Jun
20
Locataire : Charges récupérables ; Droit de contrôle sur les factures : JURISPRUDENCE

Voici ce qu'on peut lire sur le site de la Cour de cassation actuellement.

MOTS CLEFS :Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise - TVA - Application dans le temps de la loi nouvelle - Détermination - Portée.

1° En application des dispositions de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses, les dépenses de personnel récupérables correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.

La liste des charges récupérables figurant en annexe du décret du 26 août 1987 est limitative et ce texte étant d'ordre public, les parties ne peuvent convenir de faire supporter par les locataires d'autres charges que celles énumérées par le décret.

Ainsi, les dépenses de téléalarme, de télésurveillance et d'extincteurs, qui ne figurent pas dans la liste annexée au décret du 26 août 1987, ne sont pas des charges récupérables.

2° Les factures de société de nettoyage des parties communes ou d'entretien des espaces verts ne sont pas totalement récupérables, la marge bénéficiaire de l'entreprise, de même que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), doivent rester à la charge du bailleur, qui ne peut récupérer que les dépenses de personnel. Il en résulte que si les factures ne distinguent pas entre les dépenses récupérables et les autres, le bailleur ne peut rien récupérer.

3° La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, en son article 88 I 4° relatif aux charges récupérables, modifie un droit préexistant et ne se limite pas à interpréter les dispositions anciennes. Par conséquent, les dispositions nouvelles de la loi du 13 juillet 2006 ne peuvent être appliquées rétroactivement.

C.A. Agen (1re ch. civ.), 7 novembre 2007 - R.G. n° 05/01785.

Sur le n° 1 :

Sur le caractère limitatif du décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumérant les charges locatives récupérables, dans le même sens que :

- 3e Civ., 1er juin 2005, Bull. 2005, III, n° 121 (2) (cassation partielle) et les arrêts cités.

Sur le n° 2 :

Sur la marge bénéficiaire de l'entreprise et la TVA comme charge non récupérables, à rapprocher :

- 3e Civ., 24 mars 2004, Bull. 2004, III, n° 60 (1) (rejet).

Sur le n° 3 :

Sur l'application dans le temps de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, à rapprocher :

- 3e Civ., 19 mars 2008, Bull. 2008, III, pourvoi n° 07-10.704, en cours de publication (cassation partielle) et les arrêts cités.

Donc, lorsqu'il vous est offert de contrôler les factures, faites le.

Si les charges récupérables ne sont pas mentionnées, vous pourrez contester le fait que la facture vous soit répercutée ebn totalité ou partiellement

De même, contestez le chargement de la TVA et des frais d'entretien d'extincteur ou de télésurveillance.

Le gouvernement n'est pas encore passé par là pour dépoussiérer le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Au rythme où vont les choses, cela ne devrait plus tarder. A faire d'urgence

Par arrêt du 15 mai 2008 de la 3e Civ.il a encore été jugé que :

Le stockage et l'enlèvement des « encombrants » n'entrent pas dans l'élimination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges locatives annexée au décret du 26 août 1987.

Surveillez le contenu de vos poubelles avant de payer

De plus, concernant les factures de téléphone de la loge, la Cour de CAssation est venue préciser par arrêt du 29 octobre 2008 que les locataires doivent être informés de leur possibilité d'utiliser le téléphone de la loge, si le bailleur entend leur répercuter les factures:

Vu le 3° du VII de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

Attendu que sont récupérables les abonnements des postes de téléphone à la disposition des locataires ;

Attendu que pour rejeter la demande de l'association Saint-James, l'arrêt retient que le coût des abonnements de postes de téléphone situés dans les loges des gardiens constituent des charges récupérables, dès lors que les postes sont à disposition des locataires, les gardiens attestant laisser le téléphone de leur loge à disposition des locataires en cas de besoin, et que le fait qu'un nombre, même important, de locataires n'ait jamais utilisé le service mis à leur disposition soit par absence d'information, soit par absence de besoin, ne permet pas d'établir que ce service n'existe pas à la disposition des locataires mieux informés ou qui se sont trouvés dans la nécessité de recourir au téléphone des gardiens ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la mise à disposition des locataires d'un poste de téléphone implique que ceux-ci soient préalablement informés de son existence, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 avril 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée

Commentaires

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mick
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Bonjour,

J'ai lu avec un grand intérêt votre document "Charges récupérables; exercer votre droit de contrôle sur les factures". Donc si j'ai bien compris, voici un exemple d'un décompte de charges locatives en date du 09/09/2008 :

Acomptes provisions

Désinsectisation/Dératisation

Eau froide consommations bail

Services généraux électricité

Chaudières entretien

Espaces verts entretien

Extincteurs entretien < Ici, je peux donc contester mon décompte parce qu'il m'est répercuté ?

Repar. Entretien du bâtiment

Repar. Entretien communs

Entretien compteurs et robinets

Produits d'entretien

Salaires employés immeubles

Taxe ordures ménagères <Ici, le stockage et l'enlèvement des encombrants, que puis je faire ? J'effectue le tri sélectif.

Télévision Câble

Immeubles nettoyage

Est-ce que les charges récupérables doivent être mentionnées dans tous les décomptes ? Ici ce n'est pas le cas.

Merci, Madame Hericher-Mazel pour cet article.

Cordialement

Mick

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Mick
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Des frais m'ont été imputés sur l'entretien de la chaudière. L'entretien n'a pas eu lieu pendant la période d'un an, ou alors j'étais absent. Est-ce que je peux contester le montant de ma quote-part de mes charges locatives ?

Je me pose également la même question sur la désinsectisation/dératisation ?

La facture est récupérable sur le locataire ? Si la réponse est Non, comment faire valoir mes droits ?

Est-ce que les montants payés (chaudière, désinsectisation) et donc non justifiés sont-ils rétroactifs ?

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Mick
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Les espaces verts sont gérés par le bailleur après l'acceptation des devis fournis par les entreprises. Un contrat d'entretien est fixé. Comment le locataire peut-il s'assurer que le bailleur distingue bien les dépenses récupérables et les autres dépenses ?

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Mick
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Dans une résidence entièrement locative, le gardien de la résidence assure la récupération et la sortie des poubelles et sa compagne fait l'entretien des immeubles. Pendant leurs congés, ils sont remplacés. Le reste de l'entretien (les espaces verts) est assumé par une entreprise extérieure. Le salaire du gardien et les charges sociales sont récupérables ?

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Mick
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Bonjour,

En 2001, mon bailleur me propose de moderniser l'installation de la télévision (Hertzien -> Câble). De plus, je profiterai des chaînes Monté Carlo (TMC), TV5 et la mosaïque. Le service comprend également l'entretien et le dépannage des installations 7/7 par le gestionnaire du réseau ainsi que les travaux nécessaires au raccordement de l'immeuble.

Il fait bénéficier à l'ensemble des locataires des avantages Câble Services de la société France Télécom Câble pour un coût de 26,73 F TTC par mois et par logement (réduit à 17,82 F TTC à partir de la sixième année), ce coût sera imputé dans les charges locatives (libellé : Télévision câble) en remplacement du coût actuel de l'antenne.

Pendant les cinq premières années le coût moyen était de 49,64€ à partir de la sixième année à aujourd'hui le coût moyen est de 54,97€.

L'augmentation du coût est due aux travaux / rénovation réseau et à l'abonnement service antenne facturé par Numéricâble au bailleur. (Factures-en ma possession).

1/.Le locataire n'a jamais été informé sur un quelconque paiement d'un abonnement service antenne.

2/.Le montant n'est pas celui indiqué sur la lettre Accord Collectif Câble Services.

3/.Le libellé des charges indique Télévision câble, aucun abonnement n'est mentionné.

4/. Est-ce que je peux demander le remboursement des sommes trop perçues ?

5/.Je m'abonne chez le fournisseur d'accès Numéricâble à l'offre Internet, TV, Téléphonie pour 29,90€. Depuis peu (1 mois), j'ai su par un commercial Numéricâble proposant le pack Internet à 29.90€ (d'ailleurs, j'ai eu droit à deux sons de cloche « Numériques » entre le commercial de la région et ceux contactés par téléphone (Lille il me semble) . Le commercial de la région reprendrait mon abonnement que je paye dans mes charges tandis que la personne par téléphone me dit de contacter mon bailleur afin qu'il me rembourse (ding dong). En 2006/2007, Numéricâble, n'a à aucun moment, proposé de prendre en considération l'abonnement service antenne payé dans mes charges. Et moi envers mon bailleur, comment voulez que je sache qu'il s'agissait d'un abonnement alors que dans le libellé des charges il est indiqué Télévision Câble. C'est seulement le montant qui m'a interpellé.

Qu'elles sont mes droits ?

6/. Étant abonné en numérique depuis 2001 France Télécom Câble. Je paye depuis septembre 2008 21,90€ pour seulement l'accès à Internet 6Mo (cela reste à prouver). Le commercial de la région me propose le pack Numéricâble pour un ancien abonné : 40€ frais de mise en service + 5€ location de modem + 10 € renvoie de matériel + 29,90 Packs Internet 100Mo+TV+Téléphonie – 7€ charge locative (reste à définir la charge, car je paye 4.58 normalement, je ne sais pas d'où il sort ce montant) Télévision Câble Coût total : 78€ 1/mois | 28€X12=336 12/mois

Le commercial Numéricâble par téléphone me propose pour un ancien abonné. Et après leurs avoir signalé mon mécontentement sur leur publicité reçue dans ma boîte aux lettres (première offre de 29.90 (TV+Internet100Mo+Téléphonie ), pour un nouvelles abonnées et 19.90€ (internet 100Mo+Téléphonie) et sur la publicité faite par SFR offre des points de fidélités pour les anciens abonnés.

Il m'offre les 40€ de frais de mise en service + 10 € renvoie de matériel + 36,90 Packs Internet 100Mo+TV+Téléphonie et location de modem – 4,58 charges locatives (je devrais contacter mon bailleur pour qu'il me le déduise), Coût total : 42,32€ 1/mois | 32€x12=388€ 12/mois

À ce jour, je devais avoir le contrat dans ma boîte email, je ne l'ai pas.

Merci pour vos réponses.

Cordialement

Mick

Nom: 
Mick
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Hier, j'ai contacté par téléphone Numéricâble avec le numéro suivant 0811 20 05 05.

Afin que l'on me donne mon identifiant et mon mot de passe pour me permettre l'accès à mon compte Numéricâble et discuter d'une nouvelle offre.

On me donna mon identifiant et mot de passe puis on me proposa le Pack : Internet+TV+Téléphonie à 36,90€ sans frais de mise en service (40€) et l'envoie du contrat par email.

Aucun contrat ne m'a été envoyé et il m'est toujours impossible d'accéder à mon compte.

Je décide d'appeler à nouveau le 0811200505.

La personne au bout du fil m'annonce, avoir affaire au service commercial de télé-vente.

(Hier, j'ai eu affaire à quoi alors ???).

Elle me dirige vers le numéro 3990 options 2.

J'annonce à la personne au bout du fil qu'il m'est impossible d'accéder à mon compte et discuter des conditions de mon contrat Internet.

Hier, je n'avais aucune chance de me connecter, car je n'avais qu'une partie du mot de passe !

En ce qui concerne l'offre, elle a évolué : on ne m'offre plus les 40€ frais de mise en service et l'abonnement passe à 30,90€ et il me certifie le 100Mo.

Je vais faire « Jongleur à la Numéricâble » moi ça rapporte plus. (1 milliards €)

100Mégas, Hum !

http://forums.grenouille.com/index.php?s=65c590c268354dfeb8a9ec6e11a254c...

http://www.lesnumeriques.com/article-446.html

le service antenne et le syndic

http://www.csa.fr/outils/faq/faq.php?id=29549&idT=119708

L'UFC-Que Choisir et l'ARC saluent la clairvoyance des Sénateurs qui ont déjoué la manoeuvre de Numéricâble

http://www.quechoisir.org/positions/Fibre-optique-L-UFC-Que-Choisir-et-l...

Numéricable et moi et moi.

http://excallcenterftc.over-blog.com/article-19930455-6.html#anchorComment

Nom: 
Mick
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Bonjour,

Dite moi oui ou merde par courtoisie.

Indiquez aux Internautes qu'il ne s'agit q'un blog proposant des communiqués.

Et tout commentaires ajoutés, ll n'y aura aucune réponse.

Car j'attendais vos réponses avec impatience.

Cordialement

Mick

Nom: 
Blandine Hericher Mazel
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Cher Monsieur

Je vous remercie de considérer mon silence comme un simple retard apporté à vous répondre.

Je crains de ne pas avoir bien compris ce que vous attendiez de moi. L'objet des commentaires sur ce blog est de permettre un dialogue juridique et non, à ma connaissance, de procéder à des consultations personnalisées. Celles-ci publiées en ligne et visibles par tous seraient contrairesà la déontologie de la profession portant sur le secret professionnel.

Concernant votre problème, je vous avoue que je n'ai pas très bien compris votre situation conflictuelle, même sije me suis donnée la peine de consulter les liens suggérés.

Vous me semblez avoir perdu des données de votre serveur qui ne vous auraient pas été communiquées malgré vos appels, d'une part, et vous cherchez à modifier votre contrat auprès du même opérateur, d'autre part, en dansant comme une valseuse entre les offres téléphoniques.

Qu'attendez vous de moi exactement ?

A vous lire, Mike

Nom: 
blandine Hericher Mazel
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Cher Mike

Vu le nombre de question que vous me posez, je vous propose de vous connecter directement sur le site de l'ADIL lorsque votre informatique sera en état de marche.

Vous y trouverez pas moins de 123 références sur la question des charges récupérables en effectuant une recherche experte.

Voici un exemple de réponse que vous y trouverez :

Charges

Cass. Civ. III : 29.1.04

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Les charges locatives lorsqu'elles donnent lieu au versement de provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire un décompte par nature de charges et dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte des pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (loi du 6.7.89 : art. 23).

Un bailleur a communiqué les décomptes par nature de charges et a organisé dans les délais impartis, en ses locaux, une réunion collective de vérification des charges à laquelle ont participé l'amicale des locataires comme les locataires contestataires.

Pour la première fois, la Cour de cassation affirme que le contrôle des charges est un droit que chaque locataire doit pouvoir exercer à titre individuel. Le bailleur doit donc tenir les pièces justificatives à la disposition personnelle de tous les locatairesLes charges locatives lorsqu'elles donnent lieu au versement de provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire un décompte par nature de charges et dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte des pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (loi du 6.7.89 : art. 23).

Un bailleur a communiqué les décomptes par nature de charges et a organisé dans les délais impartis, en ses locaux, une réunion collective de vérification des charges à laquelle ont participé l'amicale des locataires comme les locataires contestataires.

Par ailleurs, l'ADIL reçoit sur rendez vous et aide les locataires à développer des moyens de défense. Vous pouvez donc contacter l'ADIL près de chez vous, si vous n'envisagez pas de confier le soin de votre défense à un avocat

En espérant avoir répondu à votre attente

Nom: 
Mick
Site: 
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Madame blandine Hericher Mazel,

Je me doutais bien qu'il s'agissait d'un simple retard (24jours). Comme le souligne M.[Alexis Carrel] La difficulté ou l'obscurité d'un sujet n'est pas une raison suffisante pour le négliger.

Mon prénom est Mick et non: [quote]Reponse à Mike[/quote]

Je demandai pas et ne demande pas une consultation, simplement un éclaircissement sur les charges récupérables. Et dans celle-ci figure entre autre la charge "Télévision Câble" qui est relié à Numéricâble. Numéricable est un fournisseur d'accès proposant des offres Internet+Téléphonie+Télévision.(pourtant de Nanterre vous devriez le savoir). Votre message du l le 06/11/08 - 14:05 je constate que le copié collé ne fonctionne pas très bien car je me relie au sujet d'une réunion entrre locataire.

Je suis abonné à L'UFC-Que Choisir et il y a de forte chance que nous fassions appel à un(e) avocat(e). Et je compte contacter http://www.arcep.fr.

Je vous remercie.

Pensez à prendre des vacances.

Cordialement

Mick

La foi : Je n'ai pas " besoin d'espérer pour entreprendre, ni de réussir pour persévérer". [Beaumarchais]

Nom: 
Gosia
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Bonjour,

J'aimerais savoir si le propriétaire peut nous obliger à payer un abonnement TV qui est compris dans les charges, alors que nous n'en sommes pas usager (n'ayant pas de TV).

D'autre part, ayant fait résiller l'abonnement TV mentionné auprès de l'agence immobilière qui gére la copropriété, suis-je obligé de payer l'abonnement en question jusqu'à la régularisation annuelle (où là a priori je serais remboursé des sommes trop perçu) ?

Merci pour votre réponse,

Bien cordialement,

Nom: 
Rzebulone

Certains syndics et agence ponctionnent les dépots de garantie ou prélevent des charges sans vouloir remettre les documents de régularisation, ni ensuite, daigner répondre aux demandes de controle sur place des pieces. Pour le cas, le décret énonce les charges récupérables mais kes salaires du gardien d'immeuble ou employé logé sur place ne sont récupérables qu'à 75%

Il n'y a pas de commission de controle des syndics ni trop de contrepouvoirs contre agences et syndics.

 

Que les locataires et copropriétaires soient plus regardants sur l'activité de certaines agences qui ne pensent qu'à leur rémunération fondée hélas trop souvent sur des indus.

Nom: 
Rzebulone

Certains syndics et agence ponctionnent les dépots de garantie ou prélevent des charges sans vouloir remettre les documents de régularisation, ni ensuite, daigner répondre aux demandes de controle sur place des pieces. Pour le cas, le décret énonce les charges récupérables mais kes salaires du gardien d'immeuble ou employé logé sur place ne sont récupérables qu'à 75%

Il n'y a pas de commission de controle des syndics ni trop de contrepouvoirs contre agences et syndics.

 

Que les locataires et copropriétaires soient plus regardants sur l'activité de certaines agences qui ne pensent qu'à leur rémunération fondée hélas trop souvent sur des indus.

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