Feb
13
Droit de préemption urbain: le projet poursuivi par la commune doit-il toujours être « précis et certain » ?

NON: le projet poursuivi par la commune n'a plus à être suffisamment « précis et certain » comme auparavant, mais devra néanmoins être réel , cette réalité du projet pouvant être établie, soit par des éléments démontrant son antériorité (lettres, discours, études techniques), soit par des précédents démontrant qu'il s'insère dans une politique dont il est l'une des manifestations et qui rendent sa réalisation quasi certaine (initiatives concrètes menées dans le secteur concerné).

Une réponse ministérielle du 8 février 2011 à la question d'un député nous permets de faire un points précis sur les conditions d'appréciation de la réalité du projet poursuivi par la commune lorsqu'elle met en oeuvre le droit de préemption urbain. Lorsqu'une commune instaure le droit de préemption urbain (DPU) sur son territoire, toute décision de préemption prise au titre de ce droit doit mentionner, conformément à l'article L.210-1 du code de l'urbanisme, l'objet pour lequel ce droit est exercé. La méconnaissance de cette formalité entache d'illégalité la décision et son absence ne peut être couverte rétroactivement.

- Ainsi, des explications données au cours de la procédure devant le juge administratif ont été jugées insuffisantes.

Cour administrative d'appel de Paris, 1e chambre, du 18 mai 1995, 93PA01295, inédit au recueil Lebon: « (...) si la commune soutient que toutes précisions utiles ont été apportées ultérieurement au cours de la procédure contradictoire devant le tribunal administratif en ce qui concerne l'objet poursuivi par l'opération d'aménagement visée et consistant en la création d'une zone d'aménagement concerté, ce moyen est inopérant dès lors que la motivation doit s'apprécier à la date à laquelle la décision a été prise (...) »

- Des décisions ultérieures complétant la motivation ont également été jugées insuffisantes.

Cour administrative d'appel de Nancy, 3e chambre, du 24 octobre 1996, 95NC00172, inédit au recueil Lebon : « (...) Considérant que la délibération du conseil municipal de la commune de Jolivet, en date du 24 juin 1994, n'a pas eu, et ne pouvait d'ailleurs pas avoir légalement, pour effet d'annuler et de remplacer rétroactivement la délibération attaquée, en date du 9 mars 1994, mais seulement d'en compléter la motivation ; qu'ainsi les conclusions dirigées contre ladite délibération du 9 mars 1994 ne sont pas dépourvues d'objet ;

Considérant qu'aux termes du second alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme « Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé ... » ; que si la commune de Jolivet ne pouvait légalement, par sa délibération en date du 24 juin 1994, compléter la motivation de celle du 9 mars 1994, il ressort néanmoins des termes de cette dernière que la décision de préemption se fonde sur l'intention d'offrir une structure d'accueil à de petits ateliers en vue de la création d'emplois ; que cette délibération était ainsi suffisamment motivée au regard des dispositions précitées de l'article L.210-1, seules applicables à la motivation des décisions de préemption ; que la réalité du projet de la commune de favoriser l'installation d'entreprises, notamment artisanales, ressort des pièces du dossier et, en particulier, des correspondances qui y sont jointes ; qu'en estimant que la préemption du bâtiment litigieux était de nature à favoriser ce projet, la commune de Jolivet ne s'est pas livrée à une appréciation manifestement erronée ;(...) »

- Toutefois, la jurisprudence a apporté des indications sur le degré de précision du projet poursuivi par l'exercice du droit de préemption urbain (DPU) .

Ainsi, dans son arrêt du 7 mars 2008, le Conseil d'Etat a jugé qu'il suffisait que le projet soit suffisamment réel et que sa nature apparaisse dans la décision de préemption, même si ses caractéristiques n'étaient pas définies avec précision, pour que la décision de préemption soit légale.

« (...) Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Par suite, commet une erreur de droit la cour administrative d'appel qui subordonne la légalité de la décision de préemption à la condition que la commune y fasse mention d'une délibération antérieure ou qu'elle justifie d'un projet précis à la date de cette décision, sans rechercher si la réalité du projet que la commune entendait mener était établie.(...) ».

La légalité d'une décision s'appréciant au jour où elle intervient, la réalité du projet s'estime donc au moment de la décision de préemption et non lors de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

- Par ailleurs, dans le cas d'une décision de préemption qui vise à mettre en oeuvre une politique du logement, le quatrième alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme prévoit la possibilité, pour la décision de préemption, de se référer aux dispositions de la délibération qui définit le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou un programme de construction de logements locatifs sociaux. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. Dans ces deux cas, il convient que le document visé par la décision de préemption soit suffisamment précis.

SOURCES: réponse du ministère du logement et de l'urbanisme à la question écrite n° 92063 de Monsieur le Député François Grosdidier ( Union pour un Mouvement Populaire - Moselle, publiée au JOAN du 08/02/2011, page 1325.

Cour administrative d'appel de Paris, 1e chambre, du 18 mai 1995, 93PA01295, inédit au recueil Lebon

Cour administrative d'appel de Nancy, 3e chambre, du 24 octobre 1996, 95NC00172, inédit au recueil Lebon

Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 07/03/2008, 288371, Publié au recueil Lebon

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