Par andre.icard le 21/10/13

OUI : les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques, en l'absence d'opposition d'une majorité qualifiée de colotis, au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir. Le maire peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu. Dans un arrêt en date du 7 octobre 2013, le Conseil d'Etat a jugé qu'en annulant un arrêté modifiant le cahier des charges d'un lotissement pour cause de caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement, au motif qu'il aurait eu pour effet de priver le maire de son pouvoir de modifier les stipulations contractuelles des cahiers des charges de ce lotissement, la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit. Les dispositions des articles L.442-9 et L.442-11 du code de l'urbanisme ne prévoient aucune exception au pouvoir qu'elles confèrent au maire de modifier tous les documents d'un lotissement, y compris le cahier des charges, dès lors que la modification a pour objet de mettre ces documents en concordance avec le plan local d'urbanisme (PLU) ou le document d'urbanisme en tenant lieu.

Par un arrêté du 12 novembre 2007 pris en application de l'article L.442-11 du code de l'urbanisme, le maire de la commune de Saint-Jean-de-Monts a modifié les cahiers des charges du lotissement de la Plage pour les mettre en concordance avec le plan d'occupation des sols.

Aux termes de l'article L.442-11 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ».

Il résulte des dispositions de l'article L.442-9 du même code que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques, en l'absence d'opposition d'une majorité qualifiée de colotis, au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, mais que les stipulations du cahier des charges du lotissement continuent néanmoins à régir les rapports entre colotis.

En cas de discordance entre, d'une part, le cahier des charges qui continue à régir les rapports entre colotis et, d'autre part, le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, le maire peut faire usage du pouvoir qu'il tient des dispositions de l'article L.442-11 de modifier le cahier des charges pour le mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu.

Dans son arrêt en date du 7 octobre 2013, le Conseil d'Etat considère que ces dispositions ne prévoient aucune exception au pouvoir qu'elles confèrent au maire de modifier tous les documents d'un lotissement, y compris le cahier des charges, dès lors que la modification a pour objet de mettre ces documents en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 12 novembre 2007 pris en application de l'article L.442-11 du code de l'urbanisme, le maire de la commune de Saint-Jean-de-Monts a modifié les cahiers des charges du lotissement de la Plage pour les mettre en concordance avec le plan d'occupation des sols.

Le Conseil d'Etat ainsi jugé qu'en annulant cet arrêté, par l'arrêt attaqué du 15 juin 2012, au motif que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement aurait eu pour effet de priver le maire de son pouvoir de modifier les stipulations contractuelles des cahiers des charges de ce lotissement, la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit.

Par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, que la commune de Saint-Jean-de-Monts est fondée à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 15 juin 2012.

SOURCE : Conseil d'État, 5ème et 4ème sous-sections réunies, 07/10/2013, 361934

Par andre.icard le 22/05/13

OUI : la production du certificat de dépôt de la lettre recommandée (LRAR) suffit à justifier de l'accomplissement de la formalité de notification d'une copie du recours contentieux prescrite à l'article R.600-1 du code de l'urbanisme lorsqu'il n'est pas soutenu devant le juge qu'elle aurait eu un contenu insuffisant au regard de l'obligation d'information qui pèse sur l'auteur du recours.

Par deux arrêtés du 18 juillet 2007, le maire de Santeny (Val-de-Marne) a accordé un permis de construire à la commune de Santeny pour la création d'une salle multisports et d'un centre de loisirs. L'association santenoise de défense de l'environnement naturel a demandé, le 18 septembre 2007, l'annulation pour excès de pouvoir de ces deux permis de construire. Par une ordonnance du 16 février 2009, le tribunal administratif de Melun a rejeté cette demande pour irrecevabilité, en application de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme, au motif qu'en réponse à la demande de régularisation qui lui avait été adressée, l'association requérante s'était bornée à adresser les certificats de dépôt des lettres recommandées qu'elle avait envoyées à la commune. Par un arrêt du 16 décembre 2010, contre lequel l'association santenoise de défense de l'environnement naturel se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Paris a rejeté l'appel dirigé contre cette ordonnance.

Dans son arrêt en date du 15 mai 2013, le Conseil d'Etat considère que la production du certificat de dépôt de la lettre recommandée suffit à justifier de l'accomplissement de la formalité de notification prescrite à l'article R.600-1 du code de l'urbanisme lorsqu'il n'est pas soutenu devant le juge qu'elle aurait eu un contenu insuffisant au regard de l'obligation d'information qui pèse sur l'auteur du recours.

Il suit de là qu'en jugeant que l'association requérante n'établissait pas avoir satisfait à cette obligation au motif qu'elle n'avait pas transmis au tribunal administratif la copie du recours qu'elle avait adressée à la commune, alors que cette dernière n'avait pas contesté le contenu du courrier qu'elle avait reçu, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'erreur de droit.

SOURCE : Conseil d'État, 6ème et 1ère sous-sections réunies, 15/05/2013, 352308

Par andre.icard le 21/03/13

NON : les cessions gratuites de terrains déjà prescrites au 23 septembre 2010, en application de l'article L.332-6-1-2° e du code de l'urbanisme qui a été déclaré inconstitutionnel le 23 septembre 2010, et qui n'ont pas encore fait l'objet d'un transfert de propriété à cette date, ne peuvent plus être mises en oeuvre. Les terrains concernés doivent donc être achetés par la collectivité aux propriétaires fonciers après avis du service des domaines, soit par voie amiable, soit par voie d'expropriation.

La réponse du Ministère de l'Égalité des territoires et du logement à la question écrite n° 14156 posée par Mme la Députée Nathalie Nieson ( Socialiste, républicain et citoyen - Drôme ), publiée au JOAN le 12/03/2013 - page 2847, rappelle que la décision d'inconstitutionnalité de l'article L.332-6-1-2° e du code de l'urbanisme relatif aux cessions gratuites de terrains a pris effet à compter de la publication de la décision au Journal officiel, soit le 23 septembre 2010.

Ainsi, aucune cession gratuite ne peut plus être prescrite dans les autorisations qui sont délivrées à partir de cette date.

En outre, les cessions gratuites déjà prescrites et qui n'ont pas encore fait l'objet d'un transfert de propriété ne peuvent plus être mises en oeuvre.

Les terrains doivent donc être achetés par la collectivité aux propriétaires fonciers après avis du service des domaines, soit par voie amiable, soit par voie d'expropriation.

En effet, la clause de cession gratuite d'une autorisation ne s'exécutant pas d'elle-même, la cession gratuite de terrain, pour être effective, doit avoir été transférée dans le domaine public de la collectivité bénéficiaire.

Ce transfert doit être constaté par un acte authentique, passé en la forme administrative ou notariée, à l'initiative et aux frais de la collectivité bénéficiaire.

Cet acte doit être transmis, après signature des parties intéressées, au conservateur des hypothèques en vue de la publicité foncière.

SOURCE : réponse du Ministère de l'Égalité des territoires et du logement à la question écrite n° 14156 posée par Mme la Députée Nathalie Nieson ( Socialiste, républicain et citoyen - Drôme ), publiée au JOAN le 12/03/2013 - page 2847.

Par andre.icard le 19/07/12

NON: la circonstance que les constructions autorisés par un permis de construire risqueraient d'être ultérieurement transformées ou affectées à un usage non-conforme aux documents et aux règles générales d'urbanisme n'est pas par elle-même, sauf le cas d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci.

Dans son arrêt en date du 13 juillet 2012, le Conseil d'Etat rappelle qu'un permis de construire n'a pas d'autre objet que d'autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. La haute juridiction administrative précise que la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces constructions risqueraient d'être ultérieurement transformées ou affectées à un usage non-conforme aux documents et aux règles générales d'urbanisme n'est pas par elle-même, sauf le cas d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci. La survenance d'une telle situation après la délivrance du permis peut conduire le juge pénal à faire application des dispositions répressives de l'article L.480-4 du code de l'urbanisme. En revanche, elle est dépourvue d'incidence sur la légalité du permis de construire, sans qu'il soit besoin pour le juge administratif de rechercher l'existence d'une fraude. En l'espèce, en se fondant, pour annuler le permis litigieux, sur les motifs tirés de ce que son bénéficiaire aurait d'emblée donné à la construction litigieuse un usage autre que celui pour lequel l'autorisation avait été accordée et de ce que la demande de permis n'aurait ainsi été présentée qu'afin d'échapper aux prescriptions de l'article 153-4 du règlement sanitaire départemental, la cour a entaché son arrêt d'une erreur de droit. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, Mme C est fondée à demander l'annulation de l'arrêt attaqué.

SOURCE: Conseil d'État, 6ème et 1ère sous-sections réunies, 13/07/2012, 344710

Par andre.icard le 31/12/11

Le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 précise la définition de la surface de plancher introduite par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, en indiquant les surfaces déductibles. Cette notion remplace les anciennes surfaces de référence utilisées dans le droit de l'urbanisme, soit la surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON), pour déterminer les formalités à accomplir pour un projet de construction.

Le décret définit également la notion d'emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction n'est soumis à aucune formalité au titre du droit de l'urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l'objet d'une demande de permis de construire. La notion d'emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement. La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte.

SOURCE: Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, publié au JORF n° 0303 du 31 décembre 2011, page 22982, texte n° 9.

Par andre.icard le 15/12/11

A partir du 1er janvier 2012, sauf pour les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant cette date, le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 porte de vingt à quarante mètres carrés la surface hors oeuvre brute maximale des extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, soumises à la procédure de déclaration préalable. Au-delà de quarante mètres carrés, les extensions en cause donnent lieu à un permis de construire. Entre vingt et quarante mètres carrés, sont également soumises à la procédure de permis de construire les extensions qui ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés par le code de l'urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte (Par exemple 170 mètres carrés pour une habitation). Enfin, le décret du 5 décembre 2011 supprime l'obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volume d'une construction entraînant également le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface créée.

SOURCE: décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes.

Par andre.icard le 13/02/11

NON: le projet poursuivi par la commune n'a plus à être suffisamment « précis et certain » comme auparavant, mais devra néanmoins être réel , cette réalité du projet pouvant être établie, soit par des éléments démontrant son antériorité (lettres, discours, études techniques), soit par des précédents démontrant qu'il s'insère dans une politique dont il est l'une des manifestations et qui rendent sa réalisation quasi certaine (initiatives concrètes menées dans le secteur concerné).

Une réponse ministérielle du 8 février 2011 à la question d'un député nous permets de faire un points précis sur les conditions d'appréciation de la réalité du projet poursuivi par la commune lorsqu'elle met en oeuvre le droit de préemption urbain. Lorsqu'une commune instaure le droit de préemption urbain (DPU) sur son territoire, toute décision de préemption prise au titre de ce droit doit mentionner, conformément à l'article L.210-1 du code de l'urbanisme, l'objet pour lequel ce droit est exercé. La méconnaissance de cette formalité entache d'illégalité la décision et son absence ne peut être couverte rétroactivement.

- Ainsi, des explications données au cours de la procédure devant le juge administratif ont été jugées insuffisantes.

Cour administrative d'appel de Paris, 1e chambre, du 18 mai 1995, 93PA01295, inédit au recueil Lebon: « (...) si la commune soutient que toutes précisions utiles ont été apportées ultérieurement au cours de la procédure contradictoire devant le tribunal administratif en ce qui concerne l'objet poursuivi par l'opération d'aménagement visée et consistant en la création d'une zone d'aménagement concerté, ce moyen est inopérant dès lors que la motivation doit s'apprécier à la date à laquelle la décision a été prise (...) »

- Des décisions ultérieures complétant la motivation ont également été jugées insuffisantes.

Cour administrative d'appel de Nancy, 3e chambre, du 24 octobre 1996, 95NC00172, inédit au recueil Lebon : « (...) Considérant que la délibération du conseil municipal de la commune de Jolivet, en date du 24 juin 1994, n'a pas eu, et ne pouvait d'ailleurs pas avoir légalement, pour effet d'annuler et de remplacer rétroactivement la délibération attaquée, en date du 9 mars 1994, mais seulement d'en compléter la motivation ; qu'ainsi les conclusions dirigées contre ladite délibération du 9 mars 1994 ne sont pas dépourvues d'objet ;

Considérant qu'aux termes du second alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme « Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé ... » ; que si la commune de Jolivet ne pouvait légalement, par sa délibération en date du 24 juin 1994, compléter la motivation de celle du 9 mars 1994, il ressort néanmoins des termes de cette dernière que la décision de préemption se fonde sur l'intention d'offrir une structure d'accueil à de petits ateliers en vue de la création d'emplois ; que cette délibération était ainsi suffisamment motivée au regard des dispositions précitées de l'article L.210-1, seules applicables à la motivation des décisions de préemption ; que la réalité du projet de la commune de favoriser l'installation d'entreprises, notamment artisanales, ressort des pièces du dossier et, en particulier, des correspondances qui y sont jointes ; qu'en estimant que la préemption du bâtiment litigieux était de nature à favoriser ce projet, la commune de Jolivet ne s'est pas livrée à une appréciation manifestement erronée ;(...) »

- Toutefois, la jurisprudence a apporté des indications sur le degré de précision du projet poursuivi par l'exercice du droit de préemption urbain (DPU) .

Ainsi, dans son arrêt du 7 mars 2008, le Conseil d'Etat a jugé qu'il suffisait que le projet soit suffisamment réel et que sa nature apparaisse dans la décision de préemption, même si ses caractéristiques n'étaient pas définies avec précision, pour que la décision de préemption soit légale.

« (...) Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Par suite, commet une erreur de droit la cour administrative d'appel qui subordonne la légalité de la décision de préemption à la condition que la commune y fasse mention d'une délibération antérieure ou qu'elle justifie d'un projet précis à la date de cette décision, sans rechercher si la réalité du projet que la commune entendait mener était établie.(...) ».

La légalité d'une décision s'appréciant au jour où elle intervient, la réalité du projet s'estime donc au moment de la décision de préemption et non lors de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

- Par ailleurs, dans le cas d'une décision de préemption qui vise à mettre en oeuvre une politique du logement, le quatrième alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme prévoit la possibilité, pour la décision de préemption, de se référer aux dispositions de la délibération qui définit le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou un programme de construction de logements locatifs sociaux. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. Dans ces deux cas, il convient que le document visé par la décision de préemption soit suffisamment précis.

SOURCES: réponse du ministère du logement et de l'urbanisme à la question écrite n° 92063 de Monsieur le Député François Grosdidier ( Union pour un Mouvement Populaire - Moselle, publiée au JOAN du 08/02/2011, page 1325.

Cour administrative d'appel de Paris, 1e chambre, du 18 mai 1995, 93PA01295, inédit au recueil Lebon

Cour administrative d'appel de Nancy, 3e chambre, du 24 octobre 1996, 95NC00172, inédit au recueil Lebon

Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 07/03/2008, 288371, Publié au recueil Lebon

Par andre.icard le 12/09/10

OUI: dans un arrêt très remarqué en date du 19 juillet 2010 , le Conseil d'Etat, revenant sur sa jurisprudence antérieure posée par l'arrêt Conseil d'Etat, 6ème et 1ère sous-sections réunies, du 20 avril 2005, 248233, mentionné aux tables du recueil Lebon, qui consacrait l'indépendance des législations environnementale et urbanistique, a désormais estimé que le principe de précaution tel qu'il était énoncé à l'article 5 de la Charte de l'environnement s'appliquait aussi bien en droit de l'environnement qu'en droit de l'urbanisme. Le Conseil d'Etat estime que ces dispositions, qui n'appellent pas de dispositions législatives ou réglementaires en précisant les modalités de mise en oeuvre, s'imposent aux pouvoirs publics et aux autorités administratives dans leurs domaines de compétence respectifs. Dans un arrêt en date du 19 juillet 2010, le Conseil d'Etat a estimé que le principe de précaution tel qu'il est énoncé à l'article 5 de la Charte de l'environnement ne peut être pris en compte par l'autorité administrative lorsqu'elle se prononce sur l'octroi d'une autorisation délivrée en application de la législation sur l'urbanisme, le tribunal administratif d'Orléans a commis une erreur de droit.

SOURCE: Conseil d'État, 2ème et 7ème sous-sections réunies, 19/07/2010, 328687, Publié au recueil Lebon.

NOTA: cette question pourrait faire un excellent sujet d'examen pour des étudiants en droit !

Par andre.icard le 05/09/10

Le principe de non-indemnisation des servitudes d'urbanisme ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d'une servitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l'ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en oeuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi. Dans un arrêt en date du 16 juillet 2010, le Conseil d'Etat rappelle que l'article L.160-5 du code de l'urbanisme, qui ne pose pas un principe général de non indemnisation des servitudes d'urbanisme mais l'assortit expressément de deux exceptions touchant aux droits acquis par les propriétaires et à la modification de l'état antérieur des lieux et qui ne saurait avoir ni pour objet ni pour effet, ainsi que l'a jugé le Conseil d'Etat statuant au contentieux dans son arrêt Conseil d'Etat, Section, du 3 juillet 1998, 158592, publié au recueil Lebon, de faire obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d'une servitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l'ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en oeuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi, n'a, par conséquent, pour effet ni de priver le propriétaire, dont le bien serait frappé d'une telle servitude, de la propriété de son bien, ni de porter à cette propriété une atteinte d'une gravité telle que le sens et la portée de ce droit s'en trouvent dénaturés, ni d'exclure tout droit à réparation du préjudice résultant d'une telle servitude.

SOURCE: Conseil d'État, 10ème et 9ème sous-sections réunies, 16/07/2010, 334665, Publié au recueil Lebon.

Par andre.icard le 23/04/10

Dans un arrêt en date du 22 février 2010, le Conseil d'Etat rappelle qu'il appartient à l'auteur d'un recours contentieux dirigé contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le code de l'urbanisme d'adresser au greffe de la juridiction où le recours contentieux a été enregistré une copie du certificat de dépôt de la lettre recommandée adressée à l'auteur de la décision contestée et au titulaire de l'autorisation. Il appartient au juge, au besoin d'office, de rejeter le recours comme irrecevable, lorsque son auteur, après y avoir été invité par lui, n'a pas justifié de l'accomplissement des formalités requises par les dispositions précitées de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme.

SOURCE: Conseil d'État, 2ème sous-section jugeant seule, 22/02/2010, 314442, Inédit au recueil Lebon.