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Vente immobilière - termites - dol et devoir d'information (vendeur et notaire) - notion

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 6 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-22.474

Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président

SCP Laugier et Caston, SCP Vincent et Ohl, avocat(s)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 4 avril 2012), que, par acte authentique du 29 juillet 2005, Mme X... a vendu aux époux Y... une maison d'habitation et un terrain attenant à une ferme restant sa propriété ; que le 5 mai 2006, les époux Y... ont assigné Mme X... en annulation de la vente en lui reprochant de ne pas les avoir informés de l'existence d'une servitude non apparente d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la ferme voisine louée par Mme X... à M. Z... et de ne pas leur avoir donné, lors de la vente, connaissance intégrale de l'état parasitaire faisant état d'une ancienne infestation de l'immeuble par les termites ;

Sur le moyen unique :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur d'un fonds, qui affirme faussement dans l'acte de vente qu'il n'a constitué sur ledit fonds aucune servitude et qu'il n'en existe pas à sa connaissance, manque à son obligation de renseignement et commet une faute contractuelle dont il doit réparation ; qu'en affirmant que Mme X... n'avait pas dissimulé l'existence d'une servitude d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la parcelle louée à M. Z..., lors de la vente à M. et Mme Y... du bien immobilier litigieux, motif pris de ce que ces derniers en auraient eu connaissance, après avoir néanmoins constaté que la servitude n'était pas prévue dans l'acte de vente, ce dont il résultait que Mme X... avait manqué à son obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs en leur laissant croire en l'existence d'une tolérance qui n'existait pas en réalité, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du code civil ;

2°/ qu'en retenant que M. et Mme Y... avaient été informés de l'existence d'une servitude d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la parcelle louée à M. Z... lors de la vente, et en se fondant sur une lettre datée du 12 février 2006 adressée par M. et Mme Y... à M. Z... dans laquelle ils avaient indiqué « lors de la signature de la vente (29 juillet 2005) chez le notaire B..., ils avaient déclaré que la mise en place d'un compteur individuel de consommation d'eau directement relié au réseau (SAUR) était en cours, afin de nous libérer de la servitude de distribution. Ils n'ont pas, ce jour là, dit que vous deviez le faire vous-même. Nous avions fait confiance et accepté cette déclaration pensant que cette servitude ne durerait que quelques jours. Le 31 août, ils ont réitéré cette déclaration. Nous avons été trompés, puisque six mois et demi après, nous en sommes au même point, malgré nos diverses relances auprès du notaire », quand il ressort des termes de cette lettre que les acquéreurs croyaient qu'il ne s'agissait que d'une simple tolérance qui ne durerait que quelques jours, de sorte que Mme X... leur avait dissimulé le fait que cette servitude s'inscrivait dans le temps, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du code civil ;

3°/ que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que M. et Mme Y... soutenaient en appel que lors de la signature de l'acte de vente, ils n'avaient pas eu communication de l'état parasitaire et que le notaire n'avait lu que les conclusions concernant l'absence de termites ; que ce n'est que trois mois après la vente qu'ils s'étaient alors aperçus de la présence de termites dans l'immeuble cinq ans auparavant, avec la mise en oeuvre d'un traitement adéquat, excepté dans les parties non accessibles ; que les acquéreurs en déduisaient que Mme X... avait commis une réticence dolosive, en s'abstenant de les avoir informés, au moment de la vente, de la présence de termites cinq ans auparavant ; qu'en affirmant que le notaire avait synthétisé dans le corps de l'acte authentique, dont il avait donné lecture à M. et Mme Y..., les conclusions de l'état parasitaire sur l'absence de termites, le traitement de l'immeuble effectué cinq ans auparavant par la méthode Sentri Tech, ainsi que la présence de traces de petites vrillettes, de capricornes et de champignons, quand il ressort des constatations de l'arrêt que cette lecture de l'état parasitaire était insuffisante, à défaut d'avoir fait état de l'existence d'une colonie de termites en 2000, et en gardant le silence sur la présence de termites cinq ans avant la vente, Mme X... avait commis une réticence dolosive, qui avait empêché M. et Mme Y... d'exprimer un consentement libre et éclairé, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il résultait des termes d'une lettre des époux Y... qu'ils avaient été informés par Mme X..., lors de la signature de la vente chez le notaire, de l'existence d'un approvisionnement en eau et en électricité au profit de la ferme louée à M. Z..., non mentionné dans l'acte de vente, la cour d'appel a pu en déduire que la demande de résolution de la vente n'était pas fondée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le notaire avait synthétisé, dans le corps de l'acte authentique dont il a donné lecture aux acquéreurs, les conclusions de l'état parasitaire sur l'absence de termites et sur le traitement de l'immeuble effectué par la méthode Sentri Tech cinq ans auparavant, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de résolution de la vente fondée sur une réticence dolosive relative à la présence de termites cinq ans auparavant ne pouvait être accueillie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à verser la somme de 3 000 euros à Mme X... ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande en résolution de la vente intervenue le 29 juillet 2005 de l'immeuble situé... ;

AUX MOTIFS QU'à titre principal, les époux Y... fondent leur demande en résiliation de la vente immobilière sur les dispositions de l'article 1638 du code civil qui dispose que « si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitude non apparente, et quelle soit de telle importance qu'il y a lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. » ; que les époux Y... soutiennent que leur parcelle est grevée d'une servitude occulte constituée par le fait que la parcelle voisine louée par Mme X... à M. Z... est approvisionnée en eau et en électricité à partir du fonds qui leur a été vendu et que l'existence de cette servitude leur a été sciemment dissimulée par la venderesse lors de la passation de l'acte authentique ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. A... que la parcelle louée par Mme X... à M. Z... n'était pas raccordée au réseau public lors de la vente, et que l'approvisionnement en eau s'effectuait à partir de canalisations passant sous la parcelle vendue aux époux Y..., M. Z... ayant seulement mis en place un sous-compteur raccordé à la ligne existante se trouvant sur le fonds des époux Y... ; que d'autre part, il est établi et non contesté que lors de la vente de la maison aux époux Y... le 29 juillet 2005, la fourniture d'eau a été assurée à partir du fonds des acquéreurs ; qu'une demande de branchement avait été effectuée par Mme X... le 1er août 2005 avec l'accord du fermier mais un litige a opposé la bailleresse et le preneur, et finalement ce n'est que le 29 mai 2006 qu'une nouvelle demande de raccordement a été faite auprès du syndicat des eaux ; qu'en ce qui concerne l'approvisionnement en électricité, le rapport d'expertise a mis en évidence que les bâtiments d'élevage loués à M. Z... ne disposaient pas d'un accès indépendant et n'étaient pas raccordés au réseau public d'électricité, et que d'ailleurs il a constaté la présence de câbles électriques aériens alimentant la laiterie en électricité, branchés dans une grange appartenant maintenant aux époux Y... ; qu'il ressort de ce rapport d'expertise et il n'est pas contesté que le fonds acquis par les époux Y... a supporté de fait jusqu'au mois de mai 2006 une servitude, non prévue dans leur acte, d'approvisionnement en eau et en électricité de la parcelle louée à M. Z... ; que cependant pour pouvoir bénéficier des dispositions de l'article 1638 du code civil, il appartient aux époux Y... de rapporter la preuve de la dissimulation par Mme X... de l'existence de cette servitude lors de la vente ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que le 12 février 2006, les époux Y... ont adressé à M. Z... un courrier ainsi libellé : « lors de la signature de la vente (29 juillet 2005) chez le notaire B..., ils avaient déclaré que le mise en place d'un compteur individuel de consommation d'eau directement relié au réseau (SAUR) était en cours, afin de nous libérer de la servitude de distribution. Ils n'ont pas, ce jour là, dit que vous deviez le faire vous-même. Nous avions fait confiance et accepté cette déclaration pensant que cette servitude ne durerait que quelques jours. Le 31 août, ils ont réitéré cette déclaration. Nous avons été trompés, puisque six mois et demi après, nous en sommes au même point, malgré nos diverses relances auprès du notaire. » ; qu'il découle de ce courrier dont les termes n'ont pas été discutés par les époux Y... qu'ils ont été informés au moment de la vente par la venderesse de l'existence de ce problème de fourniture en eau et en électricité du fonds loué à M. Z... ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article 1638 du code civil ne peuvent recevoir application en l'absence de dissimulation établie de l'existence de cette situation et il convient de confirmer le jugement qui les a déboutés de ce chef ;

1°) ALORS QUE le vendeur d'un fonds, qui affirme faussement dans l'acte de vente qu'il n'a constitué sur ledit fonds aucune servitude et qu'il n'en existe pas à sa connaissance, manque à son obligation de renseignement et commet une faute contractuelle dont il doit réparation ; qu'en affirmant que Madame X... n'avait pas dissimulé l'existence d'une servitude d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la parcelle louée à Monsieur Z..., lors de la vente à Monsieur et Madame Y... du bien immobilier litigieux, motif pris de ce que ces derniers en auraient eu connaissance, après avoir néanmoins constaté que la servitude n'était pas prévue dans l'acte de vente, ce dont il résultait que Madame X... avait manqué à son obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs en leur laissant croire en l'existence d'une tolérance qui n'existait pas en réalité, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en tout état de cause, en retenant que Monsieur et Madame Y... avaient été informés de l'existence d'une servitude d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la parcelle louée à Monsieur Z... lors de la vente, et en se fondant sur une lettre datée du 12 février 2006 adressée par Monsieur et Madame Y... à Monsieur Z... dans laquelle ils avaient indiqué « lors de la signature de la vente (29 juillet 2005) chez le notaire B..., ils avaient déclaré que la mise en place d'un compteur individuel de consommation d'eau directement relié au réseau (SAUR) était en cours, afin de nous libérer de la servitude de distribution. Ils n'ont pas, ce jour là, dit que vous deviez le faire vous-même. Nous avions fait confiance et accepté cette déclaration pensant que cette servitude ne durerait que quelques jours. Le 31 août, ils ont réitéré cette déclaration. Nous avons été trompés, puisque six mois et demi après, nous en sommes au même point, malgré nos diverses relances auprès du notaire », quand il ressort des termes de cette lettre que les acquéreurs croyaient qu'il ne s'agissait que d'une simple tolérance qui ne durerait que quelques jours, de sorte que Madame X... leur avait dissimulé le fait que cette servitude s'inscrivait dans le temps, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS QU'il convient de relever d'une part que le notaire a synthétisé dans le corps de l'acte authentique dont il a donné lecture aux acquéreurs, les conclusions de l'état parasitaire sur l'absence de termites, le traitement de l'immeuble par la méthode SENTRI TECH effectué cinq ans auparavant, ainsi que la présence de traces de petites vrillettes, de capricornes et de champignons, et qu'il a précisé que l'article 8 de la loi du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages prévoit uniquement qu'un tel état parasitaire établi depuis moins de trois mois doit être annexé à l'acte authentique en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone contaminée, et qu'à défaut, aucune clause d'exonération de garantie ne peut être valablement stipulée pour les vices cachés liés à la présence de termites ;

3°) ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que Monsieur et Madame Y... soutenaient en appel que lors de la signature de l'acte de vente, ils n'avaient pas eu communication de l'état parasitaire et que le notaire n'avait lu que les conclusions concernant l'absence de termites ; que ce n'est que trois mois après la vente qu'ils s'étaient alors aperçus de la présence de termites dans l'immeuble cinq ans auparavant, avec la mise en oeuvre d'un traitement adéquat, excepté dans les parties non accessibles ; que les acquéreurs en déduisaient que Madame X... avait commis une réticence dolosive, en s'abstenant de les avoir informés, au moment de la vente, de la présence de termites cinq ans auparavant ; qu'en affirmant que le notaire avait synthétisé dans le corps de l'acte authentique, dont il avait donné lecture à Monsieur et Madame Y..., les conclusions de l'état parasitaire sur l'absence de termites, le traitement de l'immeuble effectué cinq ans auparavant par la méthode Sentri Tech, ainsi que la présence de traces de petites vrillettes, de capricornes et de champignons, quand il ressort des constatations de l'arrêt que cette lecture de l'état parasitaire était insuffisante, à défaut d'avoir fait état de l'existence d'une colonie de termites en 2000, et en gardant le silence sur la présence de termites cinq ans avant la vente, Madame X... avait commis une réticence dolosive, qui avait empêché Monsieur et Madame Y... d'exprimer un consentement libre et éclairé, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil.

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