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DEVOIR D'INFORMATION DU BANQUIER EN CAS DE PRET A LA CONSTRUCTION D'UNE MAISON INDIVIDUELLE

Les banquiers doivent-ils vérifier la conformité du projet de construction qu'ils aacceptent de financer ?

Est-ce à eux de conseiller le client sur les dépots de permis de construire, assurance dommage ouvrage et encadrement des travaux par un architecte ?

REPONSE NEGATIVE

Une banque n'est pas tenue de conseiller à un accédant à la propriété un cadre juridique pour réaliser son projet de construction

Illustration du principe par l'arrêt de la Cour de Cassation du 14 janvier 2009

(N° de pourvoi: 07-20416)

LES FAITS

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 15 mars 2007), qu'en 1999, la Caisse d'épargne de Picardie a consenti aux époux X... deux prêts d'un montant total de 510 000 francs destinés au financement de l'achat d'un terrain et de la construction d'une maison individuelle ; que les époux X... et la société Hélène Pavillon ont signé un contrat pour la construction d'une maison individuelle ; que la société Hélène Pavillon a commencé les travaux puis a été placée en liquidation judiciaire ; que, reprochant à la Caisse d'épargne de ne pas avoir attiré leur attention sur l'absence de contrat conforme aux dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et d'avoir débloqué les fonds sans avoir eu communication d'une attestation de garantie de livraison, les époux X... l'ont assignée en indemnisation de leurs préjudices ;

LES MOYENS

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, qui ne met pas à la charge du prêteur l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis, ne le dispense pas de son obligation de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt ; que si le prêteur de deniers ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, le banquier n'en a pas moins, à titre de renseignement et de conseil, l'obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer ; qu'en l'espèce, il est constant qu'au cours du premier semestre de l'année 1999, M. et Mme Z... X... ont confié à la société Minetto leur projet de construction d'une maison individuelle ; que cette société a confié à la M. A... la réalisation des plans de l'ouvrage, qui a été sous-traitée à M. Jacky B... ; que, par acte en date du 25 juin 2000, la Caisse d'épargne de Picardie a consenti à M. et Mme X... un crédit de 510 000 francs destiné à financer « terrain plus construction sans contrat » d' u n e « maison individuelle de sept pièces principales» ; qu'après avoir indiqué ne pas être en mesure d'exécuter le projet de construction, la société Minetto a dirigé M.et Mme X... vers la société "Hélène Pavillon", appartenant au groupe LN BTP, qui a élaboré un nouveau projet avec de nouveaux plans et descriptif ; qu'après avoir soumis ce nouveau projet à la Caisse d'épargne, celle-ci a procédé, les14 mars 2000 et 15 mai 2000, au règlement de deux factures émises par la société «Hélène Pavillon» d'un montant de 90 000 francs et 178 507,45 francs ; que cependant, dès le mois de mai 2000, le chantier a été abandonné, la société Hélène Pavillon étant placée en liquidation judiciaire ; qu'il est alors apparu que celle-ci n'avait souscrit aucune assurance si bien qu'aucune garantie de livraison de la maison ne pouvait être apportée à M. et Mme X... ; qu'en s'abstenant de rechercher si le projet qu'elle acceptait de financer pour le compte de M. et Mme X... ne recouvrait pas en réalité un contrat de construction de maison individuelle imposant le respect des dispositions protectrices édictées par le code de la construction et de l'habitation, la Caisse d'épargne de Picardie avait manifestement commis une faute ouvrant droit à réparation ; qu'en déboutant M. et Mme X..., dépourvus de toute connaissance juridique, de leur action dirigée contre la banque au prétexte que « le devoir de conseil et l'obligation d'information qui pèse sur les banques ne va pas jusqu'à leur imposer de conseiller aux accédants à la propriété tel cadre contractuel plutôt que tel autre pour réaliser leurs projets de construction », alors que, précisément, le banquier a l'obligation de déterminer avec son client, spécialement s'il est profane, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

LE PRINCIPE

Mais attendu qu'ayant constaté que le dossier de permis de construire établi par M. B... ne mentionnait nulle part le nom d'un constructeur, ou d'un quelconque intermédiaire, et permettait donc à la banque de présumer que les époux X... s'étaient directement adressés à un architecte et que l'acte de prêt mentionnait d'ailleurs que l'opération de crédit avait pour objet "terrain plus construction sans contrat", la cour d'appel a exactement retenu que l'obligation qui pèse sur les banques ne va pas jusqu'à leur imposer de conseiller aux accédants à la propriété tel cadre contractuel plutôt que tel autre pour réaliser leurs projets de construction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la Caisse d'épargne de Picardie la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

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