Par andre.icard le 21/02/14

NON : la circonstance que la déclaration d'intention d'aliéner serait entachée de tels vices est, par elle-même, et hors le cas de fraude, sans incidence sur la légalité de la décision de préemption prise à la suite de cette déclaration.

Il résulte de l'article L.213-2 du code de l'urbanisme que le titulaire du droit de préemption dispose, pour exercer ce droit, d'un délai de deux mois qui court à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner et que ce délai, qui constitue une garantie pour le propriétaire, ne peut être prorogé par une demande de précisions complémentaires que si la déclaration initiale est incomplète ou entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation.

Dans son arrêt en date du 12 février 2014, le onseil d'Etat considère que la circonstance que la déclaration d'intention d'aliéner serait entachée de tels vices est, par elle-même, et hors le cas de fraude, sans incidence sur la légalité de la décision de préemption prise à la suite de cette déclaration.

Les dispositions de l'article L.213-2 du code de l'urbanisme ne font cependant pas obstacle à ce que le juge judiciaire prenne en considération, au titre de son office, pour apprécier la validité de la vente résultant d'une décision légale de préemption, les indications figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner à l'origine de cette décision.

SOURCE : Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 12/02/2014, 361741

Par andre.icard le 14/08/13

OUI : la réception d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ouvre à l'autorité titulaire du droit de préemption mentionné à l'article L.213-1 du code de l'urbanisme la possibilité d'exercer légalement ce droit, alors même, sauf lorsque le code de l'urbanisme en dispose autrement, qu'elle aurait renoncé à en faire usage à la réception d'une précédente déclaration d'intention d'aliéner du même propriétaire portant sur la vente du même immeuble aux mêmes conditions.

Par un arrêté du 18 janvier 2006, le maire de Fréjus a mis en oeuvre le droit de préemption urbain de la commune pour acquérir de M.D..., en se substituant à M.A..., un lot constitué d'un appartement et d'une cave, aux conditions mentionnées par la déclaration d'intention d'aliéner adressée le 23 novembre 2005 à la commune.

La commune s'était abstenue de mettre en oeuvre son droit de préemption à la réception d'une précédente déclaration d'intention d'aliéner concernant la vente du même bien dans les mêmes conditions mais à un acquéreur différent, M.B..., qui lui avait été adressée par le même vendeur le 12 février 2001.

Par un jugement du 9 février 2009, le tribunal administratif de Nice a rejeté la demande de M. A...tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de l'arrêté du 18 janvier 2006.

Par un arrêt du 31 mars 2011, contre lequel M. A...se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Marseille a confirmé ce jugement.

Aux termes de l'article L.213-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'arrêté litigieux : « Toute aliénation visée à l'article L.213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée, ou en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix. / (...) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption ».

Dans son arrêt en date du 5 juillet 2013, le Conseil d'Etat considère qu'il résulte de ces dispositions que la réception d'une déclaration d'intention d'aliéner ouvre à l'autorité titulaire du droit de préemption mentionné à l'article L.213-1 du code de l'urbanisme la possibilité d'exercer légalement ce droit, alors même, sauf lorsque le code de l'urbanisme en dispose autrement, qu'elle aurait renoncé à en faire usage à la réception d'une précédente déclaration d'intention d'aliéner du même propriétaire portant sur la vente du même immeuble aux mêmes conditions.

SOURCE : Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 05/07/2013, 349664

Par andre.icard le 12/06/12

OUI: absolument, la mise en oeuvre du droit de préemption par le maire de la commune doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

Aux termes de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L.300-1 , à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (...) ». Dans son arrêt en date du 6 juin 2012, le Conseil d'Etat considère qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L.300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Mais le Conseil d'Etat ajoute, qu'en outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

SOURCE: Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 06/06/2012, 342328, Publié au recueil Lebon

Par andre.icard le 30/05/12

EN BREF: seule la date de retrait au bureau de poste par le propriétaire, et non celle de la première présentation du pli par le facteur, doit être regardée comme celle de la réception de la décision de préemption.

Les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions imposent que la décision de préemption soit, au terme du délai de deux mois, non seulement prise mais également notifiée, au propriétaire intéressé. La réception de la décision par le propriétaire intéressé dans le délai de deux mois, à la suite de sa notification, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

Dans un arrêt en date du 7 février 2012, la Cour administrative d'appel de Bordeaux a jugé que seule la date de retrait au bureau de poste, et non celle de la présentation du pli, doit être regardée comme celle de la réception de la décision de préemption. Cette date étant postérieure à l'expiration du délai d'exercice de ce droit, la commune doit être réputée avoir renoncé à l'exercer. En l'espèce, le délai de deux mois dont disposait la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN pour exercer le droit de préemption sur l'immeuble appartenant à la SCI du Bord de l'Eau expirait le 5 février 2009. Si le pli contenant la décision de préemption a été posté par lettre recommandé avec demande d'avis de réception le 30 janvier 2009, ce pli a été retiré par le mandataire de la SCI du Bord de l'Eau au bureau de poste le 6 février 2009. Seule cette date, et non celle de la présentation du pli, doit être regardée comme celle de la réception de la décision de préemption. Cette date étant postérieure à l'expiration du délai d'exercice de ce droit, la commune doit être réputée avoir renoncé à l'exercer.

SOURCE: Cour administrative d'appel de Bordeaux, 5ème chambre (formation à 3), 07/02/2012, 11BX00761, Inédit au recueil Lebon

Par andre.icard le 21/09/11

NON: la circonstance que le montant du prix de vente du bien figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ne correspond pas à celui de la promesse de vente n'affecte pas la légalité de la décision de préemption de la commune.

Dans son arrêt en date du 26 juillet 2011, le Conseil d'Etat a jugé que la circonstance que le montant du prix de vente d'un bien figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ne correspondrait pas, en raison d'une erreur matérielle, à celui qui avait été stipulé dans la promesse de vente n'est pas de nature à affecter la légalité de la décision par laquelle, au vu notamment du prix ainsi porté à sa connaissance, le maire a exercé le droit de préemption de la commune.

SOURCE: Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 26/07/2011, 324767.

Par andre.icard le 13/02/11

NON: le projet poursuivi par la commune n'a plus à être suffisamment « précis et certain » comme auparavant, mais devra néanmoins être réel , cette réalité du projet pouvant être établie, soit par des éléments démontrant son antériorité (lettres, discours, études techniques), soit par des précédents démontrant qu'il s'insère dans une politique dont il est l'une des manifestations et qui rendent sa réalisation quasi certaine (initiatives concrètes menées dans le secteur concerné).

Une réponse ministérielle du 8 février 2011 à la question d'un député nous permets de faire un points précis sur les conditions d'appréciation de la réalité du projet poursuivi par la commune lorsqu'elle met en oeuvre le droit de préemption urbain. Lorsqu'une commune instaure le droit de préemption urbain (DPU) sur son territoire, toute décision de préemption prise au titre de ce droit doit mentionner, conformément à l'article L.210-1 du code de l'urbanisme, l'objet pour lequel ce droit est exercé. La méconnaissance de cette formalité entache d'illégalité la décision et son absence ne peut être couverte rétroactivement.

- Ainsi, des explications données au cours de la procédure devant le juge administratif ont été jugées insuffisantes.

Cour administrative d'appel de Paris, 1e chambre, du 18 mai 1995, 93PA01295, inédit au recueil Lebon: « (...) si la commune soutient que toutes précisions utiles ont été apportées ultérieurement au cours de la procédure contradictoire devant le tribunal administratif en ce qui concerne l'objet poursuivi par l'opération d'aménagement visée et consistant en la création d'une zone d'aménagement concerté, ce moyen est inopérant dès lors que la motivation doit s'apprécier à la date à laquelle la décision a été prise (...) »

- Des décisions ultérieures complétant la motivation ont également été jugées insuffisantes.

Cour administrative d'appel de Nancy, 3e chambre, du 24 octobre 1996, 95NC00172, inédit au recueil Lebon : « (...) Considérant que la délibération du conseil municipal de la commune de Jolivet, en date du 24 juin 1994, n'a pas eu, et ne pouvait d'ailleurs pas avoir légalement, pour effet d'annuler et de remplacer rétroactivement la délibération attaquée, en date du 9 mars 1994, mais seulement d'en compléter la motivation ; qu'ainsi les conclusions dirigées contre ladite délibération du 9 mars 1994 ne sont pas dépourvues d'objet ;

Considérant qu'aux termes du second alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme « Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé ... » ; que si la commune de Jolivet ne pouvait légalement, par sa délibération en date du 24 juin 1994, compléter la motivation de celle du 9 mars 1994, il ressort néanmoins des termes de cette dernière que la décision de préemption se fonde sur l'intention d'offrir une structure d'accueil à de petits ateliers en vue de la création d'emplois ; que cette délibération était ainsi suffisamment motivée au regard des dispositions précitées de l'article L.210-1, seules applicables à la motivation des décisions de préemption ; que la réalité du projet de la commune de favoriser l'installation d'entreprises, notamment artisanales, ressort des pièces du dossier et, en particulier, des correspondances qui y sont jointes ; qu'en estimant que la préemption du bâtiment litigieux était de nature à favoriser ce projet, la commune de Jolivet ne s'est pas livrée à une appréciation manifestement erronée ;(...) »

- Toutefois, la jurisprudence a apporté des indications sur le degré de précision du projet poursuivi par l'exercice du droit de préemption urbain (DPU) .

Ainsi, dans son arrêt du 7 mars 2008, le Conseil d'Etat a jugé qu'il suffisait que le projet soit suffisamment réel et que sa nature apparaisse dans la décision de préemption, même si ses caractéristiques n'étaient pas définies avec précision, pour que la décision de préemption soit légale.

« (...) Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Par suite, commet une erreur de droit la cour administrative d'appel qui subordonne la légalité de la décision de préemption à la condition que la commune y fasse mention d'une délibération antérieure ou qu'elle justifie d'un projet précis à la date de cette décision, sans rechercher si la réalité du projet que la commune entendait mener était établie.(...) ».

La légalité d'une décision s'appréciant au jour où elle intervient, la réalité du projet s'estime donc au moment de la décision de préemption et non lors de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

- Par ailleurs, dans le cas d'une décision de préemption qui vise à mettre en oeuvre une politique du logement, le quatrième alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme prévoit la possibilité, pour la décision de préemption, de se référer aux dispositions de la délibération qui définit le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou un programme de construction de logements locatifs sociaux. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. Dans ces deux cas, il convient que le document visé par la décision de préemption soit suffisamment précis.

SOURCES: réponse du ministère du logement et de l'urbanisme à la question écrite n° 92063 de Monsieur le Député François Grosdidier ( Union pour un Mouvement Populaire - Moselle, publiée au JOAN du 08/02/2011, page 1325.

Cour administrative d'appel de Paris, 1e chambre, du 18 mai 1995, 93PA01295, inédit au recueil Lebon

Cour administrative d'appel de Nancy, 3e chambre, du 24 octobre 1996, 95NC00172, inédit au recueil Lebon

Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 07/03/2008, 288371, Publié au recueil Lebon

Par andre.icard le 11/04/10

En cas d'illégalité de l'exercice du droit de préemption, le propriétaire du bien peut obtenir réparation du préjudice direct qu'il a subit, qui est égal à la différence entre le prix figurant dans l'acte de cession et la valeur vénale du bien fixée à la date de la décision de renonciation au droit de préemption. Mais le propriétaire du bien concerné peut également être indemnisé du préjudice résultant de ce qu'il a été privée, du fait de l'illégalité de la décision de préemption, de la possibilité de disposer de la somme qu'il pouvait retirer de la vente de son bien, pour la période comprise entre la date de la vente initialement prévue dans l'acte de cession et la date de vente effective du bien. Dans un arrêt du 10 mars 2010, le Conseil d'Etat considère qu'une société civile immobilière est fondée à demander l'indemnisation du préjudice tenant à ce qu'elle a été privée, du fait de l'illégalité de la décision de préemption du 2 février 2004, de la possibilité de disposer de la somme qu'elle pouvait retirer de l'aliénation de son bien entre la date de la vente initialement prévue et le 25 avril 2004, date à laquelle la commune doit être regardée comme ayant renoncé à exercer son droit de préemption, en l'absence de saisine du juge de l'expropriation dans le délai prévu par l'article R.213-11 du code de l'urbanisme, soit quinze jours à compter de la réception du refus de son offre de prix par un courrier du 9 avril 2004. Il a été fait une juste appréciation de ce préjudice en l'évaluant à une somme de 5 000 euros tous intérêts compris à la date de la présente décision.

SOURCE: Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 10/03/2010, 323543.

Par andre.icard le 27/03/10

Le propriétaire d'un bien ayant fait l'objet d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, peut si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité. Dans un arrêt en date du 10 mars 2010, le Conseil d'Etat considère qu'à l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité. La Haute juridiction administrative précise ensuite que lorsque le propriétaire a cédé le bien après renonciation de la collectivité, son préjudice résulte en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation. Les juges du Palis Royal ajoutent que le propriétaire subit un autre préjudice qui résulte, lorsque la vente initiale était suffisamment probable, de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective, dès lors que cette dernière a eu lieu dans un délai raisonnable après la renonciation de la collectivité. En revanche, lorsque la vente n'a pas eu lieu dans un tel délai, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'évaluation de ce second préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation.

SOURCE: Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 10/03/2010, 323543.

Par andre.icard le 27/11/08

Dans un arrêt en date du 21 novembre 2008, le Conseil d'Etat a estimé qu'une décision de préemption est légalement justifiée dès lors que l'action ou l'opération qui la fonde est engagée dans l'intérêt général et répond à l'un des objets définis à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, parmi lesquels figurent le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, alors même que, eu égard à cet objet, elle ne s'accompagne d'aucune mesure d'urbanisation ni d'aucune réalisation d'équipement.

Par andre.icard le 09/01/08

L'absence d'avis préalable des domaines, l'insuffisance de motivation et un projet d'aménagement insuffisamment précis sont des moyens propres à créer un doute sérieux sur la légalité d'une décision de préemption, justifiant ainsi sa suspension. Dans un arrêt du 14 novembre 2007 rendu à la suite d'une demande de suspension par la voie du référé suspension d'une décision d'un maire d'exercer le droit de préemption urbain sur un bien immobilier cédé, le Conseil d'Etat a jugé qu'étaient de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision les moyens invoqués par la requérante et tirés de ce que la commune n'avait pas recueilli l'avis du service des domaines préalablement à l'exercice de son droit de préemption, de ce que la décision de préemption litigieuse était insuffisamment motivée et de ce que la commune ne justifiait pas d'un projet d'aménagement suffisamment précis et certain.