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07
CAUTION DU PAIEMENT DES LOYERS DONNEE EN FAVEUR DU BAILLEUR

Il arrive que des propriétaires acceptent des locataires qu'à la seule condition qu'un tiers se porte caution de l'engagement de paiement des loyers.

Les textes exigent que des mentions légales soient reproduites de manière manuscrite par la caution. Si tel n'est pas le cas, c'est à dire si la forme de la caution n'est pas conforme, la caution peut se défaire de son engagement en écrivant au bailleur pour retirer tout effet à l'acte de caution irrégulier.

Les termes à reproduire sont inscrits à l'article article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, en cas de vente du bien immobilier à un autre propriétaire, la caution initiale est transmise automatiquement au nouveau propriétaire.

La cour de cassation a rappelé ce principe dans son arrêt N° 03-10-713 rendu en assemblée plénière

(Arrêt n° 520 du 6 décembre 2004) qui énonce que :

Mais attendu qu'en cas de vente de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Voici le texte intégral de l'arrêt qui est venu préciser que les obligations imposées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont impératives et que leur non respect entraîne automatiquement la nullité de la caution, sans que son auteur n'ait à démontrer que l'absence de la formalité lui est crée un préjudice. il s'agit donc bien d'une nullité absolue.

Cour de cassation - Troisième chambre civile05-11.042

Arrêt n° 312 du 8 mars 2006 (Cassation partielle)

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Demandeur(s) à la cassation : M. Georges X...

Défendeur(s) à la cassation : Mme Fiorita Y... et autre

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Donne acte à M. Georges X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Caisse d'allocations familiales de la Corse du Sud et les époux Frédéric X... ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent ; que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location ; que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 4 novembre 2004 ) rendu en matière de référé, que Mme Y... a, le 24 septembre 1997, donné un appartement à bail à usage d'habitation aux époux X..., M. Georges X... se portant caution pour le paiement du loyer ; que la bailleresse a assigné ses locataires et leur caution aux fins de faire constater la résiliation de plein droit du bail et d'obtenir la condamnation des trois défendeurs au paiement d'une provision au titre des loyers échus et impayés et d'une indemnité mensuelle d'occupation ; que M. Georges X... a soulevé la nullité de son engagement de caution pour défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour accueillir la demande de Mme Y... et rejeter l'exception de nullité, l'arrêt retient que l'acte de cautionnement de M. X... mentionne de façon manuscrite qu'il se porte caution "pour le loyer de Monsieur Madame X... Frédéric, loyer de l'appartement situé au 15 boulevard Maglioli 20000 Ajaccio pour la somme mensuelle de quatre mille francs (4 000 francs)", qu'en tout état de cause l'inobservation des formalités prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont la remise d'un exemplaire du contrat de location à la caution, n'est sanctionnée par la nullité de l'engagement de caution qu'à charge pour la caution de rapporter la preuve d'un grief, que M. X... ne démontre ni même n'invoque l'existence d'un grief que le défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 précité lui cause ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Georges X... à verser, aux côtés des époux X..., à Mme Y..., la somme de 6 373,13 euros représentant les loyers échus, celle de 750 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 624,58 euros, à compter du 1er août 1999 jusqu'au départ définitif des époux X..., l'arrêt rendu le 4 novembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

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