décidant néanmoins que "la maison était… affectée d'un vice caché lors de la vente", au motif, impropre à caractériser un tel vice, qu' "aucun travaux affectant l'isolation intérieure des combles ou sur la toiture ne pourra être entrepris sans qu'une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne soit engagée", la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1641 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a souverainement retenu que, si le vice ne rendait pas la maison impropre à son usage, dans la mesure où l'amiante était confiné par l'isolation, il en diminuait l'usage de manière importante dès lors que des travaux affectant l'isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture ne pourraient pas être entrepris sans qu'une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne fût engagée.

6. Elle en a déduit à bon droit que la maison était affectée d'un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s'ils l'avaient connu, les acquéreurs n'en auraient donné qu'un moindre prix et qu'il convenait de fixer la réduction du prix telle qu'elle avait été arbitrée par l'expert.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [K] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [K] et les condamne à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 14/04/21

Clause de non-recours et garantie décennale

 

 Etude et formule, V. Zalewski-Sicard, Constr.-urb. 2021-4, p. 34.

 
Par albert.caston le 01/04/21

Les acquéreurs ne pouvaient pas prétendre ne pas avoir vu les désordres ainsi caractérisés par une apparence manifeste, même pour un non-professionnel.

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 18 mars 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 280 FS-D

Pourvoi n° T 20-10.745




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021

1°/ Mme Y... R...,

2°/ Mme G... X...,

toutes deux domiciliées [...] ,

ont formé le pourvoi n° T 20-10.745 contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant à Mme S... F..., épouse V..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat de Mmes R... et X..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme V..., et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Nivôse, Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Georget, Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2019), par acte du 29 février 2012, Mme V... a vendu une maison d'habitation à Mmes R... et X....

2. Invoquant l'apparition de fissures, Mmes R... et X... ont, après expertise, assigné Mme V... en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Mmes R... et X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'indemnisation, alors « qu'un vice ne peut être qualifié d'apparent qu'autant que l'acquéreur a pu se convaincre, lors de la vente, de sa gravité, de son ampleur et de ses conséquences ; qu'en se bornant à retenir, pour conclure au caractère apparent du vice invoqué, que les fissures avaient été grossièrement colmatées par la venderesse et étaient nécessairement visibles par les acquéreurs, sans caractériser que ces derniers avaient, lors de la vente, connaissance que ces fissures avaient une cause structurelle et risquaient d'entraîner l'effondrement d'une partie de la maison, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à établir la connaissance par les acquéreurs de la gravité, de l'ampleur et des conséquences du vice constitué par les fissures et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a relevé que les fissurations avaient été colmatées de façon grossière par le vendeur, l'huissier de justice ayant constaté, le 26 septembre 2012, la présence de silicone déchiré sur un interstice de huit millimètres avec un jour « particulièrement visible témoignant de l'absence de ferraillage » au niveau de l'escalier extérieur, et de mastic sur le flanc Est, ainsi qu'un décrochement « inquiétant » du pilier d'arcade, et ayant noté que certaines reprises d'enduit étaient d'une couleur différente, que le crépi avait été repris sur la façade Sud et qu'était visible du mastic boursouflé en façade Ouest.

5. Elle a souverainement retenu que les acquéreurs ne pouvaient pas prétendre ne pas avoir vu les désordres ainsi caractérisés par une apparence manifeste, même pour un non-professionnel.

6. Sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur la connaissance par les acquéreurs de la gravité, de l'ampleur et des conséquences du vice constitué par les fissures, elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes R... et X... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 16/03/21

Les travaux d'aménagement exécutés en 2001 n'avaient entraîné aucun dommage de nature décennale par atteinte à la solidité de l'immeuble ou impropriété à sa destination

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

CM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 mars 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 178 F-D

Pourvoi n° R 19-25.229




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

1°/ Mme V... U..., domiciliée chez Mme Q... G...,

2°/ Mme Q... G...,

toutes deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° R 19-25.229 contre l'arrêt rendu le 3 octobre 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige les opposant à M. B... O..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mmes U... et G..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. O..., et après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 octobre 2019), M. O... a vendu à Mmes U... et G... (les consorts U...) une maison d'habitation dans laquelle il avait fait réaliser des travaux d'aménagement.

2. Se plaignant de désordres atteignant l'immeuble, Mme U... a, après expertise, assigné M. O... en indemnisation de divers préjudices. Mme G... est intervenue volontairement à l'instance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. Les consorts U... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. O..., alors :

« 1°/ que les juges du fond sont tenus de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; que dans son rapport d'expertise, M. J... a certes conclu que l'ouvrage n'est pas impropre à sa destination mais également que « la fragilité de la structure porte atteinte à la solidité de l'ouvrage » ; qu'en retenant qu'il ressort du rapport d'expertise « que le défaut de conformité (
) ne porte pas atteinte à la solidité de celui-ci » puis que les « travaux n'ayant entraîné aucun dommage de nature décennale par atteinte à la solidité de la maison », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise, a violé le principe susvisé ;

2°/ que si l'état existant de l'immeuble lors des travaux litigieux peut constituer une cause exonératoire, c'est à condition qu'il n'ait pas été décelable ou prévisible lors de la réalisation des travaux ; qu'en retenant que la faiblesse structurelle de la maison construite en 1976 constitue une cause étrangère exonératoire pour les travaux qui ont eu lieu en 2001, sans rechercher si cette faiblesse structurelle n'était pas décelable lors de la réalisation des travaux en 2011, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. Ayant retenu, sans dénaturation du rapport d'expertise, que les travaux d'aménagement exécutés en 2001 n'avaient entraîné aucun dommage de nature décennale par atteinte à la solidité de l'immeuble ou impropriété à sa destination, la cour d'appel, qui en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que M. O... n'engageait pas sa responsabilité décennale, a légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

5. Les consorts U... font le même grief à l'arrêt, alors « que le défaut de réponse à conclusion équivaut à un défaut de motifs ; qu'en excluant la réticence dolosive de M. O... sans rechercher, comme elle l'y était invitée, si M. O... n'avait pas intentionnellement caché l'existence des travaux réalisés en 2001, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a retenu que M. O... n'avait pas été en mesure de connaître la faiblesse structurelle de la maison.

7. Elle a relevé que le ravalement effectué en 2002 avait pour objet de remettre l'enduit en état après l'exécution des travaux d'aménagement et que l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage pour la réalisation de ceux-ci était sans lien avec les désordres litigieux.

8. Elle a pu en déduire, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que M. O... ne pouvait se voir reprocher une réticence dolosive lors de la vente de l'immeuble.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes U... et G... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 16/03/21

Vente immobilière et notion de vice caché

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 mars 2021




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 181 F-D

Pourvoi n° F 19-20.804




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

1°/ M. A... V..., domicilié [...] ,

2°/ M. J... V..., domicilié [...] ,

3°/ M. N... V..., domicilié [...] ,

4°/ M. Y... V..., domicilié [...] , agissant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile immobilière de construction vente Delfrere,

ont formé le pourvoi n° F 19-20.804 contre l'arrêt rendu le 30 avril 2019 par la cour d'appel de Pau (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme L... D..., épouse P...,

2°/ à M. H... P...,

tous deux domiciliés [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y... V..., ès qualités, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de Mme et M. P..., après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à MM. A..., J... et N... V... (les consorts V...) du désistement de leur pourvoi.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 30 avril 2019), par acte sous seing privé du 8 août 2008, réitéré par acte authentique le 16 octobre 2008, la société civile de construction vente Delfrère (la SCCV) a vendu à M. et Mme P... une maison d'habitation au prix de 245 000 euros.

3. Après deux inondations qui sont survenues les 25 juin et 1er juillet 2014 et qui ont envahi une partie de leur maison, les acquéreurs, ayant appris qu'une précédente inondation aurait eu lieu en juin 2008, ont assigné M. Y... V..., pris en sa qualité de liquidateur de la SCCV, ainsi que ses associés, les consorts V..., en résolution de la vente pour vice caché et, subsidiairement, en réduction du prix, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche

Enoncé du moyen

5. M. Y... V..., pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV, fait grief à l'arrêt de dire que celle-ci a commis une réticence dolosive dans la négociation du prix de la vente de l'immeuble d'habitation de M. et Mme P... et de condamner, sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, la SCCV à payer à M. et Mme P... une indemnité de 100 000 euros correspondant à la surévaluation du prix, une indemnité égale aux intérêts contractuels payés par M. et Mme P... sur cette somme calculés aux conditions du contrat de prêt initialement conclu avec leur banque, puis renégocié à compter du mois de septembre 2012 actuellement en cours, aux intérêts contractuels futurs, au fur et à mesure de leur paiement jusqu'à complet amortissement, et une indemnité égale au différentiel entre les échéances de l'assurance groupe actuellement payée et celle qui l'aurait été pour un emprunt souscrit aux mêmes conditions pour un capital inférieur de 100 000 euros, alors « qu'en toute hypothèse, l'exposante soutenait que « preuve incontestable de l'absence d'inondation et de la mauvaise foi des demandeurs, M. H... P... rapp[elait] lui-même dans son offre s'être déplacé à Souloumou le 20 juin 2008 soit quelques jours seulement après le 12 juin 2008, date de la prétendue inondation dudit bien » ; qu'en retenant le dol de l'exposante et, partant, l'erreur provoquée de M. et Mme P..., sans répondre à ce moyen essentiel des conclusions de la SCCV Delfrère, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte le jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

7. Pour dire qu'une inondation avait eu lieu en juin 2008 sur la parcelle vendue et que la SCCV avait commis une réticence dolosive à l'égard de M. et Mme P..., l'arrêt retient que les inondations survenues au mois de juin 2008 avaient donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle du 7 août 2014 (lire 2008) concernant la commune de Soumoulou, que les voisins directs de M. et Mme P..., à savoir O... Maître et X... S..., avaient subi des dégâts lors d'un débordement du ruisseau voisin survenu en juin 2014 (lire juin 2008), que leurs attestations, selon lesquelles l'immeuble vendu ultérieurement à M. et Mme P... avait aussi été endommagé, ne sauraient par conséquent être qualifiées de mensongères, que la crue de juin 2008 avait nécessairement affecté son bien puisque les voisins immédiats avaient subi des dégâts et que la topographie plane de l'ensemble des habitations ne permettait pas de considérer qu'il ait pu être épargné et que ces voisins aient attesté par erreur de l'inondation l'ayant affecté, que l'immeuble déclaré achevé avait fait l'objet de travaux après les inondations de juin 2008, durant les pourparlers contractuels, postérieurement à l'acquisition de la conformité administrative, que leur objet avait donc bien été de réparer les dégâts et que l'inondation avait donc été connue par la société venderesse qui conservait la jouissance - et les risques - de la chose, et qui était confrontée depuis des années, ainsi que cela ressort des pièces concordantes versées au débat, à ce risque récurrent.

8. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCCV qui soutenait que M. P... était venu visiter l'immeuble le 20 juin 2008 et qu'il n'aurait pu manquer de constater l'inondation s'il y en avait eu une, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Pau autrement composée ;

Condamne M. et Mme P... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 12/02/21

Vente immobilière et notion de vice caché

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 28 janvier 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 139 F-D

Pourvoi n° V 19-17.574




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021

1°/ M. N... Y...,

2°/ Mme X... V... , épouse Y...,

tous deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° V 19-17.574 contre l'arrêt rendu le 4 avril 2019 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. N... S..., domicilié [...] ,

2°/ à Mme G... O..., épouse S..., domiciliée [...] ,

3°/ à Mme T... R..., épouse P..., domiciliée [...] ,

4°/ à Mme E... P..., domiciliée [...] ,

5°/ à Mme U... P..., domiciliée [...] ,

toutes trois prises en qualité d'héritière de F... P...,

6°/ à M. Q... D..., domicilié [...] , pris en qualité de successeur de F... P...,

7°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

8°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, société d'assurances mutuelles, dont le siège est [...] ,

9°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

10°/ à la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

11°/ à la société MAAF assurances, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. et Mme Y..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des consorts P..., de M. D..., de la société [...] et Dhont, de la société MMA IARD assurances mutuelles et de la société MMA IARD, de la SCP Richard, avocat de M. et Mme S..., après débats en l'audience publique du 15 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 avril 2019), le 2 septembre 2005, M. et Mme L... ont vendu une maison d'habitation à M. et Mme S....

2. A l'acte de vente était annexé un rapport d'expertise judiciaire déposé le 10 mai 2003 dans une instance engagée par M. et Mme L... contre leur assureur à la suite d'un épisode de sécheresse ayant provoqué des fissures sur la maison. Aux termes de ce rapport, l'expert imputait les désordres, consistant en des fissures en façade, à une insuffisance des fondations au regard de la nature du sol et concluait à la nécessité de réaliser des travaux de confortement des fondations par reprise en sous-oeuvre, pour un montant estimé de l'ordre de 300 000 euros.

3. M. et Mme S... ont confié à la société [...], assurée auprès de la société MAAF assurances (la MAAF), des travaux de confortement des fondations pour un montant approximatif de 10 000 euros.

4. Par acte authentique du 3 janvier 2008, M. et Mme S..., assistés de leur notaire, M. D..., suppléant de F... P..., ont vendu la maison à M. et Mme Y..., assistés de la société civile professionnelle M... I... B... et A... B... (la société [...] ).

5. Dans le courant de l'été 2009, M. et Mme Y... ont constaté l'apparition de fissures sur une façade de la maison.

6. Ils ont assigné M. et Mme S..., la société [...] , la société [...] et la MAAF en réparation de leurs préjudices.

7. M. et Mme S... ont assigné M. D..., les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD (les MMA), assureurs des notaires, en garantie, ainsi que Mme R..., veuve P..., et Mmes E... et U... P... (les consorts P...), ayants droit de F... P....

Examen des moyens

Sur le troisième moyen, ci-après annexé

8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Énoncé du moyen

9. M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. et Mme S... fondées sur la garantie des vices cachés, alors :

« 1°/ que pour juger établie la connaissance du vice par M. et Mme Y..., acheteurs, la cour d'appel a considéré qu'il résultait de la clause de l'acte de vente, aux termes de laquelle M. et Mme S..., vendeurs, indiquaient leur avoir « transmis le dossier concernant la dommage-ouvrage et les procédures en cours », que M. et Mme Y... « ne [pouvaient] sérieusement soutenir avoir ignoré le contenu de l'expertise judiciaire » décrivant les vices affectant l'ouvrage ; qu'en se fondant sur cette clause aux termes généraux et imprécis, qui ne relatait pas une constatation personnelle du notaire, sans répondre aux conclusions de M. et Mme Y... qui produisaient deux lettres du 12 octobre 2009 et du 23 mars 2010 du notaire qui a reçu l'acte de vente, dont il résultait au contraire que le rapport d'expertise n'avait été communiqué aux acquéreurs que postérieurement à la vente, ce qui remettait en cause l'exactitude des énonciations dépourvues de force authentique de l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que, en toute hypothèse, lorsque la chose vendue a fait l'objet de travaux ayant pour objet de mettre un terme à des désordres survenus antérieurement, il ne peut être reproché à l'acquéreur non professionnel, informé de ces travaux, de ne pas s'être assuré que ces derniers, qui rendaient les désordres invisibles lors d'un examen normalement attentif de la chose, les avaient effectivement résorbés ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que les fissures affectant le bien vendu n'étaient plus apparentes au moment de la vente, pour avoir fait l'objet de reprises par la société [...] ; qu'il n'était pas davantage contesté que M. et Mme S... avaient indiqué à M. et Mme Y... que les travaux avaient mis fin au vice affectant la chose, et que le notaire ayant reçu l'acte n'avait pas attiré l'attention des acheteurs sur le risque de persistance du vice ; que pour juger cependant que M. et Mme Y... disposaient des éléments nécessaires à la connaissance des vices affectant le bien, la cour d'appel a affirmé qu'il résultait du rapport d'expertise réalisé cinq ans auparavant, qui revêtait une réelle importance « pour tout acquéreur normalement curieux », que les travaux réalisés par M. et Mme S... étaient insuffisants ; qu'en mettant ainsi à la charge de M. et Mme Y..., acquéreurs profanes ayant procédé à un examen normalement attentif de la chose, l'obligation de vérifier si les travaux de reprise réalisés par M. et Mme S... avaient effectivement fait disparaître le vice affectant la chose, ce dont ils ne pouvaient se convaincre qu'en faisant appel à un expert, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil. »
Réponse de la Cour

10. La cour d'appel a relevé qu'il résultait des mentions de la promesse de vente conclue entre M. et Mme S... et M. et Mme Y... et des deux actes de vente des 2 septembre 2005 et 3 janvier 2008 que M. et Mme Y... avaient été informés des désordres ayant affecté la maison, de ce qu'une expertise judiciaire avait été ordonnée, de ce que le prix de vente avait été négocié compte tenu de l'estimation des travaux à réaliser et que les documents afférents au sinistre et aux procédures en cours, incluant le rapport d'expertise, avaient été remis à M. et Mme Y..., qui reconnaissaient avoir reçu des vendeurs la facture des travaux de la société [...] d'un montant bien inférieur à celui retenu par l'expert.

11. Appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, elle a pu retenir que M. et Mme Y... avaient disposé des informations nécessaires sur les désordres, les travaux préconisés par l'expert et le montant des travaux effectivement réalisés et en déduire que le vice affectant les fondations de la maison était connu des acquéreurs et ne constituait pas un vice caché.

12. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen

Énoncé du moyen

13. M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la société [...] , M. D..., les consorts P... et les sociétés MMA en condamnation in solidum à leur verser des sommes en réparation de leurs préjudices, alors :

« 1°/ que la cassation du chef de dispositif de l'arrêt déboutant M. et Mme Y... de leurs demandes contre M. et Mme S... au titre de la garantie des vices cachés, aux motifs que la communication du rapport d'expertise du 10 mai 2003 avait rendu les désordres affectant le bien apparents au moment de la vente, entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif déboutant M. et Mme Y... de leur demande en indemnisation contre les notaires, la société [...] , B..., M. D..., Mmes U... et E... P..., Mme T... R..., et la société MMA aux motifs que le rapport d'expertise du 10 mai 2003 avait été communiqué aux acquéreurs, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;

2°/ que, subsidiairement, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu'il instrumente ; qu'ainsi, lorsque la communication d'un rapport d'expertise relatif aux désordres affectant un bien immobilier est seule de nature à permettre à un acquéreur d'évaluer les risques liés à l'opération, le notaire rédacteur de l'acte de vente doit l'y annexer et s'assurer que l'acquéreur en a mesuré la portée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le rapport d'expertise du 10 mai 2003, qui recensait les désordres dont le bien litigieux était affecté, était d'une « réelle importance » pour la vente ; qu'il lui appartenait de vérifier que le contenu de ce rapport, qui n'était pas annexé à l'acte de vente, avait effectivement été communiqué par le notaire à M. et Mme Y..., et que leur attention avait été attirée sur sa portée et les risques qu'ils encouraient en acquérant un bien affecté de désordres, ce qu'il n'avait pas fait ; qu'en jugeant cependant que la clause générale de l'acte de vente énonçant seulement que « le vendeur a transmis à l'acquéreur le dossier concernant la dommage-ouvrage et les procédures en cours » suffisait à établir que le notaire avait satisfait à son obligation de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1231-1 du même code. »

Réponse de la Cour

14. D'une part, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

15. D'autre part, ayant retenu que M. et Mme Y... avaient été informés, par les mentions contenues dans la promesse de vente et dans l'acte authentique de vente, des sinistres antérieurs ayant affecté le bien et de leurs conséquences et qu'ils avaient eu communication des pièces, incluant le rapport d'expertise, dont il était fait état dans l'acte de vente, la cour d'appel a pu en déduire que les notaires n'avaient pas manqué à leur devoir de conseil en n'ayant pas annexé à l'acte de vente le rapport d'expertise.

16. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 21/01/21

Vente - vice caché et vendeur intermédiaire

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 1

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 janvier 2021




Cassation partielle


Mme BATUT, président



Arrêt n° 19 F-P

Pourvoi n° X 19-18.588







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 JANVIER 2021

La société Terminal bois nord 19, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° X 19-18.588 contre l'arrêt rendu le 2 mai 2019 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société [...], anciennement Pointbois, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Docks des matériaux de l'ouest, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Serrier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Terminal bois nord 19, de la SCP Cabinet Colin-Stoclet, avocat de la société [...], de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Docks des matériaux de l'ouest, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Serrier, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 2 mai 2019), M. et Mme M... (les maîtres de l'ouvrage) ont fait édifier une maison d'habitation avec un bardage en bois mis en oeuvre par la société Menuiserie B... (l'entrepreneur), qui l'avait acquis de la société Docks des matériaux de l'ouest (la société DMO), laquelle s'était approvisionnée auprès de la société Pointbois, elle-même acquéreur du bardage auprès de la société Terminal bois nord 19 (le fabricant).

2. Ayant constaté divers désordres, les maîtres de l'ouvrage ont assigné l'entrepreneur et son assureur en responsabilité et indemnisation. Par jugement du 4 avril 2012, rectifié le 16 mai 2012, ceux-ci ont été condamnés, in solidum à payer aux maîtres de l'ouvrage la somme de 33 321,12 euros toutes taxes comprises (TTC), avec indexation, en réparation des désordres affectant le bardage.

3. Le maître d'oeuvre et son assureur ont assigné en garantie la société DMO, qui a appelé en garantie la société Pointbois devenue la société [...], laquelle a appelé en garantie le fabricant.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Le fabricant fait grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à rétractation de la disposition de l'arrêt du 22 février 2018 qui l'a condamné à garantir la société Pointbois de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre par le jugement rendu le 19 mars 2014 du tribunal de grande instance de Lorient et par l'arrêt frappé d'opposition et de le condamner ainsi à garantir la société Pointbois des condamnations mises à sa charge à hauteur de la somme de 33 321,12 euros TTC, alors « que l'appel en garantie ne crée de lien de droit qu'entre le bénéficiaire de la garantie et son propre garant, et n'en crée aucun entre ceux-ci et le demandeur à l'instance principale ; que faute d'action directe du demandeur originel contre l'appelé en garantie, celui-ci ne peut être condamné que dans ses relations avec le garanti, l'instance originelle et l'instance en garantie demeurant distinctes ; qu'en l'espèce, pour condamner le fabricant du bardage litigieux, à garantir la société Pointbois de l'intégralité des condamnations mises à sa charge, laquelle était elle-même condamnée à garantir intégralement la société DMO des condamnations mises à sa propre charge, et était ainsi redevable de la somme de 33 321,12 euros correspondant au coût du remplacement du bardage affecté d'un vice caché, la cour d'appel a relevé que si le fabricant admet le principe de sa garantie mais en conteste l'étendue, dès lors qu'il ne peut être tenu que des conséquences directes du vice des matériaux, il résulte des dispositions de l'article 1641 du code civil qu'en cas de ventes successives, le vendeur intermédiaire condamné à garantir les conséquences du produit affecté d'un vice caché, conserve la faculté d'exercer cette action à l'encontre du fabricant à hauteur de la totalité des condamnations mises à sa charge sur ce même fondement ; qu'en statuant ainsi, quand l'instance originelle entre le maître de l'ouvrage et la société Menuiserie B... était distincte de celle existant entre la société Menuiserie B... et la société DMO, elle-même distincte de l'instance entre la société DMO et la société Pointbois, elle-même distincte de l'instance entre la société Pointbois et le fabricant, de sorte que nonobstant le droit, pour le vendeur intermédiaire, d'exercer un appel en garantie à l'encontre du fabricant à hauteur de la totalité des condamnations mises à sa charge, le fabricant était recevable à opposer à la société Pointbois, qui l'a appelé en garantie, le moyen tiré de ce qu'il n'avait pas à supporter le coût de la dépose et de la repose du bardage défectueux, qui ne s'imposait que pour permettre la reprise de défauts d'étanchéité imputables à un tiers, la cour d'appel a violé les articles 334 et 335 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

5. La société Pointbois conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient que celui-ci est nouveau et mélangé de fait et de droit.

6. Cependant le moyen est de pur droit.

7. Il est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 1641 et 1645 du code civil, 334 et 335 du code de procédure civile :

8. Il résulte de ces textes que, si le vendeur intermédiaire condamné à garantir les conséquences du produit affecté d'un vice caché, peut exercer un appel en garantie à l'encontre du fabricant à hauteur de la totalité des condamnations mises à sa charge, ce dernier peut invoquer des moyens propres à limiter sa garantie dont il incombe aux juges du fond d'examiner le bien-fondé.

9. Pour dire n'y avoir lieu à rétractation de la disposition de l'arrêt du 22 février 2018 en ce qu'il a condamné le fabricant à garantir la société Pointbois de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre, l'arrêt se borne à énoncer qu'en cas de ventes successives, le vendeur intermédiaire condamné à garantir les conséquences du produit affecté d'un vice caché, conserve la faculté d'exercer cette action à l'encontre du fabricant à hauteur de la totalité des condamnations mises à sa charge sur ce même fondement.

10. En statuant ainsi, sans examiner le bien-fondé du moyen invoqué par le fabricant pour voir limiter sa garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Mise hors de cause

11. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société Docks des matériaux de l'ouest, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit n'y avoir lieu à rétractation de l'arrêt du 22 février 2018, qui a condamné la société Terminal bois nord 19 à garantir la société Pointbois de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre par le jugement rendu le 19 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Lorient et par l'arrêt frappé d'opposition, l'arrêt rendu le 2 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Met hors de cause la société Docks des matériaux de l'ouest ;

Condamne la société [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 08/12/20
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

CH.B



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 26 novembre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 901 F-D

Pourvoi n° A 19-22.041




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 NOVEMBRE 2020

1°/ M. P... K...,

2°/ Mme H... K...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° A 19-22.041 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. N... R...,

2°/ à Mme C... A..., épouse R...,

domiciliés tous deux [...],

3°/ à I... V..., ayant été domicilié C/O Mme V..., [...] ,

4°/ à M. X... T... ,


5°/ à Mme J... D..., épouse V...,

6°/ à Mme F... M...,

domiciliés tous trois [...],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. et Mme K..., de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. et Mme R..., après débats en l'audience publique du 13 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 juin 2019), par acte authentique du 18 janvier 2008, M. et Mme R... ont vendu une maison d'habitation à M. et Mme K....

2. En 2010, M. et Mme V..., propriétaires de la parcelle voisine, ont fait procéder à des travaux.

3. Ayant constaté l'apparition de fissures dans leur maison, M. et Mme K... ont, après expertise, assigné M. et Mme R... et M. et Mme V... en résolution de la vente et en dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme K... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en résolution de la vente, alors :

« 1°/ que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en considérant que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K..., après pourtant avoir relevé que, dans son rapport, l'expert judiciaire avait affirmé qu'« En 2008 lorsque la vente a été conclue, M. R... n'a pas fait état à M. K... de ces problèmes structurels sur la construction et notamment des contacts avec son assureur ni de l'expert mandaté le 8 décembre 2003 », la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;

2°/ que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en se bornant à considérer, après avoir relevé que, dans son rapport, l'expert judiciaire avait affirmé qu'« En 2008 lorsque la vente a été conclue, M. R... n'a pas fait état à M. K... de ces problèmes structurels sur la construction et notamment des contacts avec son assureur ni de l'expert mandaté le 8 décembre 2003 », que les vices observés étaient constatables lors l'achat dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement
visibles, sans préciser comment ces problèmes structurels avaient été portés à la connaissance des époux K..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

3°/ que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en se bornant à considérer que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K... dans la mesure où les « reprises » de fissures étaient parfaitement visibles, sans préciser si les fissures elles-mêmes étaient visibles des époux K..., acheteurs profanes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

4°/ que le vice apparent est celui qu'un acheteur peut déceler après un examen apparent de l'immeuble, sans procéder à des investigations sous les revêtements apposés pour en dissimuler les dégradations ; qu'en considérant que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K... dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles, après pourtant avoir constaté que les époux R... avaient dû faire appel à un expert, en la personne de M. O..., pour apprécier la gravité des fissures litigieuses et que celui-ci avait même été contraint de rédiger un rapport détaillé après avoir réalisé des investigations approfondies, ce dont il se déduisait que les époux K..., simples acheteurs profanes, ne pouvaient deviner ce qu'un expert avait descellé en procédant à des investigations approfondies, la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;

5°/ qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur tant qu'il ne l'a pas connu dans sa cause et son amplitude ; qu'en se bornant à considérer que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K... dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles, sans rechercher si les époux K... avaient eu connaissance, au moment de la vente, de la cause et de l'amplitude de ces fissures, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

6°/ qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur tant qu'il ne l'a pas connu dans sa cause et son amplitude ; qu'en se bornant à considérer que le caractère évolutif des désordres connus en 2003 jusqu'à la vente en 2008 n'était pas établi et que les époux R... avaient pu légitimement croire que les vices apparents affectant la construction qu'ils avaient acquise étaient depuis lors stabilisés, sans rechercher si les époux K... avaient eu connaissance, lors de la vente litigieuse, de la possible évolution des désordres en cas notamment de travaux de terrassement par les voisins de la parcelle vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

7°/ que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en considérant que le caractère évolutif des désordres connus en 2003 jusqu'à la vente en 2008 n'était pas établi et que les époux R... avaient pu légitimement croire que les vices apparents affectant la construction qu'ils avaient acquise étaient depuis lors stabilisés, quand le vendeur est, en principe, tenu de la garantie des vices cachés quand bien même il aurait ignoré le vice et son caractère évolutif, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé les articles 1643 et 1645 du code civil ;

8°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ne répondant pas au moyen déterminant des époux K... qui faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que les époux R... avaient « effectué du temps de leur propriété et notamment en 2008 des travaux, peut-être de nature à stabiliser lesdites fissures mais vraisemblablement de "maquillage" de sorte qu'ils avaient acquis ledit bien en toute ignorance puisque celui-ci ne présentait à l'époque aucune fissure apparente », ce que les premiers juges avaient également observé en retenant les fissures litigieuses avaient été camouflées, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a constaté que, aux termes du rapport d'expertise, lors de la vente de la maison, celle-ci présentait des désordres mineurs concernant l'extension sud et que les travaux de terrassement entrepris postérieurement par M. V... avaient provoqué une aggravation des fissures et l'apparition de désordres complémentaires.

6. Elle a souverainement retenu que la reprise des fissures était visible lors de l'achat, que le caractère évolutif des désordres ou leur aggravation avant la vente n'étaient pas établis et que la preuve de l'existence d'un vice rédhibitoire n'était pas rapportée.

7. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que la demande en résolution de la vente devait être rejetée.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

9. M. et Mme K... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande subsidiaire en dommages-intérêts, alors « que le préjudice réparable est celui qui est en relation causale avec l'acte dommageable ; qu'en considérant que les préjudices subis par les époux K..., à savoir le coût de remise en état des désordres intérieurs, les travaux de réfection de la toiture, les travaux de traitement des fondations, les travaux complémentaires de pose de plinthes, le préjudice de jouissance, la perte financière sur la valeur de la maison, le préjudice moral, ont été causés uniquement par les travaux de terrassement irrégulièrement effectués par les époux V..., après avoir relevé que, dans son rapport complémentaire, l'expert judiciaire avait constaté une évolution du nombre et de l'importance des fissures par rapport à ses précédentes observations et estimé que la sécheresse de l'été 2016 avait vraisemblablement contribué à cette évolution, ce dont il résulte que la cause des préjudices subis par les époux K... se trouve, au moins en partie, dans l'existence de problèmes structurels affectant la maison litigieuse dont les époux R... n'avaient pas fait état aux époux K... lors de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1116 et 1382 du code civil, pris dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

10. La cour d'appel a souverainement retenu que le coût de remise en état des désordres intérieurs, les travaux de réfection de la toiture, les travaux de traitement des fondations, les travaux complémentaires de pose de plinthes, le préjudice de jouissance, la perte financière sur la valeur de la maison et le préjudice moral étaient uniquement en lien de causalité avec les travaux de terrassement irrégulièrement effectués par les époux V....

11. Elle en a exactement déduit que les demandes de M. et Mme K... dirigées contre M. et Mme R... devaient être rejetées.

12. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme K... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme K... et les condamne in solidum à payer à M. et Mme R... la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 24/11/20
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 12 novembre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 844 F-D

Pourvoi n° X 19-21.325







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020

1°/ M. F... V...,

2°/ Mme O... J..., épouse V...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° X 19-21.325 contre l'arrêt rendu le 4 juillet 2019 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

2°/ à M. U... B...,

3°/ à Mme K... C..., épouse B...,

domiciliés tous deux [...],

4°/ à la société Central immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme V..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Central immo, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. et Mme B..., après débats en l'audience publique du 29 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 4 juillet 2019), par acte du 6 octobre 2009, M. et Mme B... ont vendu une maison à M. et Mme V.... Le 7 mars 2012, se plaignant de fissures, ceux-ci ont assigné leurs vendeurs en référé-expertise et leur demande a été accueillie par une ordonnance du 19 avril 2012.

2. Par acte du 17 septembre 2015, M. et Mme V... ont assigné leurs vendeurs en indemnisation de leurs préjudices. Ceux-ci ont appelé en garantie la société civile professionnelle [...] (le notaire) et la société Central immo (l'agence immobilière).

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. M. et Mme V... font grief à l'arrêt de déclarer forclose leur action, alors :

« 1°/ que le délai de deux ans dans lequel l'action en garantie des vices cachés doit être engagée, interrompu par l'assignation en référé-expertise, ne court à nouveau qu'à compter du dépôt du rapport ; qu'en faisant courir le nouveau délai de deux ans à compter de la date du prononcé de l'ordonnance désignant l'expert, soit le 19 avril 2012 pour en déduire que l'action au fond était forclose le 17 septembre 2015, sans tenir compte du dépôt du rapport intervenu le 29 avril 2014, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil ;

2°/ que le manquement des vendeurs à leur obligation d'information et de conseil, rattachable aux articles 1134 et 1135 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, n'est pas soumis au délai de deux ans de l'article 1648 du code civil ; qu'en déboutant M. et Mme V... de leur demande en raison du fait qu'il se seraient contentés d'invoquer subsidiairement les dispositions de l'article 1134 du code civil sans en tirer de conséquences juridiques, bien qu'ils aient invoqué sur ce fondement l'attitude des vendeurs qui leur avaient faussement déclaré que les fissures avaient été réparées, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. D'une part, la cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il résulte de l'article 2231 du code civil que l'interruption, par l'assignation en référé, du délai prévu par le premier alinéa de l'article 1648 du même code fait courir, à compter de la date du prononcé de l'ordonnance désignant un expert, un nouveau délai de deux ans.

5. Ayant souverainement retenu que les acquéreurs avaient eu connaissance des vices affectant leur bien dans toute leur ampleur et leurs conséquences dès le 7 mars 2012, date de délivrance de l'acte de saisine du juge des référés et que l'expertise, dont le rapport avait été déposé le 29 avril 2014, n'avait pas révélé d'autres vices que ceux mentionnés dans l'assignation, la cour d'appel en a exactement déduit qu'un nouveau délai de deux ans avait commencé à courir le 19 avril 2012, date de cette ordonnance, pour expirer le 19 avril 2014 et que l'action en garantie des vices cachés était prescrite à la date de l'assignation du 17 septembre 2015.

6. D'autre part, M. et Mme V... ayant, dans le dispositif de leurs conclusions, seulement demandé la confirmation du jugement qui avait condamné les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, c'est sans modifier l'objet du litige que la cour d'appel a relevé qu'ils se bornaient à invoquer à titre subsidiaire les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, sans en tirer de conséquences juridiques.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme V... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;