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RESTITUTION DES LOYERS EN CAS DE RESOLUTION DE LA VENTE D'IMMEUBLE

Le vendeur , qui n'a pas été payé du prix, peut demander la résolution de la vente pour défaut de paiement, donc pour inexécution par l'acheteur de son obligation principale.

Si le paiement est intervenu, hors comptabilité du notaire, par un chèque sans provision, le paiement est réputé n'avoir jamais pu être encaissé par la faute de l'acheteur. Ce dernier est fautif de n'avoir pas fait le nécessaire pour permettre le paiement du chèque par sa banque.

La cour de cassation dans son arrêt du 1 er juillet pose en effet le principe :

"La remise d'un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement"

Le paiement du prix au moyen du chèque sans provision équivaut à l'inexécution de l'obliglation de paiement de l'acheteur.

La résolution de la vente peut donc être prononcée par le Tribunal.

Si l'immeuble vendu a permis à l'acquéreur de percevoir des loyers, se pose alors la question du sort de l'encaissement des loyers entre la signature de la vente d'immeuble et la résolution de la vente prononcée par le Tribunal.

On considère que la restitution des loyers n'est due qu'à partir de l'encaissement de mauvaise foi des loyers. Ainsi, l'acheteur ne devient de mauvaise foi que lorsqu'il connait le vice affectant son titre de propriété.

La cour de cassation rappelle, dans son arrêt du 1 er juillet 2009 (N° de pourvoi: 07-19446) que :

"qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu"

Il en résulte que le vendeur ne peut revendiquer la restitution des loyers encaissés qu'à compter de l'assignation en résolution de la vente immobilière pour défaut de paiement du prix.

Voici le texte de cet arrêt intéressant (Publié au bulletin):

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 1 juillet 2009

N° de pourvoi: 07-19446 Rejet

M. Lacabarats, président

M. Jacques, conseiller rapporteur

M. Petit, avocat général

SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat(s)

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2007), que, par acte notarié du 15 février 1998, Mme X... a vendu à M. Y... plusieurs lots de copropriété donnés à bail, au prix de 4 300 000 francs, soit 655 530, 77 euros, payé par chèque directement entre les parties, en dehors de la comptabilité du notaire ; que Mme X..., soutenant que le prix n'avait jamais été payé, a assigné M. Y... en résolution de la vente et en remboursement des loyers perçus par celui-ci ;

Sur le premier moyen :

POSITION DE L'ACHETEUR -DEMANDEUR AU POURVOI

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1° / qu'une partie ne peut demander la résolution pour inexécution du contrat lorsqu'elle a, par sa carence ou par son fait, empêché l'exécution du contrat par l'autre partie ; qu'il résulte des constatations mêmes des juges du fond et de l'acte de vente que M. Y..., acheteur, a remis à Mme X... un chèque représentant le prix, que Mme X... s'est abstenue de présenter ce chèque à l'encaissement sans justifier d'un cas de force majeure qui aurait rendu cette présentation impossible et qu'enfin elle a expressément refusé l'offre d'un nouveau règlement faite en cours d'instance après l'assignation se prévalant du défaut de paiement ; qu'il résulte de ces constatations que le défaut de paiement du prix n'était imputable qu'au vendeur qui s'était abstenu de présenter le chèque sans cause légitime et avait ensuite refusé l'offre de paiement ; qu'en prononçant néanmoins la résolution de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1134, alinéa 3 et 1184 du code civil ;

2° / que la remise d'un chèque, qui opère transfert irrévocable de la provision au profit du bénéficiaire, vaut paiement qui libère le remettant sous réserve de son encaissement par le bénéficiaire ; que la présentation à l'encaissement incombe au bénéficiaire du chèque qui ne peut se prévaloir du défaut de paiement s'il s'abstient de présenter le chèque ; qu'au cas particulier, il résulte des constatations de l'arrêt que M. Y... avait remis un chèque tiré sur le Crédit lyonnais du montant du prix de la vente à Mme X..., qui ne l'avait jamais présenté à l'encaissement par la venderesse ; qu'en prononçant la résolution de la vente parce que le prix de vente n'avait pas été payé par M. Y..., la cour d'appel a violé les articles L. 131-20, L. 131-31 et L. 131-37 du code monétaire et financier ;

3° / qu'en application des articles L. 131-31 et L. 131-37 du code monétaire et financier et 1315 du code civil, le bénéficiaire d'un chèque, à qui incombe la preuve de l'absence de provision de celui-ci, ne rapporte pas cette preuve s'il ne le présente pas au paiement ; qu'en décidant que M. Y... ne rapportait pas la preuve d'une provision suffisante, tout en constatant que Mme X... n'avait pas remis à l'encaissement le chèque qui lui avait été remis par M. Y... en paiement du prix de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Mais attendu, d'une part, que la remise d'un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'absence de justification de la provision par M. Y..., que Mme X... établissait par la production des relevés du compte sur lequel le chèque avait été tiré, couvrant la période de janvier 1998 au 1er avril 1999, que ce compte ne présentait pas à la date du 15 février 1998 ni dans l'année qui avait suivi un crédit suffisant pour honorer la provision correspondant au chèque, et constaté que M. Y... ne rapportait pas la preuve qu'ainsi qu'il le prétendait, le Crédit lyonnais lui aurait consenti une ouverture de crédit pour s'en acquitter, la cour d'appel a déduit à bon droit de ces seuls motifs, sans inverser la charge de la preuve, que le prix de vente n'ayant pas été payé par la faute de M. Y..., Mme X... pouvait exercer l'action résolutoire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une provision à valoir sur les loyers encaissés, alors, selon le moyen, que le possesseur de la chose vendue fait les fruits siens aussi longtemps qu'il possède de bonne foi et ne doit les restituer au propriétaire que s'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaît le vice de son titre ;

qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu ; qu'en décidant que M. Y... devait restituer les loyers perçus depuis la signature de l'acte de vente et en le condamnant à payer une provision au titre de cette restitution, tout en constatant que M. Y... n'avait été assigné en résolution que le 4 décembre 2003, soit près de six ans après la vente, la cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du code civil ;

Mais attendu que le moyen, dirigé uniquement contre des motifs de l'arrêt qui, dans son dispositif, se borne, avant dire droit, à ordonner de ce chef une expertise et à condamner M. Y... au paiement d'une provision, est irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

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