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AGENT IMMOBILIER :VERIFIER L'IDENTITE DES VISITEURS

Un agent immobilier a fait preuve d'une patience extraordinaire dans une action en dommages et intérêts lancée à l'encontre de visiteurs d'un bien pour lequel il disposait d'un mandat exclusif, que la cour de cassation vient de récompenser.

Ce faisant, elle opère un revirement, dans la même affaire, qu'elle avait jugé différement en 2004.

Traditionnellement, les agents, en cas de fraude à leurs droits, se tournent vers le vendeur, qui est lié contractuellement à leur égard, par le mandat donné. En l'espère, l'action était dirigée à l'encontre des acheteurs.

Par arrêt de l'assemblé plénière du 9 mai 2008, la Haute Juridiction a déclaré fondé l'action en dommages et intérêts de l'agent, fondée sur l' article 1382 du Code Civil, lancée à l'encontre de visiteurs d'un bien immobilier qui ont signé l'acte de vente directement avec le vendeur, en 1990, soit 18 années auparavant.

Ce cas très rare s'explique par le fait que les visiteurs aient, d'une part, communiqué une fausse identité à l'agence immobilière et, d'autre part, payé aux vendeurs le prix exaxt proposé par l'agence, déduction faite de sa commission.

Saisie une première fois, en 2004, la cour de cassation n'avait pas alors donné raison à cet agent.

Cet arrêt est commenté en détail par la Cour de Cassation sur son site.

Voici l'arrêt du 9 mai 2008:

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 23 janvier 2007), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 27 avril 2004, Bull. 2004, I, n° 111), que, titulaire d'un mandat non exclusif que lui avait donné, en vue de vendre un appartement, la société Immobilière Saint-Louis (le vendeur), moyennant le prix de 2 600 000 francs, commission comprise, soit 2 700 000 francs "net vendeur", la société Immobilier Service (la société) a fait visiter le bien les 11 et 12 octobre 1990 à des personnes disant se nommer M. et Mme "Z...", dont elle a transmis au vendeur une offre de prix à 2 200 000 francs ; qu'ayant appris que ces personnes, en réalité les époux X..., qui avaient ainsi fait usage d'une identité fausse pour se présenter à elle, avaient acquis le bien du vendeur, selon acte authentique du 6 mars 1991, sans que la commission prévue dans le mandat lui ait été payée, elle les a assignées en réparation de son préjudice ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen :

1°/ que le tiers ne peut être condamné à réparer le préjudice causé à une partie par l'inexécution d'un contrat par l'autre partie que s'il avait connaissance de la clause dont l'inexécution est alléguée ; qu'ainsi, en condamnant les époux X... à payer à la société une somme d'argent représentant la commission qui lui aurait été due par le vendeur sur la vente de l'appartement sans constater que ceux-ci avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette commission était due même si la vente était conclue après l'expiration du mandat avec un acheteur présenté par la société, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1165 et 1382 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ que la commission n'étant pas due par les acquéreurs, la société ne peut se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice ; qu'ainsi, la cour d'appel, en condamnant les époux X... au paiement de la commission à raison de prétendues manoeuvres frauduleuses ayant consisté à évincer l'agent immobilier de l'acquisition de l'appartement qu'elle leur aurait fait visiter, a violé l'article 1382 du code civil et les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'agent immobilier, à une date où il était titulaire d'un mandat, avait fait visiter l'appartement aux époux X..., qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre "net vendeur" à l'insu de l'intermédiaire, la cour d'appel, qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération de l'agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu'ils avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour l'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu'ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

Ass. plén. - 9 mai 2008 REJET

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