Par albert.caston le 11/01/17

Empiètement - démolition

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-22.583

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 mai 2015), que la SCI Saint Sulpice et M. X..., copropriétaires de lots dans le bâtiment A d'un immeuble en copropriété, ont obtenu, par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Castel Mer et Mont (le syndicat des copropriétaires) du 12 décembre 2005, réitérée le 19 décembre 2008, l'autorisation d'affouiller le sol d'un terrain affecté à la jouissance exclusive du bâtiment A pour y construire une piscine ; que M. Y..., copropriétaire de deux lots dans un autre bâtiment de cet immeuble, se plaignant de l'empiétement de la piscine sur le jardin affecté à son usage privatif, a assigné la SCI Saint Sulpice, M. X... et le syndicat des copropriétaires en annulation de la délibération de l'assemblée générale du 19 décembre 2008 et démolition de la piscine par les deux premiers ;

Attendu que la SCI Saint Sulpice et M. X... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;

Mais attendu, d'une part, que, la SCI Saint Sulpice et M. X... n'ayant pas soutenu dans leurs conclusions d'appel que l'ouvrage, ayant été réalisé en conformité avec l'autorisation donnée par l'assemblée générale, ne pouvait être démoli, le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;

Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que, si un droit de jouissance exclusive sur des parties communes n'est pas un droit de propriété, le titulaire de ce droit réel et perpétuel a qualité et intérêt à assurer la défense en justice, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu, sans dénaturation du procès-verbal d'assemblée générale du 10 mai 1996, en déduire que l'empiétement, qu'elle constatait, de la piscine sur le jardin affecté à l'usage privatif de M. Y... justifiait sa démolition, la remise des lieux dans leur état antérieur et l'allocation de dommages et intérêts à celui-ci ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Saint Sulpice et M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Saint Sulpice et M. X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Castel Mer et Mont la somme de 1 500 euros, à la SCP Z...-D...la somme de 1 500 euros, à M. Y... la somme de 1 500 euros ;

 

Par albert.caston le 11/01/17

Empiètement et QPC

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 décembre 2016
N° de pourvoi: 16-40.240

Non publié au bulletin Qpc seule - Non-lieu à renvoi au cc

M. Chauvin (président), président
SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que la société Gecina et la société Liger sont propriétaires de fonds voisins ; que, se plaignant d'un empiétement en sous-sol du bâtiment appartenant à la société Liger, la société Gecina a assigné celle-ci en démolition partielle des fondations de l'immeuble litigieux ; que le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nanterre a transmis une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :

« L'article 545 du code civil, tel qu'interprété par une jurisprudence constante de la cour de cassation, selon laquelle l'action en démolition de la partie d'une construction reposant sur le fonds voisin ne peut jamais dégénérer en abus du droit méconnaît-elle les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 août 1789, garantissant le droit de propriété, le droit au respect de la vie privée et du domicile et le principe selon lequel la liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui ? » ;

Attendu que la disposition contestée est applicable au litige au sens de l'article 23-2 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 et n'a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel ;

Mais attendu, d'une part, que la question, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, n'est pas nouvelle ;

Et attendu que la question ne présente pas un caractère sérieux dès lors, d'une part, que l'article 545 du code civil, qui reprend le principe énoncé par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, et soumet toute privation de propriété à la constatation d'une utilité publique et au versement d'une juste et préalable indemnité, assure la défense du droit de propriété contre tout empiétement qui ne serait pas fondé sur une nécessité publique et, d'autre part, que la défense du droit de propriété, défini par l'article 544 du code civil comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, n'est pas susceptible de dégénérer en abus de droit ;

D'où il suit qu'il n'y a pas lieu de la renvoyer au Conseil constitutionnel ;

PAR CES MOTIFS :

DIT N'Y AVOIR LIEU À RENVOYER au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;

 

Par albert.caston le 11/01/17

Urbanisme et trouble anormal de voisinage

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-25.492

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 5 février 2015), que M. et Mme X...ont fait édifier un immeuble sur une parcelle voisine de celle appartenant à Mme Y... et exploitée à titre de camping ; que se plaignant d'un trouble anormal de voisinage du fait de cette construction, Mme Y... a assigné M. et Mme X... en destruction de celle-ci et réparation de son trouble de jouissance ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas démontré que la construction ne respecterait pas les règles d'urbanisme et que la distance d'implantation de la terrasse par rapport à la limite des fonds n'établissait pas en soi un trouble anormal, que l'existence d'éboulement ou de risque d'éboulement venant de la construction de M. et Mme X... sur la propriété de Mme Y... ne s'était pas concrétisée et que la construction de M. et Mme X... ne diminuait que de manière très partielle, en hiver, au soleil couchant, l'ensoleillement du fonds voisin qui se trouvait dans une zone urbanisée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, sans dénaturation, estimé souverainement que Mme Y... succombait dans la charge de la preuve, qui lui incombait, de l'existence d'un trouble anormal de voisinage ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 20/12/16

Le principe de proportionnalité et le droit de la construction

 
Tribune Malinvaud, RDI 2016, p. 437.
 

Par albert.caston le 07/12/16

Preuve du droit de propriété immobilière

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 1 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-18.962

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Zribi et Texier, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 27 mars 2015), que, pour l'exécution de travaux de construction, la société Eiffage a procédé à la démolition d'un mur et d'une cheminée dépendant de la propriété voisine et neutralisé des emplacements de stationnement automobile sur une parcelle à usage de courette en bas de ce mur ; que M. X... l'a assignée en réparation et que la société Floris est intervenue volontairement à l'instance aux mêmes fins ;

Attendu que la société Floris fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Floris invoquait une origine de propriété de ses auteurs remontant à un acte dont elle ne donnait pas la date et qu'elle ne produisait pas, la cour d'appel, qui a retenu qu'il était en conséquence impossible de déterminer l'objet de la cession invoquée et de vérifier si elle portait sur la parcelle litigieuse, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Floris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Floris et la condamne à payer à la société Eiffage construction Sud Atlantique la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 28/11/16

Le tiers, victime d'une violation de règle d'urbanisme peut demander la démolition sans justifier d'un trouble de voisinage

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 10 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-20.899

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Balat, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 3 avril 2015), que M. et Mme X... sont propriétaires d'une parcelle située dans un lotissement sur laquelle ils ont fait édifier une maison et qui est située en contrebas du lot de M. et Mme Y... ; que ceux-ci ont entrepris, entre octobre 2007 et août 2009, la construction de divers ouvrages, à savoir une piscine semi-enterrée en parpaings bruts, une passerelle en caillebotis sur pilotis, la rehausse d'un mur en moellons existant par un mur en parpaings bruts sur une longueur de vingt-deux mètres et une terrasse en surplomb, en limite séparative de la parcelle de M. et Mme X... ; qu'estimant que ces constructions avaient été édifiées au mépris des dispositions du règlement du lotissement et leur causaient un trouble anormal du voisinage, M. et Mme X... ont assigné M. et Mme Y... en démolition des ouvrages édifiés irrégulièrement et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à supprimer à leurs frais la vue irrégulière en démolissant la partie de la terrasse située à moins de 1, 90 mètre de la limite séparative avec la propriété de M. et Mme X... et à leur payer des dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, notamment du procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice et des photographies qui y étaient annexées, que la terrasse, édifiée sur la dalle en béton, se situait en limite de propriété et en tout état de cause à moins de 1, 90 mètre de cette limite, qu'une personne s'y trouvant avait, sur le fonds de M. et Mme X..., une vue droite bien plus étendue que celle qu'elle pouvait avoir au même endroit à partir du terrain d'origine et que l'ouvrage, surélevé par rapport à ce terrain, créait, sur la propriété de M. et Mme X..., une vue droite prohibée par les dispositions de l'article 678 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la demande de M. et Mme X... devait être accueillie et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de démolition du mur de soutènement et de la dalle de béton, l'arrêt retient que ce mur, édifié en infraction au règlement du lotissement, surplombe la parcelle de M. et Mme X... située en contrebas, que la présence d'une construction en contrebas est fréquente à la Réunion où l'habitat se densifie, en particulier dans la commune concernée, et que la seule présence du mur litigieux ne crée pas au préjudice de M. et Mme X... un trouble anormal de voisinage, excepté son caractère inesthétique depuis l'entrée de leur propriété ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le tiers qui prétend subir un préjudice résultant de la violation des règles d'urbanisme n'est pas tenu de justifier de l'existence d'un trouble anormal du voisinage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme X... tendant à la démolition du mur de soutènement et de la dalle de béton et condamne in solidum sous astreinte M. et Mme Y... à enduire le mur, l'arrêt rendu le 3 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 28/11/16

Une vue n'est pas un jour de souffrance

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 17 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-24.687

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Foussard et Froger, SCP Gadiou et Chevallier, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 25-27 rue de la Fontire au Roi 75011 Paris du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Albingia ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mai 2015), que M. et Mme X... ont obtenu en référé la remise en état de leurs deux fenêtres réduites d'un tiers et bouchées sur les deux tiers par des travaux d'étanchéité de la terrasse de l'immeuble voisin et ont assigné le syndicat des copropriétaires du 25-27 rue de la Fontaine au Roi (le syndicat des copropriétaires) en indemnisation de leur préjudice ; que le syndicat des copropriétaires les a assignés en remboursement des sommes versées et en remise en état de l'étanchéité avec mise en place des panneaux translucides enlevés ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. et Mme X... une certaine somme en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les ouvertures mentionnées dans le règlement de copropriété n'étaient pas celles concernées par le litige et que celles-ci étaient équipées de fenêtres ouvrantes permettant à l'air de passer et non de châssis fixes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu, sans violer l'article 455 du code de procédure civile, que les ouvertures étaient des vues et que leur servitude pouvait s'acquérir par prescription du fait de leur apparence et de leur présence trentenaire non contestée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 25-27 rue de la Fontaine au Roi aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 25-27 rue de la Fontaine au Roi et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 28/11/16

Empiètement et proportionnalité : point d'équilibre ou rupture ?

 
Note Dubarry, sous Cass. n° 15-21.849, 15-21.113 et 15-19.561.
 

Par albert.caston le 17/11/16

C'est au maître de l'ouvrage et non à l'entrepreneur de supporter le coût des travaux prévus au permis

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 10 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-25.908

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2015), que M. et Mme X... sont propriétaires d'un pavillon ; que la société civile immobilière Jugath (la SCI), propriétaire d'un terrain voisin, a confié la réalisation de divers travaux d'aménagement et d'agrandissement de l'immeuble situé sur ce terrain à la Société d'aménagement construction en bâtiment (la SACEB), assurée par la société Axa assurances, devenue Axa France ; que, soutenant avoir subi des désordres dans leur pavillon à la suite de ces travaux, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la SCI en indemnisation de leurs préjudices ; que la SCI a assigné en garantie la SACEB, représentée par son liquidateur, et la société Axa France ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de remboursement de la somme de 51 440,83 euros correspondant aux travaux d'assainissement et de raccordement au réseau collectif, alors, selon le moyen, que la SCI Jugath agissait contre la société SACEB sur le fondement de la garantie décennale et demandait à être relevée et garantie par son assureur Axa France des travaux nécessaires pour la suppression des dommages rendant l'ouvrage impropre à sa destination ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Jugath de sa demande d'indemnisation des travaux de
raccordement litigieux, que « la responsabilité de la société Saceb n'était pas recherchée sur le fondement de la garantie décennale mais sur le fondement de sa responsabilité civile de droit commun », la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant et par un motif non critiqué, qu'il n'appartenait pas à la SACEB, assurée, de supporter le coût de création du système d'assainissement prévu au permis de construire qui incombait à la SCI, la cour d'appel a pu en déduire qu'à défaut pour la SCI de justifier d'un surcoût lié à une exécution tardive et urgente, la SCI devrait supporter seule la charge de ces travaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Jugath aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Jugath et de la société Axa France IARD et condamne la SCI Jugath à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;

 

Par albert.caston le 15/11/16

Droit à la démolition en cas d'empiètement

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 10 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-19.561

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :
Vu l'article 545 du code civil ;
Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 mars 2015), que les consorts X..., propriétaires d'une maison édifiée sur une parcelle cadastrée C 508, ont assigné les consorts Y..., propriétaires d'une parcelle voisine cadastrée C 507, en démolition d'éléments de toiture et d'ouvrages résultant de travaux de surélévation effectués en 1982 et empiétant sur leur fonds ;
Attendu que, pour rejeter la demande en démolition des consorts X..., l'arrêt retient que le toit du bâtiment des consorts Y... empiète de vingt centimètres sur la propriété X... mais que ce débord n'est à l'origine d'aucun désordre ni sinistre et que sa rectification, alors qu'il englobe le conduit de la cheminée des consorts X..., pourrait modifier un équilibre et engendrer des infiltrations dans le mur mitoyen, ce qui serait préjudiciable aux deux parties, et que la démolition des éléments de la toiture est disproportionnée, en l'absence de préjudice, et inadaptée, compte tenu de la configuration des lieux ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants, alors que les consorts X... étaient en droit d'obtenir la démolition de la partie du toit empiétant sur leur propriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer la somme de 3 000 euros aux consorts X... ; rejette la demande de Mme Marie-Dominique et M. Don Paul Y... ;