Oct
11
Le permis de construire un immeuble prenant appui sur un mur mitoyen est-il toujours légal ?

NON : il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire concernant des immeubles prenant appui sur un mur mitoyen , d'exiger la production par le pétitionnaire soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire. Toutefois, cette obligation ne s'impose à l'autorité administrative que si celle-ci a été clairement informée, à la date à laquelle elle délivre le permis, notamment par les plans produits par le pétitionnaire, de l'existence d'un mur séparatif affecté par les travaux envisagés. Lorsque le maire n'est informé de cette existence que postérieurement à la date de délivrance du permis, il ne peut légalement, même saisi d'un recours gracieux, exiger la production d'un document levant la présomption de mitoyenneté ou attestant l'accord du propriétaire mitoyen. Il ne peut, dès lors, sauf en cas de fraude, légalement procéder au retrait du permis. Mais lorsque le pétitionnaire a « omis » de faire figurer dans sa demande le mur mitoyen sur lequel les constructions doivent prendre appui, il doit être regardé comme s'étant livré, en produisant des plans erronés à l'appui de sa demande initiale de permis de construire, à une manoeuvre de nature à induire en erreur la commune et le permis de construire devra être annulé pour la partie qui concerne les constructions prenant appui sur le mur mitoyen.

Aux termes de l'article R.421-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : « La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique ».

Aux termes de l'article 653 du code civil : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation (...) entre cour et jardin (...) est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire ».

Aux termes de l'article 662 du même code : « L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre ».

Les dispositions précitées de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de propriété commune d'un mur séparatif de propriété.

Les propriétaires communs d'un mur mitoyen doivent ainsi être regardés, en principe, comme les propriétaires apparents de celui-ci pour l'application des dispositions de l'article R.421-1 du code de l'urbanisme.

En conséquence, l'un des propriétaires ne saurait être regardé comme l'unique propriétaire apparent du mur en l'absence de marques de propriété exclusive à son bénéfice.

1°) Le maire saisie d'une demande de permis de construire est informé que les constructions doivent prendre appui sur un mur mitoyen.

Il découle des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du code civil que, dans ces conditions, il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire concernant des immeubles prenant appui sur un tel mur, d'exiger la production par le pétitionnaire soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire.

Toutefois, cette obligation ne s'impose à l'autorité administrative que si celle-ci a été clairement informée, à la date à laquelle elle délivre le permis, notamment par les plans produits par le pétitionnaire, de l'existence d'un mur séparatif affecté par les travaux envisagés.

2°) Le maire ayant délivré le permis de construire est informé postérieurement à la date de délivrance du permis que les constructions doivent prendre appui sur un mur mitoyen.

Lorsque le maire n'est informé de cette existence que postérieurement à la date de délivrance du permis, il ne peut légalement, même saisi d'un recours gracieux, exiger la production d'un document levant la présomption de mitoyenneté ou attestant l'accord du propriétaire mitoyen.

Il ne peut, dès lors, sauf en cas de fraude, légalement procéder au retrait du permis.

En l'espèce, pour juger, après avoir relevé que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise ne pouvait être regardée comme l'unique propriétaire d'un mur sur lequel prenaient appui certaines constructions envisagées, que le maire aurait dû faire droit au recours gracieux de M. A...tendant au retrait du permis du 8 septembre 2005 en raison de l'illégalité de ce permis, la cour s'est fondée sur la circonstance que le maire n'ignorait pas, à compter du 24 novembre 2005, l'existence du mur mitoyen . En se fondant ainsi sur l'information délivrée au maire postérieurement à la date de délivrance du permis, alors qu'elle retenait par ailleurs qu'aucune fraude n'était caractérisée en l'espèce, elle a commis une erreur de droit.

Le maire de Nîmes n'était pas tenu, eu égard aux plans fournis à l'appui de la demande de permis de construire, d'exiger une justification de l'accord donné par M.A...

3°) Le pétitionnaire a « omis » de faire figurer le mur mitoyen sur lequel les constructions doivent prendre appui.

En l'espèce, le pétitionnaire a omis de faire figurer ce mur, présumé mitoyen, qui correspond entièrement à la limite séparative nord du terrain d'assiette et sur lequel une partie des constructions prend appui, sur le plan de masse joint à la demande de permis.

Les autres documents, notamment photographiques, joints à cette demande ne permettaient pas de déceler l'existence d'un mur mitoyen.

En dépit de l'établissement d'un procès-verbal de bornage entre la parcelle concernée et la propriété de M.A..., le 21 juillet 2005, un plan de masse rectifié n'a été fourni à la commune par la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise qu'à l'appui de sa demande de permis de construire modificatif, postérieurement au recours gracieux formé par M. A...contre le permis initial.

Dans ces conditions, la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise doit être regardée comme s'étant livrée, en produisant des plans erronés à l'appui de sa demande initiale de permis de construire, à une manoeuvre de nature à induire en erreur la commune.

Aux termes de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme : « Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive ».

L'illégalité relevée ci-dessus n'affecte que les constructions prenant appui sur le mur mitoyen, lesquelles auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes et sont ainsi divisibles du reste des constructions autorisées par le permis litigieux.

Par suite, et sans qu'il y ait besoin de rechercher si l'illégalité entachant le permis est susceptible de régularisation, il y a lieu d'annuler le permis de construire du 8 septembre 2005 et la décision rejetant le recours gracieux en tant seulement qu'ils concernent les constructions adossées au mur dont M. A...est propriétaire mitoyen.

SOURCE : Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 15/05/2013, 341235, Inédit au recueil Lebon

Commentaires

Nom: 
dominique

bjr j;ai lu avec attention votre article mais j'ai l'impression qu'il rentre en contradiction avec la réponse du ministére publié dans le jo sénat du 13/12/2007 page 2284 merci pour la réponse  cordialement

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA