Par blandine.herich... le 25/06/10

Le principe, dégagé par la Cour de Cassation dans son arrêt de principe (Civ. 1er, 17 nov. 1993, Bull. civ. I, n° 323, p. 224.) est que l'agent immobilier qui a fait visiter un bien immobilier peut se prévaloir à rencontre du vendeur, débiteur de la commission de vente, d'une présomption établissant le caractère essentiel de son intervention si, plus tard, son « visiteur » achète l'immeuble.

Avant cet arrêt, l'agent immobilier devait démontrer que son intervention a été déterminante dans la réalisation de la vente, pour prétendre obtenir sa commission.

Cette présomption est donc très favorable aux agents immobiliers.

Certains ont voulu étendre ces notions à d'autres situations.

La cour de cassation vient de rendre un arrêt dans une affaire où un bien mis en vente et la SAFER a exercé son droit de préemption, après signature d'une promesse de vente. L'agent immobilier avait pris de la précaution de prévoir dans son mandat que la commission serait du même en cas d'execice du droit de préemption.Le vendeur a ensuite retiré son bien de la vente, avant ensuite de se raviser . Il a remis en vente le bien en le cédant cette foisdirectement à la SAFER. Les parties ont voulu éludé la commission de l'agent en prétendant qu'il s'agissait d'une seconde opération de vente.

En appel, l'agent a obtenu la condamnation du vendeur au paiement de cette commission, mais cette solution est cassée par la cour de cassation, dans son arrêt du 8 juin 2010, au visa de l'article 6 de la loi « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. La cour considère que la fraude au droit de l'agent doit être sanctionné par l'allocation de dommages et intérêts et que la seconde mise en vente du bien n'ouvre pas droit à commission.

Motif : La constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts

Voici l'arrêt intégral du 8 juin 2010 de la Cour de Cassation :

COUR DE CASSATION

Audience publique du 8 juin 2010

Arrêt n° 766 F-PB Pourvoi n° K 09-14.949

R E P U B L I Q U E FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Garonne-Périgord (SOGAP), dont le siège est 120 avenue Marcel Unal, 82017 Montauban cedex,

contre l'arrêt rendu le 8 avril 2009 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Lang Fournier, société à responsabilité limitée, dont le siège est 1 boulevard Georges Leygues, 47300 Villeneuve-sur-Lot,

2°/ à la société Sucrimex, société par actions simplifiée, venant aux droits de la société Bénard, dont le siège est 27-29 rue Châteaubriand, 75008 Paris,

défenderesses à la cassation ;

LES FAITS ET LA PROCEDURE

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 8 avril 2009), que, le 12 septembre 1999, la société immobilière Bénard (SI) a consenti à M. Laffargue, agissant pour le compte de l'agence immobilière Lang et Fournier, un mandat de vente portant sur une propriété agricole d'une superficie de 106 ha, comprenant deux maisons d'habitation ; que le mandat prévoyait une commission de 5 % du montant de la vente à la charge du mandant et stipulait qu'en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait à la charge du mandant ; que, par acte du 19 janvier 2000, la société SI a vendu la propriété à M. Rosjo, sous condition suspensive de l'absence d'exercice du droit de préemption, au prix de 6 624 000 francs ; que, par acte du 24 mars 2000, la SAFER Garonne-Périgord (SOGAP) et la SAFER Gascogne-Haut Languedoc ont notifié l'exercice de leur droit de préemption et une offre d'achat au prix de 5 500 000 francs ; que, le 14 juin 2000, la société SI a notifié à la SOGAP le retrait du bien de la vente ; que, par acte du 19 juin 2000, la société SI s'est engagée à vendre amiablement la propriété à la SOGAP moyennant le prix de 5 858 800 francs ; que, par acte notarié du 29 septembre 2000, la société SI a vendu à la SOGAP la propriété, à l'exclusion de 3 ha et d'une maison d'habitation, pour un prix de 4 058 000 francs et s'est engagée à vendre le reste de la propriété pour un prix de 1 800 000 francs ; que, par acte notarié du 7 décembre 2000, la société SI a vendu le reste de la propriété à la SOGAP ; que M. Laffargue a mis en demeure la SOGAP de lui payer sa commission ; qu'à la suite d'une décision ayant déclaré irrecevable l'action de M. Laffargue, la SNC Lang et Fournier a assigné la SOGAP et la société Sucrimex, venant aux droits de la société SI, en paiement de la commission ;

Sur le second moyen :

Vu l'article 6 de la loi du 6 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

Attendu que pour condamner la société SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50 292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée, l'arrêt retient que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour évincer l'agent immobilier et qu'il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal, à savoir celui de l'exercice par la SAFER de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence sa commission ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;

Condamne la société Lang et Fournier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SOGAP ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.

Par blandine.herich... le 10/02/10

Je publie le dernier arrêt de la cour de cassation, en complément de l'article déjà consacré à ce sujet dans le blog.

En premier lieu, cet arrêt retient que le vendeur avait connaissance de la présence des termites et donc sa mauvaise foi. Connaissant ce vice, il devait en informer les acuquéreurs au titre de son devoir d'information et du principe de loyauté.

Naturellement, la clause exonératoire de responsabilité ne peut s'appliquer en cas de mauvaise foi. La clause est donc écartée et la responsabilité du vendeur est retenue.

Mais attendu qu'ayant relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'incidence, pour M. Constant, des conclusions du professionnel chargé du diagnostic, que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, et qui a souverainement établi le caractère caché du vice pour l'acquéreur, a retenu à bon droit que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer à M. Constant, vendeur de mauvaise foi ;

En second lieu, cet arrêt rejète l'appel en garantie du vendeur à l'égard de la société de diagnostic, au motif que la faute du vendeur est exclusive de tout appel en garantie (nemo auditur ...).

Ainsi, le vendeur est privé de tout recours et est seul tenu d'indemniser l'acheteur.

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le vendeur , qui avait commis une faute dolosive, était tenu d'indemniser l'acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement qu'elle a infirmé, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'adage "nemo auditur propriam turpitudinem allegans", que le dommage relevait de la seule responsabilité du vendeur ;

COUR DE CASSATION

Arrêt du 13 janvier 2010 (Pourvoi n° C 08-21.677) Rejet

R E P U B L I Q U E FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. André Constant, domicilié 2 rue Neuve, 33220 Caplong,contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2008 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section B), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Cyril Canetti, 2°/ à Mme Nathalie Canetti, tous deux domiciliés 19 rue Etienne Dieuzède, 33250 Pauillac, 3°/ à la société Cabinet d'étude conseils diagnostics (CECD), société à responsabilité limitée, dont le siège est 41 avenue Aristide Briand, 33700 Mérignac,4°/ à la société Les Mutuelles du Mans Iard, dont le siège est 10 boulevard Alexandre Oyon, 72100 Le Mans,défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

..

Attendu, selon l'arrêt attaqué ( Bordeaux, 25 septembre 2008), que les époux Canetti ont acquis un immeuble appartenant à M. Constant par un acte authentique du 3 mai 2004 auquel était annexé un état parasitaire établi par la société Cabinet d'étude conseils diagnostics (CECD) certifiant l'absence de trace visible de termites ; que la présence de ces insectes ayant été constatée par huissier de justice le 4 mai 2004, les époux Canetti ont assigné M. Constant, sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil, et la société CECD ainsi que son assureur la compagnie Mutuelles du Mans, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en indemnisation de leur préjudice ; que M. Constant a formé un appel en garantie contre la société CECD ;

Sur le premier moyen et le troisième moyen, pris en sa troisième branche, réunis :

Attendu que M. Constant fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que le vendeur, qui ignorait les vices de la chose, n'est par ailleurs tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'en l'espèce, pour écarter la clause d'exonération de garantie et dire que M. Constant était responsable du préjudice subi par les époux Canetti, sur le fondement de l'article 1641 du code civil, la cour d'appel relève, par motifs propres et adoptés, que les travaux antérieurs de colmatage du plancher et des plinthes, décrits comme grossiers, et effectués par le vendeur, ainsi que sa présence à l'état des lieux permettaient de retenir sa connaissance de la présence des termites ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'état parasitaire réalisé par une société spécialisée dans le diagnostic immobilier avait conclu à l'absence d'activité parasitaire, et avoir constaté que, en dépit du caractère flagrant des désordres affectant l'immeuble, cet état parasitaire négatif avait pu maintenir les acquéreurs dans l'ignorance de la présence d'insectes xylophages, sans rechercher si, comme M. Constant le faisait valoir, celui-ci , profane en la matière, n'avait pu, comme ses acquéreurs, se fier aux conclusions du professionnel en diagnostic immobilier pour en déduire qu'aucune activité parasitaire n'était en cours à la date de la vente, la cour d'appel prive sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil violé ;

2°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce le caractère caché du vice était contesté ; qu'en condamnant M. Constant, sur le fondement de l'article 1641 du code civil , sans constater que le vice, dont l'expert avait constaté le caractère apparent, même pour un acheteur moyennement diligent, était demeuré caché aux yeux des acquéreurs, la cour d' appel prive sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil, violés ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'incidence, pour M. Constant, des conclusions du professionnel chargé du diagnostic, que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, et qui a souverainement établi le caractère caché du vice pour l'acquéreur, a retenu à bon droit que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer à M. Constant, vendeur de mauvaise foi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen et le troisième moyen, pris en sa première et deuxième branche, réunis :

Attendu que M. Constant fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes formées contre la société CECD alors, selon le moyen :

1°/ que la maxime "nemo auditur propriam turpitudinem allegans" s'oppose à ce que le cocontractant indigne sollicite la restitution des prestations déjà fournies dans le cadre d'un contrat annulé en raison de l'immoralité de sa cause ; que pour refuser de faire droit à la demande de M. Constant contre la société CECD, tendant à voir cette dernière condamnée à garantir le vendeur du paiement des condamnations mises à sa charge, la cour d'appel se fonde sur la prétendue turpitude du vendeur ; qu'en statuant ainsi, alors que la règle "nemo auditur" étrangère à la responsabilité civile et à l'action en garantie des vices cachés n'était pas applicable en l'espèce, la cour d'appel viole, par fausse application, l'adage susvisé ensemble l'article 1131 du code civil et l'article 12 du code de procédure civile ;

2°/ que, pour écarter toute responsabilité de la société CECD la cour d'appel, après avoir relevé que, en dépit des réparations grossières qui rendaient le vice décelables, pour un acheteur moyennement diligent, la présence des insectes était demeurée cachée aux yeux des acquéreurs en raison de l'état parasitaire qui disait le contraire, retient que l'intervention de la société CECD n'a pas concouru à la réalisation du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et le trouble de jouissance subséquent; qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas l'absence de lien de causalité entre la faute imputée à la société CECD, à laquelle il était reproché d'avoir commis de graves négligences ayant conduit à un diagnostic erroné, et le préjudice subi par les époux Canetti, qui ont payé un prix supérieur au prix qui aurait été celui du bien s'ils avaient connu l'existence du vice, et ont subi un trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;

3°/ qu'en tout état de cause, le lien de causalité est caractérisé dès lors qu'il est avéré qu'en l'absence du fait générateur de responsabilité, le dommage ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, il résulte des motifs de l'arrêt adoptés du jugement entrepris, que les époux Canetti auraient pu se convaincre de la présence d'insectes si le rapport parasitaire ne les avaient pas induits en erreur ; qu'en jugeant néanmoins que le trouble de jouissance invoqué par les époux Canetti, qui prétendaient n'avoir pu utiliser le bien conformément à leurs prévisions, n'avait pas de lien de causalité avec l'intervention de la société CECD, la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que M. Constant n'a pas qualité pour critiquer le rejet d'une demande formée par les époux Canetti, acquéreurs, contre une autre partie ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le vendeur , qui avait commis une faute dolosive, était tenu d'indemniser l'acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement qu'elle a infirmé, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'adage "nemo auditur propriam turpitudinem allegans", que le dommage relevait de la seule responsabilité du vendeur ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Constant aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Constant à payer aux époux Canetti la somme de 2 500 euros et la somme de 2 500 euros à la société CECD et aux Mutuelles du Mans Iard, ensemble ; rejette la demande de M. Constant ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille dix.

Par blandine.herich... le 10/02/10

Le vendeur , qui n'a pas été payé du prix, peut demander la résolution de la vente pour défaut de paiement, donc pour inexécution par l'acheteur de son obligation principale.

Si le paiement est intervenu, hors comptabilité du notaire, par un chèque sans provision, le paiement est réputé n'avoir jamais pu être encaissé par la faute de l'acheteur. Ce dernier est fautif de n'avoir pas fait le nécessaire pour permettre le paiement du chèque par sa banque.

La cour de cassation dans son arrêt du 1 er juillet pose en effet le principe :

"La remise d'un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement"

Le paiement du prix au moyen du chèque sans provision équivaut à l'inexécution de l'obliglation de paiement de l'acheteur.

La résolution de la vente peut donc être prononcée par le Tribunal.

Si l'immeuble vendu a permis à l'acquéreur de percevoir des loyers, se pose alors la question du sort de l'encaissement des loyers entre la signature de la vente d'immeuble et la résolution de la vente prononcée par le Tribunal.

On considère que la restitution des loyers n'est due qu'à partir de l'encaissement de mauvaise foi des loyers. Ainsi, l'acheteur ne devient de mauvaise foi que lorsqu'il connait le vice affectant son titre de propriété.

La cour de cassation rappelle, dans son arrêt du 1 er juillet 2009 (N° de pourvoi: 07-19446) que :

"qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu"

Il en résulte que le vendeur ne peut revendiquer la restitution des loyers encaissés qu'à compter de l'assignation en résolution de la vente immobilière pour défaut de paiement du prix.

Voici le texte de cet arrêt intéressant (Publié au bulletin):

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 1 juillet 2009

N° de pourvoi: 07-19446 Rejet

M. Lacabarats, président

M. Jacques, conseiller rapporteur

M. Petit, avocat général

SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat(s)

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2007), que, par acte notarié du 15 février 1998, Mme X... a vendu à M. Y... plusieurs lots de copropriété donnés à bail, au prix de 4 300 000 francs, soit 655 530, 77 euros, payé par chèque directement entre les parties, en dehors de la comptabilité du notaire ; que Mme X..., soutenant que le prix n'avait jamais été payé, a assigné M. Y... en résolution de la vente et en remboursement des loyers perçus par celui-ci ;

Sur le premier moyen :

POSITION DE L'ACHETEUR -DEMANDEUR AU POURVOI

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1° / qu'une partie ne peut demander la résolution pour inexécution du contrat lorsqu'elle a, par sa carence ou par son fait, empêché l'exécution du contrat par l'autre partie ; qu'il résulte des constatations mêmes des juges du fond et de l'acte de vente que M. Y..., acheteur, a remis à Mme X... un chèque représentant le prix, que Mme X... s'est abstenue de présenter ce chèque à l'encaissement sans justifier d'un cas de force majeure qui aurait rendu cette présentation impossible et qu'enfin elle a expressément refusé l'offre d'un nouveau règlement faite en cours d'instance après l'assignation se prévalant du défaut de paiement ; qu'il résulte de ces constatations que le défaut de paiement du prix n'était imputable qu'au vendeur qui s'était abstenu de présenter le chèque sans cause légitime et avait ensuite refusé l'offre de paiement ; qu'en prononçant néanmoins la résolution de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1134, alinéa 3 et 1184 du code civil ;

2° / que la remise d'un chèque, qui opère transfert irrévocable de la provision au profit du bénéficiaire, vaut paiement qui libère le remettant sous réserve de son encaissement par le bénéficiaire ; que la présentation à l'encaissement incombe au bénéficiaire du chèque qui ne peut se prévaloir du défaut de paiement s'il s'abstient de présenter le chèque ; qu'au cas particulier, il résulte des constatations de l'arrêt que M. Y... avait remis un chèque tiré sur le Crédit lyonnais du montant du prix de la vente à Mme X..., qui ne l'avait jamais présenté à l'encaissement par la venderesse ; qu'en prononçant la résolution de la vente parce que le prix de vente n'avait pas été payé par M. Y..., la cour d'appel a violé les articles L. 131-20, L. 131-31 et L. 131-37 du code monétaire et financier ;

3° / qu'en application des articles L. 131-31 et L. 131-37 du code monétaire et financier et 1315 du code civil, le bénéficiaire d'un chèque, à qui incombe la preuve de l'absence de provision de celui-ci, ne rapporte pas cette preuve s'il ne le présente pas au paiement ; qu'en décidant que M. Y... ne rapportait pas la preuve d'une provision suffisante, tout en constatant que Mme X... n'avait pas remis à l'encaissement le chèque qui lui avait été remis par M. Y... en paiement du prix de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Mais attendu, d'une part, que la remise d'un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'absence de justification de la provision par M. Y..., que Mme X... établissait par la production des relevés du compte sur lequel le chèque avait été tiré, couvrant la période de janvier 1998 au 1er avril 1999, que ce compte ne présentait pas à la date du 15 février 1998 ni dans l'année qui avait suivi un crédit suffisant pour honorer la provision correspondant au chèque, et constaté que M. Y... ne rapportait pas la preuve qu'ainsi qu'il le prétendait, le Crédit lyonnais lui aurait consenti une ouverture de crédit pour s'en acquitter, la cour d'appel a déduit à bon droit de ces seuls motifs, sans inverser la charge de la preuve, que le prix de vente n'ayant pas été payé par la faute de M. Y..., Mme X... pouvait exercer l'action résolutoire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une provision à valoir sur les loyers encaissés, alors, selon le moyen, que le possesseur de la chose vendue fait les fruits siens aussi longtemps qu'il possède de bonne foi et ne doit les restituer au propriétaire que s'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaît le vice de son titre ;

qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu ; qu'en décidant que M. Y... devait restituer les loyers perçus depuis la signature de l'acte de vente et en le condamnant à payer une provision au titre de cette restitution, tout en constatant que M. Y... n'avait été assigné en résolution que le 4 décembre 2003, soit près de six ans après la vente, la cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du code civil ;

Mais attendu que le moyen, dirigé uniquement contre des motifs de l'arrêt qui, dans son dispositif, se borne, avant dire droit, à ordonner de ce chef une expertise et à condamner M. Y... au paiement d'une provision, est irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Par blandine.herich... le 22/04/09

Une revue est venue apportée quelques lumières à ceux qui se voient refuser des crédits par les établissemets bancaires qui permettront à certains de mieux comprendre les refus opposés par les banques.

Voici le lien qui permet de la consulter:

http://www.cnil.fr/fileadmin/documents/La_CNIL/publications/REFUS_CREDIT...

Dans tous les cas, il importe de se souvenir que le banquier est libre de refuser le financcement du projet (article 1101 du code civil).

Le banquier n'est pas obligé par la loi de vous fournir les éléments qui justifient sa décision de refus.

Il est parfois nécessaire de les connaître, notamment lorsqu'une rectification des informations erronées peut être envisagées auprès de la CNIL.

Par blandine.herich... le 10/10/08

Il est important dans le contexte actuel de crise boursière de bien connaître ses droits aux fins de diriger correctement son action à l'égard de l'établissement financier qui a géré vos comptes et orienter vos placements.

Pour ceux qui ont la chance d'avoir noué récemment une nouvelle relation avec un banquier, voici les nouveaux textes.

o Livre V : Les prestataires de services

? Titre III : Les prestataires de services d'investissement

? Chapitre III : Obligations des prestataires de services d'investissement

? Section 5 : Règles de bonne conduite

Sous-section 1 : Dispositions communes à tous les prestataires de services d'investissement.

Article L533-11

PRINCIPE DU PRUDENCE

Lorsqu'ils fournissent des services d'investissement et des services connexes à des clients, les prestataires de services d'investissement agissent d'une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des clients.

Article L533-12

LOYAUTE DES INFORMATIONS

I. - Toutes les informations, y compris les communications à caractère promotionnel, adressées par un prestataire de services d'investissement à des clients, notamment des clients potentiels, présentent un contenu exact, clair et non trompeur. Les communications à caractère promotionnel sont clairement identifiables en tant que telles.

II. - Les prestataires de services d'investissement communiquent à leurs clients, notamment leurs clients potentiels, les informations leur permettant raisonnablement de comprendre la nature du service d'investissement et du type spécifique d'instrument financier proposé ainsi que les risques y afférents, afin que les clients soient en mesure de prendre leurs décisions d'investissement en connaissance de cause.

Article L533-13

ETENDU DES DEVOIRS

I. - En vue de fournir le service de conseil en investissement ou celui de gestion de portefeuille pour le compte de tiers, les prestataires de services d'investissement s'enquièrent auprès de leurs clients, notamment leurs clients potentiels, de leurs connaissances et de leur expérience en matière d'investissement, ainsi que de leur situation financière et de leurs objectifs d'investissement, de manière à pouvoir leur recommander les instruments financiers adaptés ou gérer leur portefeuille de manière adaptée à leur situation.

Lorsque les clients, notamment les clients potentiels, ne communiquent pas les informations requises, les prestataires s'abstiennent de leur recommander des instruments financiers ou de leur fournir le service de gestion de portefeuille pour compte de tiers.

II. - En vue de fournir un service autre que le conseil en investissement ou la gestion de portefeuille pour le compte de tiers, les prestataires de services d'investissement demandent à leurs clients, notamment leurs clients potentiels, des informations sur leurs connaissances et leur expérience en matière d'investissement, pour être en mesure de déterminer si le service ou le produit proposés aux clients ou demandés par ceux-ci leur conviennent.

Lorsque les clients, notamment les clients potentiels, ne communiquent pas les informations nécessaires ou lorsque les prestataires estiment, sur la base des informations fournies, que le service ou l'instrument ne sont pas adaptés, les prestataires mettent en garde ces clients, préalablement à la fourniture du service dont il s'agit.

EXCEPTIONS

III. - Les prestataires de services d'investissement peuvent fournir le service de réception et transmission d'ordres pour le compte de tiers ou le service d'exécution d'ordres pour le compte de tiers sans appliquer les dispositions du II du présent article, sous les conditions suivantes :

1. Le service porte sur des instruments financiers non complexes, tels qu'ils sont définis dans le règlement général de l'Autorité des marchés financiers ;

2. Le service est fourni à l'initiative du client, notamment du client potentiel ;

3. Le prestataire a préalablement informé le client, notamment le client potentiel, de ce qu'il n'est pas tenu d'évaluer le caractère approprié du service ou de l'instrument financier ;

4. Le prestataire s'est conformé aux dispositions du 3 de l'article L. 533-10.

Article L533-14

CONSERVATION DES PREUVES

Les prestataires de services d'investissement constituent un dossier incluant le ou les documents approuvés par eux-mêmes et leurs clients, où sont énoncés les droits et obligations des parties ainsi que les autres conditions auxquelles les premiers fournissent des services aux seconds.

Lorsqu'ils fournissent un service d'investissement autre que le conseil en investissement, les prestataires de services d'investissement concluent avec leurs nouveaux clients non professionnels une convention fixant les principaux droits et obligations des parties, dans les conditions et selon les modalités fixées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers.

Les nouveaux clients sont ceux qui ne sont pas liés par une convention existante au 1er novembre 2007.

Pour l'application des premier et deuxième alinéas, les droits et obligations des parties au contrat peuvent être déterminés par référence à d'autres documents ou textes juridiques.

Article L533-15

REGULARITE DU SUIVI

Les prestataires de services d'investissement rendent compte à leurs clients des services fournis à ceux-ci. Le compte rendu inclut, lorsqu'il y a lieu, les coûts liés aux transactions effectuées et aux services fournis pour le compte du client.

Article L533-16

CLIENT PROFESSIONNEL

Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers précise les conditions d'application des articles L. 533-11 à L. 533-15, en tenant compte de la nature du service proposé ou fourni, de celle de l'instrument financier considéré, ainsi que du caractère professionnel ou non du client, notamment du client potentiel.

Un client professionnel est un client qui possède l'expérience, les connaissances et la compétence nécessaires pour prendre ses propres décisions d'investissement et évaluer correctement les risques encourus.

Un décret précise les critères selon lesquels les clients sont considérés comme professionnels.

Les clients remplissant ces critères peuvent demander à être traités comme des clients non professionnels et les prestataires de services d'investissement peuvent accepter de leur accorder un niveau de protection plus élevé, selon des modalités précisées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers.

Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers précise également les conditions et modalités selon lesquelles d'autres clients que ceux remplissant ces critères peuvent, à leur demande, être traités comme des clients professionnels.

Article L533-17

PRESTATAIRE

Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers précise les conditions dans lesquelles un prestataire de services d'investissement qui reçoit, par l'intermédiaire d'un autre prestataire de services d'investissement, l'instruction de fournir des services d'investissement ou des services connexes pour le compte d'un client, peut se fonder sur les diligences effectuées par ce dernier prestataire. Le prestataire de services d'investissement qui a transmis l'instruction demeure responsable de l'exhaustivité et de l'exactitude des informations transmises.

Le prestataire de services d'investissement qui reçoit de cette manière l'instruction de fournir des services au nom du client peut également se fonder sur toute recommandation afférente au service ou à la transaction en question donnée au client par cet autre prestataire. Le prestataire de services d'investissement qui a transmis l'instruction demeure responsable du caractère approprié des recommandations ou conseils fournis au client concerné.

Le prestataire de services d'investissement qui reçoit l'instruction ou l'ordre d'un client par l'intermédiaire d'un autre prestataire de services d'investissement demeure responsable de la prestation du service ou de l'exécution de la transaction en question, sur la base des informations ou des recommandations susmentionnées, conformément aux dispositions pertinentes du présent titre.

Article L533-18

RESPECT DES INSTRUCTIONS RECUESI. - Les prestataires de services d'investissement prennent toutes les mesures raisonnables pour obtenir, lors de l'exécution des ordres, le meilleur résultat possible pour leurs clients compte tenu du prix, du coût, de la rapidité, de la probabilité d'exécution et du règlement, de la taille, de la nature de l'ordre ou de toutes autres considérations relatives à l'exécution de l'ordre. Néanmoins, chaque fois qu'il existe une instruction spécifique donnée par les clients, les prestataires exécutent l'ordre en suivant cette instruction.

II. - Les prestataires de services d'investissement établissent et mettent en oeuvre des dispositions efficaces pour se conformer au premier alinéa. Ils établissent et mettent en oeuvre une politique d'exécution des ordres leur permettant d'obtenir, pour les ordres de leurs clients, le meilleur résultat possible.

III. - La politique d'exécution des ordres inclut, en ce qui concerne chaque catégorie d'instruments, des informations sur les différents systèmes dans lesquels le prestataire de services d'investissement exécute les ordres de ses clients et les facteurs influençant le choix du système d'exécution. Elle inclut au moins les systèmes qui permettent au prestataire d'obtenir, dans la plupart des cas, le meilleur résultat possible pour l'exécution des ordres des clients.

Les prestataires de services d'investissement fournissent des informations appropriées à leurs clients sur leur politique d'exécution des ordres. Ils obtiennent le consentement préalable de leurs clients sur cette politique d'exécution.

Lorsque la politique d'exécution des ordres prévoit que les ordres des clients peuvent être exécutés en dehors d'un marché réglementé ou d'un système multilatéral de négociation, le prestataire de services d'investissement informe notamment ses clients ou ses clients potentiels de cette possibilité. Les prestataires obtiennent le consentement préalable exprès de leurs clients avant de procéder à l'exécution de leurs ordres en dehors d'un marché réglementé ou d'un système multilatéral de négociation.

Les prestataires de services d'investissement peuvent obtenir ce consentement soit sous la forme d'un accord général soit pour des transactions déterminées.

IV. - A la demande de leurs clients, les prestataires de services d'investissement doivent pouvoir démontrer qu'ils ont exécuté leurs ordres conformément à leur politique d'exécution.

V. - Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers précise les conditions d'application du présent article, en les adaptant selon que les prestataires de service d'investissement exécutent les ordres ou les transmettent ou les émettent sans les exécuter eux-mêmes.

Article L533-19

PROCEDURE INTERNE

En vue de l'exécution d'ordres pour compte de tiers, les prestataires de services d'investissement adoptent et appliquent des procédures garantissant l'exécution rapide et équitable des ordres de leurs clients par rapport aux ordres de leurs autres clients ou aux ordres pour compte propre.

Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers précise les conditions d'application des règles de traitement des ordres des clients applicables à l'ensemble des prestataires de services d'investissement.

Article L533-20

Les prestataires de services d'investissement agréés pour la réception et la transmission d'ordres pour compte de tiers, pour l'exécution d'ordres pour le compte de tiers ou pour la négociation pour compte propre peuvent susciter des transactions entre des contreparties éligibles ou conclure des transactions avec ces contreparties sans se conformer aux obligations prévues aux articles L. 533-11 à L. 533-16, L. 533-18 et L. 533-19, premier alinéa, en ce qui concerne lesdites transactions ou tout service connexe directement lié à ces transactions.

Un décret précise les critères selon lesquels les contreparties sont considérées comme des contreparties éligibles.

Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers précise les modalités selon lesquelles les contreparties éligibles peuvent demander à être traitées comme des clients.

JURISPRUDENCE

La cour de cassation a prononcé un arrêt qui a de quoi réjouire les particuliers le 4 novembre dernier dans une affaire opposant le crédit agricole à un couple d'actionnaires.Ce d'autant qu'il est afférant au devoir du banquier par rapport à son site de gestion des titres mis à la disposition de ses clients. Naturellement, les textes utilisés sont ceux cités plus haut dans leur version antérieure à la réforme.

référence arrêt : 07-21.481

Arrêt n°1116 du 4 novembre 2008

Cour de cassation - Chambre commerciale

Les particuliers qui ont introduit le pourvoi contre la décision défavorable de la cour d'appel invoquaient les dispositions anciennes du code monétaire ainsi résumées :

Vu l?article 1147 du code civil, ensemble l?article L. 533-4 du code monétaire et financier, dans sa rédaction alors applicable, et l?article 10 de la décision n° 99-07 du Conseil des marchés financiers, devenu l?article 321-62 du règlement général de l?Autorité des marchés financiers ;

Attendu qu?aux termes du deuxième de ces textes, le prestataire de services d?investissement est tenu d?exercer son activité avec la compétence, le soin et la diligence qui s?imposent, au mieux des intérêts de ses clients et de l?intégrité du marché, ainsi que de se conformer à toutes les réglementations applicables à l?exercice de son activité de manière à promouvoir au mieux les intérêts de son client et l?intégrité du marché ; qu?il résulte du troisième que le prestataire habilité qui fournit les services de réception et transmission d?ordres via internet doit, lorsqu?il tient lui-même le compte d?espèces et d?instruments financiers de son client, disposer d?un système automatisé de vérification du compte et qu?en cas d?insuffisance des provisions et des couvertures, le système doit assurer le blocage de l?entrée de l?ordre ; que le premier de ces textes oblige le prestataire de services d?investissement à répondre des conséquences dommageables de l?inexécution de ces obligations ;

Les faits sont assez simples :

Attendu, selon l?arrêt attaqué, que M. X... et son épouse Mme Y... (M. et Mme X...) étaient chacun titulaires d?un compte de titres ouvert dans les livres de la caisse régionale de Crédit agricole de Champagne-Bourgogne (la banque), chacun détenant une procuration sur le compte de son conjoint ; qu?en 2000, M. et Mme X... ont conclu avec la banque une convention leur permettant de bénéficier d?un accès direct sur le marché par l'?intermédiaire du service de bourse en ligne de la banque ; que le 19 avril 2004, M. X... a ainsi effectué sur les deux comptes diverses opérations d?achat et de vente au comptant portant sur le même titre mais n?a pu livrer les titres vendus, dont le nombre était supérieur à celui des titres acquis ;

Les demandes :

qu?à la suite de ces opérations, les comptes de M. et Mme X... ont présenté un solde débiteur dont la banque a demandé le paiement en justice ; que M. et Mme X..., reprochant à la banque d?avoir manqué à ses obligations, ont reconventionnellement demandé le paiement de dommages-intérêts ;

La décision de la Cour de cassation :

Attendu que pour dire que la banque n?avait pas manqué à ses obligations contractuelles et rejeter les demandes de M. et Mme X..., l?arrêt retient que le plafond contractuellement fixé pour les ordres de bourse a certes été dépassé et que des ventes ont été réalisées sans couverture suffisante mais que la banque n?intervient nullement dans la passation d?ordres par l?intermédiaire du système internet et qu'?il ne peut lui être reproché de ne pas avoir mis en oeuvre des moyens techniques dont elle ne disposait pas nécessairement à l?époque afin d?éviter que les règles figurant au contrat, portées à la connaissance des signataires et qu?ils avaient l?obligation de respecter, ne soient transgressées ;

Attendu qu?en statuant ainsi, la cour d?appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

ce qu'il faut en déduire est assez simple : la banque, qui met à disposition de ses clients , un site d'accès directsur les marchés leur permettant de passer eux même les ordres doit s'assurer que son utilisation ne pourra qu'être conforme aux engagements contractuels regissant les relations banques-clients. Ces derniers ne doivent donc pas se retrouver en délicatesse financière pour avoir dépasser leur seuil d'autorisation de découvert bancaire. A défaut, la banque est redevable envers eux de dommages et intérêts et(qui reste à apprécier par la cour d'appel de renvoi) et, en toutes hypothèses, elle ne peut obtenir la condamnation des clients à lui payer leur découvert.

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon, autrement composée ;

Par blandine.herich... le 08/10/08

Voici une décision rendue au détriment de la Caisse d'epargne qui risque de soulager bons nombres d'épargnants prudents qui ont été incités par la banque à opérer des placements à risque, sans conscience réelle de réaliser un investissement boursier risqué. La plupart de temps ce n'est qu'à l'échéance, lorsque les capitaux resttitués sont inférieurs aux sommes investis malgré l'immobilisation de plusieurs années, que les épargnants lésés s'aperçoivent que le placement n'était pas adapté à leurs besoins.

L'action ne peut être engagée le plus souvent qu'à partir des publicités et/ou notice d'informations remises aux clients lors des souscriptions, dans la mesure où les contrats eux même sont généralement peu critiquables.

En l'espèce, la Caisse d'epargne se retranchait derrière la note d'information, remise à la cliente et visée par la COB ,pour affirmer que la remise de celle-ci lui permettait d'affirmer qu'elle a correctement rempli son obligation d'information. La Cour d'appel de PARIS l'a d'ailleurs jugé ainsi.

Mais, la Cour de Cassation a cassé l'arrêt en retenant que l'information doit être cohérente avec l'investissement proposé et mentionner le cas échéant les caractéristiques les moins favorables et les risques inhérents aux options qui peuvent être le corollaire des avantages énoncés.

En l'espèce, la note visée par la COB ne contenait pas les données requises et décrites avec précision par la Haute Cour.

Dans le contexte actuel de crise boursière, cet arrêt devrait rendre l'espoir aux épargnants mal conseillés par leur banquier, dans la mesure où il est bien rare que les pires hypothèses soient envisagées dans les publicités.

Cour de cassation - Chambre commerciale 06-21.798

Arrêt n° 740 du 24 juin 2008 Cassation partielle

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Demandeur(s) à la cassation : Mme Andrée X...

Défendeur(s) à la cassation : caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France

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Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu les articles 1147 du code civil, et 33, alinéa 2, du règlement n° 89-02 de la Commission des opérations de bourse modifié par le règlement n° 98-04, alors applicable ;

PRINCIPE :Attendu que la publicité délivrée par la personne qui propose à son client de souscrire des parts de fonds commun de placement doit être cohérente avec l'investissement proposé et mentionner le cas échéant les caractéristiques les moins favorables et les risques inhérents aux options qui peuvent être le corollaire des avantages énoncés ; que l'obligation d'information qui pèse sur ce professionnel ne peut être considérée comme remplie par la remise de la notice visée par la Commission des opérations de bourse lorsque la publicité ne répond pas à ces exigences ;

LES FAITS Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... a souscrit auprès de la caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France Paris (la banque), des parts d'un fonds commun de placement dénommé FCP Ecureuil Europe 2004 ; que la valeur de ces parts s'étant, à l'échéance, trouvée inférieure à la valeur de souscription, Mme X..., reprochant à la banque d'avoir manqué à son obligation d'information, l'a assignée en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour rejeter les demandes de Mme X..., l'arrêt, après avoir constaté que la plaquette commerciale reçue par Mme X... indique "vous n'avez pas à vous inquiéter des évolutions des marchés financiers", puis que le diagramme qui y figure n'envisage à aucun moment de perte et que même en cas de baisse de l'indice DJ euro Stoxx 50 à 35 % il est encore envisagé un gain de 2,25 %, retient que, si ce document n'a pu à aucun moment informer la cliente, celle-ci a cependant été informée par l'examen de la notice visée par la Commission des opérations de bourse ;

Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a reçu la caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France Paris en son appel et Mme X... en son appel incident, l'arrêt rendu le 12 octobre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Par blandine.herich... le 30/09/08

La galère des assureurs continue en l'absence de preuve de la remise de la notice d'information ...

La jurisprudence récente étend les exigences en la matière envers les contrats d'assurance groupe.

Dans une décision -arrêt prononcé par 2e Civ. le 15 mai 2008 (N° 07-14.354), cette obligation imposée à l'assureur est étendue aux contrats d'assurance de groupe ;

Le salarié d'une société, adhérent à l'assurance de groupe souscrite par son employeur, n'ayant pas reçu de notice

d'information, ne donne pas de base légale à sa décision, au regard de l'article L. 140-4, alinéa premier, devenu L. 141-4,alinéa premier, du code des assurances, une cour d'appel qui, pour condamner le souscripteur à garantir l'assureur des condamnations mises à sa charge, retient que le souscripteur ne saurait se borner à soutenir n'avoir jamais été en possession de cette notice, qu'il lui appartenait le cas échéant de la réclamerà l'assureur, qu'il était en mesure de satisfaire à son obligation d'information à l'égard des adhérents en leur communiquant les conditions générales du contrat dont la notice n'est qu'un résumé, sans rechercher si l'assureur avait effectivement rédigé une telle notice et l'avait adressée au souscripteur afin qu'il la remette à ses adhérents.

Par ailleurs, viennent d'être rappellés les devoirs complémentaires d'informations à la charge des banquiers qui ne peuvent se cantonner à remettre à leur clients la notice.

La Cour de Cassation a sanctioné par deux arrêts du 2 octobre 2008 des banques qui s'étaient contentés de remettre la notice d'information émise par l'assureur à leurs clients emprunteurs, sans aucune autre explications, ni vérifications que ces assurances de groupe de crédit correspondaient bien aux besoins de leurs clients.

1ère décision de cour du 2/10/08

Attendu que, pour rejeter la demande formée par les époux Limousi, l'arrêt retient que le contrat souscrit par la banque qui a été proposé à l'emprunteur ne couvre pas le risque d'invalidité totale et définitive ; que M. Limousi, qui s'est vu remettre la notice d'assurance rédigée en termes clairs et précis, a été parfaitement informé de ce que l'assurance de groupe garantissait exclusivement les risques de décès, d'invalidité permanente et absolue et d'incapacité temporaire de travail ; que l'établissement de crédit n'était donc pas tenu de lui conseiller une assurance complémentaire et qu'il ne peut pas lui être reproché un manquement à son obligation d'information et de conseil ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la banque avait éclairé M. Limousi sur l'adéquation du risque couvert par le contrat avec sa situation personnelle d'emprunteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse

2ème arrêt du 2 octobre 2008

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'à l'occasion d'un prêt consenti par la société Crédit foncier de France (la banque), Gilbert Yvorra, alors âgé de 61 ans et retraité, a adhéré à une assurance de groupe souscrite par le prêteur auprès de la société Axa France (l'assureur) ; que la notice remise à l'assuré précisait notamment que les garanties incapacité de travail et invalidité cessaient au jour du départ à la retraite de l'assuré et au plus tard à son soixantième anniversaire ; que, victime d'un accident cérébral en octobre 2003, Gilbert Yvorra est décédé le 6 août 2004 ; que l'assureur a procédé, au titre de la garantie décès, au règlement du capital restant dû mais a refusé de prendre en charge les mensualités de remboursement du prêt pendant la période d'invalidité de la victime, en opposant la limite contractuelle fixée à 60 ans ; que les ayants droit de Gilbert Yvorra ont assigné la banque et l'assureur aux fins de les voir condamnés à leur payer le montant des échéances qu'ils avaient remboursées au cours de la période d'invalidité ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt, par motifs adoptés, retient que les consorts Yvorra ne peuvent valablement invoquer un manquement de la part de la banque à son obligation précontractuelle d'information et de conseil alors que Gilbert Yvorra était parfaitement informé des conditions de mise en oeuvre des garanties par la notice dont il avait reconnu expressément avoir pris connaissance et dont un exemplaire était annexé à la demande d'admission à l'assurance ; que Gilbert Yvorra ne pouvait donc ignorer que l'assurance compte tenu de son âge et de sa condition de retraité ne pouvait couvrir que le risque décès ;

Qu'en statuant ainsi sans rechercher si la banque avait éclairé Gilbert Yvorra sur l'adéquation du risque couvert par le contrat avec sa situation personnelle d'emprunteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Dans les deux espèces, les clients avaient poursuivi leur assureur et banquiers :

- Le premier ne peut pas être condamné au delà des limites de son contrat.

- C'est donc le second qui est condamné pour n'avoir pas vérifié l'adéquation des risques auxquels son client était exposé par rapport aux garanties offertes dans le contrat d'assurance de groupe

Désormais, le banquier devra être plus vigilant sur le contenu de l' assurance de groupe qu'il propose et aux besoins inviter l'emprunteur a souscrire une garantie complémentaire du risques non garanti (tel que invalidité absolue après l'age de la retraite ou invalidité permanente) auprès d'un autre assureur, du choix du client.

De même, si la garantie ne couvre pas toute la durée du prêt (autrement qu'au titre du décès) en cas notamment de mise à la retraite durant l'exécution du contrat, il devra l'indiquer au souscripteur.

Naturellement, compte tenu de la nécessité de la preuve, il aura tout intérêt à faire mention écrite de ses mises en garde formulées en faveur du client, aux fins de se ménager une preuve écrite.

Par blandine.herich... le 03/09/08

En cas de vol de carte bleue, suivie de son utilisation frauduleuse pour des opérations de retrait d'espèce nécessitant la connaissance du code secret, une banque avait fait peser des soupçons de révélation de ce code secret sur la titulaire de la carte bleue . Elle en déduisait une négligence coupable avec des conséquences financières : Entre la date de disparition de la carte et l'alerte donnée à la banque (opposition sur carte) quelques 24 H s'étaient écoulées durant lesquels des débits ont été opérés sur le compte bancaire.

Ces opérations de débits nécessitant la connaissance du code secret, la banque en a déduit une négligence de la cliente, qui n'aurait pas dissimulé son compte secret comme elle s'y était obligé contractuellement. La banque s'est autorisée ainsi de prélever ces dépenses frauduleuses du compte de sa cliente.

L'affaire a été instruite jusqu'en cassation.

Par arrêt du 2 octobre 2007, la chambre commerciale a donné raison à la cliente en déclarant nuls les prélevements opérés sur le compte bancaire de la cliente, suite à son opposition, en posant une règle de preuve favorable aux particuliers.

"Mais attendu qu'en cas de perte ou vol d'une carte bancaire, il appartient à l'émetteur de la carte qui se prévaut d'une faute lourde de son titulaire, au sens de l'article L. 132-3 du code monétaire et financier, d'en rapporter la preuve ; que la circonstance que la carte ait été utilisée par un tiers avec composition du code confidentiel est, à elle seule, insusceptible de constituer la preuve d'une telle faute ;

Attendu qu'en retenant que la banque était défaillante dans l'établissement de la faute lourde alléguée à l'encontre de Mme Y..., le tribunal, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la seconde branche, légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut-être accueilli ;"

Il appartient bien à la banque de démontrer la faute commise par sa cliente pour espérer pouvoir déduire de son compte les opérations frauduleuses opérées sur son compte, entre la date de la perte de carte bleue et celle de l'opposition, quand bien même ces opérations nécessitaient la connaissance du code secret d'utilisation. de la carte

Le simple fait que ce dernier ait été connu des fraudeurs ne saurait renverser la charge de la preuve en obligeant la cliente à prouver qu'elle ne l'aurait pas divulgué avec négligence.

Par blandine.herich... le 30/05/08

Il ressort des derniers arrêts prononcés en matière de vente d'immobilière que la prudence doit s'imposer à l'acquéreur avant de signer :

- certes, il bénéficie d'un délai de rétractation, qui lui permet de se désengager après la signature de la promesse de vente, sans avoir à fournir d'explications. Mieux vaut s'en servir que de mal agir ensuite.

L'exercice de ce droit est encadré par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

- l'acquéreur doit avoir à l'esprit que ses engagements pour la réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt bancaire doivent être respectés (même banque, même montant, même taux ...dans des délais fixés à l'avance).

- en outre, l'acquéreur n'oubliera pas que la communication de tous les résultats de diagnostics obligatoires vient limiter très fortement sa possibilité d'invoquer un vice caché pour résilier la vente.

La Cour de Cassation a rejeté un pourvoi le 3 janvier 2008 estimant que le vice ne pouvait être qualifié de caché dès lors que l'état parasitaire a bien été transmis au futur acquéreur, à propos de l' action d'acheteurs d'un bien immobilier infesté par des termites.

LES FAITS

Ces derniers ont mentionné avoir acquis le bien, connaissance prise de l'état parasitaire qui démontrait l'infestation, uniquement du fait de l'engagement pris par le vendeur d'avoir effectué les travaux pour remplacer les éléments de charpente atteints.

Cette déclaration des vendeurs n'était pas le reflet de la réalité.

Les acheteurs ont tenté de faire annuler la vente mais en vain en invoquant un vice caché.

LA PROCEDURE :

La cour de cassation a donné raison aux vendeurs, et aussi, aux juridictions des degrés inférieurs.

En voici le texte :

Cour de cassation chambre civile 3

Audience publique du mercredi 30 janvier 2008

N° de pourvoi : 07-10133 Publié au bulletin Rejet

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REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 24 octobre 2006), que par acte authentique du 18 juillet 2002, Mme Z... et Mme A... ont vendu aux époux X... un immeuble à usage d'habitation ; que l'état parasitaire annexé à l'acte, établi par M. Y..., mentionnait l'existence de dégradations consécutives aux termites dans certaines parties de l'immeuble vendu et la présence d'insectes vivants ; que l'acte comportait une clause selon laquelle l'acquéreur déclarait en avoir pris parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle ; qu'il comportait en marge une mention manuscrite aux termes de laquelle les vendeurs déclaraient "avoir enlevé tous les éléments porteurs de dégradations et traité" ; qu'ayant, à l'occasion de travaux de rénovation, constaté la présence de termites, les époux X... ont, après expertise ordonnée en référé, assigné les vendeurs en réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il résulte expressément des mentions de l'acte authentique de vente du 18 juillet 2002 que les vendeurs avaient enlevé tous les éléments porteurs de dégradations par les termites et traité ; qu'en retenant dès lors, pour débouter les acquéreurs, qu'ils étaient informés de l'état parasitaire positif de l'immeuble et avaient déclaré dans l'acte authentique "en faire leur affaire personnelle", la cour d'appel, qui n'a pas tenu compte de la déclaration des vendeurs, a dénaturé cet acte et violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ qu'en déboutant les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés tout en relevant que, contrairement à leur déclaration expresse consignée par le notaire dans l'acte définitif, les venderesses n'avaient pas enlevé les éléments à l'origine des dégradations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

3°/ que dans leurs conclusions d'appel les époux X... avaient d'une part, sollicité la confirmation du jugement en ce qu'il avait retenu la responsabilité des venderesses sur le fondement de l'article 1641 du code civil et, d'autre part, fait appel incident en demandant que Mmes A... et Z... ainsi que M. Y... soient déclarés responsables de leur préjudice, sans préciser le fondement juridique de cette prétention ; qu'en énonçant dès lors que les époux X... fondaient leur réclamation uniquement sur l'article 1641 du code civil, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et violé l'article 4 du nouveau code de procédure civile ;

4°/ que le juge doit donner aux faits qui lui sont soumis la qualification juridique qu'ils comportent ; que les époux X... avaient à plusieurs reprises invoqué la mauvaise foi des venderesses lesquelles, sous couvert d'affirmations mensongères dans l'acte de vente, ont pu faire légitimement croire aux acquéreurs que les problèmes relatifs aux termites étaient définitivement réglés, à défaut de quoi les époux X... ne se seraient pas engagés ; qu'en déboutant les époux X... de leur action fondée sur le dol -quand bien même ce visa n'aurait-il pas été expressément mentionné- par la considération que ce moyen de droit n'a pas été invoqué par les acquéreurs, la cour d'appel n'a pas exercé son office et a violé l'article 12 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'au moment de la passation de l'acte authentique les acquéreurs avaient été informés de la présence des termites et qu'ils avaient acquis un bien dont l'état parasitaire positif, porté à leur connaissance par le notaire, ne leur laissait aucun doute sur l'infestation de la majorité des éléments en bois, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'ils n'étaient pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés ;

Attendu, d'autre part, que les époux X... s'étant bornés à faire valoir à l'appui de leur demande de dommages-intérêts que les venderesses étaient de mauvaise foi, sans invoquer l'existence d'une manoeuvre ou d'une réticence dolosive qui les aurait déterminés à contracter, la cour d'appel, qui a relevé, sans dénaturation, que dans leurs dernières écritures les époux X... fondaient leur réclamation contre les venderesses uniquement sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, n'avait pas à examiner le litige au regard de l'article 1116 de ce code ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille huit.

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Publication :

Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux du 24 octobre 2006

Titrages et résumés : VENTE - Garantie - Vices cachés - Connaissance de l'acquéreur - Effet

L'acquéreur qui constate que l'immeuble est infesté de termites bien que le vendeur ait déclaré dans l'acte de vente "avoir enlevé tous les éléments porteurs de dégradations et traité", n'est pas fondé à invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu'il a été informé de la présence de termites lors de la passation de l'acte authentique et a acquis un bien dont l'état parasitaire positif ne lui laissait aucun doute sur l'infestation de la majorité des éléments en bois

VENTE - Vendeur - Obligations - Obligation de renseigner - Immeuble - Présence de parasites - Etendue - Détermination - Portée

Par blandine.herich... le 04/02/08

A leur frais, des acheteurs d'un bien immobilier se sont aperçus, mais un peu tard, que la réponse négative de la banque à leur demande de prêt était incomplète et peu explicite.

Néanmoins, ils ont prétendu devant les juridictions que du fait de ce refus du banquier de leur accorder le prêt nécessaire au financement de leur logement, ils ne sauraient être tenu au paiement de la clause pénale demandée par le vendeur immobilier.

Si les premiers juges se sont contentés des termes brefs de la missive de la banque, tel n'est pas le cas de la Cour de Cassation qui casse l'arrêt d'appel et renvoie les parties devant une autre Cour pour que leur affaire soit jugée à nouveau.

La Haute Cour estime en effet, dans son arrêt du 30/01 /08 que les acquéreurs doivent rapporter la preuve que le prêt sollicité (et donc refusé) est bien conforme aux prévisions contenues dans la promesse de vente, ce qui induit notamment que le montant de la somme et la durée du prêt soient identiques.

Voici l'arrêt :

06-21.117

Arrêt n° 82 du 30 janvier 2008

Cour de cassation - Troisième chambre civile

Cassation

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Sur le moyen unique :

Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 de ce code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2006) que la société civile immobilière Mountain Investments, constituée par les époux X..., a consenti à M. Y... et Mme Z... une promesse de vente d'un tènement immobilier sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 900 000 euros sur une durée maximale de 15 ans à un taux d'intérêts ne pouvant excéder 9 % l'an ; que les acquéreurs ayant renoncé à l'acquisition en raison du refus des établissements bancaires contactés, les vendeurs les ont assignés en paiement de l'indemnité prévue par le contrat, invoquant leur manque de diligence dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de la condition suspensive ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que si le courrier du Crédit lyonnais en date du 17 octobre 2002 ne mentionne ni la durée du prêt sollicité, ni le taux d'intérêts, on ne saurait pour autant en déduire que le refus opposé l'a été pour des raisons tenant à une demande irréaliste sur ces deux points ; qu'il est établi que la condition à laquelle était subordonnée la validité de l'acte ne s'est pas produite et qu'il n'est nullement démontré que ce soit par la faute de la carence des acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;