Par blandine.herich... le 18/01/10

Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur des vices cachés affectant le vehicule vendu, y compris lorsqu'il s'agit d'une vente de véhicule d'occasion, et y compris dans le cadre de vente entre non professionnel.

En cas de découverte d'un vice caché, sous condition de démontrer que le vice rend impropre à l'usage le véhicule ou qu'il en diminue tellement la valeur qu'il ne l'aurait pas acheté ou, en tout cas, en aurait donné un moindre prix, l'acheteur dispose d'une action en annulation de vente ou réduction du prix, s'il conserve néanmoins la voiture.

L'action donne lieu également à dommages et intérêts si le vendeur connaissait le défaut.

Le délai dans lequel l'action est enfermée est de 18 mois.

Encore faut-il démontré que le vice existait avant la vente, d'une part et, d'autre part, qu'il n'a pas été porté à la connaissance de l'acheteur au moment de la transaction.

Le recours au contrôle technique permet de fournir un état du véhicule par rapport à son respect des normes de sécurité. La remise du contrôle technique, préalablement à la vente, est rendue obligatoire pour les véhicules d'une certaine anicenneté.

La cour de cassation a rendu le 19 novembre 2009 une décision en faveur du vendeur fondée sur la révélation des vices par la remise du contrôle technique, dont voici la teneur

Cour de cassation chambre civile 1

Audience publique du jeudi 19 novembre 2009

N° de pourvoi: 08-14460 Non publié au bulletin Cassation

M. Bargue (président), président

SCP Boullez, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1642 du code civil ;

Attendu qu'ayant acquis de M. X... un véhicule automobile d'occasion dont il prétendait qu'il était tombé en panne le lendemain de la vente, M. Y... a sollicité " l'annulation " de la vente pour vices cachés et la condamnation du vendeur à lui payer certaines sommes ;

Attendu que pour faire droit à ces demandes, la juridiction de proximité a retenu que l'expertise que M. Y... avait fait réaliser démontrait que le véhicule présentait des défauts qui existaient avant la vente et le rendaient impropre à la circulation tout en observant qu'il n'était pas contesté que les essais de conduite avant la cession s'étaient déroulés sans encombre et qu'il n'était pas démontré que la panne du véhicule provienne d'une intervention postérieure à la vente ; que le jugement ajoute que le contrôle technique, même s'il énumère des défauts à corriger avec contre visite ne constitue pas une source de renseignements suffisante pour révéler un vice caché à l'acquéreur, " simple particulier " et qu'il en résulte que M. X... n'établit pas que celui-ci avait connaissance de l'état du véhicule avant la vente ;

Qu'en se déterminant ainsi sans préciser si les vices rendant le véhicule impropre à sa destination relevés lors de l'expertise effectuée après la panne n'étaient pas également révélés par les défauts mentionnés par le contrôle technique alors que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et que le rapport établi à la suite d'un tel contrôle peut révéler, par des énonciations claires et compréhensibles pour tout acquéreur, l'existence de vices rendus de la sorte apparents, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen unique :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 20 juillet 2006, entre les parties, par la juridiction de proximité de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Fort-de-France, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Boullez, avocat de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille neuf.

Vous pourrez consulter le moyen développé par le conseil du vendeur pour obtrenir cette décision favorable

http://www.legifrance.com/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTex...

Par blandine.herich... le 29/04/09

Les décisions se multiplient en ce domaine

La cour de cassation vérifie l'appréciation des juges du fond sur la bonne foi des vendeurs

2 exemples d'arrêt publié au bulletin en 2007 puis décision récente du 8 avril 2009

1) Cour de cassation - chambre civile 3 - 28 mars 2007 N° de pourvoi: 06-12299 -Publié au bulletin Cassation

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1643 du code civil ;

Attendu que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris,14 décembre 2005), que M.X... et Mme Y... ont vendu une maison à Mme Z...; que celle-ci, en raison de la présence d'insectes xylophages, les a assignés en paiement des travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice de jouissance ; que les vendeurs se sont prévalus de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente ;

Attendu que pour dire que cette clause devait trouver application, la cour d'appel retient qu'il n'est pas établi que les vendeurs aient eu conscience lors des travaux qu'ils ont effectués eux-mêmes sur des solives qu'il s'agissait d'une attaque généralisée de capricornes et de grosses vrillettes, qu'ils étaient âgés de trente et un ans seulement, profanes en la matière, et que le fait qu'ils aient cru que le problème était réglé, et leur méconnaissance de la situation exacte, ne peuvent être assimilés à la mauvaise foi ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que M.X... avait procédé en mai-juin 1996 au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages et qu'il fallait les renforcer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne les consorts X...-Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne les consorts X...-Y... à payer à M. Z...la somme de 2 000 euros ; rejette la demande des consorts X...-Y... ;

Publication : Bull. 2007, III, n° 49, p. 42

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris du 14 décembre 2005

Titrages et résumés : VENTE - Garantie - Vices cachés - Clause de non-garantie - Exclusion - Connaissance du vendeur - Connaissance de l'ampleur du vice - Nécessité (non)

Viole l'article 1643 du code civil une cour d'appel qui retient que la clause de non-garantie des vices cachés doit trouver application dès lors qu'il n'est pas établi que le vendeur, âgé de trente ans et profane en la matière, ait eu conscience d'une attaque généralisée de capricornes et de vrillettes alors qu'elle avait relevé que celui-ci avait procédé avant la vente au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages

VENTE - Garantie - Vices cachés - Clause de non-garantie - Exclusion - Cas - Vendeur ayant procédé avant la vente à des opérations révélant sa connaissance du vice affectant l'immeuble tenant à la présence d'insectes xylophages

VENTE - Vendeur - Obligations - Obligation de renseigner - Immeuble - Présence de parasites - Etendue - Détermination - Portée

Précédents jurisprudentiels : Sur l'exclusion de la clause de non-garantie lorsque le vendeur a eu connaissance des vices de la chose : 3e Civ., 28 janvier 1987, Bull. 1987, III, n° 13, p. 8 (rejet) ;3e Civ., 16 novembre 1988, Bull. 1988, III, n° 164, p. 89 (cassation).Sur l'obligation d'information du vendeur de la présence de parasites : 3e Civ., 26 février 2003, Bull. 2003, III, n° 53, p. 49 (rejet).

2) COUR DE CASSATION - 3ème - Audience publique du 8 avril 2009 - Rejet - Pourvoi n° C 08-12.960

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant contre l'arrêt rendu le 8 janvier 2008 par la cour d'appel de Montpellier

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 janvier 2008), que les époux Molcard ont vendu le 19 août 2003 à Mme Poussin un immeuble dont l'état parasitaire, annexé à l'acte de vente comportant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, certifiait l'absence de termites à la date du 25 juin 2003 ; qu'au cours de la réalisation de travaux d'aménagement, Mme Poussin a découvert une infestation importante de ces parasites ayant fortement attaqué la structure en bois du bâtiment dont l'expert judiciaire a retenu qu'en certains endroits il était dangereux ; qu'elle a assigné les époux Molcard en garantie des vices cachés, estimant qu'ils ne pouvaient ignorer la présence de termites compte tenu des termes de l'état parasitaire annexé à leur propre acte d'acquisition du 11 décembre 2001 ;

Attendu que les époux Molcard font grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen, que lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur; qu'en se bornant à retenir que les époux Molcard connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissance supposée du vice par les vendeurs, caractérisait l'existence d'une présence active de termites qui avaient tellement attaqué la structure du bois de l'immeuble que certains planchers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'état parasitaire établi en 2001, dont ni le technicien chargé du diagnostic de 2003, ni les acquéreurs, n'avaient eu connaissance, faisait apparaître"la présence de traces de termites sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois" et "des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle", la cour d'appel, qui a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs en retenant que la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'activité des termites et les désordres en résultant que ses constatations rendaient inopérante, que la clause de non-garantie était inopposable à l'acquéreur, et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Molcard aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Molcard à payer à Mme Sylvie Poussin la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Molcard ;

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les époux Molcard.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré non écrite la clause exclusive de garantie contenue dans l'acte de vente du 19 août 2003 conclu entre les époux MOLCARD et Mme POUSSIN, dit que les conditions d'application des articles 1641 et 1643 du Code civil étaient réunies, dit que le bien ne pouvait être restitué et en conséquence, dit qu'il n'y avait pas lieu à faire droit à l'action rédhibitoire et que l'action estimatoire restait possible ;

Aux motifs propres que " après avoir procédé à une analyse particulièrement minutieuse et exhaustive des différentes pièces produites concernant les manifestations de l'infestation, le premier juge a: 1) déclaré non écrite la clause exclusive de garantie contenue dans l'acte de vente du 19 août 2003 en retenant notamment que les époux MOLCARD avaient été informés en 2001 que l'immeuble qu'ils achetaient présentait des traces de termites, qu'ils n'ont effectué aucun traitement préventif et n'ont fourni en le revendant en 2003 à Madame POUSSIN qu'une information incomplète et tronquée, en joignant à l'acte un certificat parasitaire concluant à l'absence totale de termites et en se gardant de lui communiquer celui qu'ils avaient reçu deux ans plus tôt de leur propre vendeur; que leur connaissance de la présence de termites susceptibles d'évoluer à n'importe quel moment en termites actifs étant clairement établie, la clause de non garantie est inopposable à l'acquéreur. 2) déclaré réunies les conditions d'application des articles 1641 et 1643 du code civil en retenant en substance que la présence même sans activité de termites dans un immeuble ancien constitue un vice dès lors qu'à défaut de traitement curatif réalisé par un professionnel, elle peut très rapidement évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité; que la nature cachée de ce vice est établie par le fait-même que l'état parasitaire joint à l'acte de 2003 diffère radicalement de celui annexé à l'acte de 2001 et non communiqué, ce qui n'a pas permis à l'acquéreur de connaître l'état exact du bien; que l'expert pressenti par l'entrepreneur chargé d'effectuer des travaux a constaté que la structure bois du bâtiment était attaquée à tel point que certains planchers risquaient de s'effondrer et présentaient un réel danger, rendant l'immeuble impropre à sa destination, et que sa remise en état nécessitait des travaux très importants d'un coût très élevé; que cette infestation conséquente et ancienne est confirmée par divers autres éléments et en particulier l'état parasitaire de la société ADEX du 13 novembre 2003 ; 3) renvoyé l'affaire à la mise en état en invitant la demanderesse à conclure dans le cadre de l'action estimatoire, seule possible du fait que l'acquéreur a consenti une hypothèque représentant la quasi totalité du prix de vente à un préteur de deniers, et qu'en ce cas la restitution n'est que théorique et fictive, le bien étant grevé d'une inscription qui prive le vendeur restitué dans ses droits de propriétaire de toute garantie. Aucun moyen ou document nouveau ne conduisant à infirmer cette analyse que la cour partage entièrement comme procédant d'une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, il convient de l'adopter purement et simplement sans y ajouter ou retrancher quoi que ce soit " (arrêt, p. 3, derniers §§, p. 4, premiers §§) ;

Et aux motifs adoptés que " la garantie contre les vices cachés invoquée à titre principal par Mme Poussin, qui constitue l'une des obligations les plus importantes pesant sur le vendeur, est susceptible d'être aménagée par les parties au contrat, et notamment, comme le prévoit l'article 1643 du Code civil, d'être limitée ou écartée. Dans les faits, les conventions relatives à la garantie contre les vices sont fréquentes en .matière de vente. En principe, ces stipulations sont valables. Dans la théorie générale des obligations, en effet, la validité des conventions sur la responsabilité contractuelle est admise. De plus, les dispositions du Code civil en matière de vente sont généralement considérées comme supplétives. Les parties peuvent donc déroger à la garantie légale soit pour en restreindre, soit pour en étendre les effets, étant entendu que l'interprétation de telles clauses relève du pouvoir souverain des juges du fond. D'ailleurs, l'article 1643 du Code civil prévoit expressément la possibilité pour le vendeur de stipuler "qu'il ne sera obligé à aucune garantie", à la condition qu'il n'ait pas eu connaissance du vice. Ces clauses émanant de non professionnels n'ayant pas eu connaissance du vice caché sont, donc, valables et opposables à l'acquéreur. Peu importe que la stipulation déchargeant le vendeur apparaisse comme une clause de style : selon la Cour de cassation, toute clause d'un contrat, quoique usuelle ou de style, n'en produit pas moins un effet normal. Et il y a d'autant moins d'hésitations à déclarer la clause efficace lorsque l'acquéreur est averti des défauts que présente la chose (V. Cass. 3e civ., 26 févr. 2003 : Juris-Data n° 2003-017910 ; Bull. civ. 2003, III, n° 53, p. 49, maison d'habitation, présence de termites, agent immobilier ayant informé l'acquéreur). Cette clause est, donc, valable, sauf si les vendeurs avaient connu le vice affectant la chose. En l'espèce, notre juridiction note que l'acte de vente du 19 août 2003 contient une clause de non garantie générale en page 7 et un rappel de cette clause en page 8 sous la rubrique "État de l'immeuble - Lutte contre les termites". Cette clause rappelle la situation de l'immeuble dans un secteur contaminé par les termites ou susceptible de l'être. A cet acte était annexé l'état de M. Chartier ci-dessus détaillé mettant en évidence "l'absence de termites". Plus précisément la mention portée dans l'acte notarié de 2003 fait apparaître "l'absence de termites" alors que l'état parasitaire qui comporte également cette mention conclusive reproduite dans l'acte fait apparaître en ce qui concerne la cave des "traces d'attaques anciennes de termites réticulitermes sur bois jonchant le sol". En réalité, l'état parasitaire de 2003 ne fait état de traces anciennes de termites que sur du bois jonchant le sol et non sur une quelconque partie de l'immeuble. Or, l' acte de vente en date du 11 décembre 2001 mentionne le fait que l'immeuble se trouve dans une zone contaminée ou susceptible de l'être et l'annexion d'un état parasitaire en date du 11 décembre 2001 établi par M. Sanmiquel, ledit état faisant apparaître la "présence de traces de petites vrillettes sur la porte de la cave", la "présence de traces de termites (cordonnets) sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois". Ainsi, l'acte d'acquisition en date du 11 décembre 2001 comporte mention de ce que le bien visité présente des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle." , tandis que l' état parasitaire en date du 10 décembre 2001 établi par M. Sanmiquel annexé à l'acte fait apparaître la "présence de traces de petites vrillettes sur la porte de la cave", la "présence de traces de termites (cordonnets) sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois", des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle." Notre juridiction constate, donc, l'existence de différences entre l'état annexé à l'acte de 2001 et celui annexé à l'acte de 2003 et le fait que seuls les époux Molcard ont eu connaissance de ces deux états. Tout particulièrement, à aucun moment, il n'apparaît (ou n'est invoqué) le fait que l'état parasitaire antérieur à la vente de 2003 a été effectué par un technicien ayant eu connaissance de l'état parasitaire 2001. Or, si les termites peuvent cesser leur activité, leurs traces ne disparaissent pas. Il ne peut qu'être constaté que l'état du 25 juin 2003 ne porte pas mention des traces de termites dans les murs de la cave, dans les plinthes et les murs du hall d'entrée relevées dans l'état du 10 décembre 2001. Les conséquences de cette différence ne peuvent être analysées selon le prisme des vendeurs qui soutiennent que, dès lors qu'il n'y avait pas activité de termites, il y avait absence de termites, la présence de traces de termites non actives étant assimilée à l'absence de termites. En effet, un acheteur occasionnel doit être en mesure de savoir si l'immeuble qu'il se propose d'acheter a été, à un moment ou un autre, attaqué par des termites. Il doit pouvoir le savoir à l'effet d'apprécier s'il est de son intérêt de contracter; à titre d'illustration de cette observation, les différents états parasitaires produits établissent combien la présence de termites et leur activité peuvent varier dans le temps avec une rapidité extrême. Ainsi, la lettre en date du 30 avril 2004 du cabinet ADEX met en évidence qu'en 5 mois, un immeuble peut, à partir d'une simple présence inactive (état du 13 novembre 2003), connaître une infestation par reprise d'activité et subir des dégâts importants. La lettre ADEX du 30 avril 2004 met également en évidence l'importance, à partir de la connaissance de la présence de termites (traces ou activités) d'entreprendre des traitements préventifs ou curatifs. Par ailleurs, la loi n° 99-471 du 8 juin 1999, tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, a mis en place un régime préventif et curatif. La mesure d'application de ce texte a été partiellement inséré au Code de la construction et de l'habitation (CHAT, art, R. 133-1 et R. 133-2), pour les termites, mais à l'exclusion des autres insectes xylophages. Aux termes de l'article 2 de la loi du juin 1999, dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. À défaut d'occupant, cette déclaration incombe au propriétaire. Les époux Molcard ne peuvent pas soutenir qu'ils pensaient que ce texte ne leur était pas applicable, alors que l'état parasitaire de 2001 fait état de manière explicite de "la présence" de termites, qu'à l'état parasitaire était annexé des extraits de la loi du 8 juin 1999 précitée et de son décret d'application rappelant les obligations de déclaration des propriétaire informés de la présence de termites. Au demeurant, le fait qu'ils ne sont pas susceptibles de poursuites pénales est sans effet sur le manquement qu'ils ont eu à leur devoir d'information au moment de la vente et sur la réalité de la connaissance qu'ils avaient de la présence de termites et d'une infestation ancienne, information qu'ils n'ont pas partagée avec leur acheteur. De l'ensemble de ces éléments et considérations, il apparaît qu'en 2001 les époux Molcard ont su que l'immeuble qu'ils achetaient acquis portait des traces de la présence de termites, que de 2001 à 2003 ils n'ont effectué aucun traitement préventif, qu'ils ne pouvaient ignorer en 2003 au moment de la vente à Mme Poussin que l'information donnée à celle-ci sur l'état de l'immeuble vendu était incomplète et tronquée. Pour l'ensemble de ces raisons établissant la connaissance par les vendeurs de la présence de termites susceptible d'évoluer à n'importe quel moment en termites en activité, il y a lieu de dire que la clause de non garantie est réputée n'avoir jamais existé et être inopposable à Mme Poussin. Dans le même temps et pour les mêmes raisons, il aurait pu être décidé que les époux Molcard en n'informant pas Mme Poussin du contenu de l'état parasitaire de. 2001, en ne soutenant pas avoir informé M. Chartier du contenu de cet état, en laissant annexer à l'acte de vente litigieux un état omettant un certain nombre d'éléments qui auraient pu dissuader l'acquéreur de contracter ou aurait pu l'inciter à contracter à des conditions différentes ont retenu des informations importantes constitutives d'une réticence dolosive au sens de l'article 1116 du code civil. Mme Poussin a fondé ses demandes d'abord sur l'article 1641 du code civil, à titre subsidiaire sur les articles 1109 et s relatifs aux vices du consentement, enfin sur l'article 1382 du code civil relatif à la responsabilité quasi délictuelle. La Cour de cassation entérine une véritable option au profit de l'acheteur, entre l'action en nullité pour vice du consentement et l'action en garantie pour vice caché (Cass. Ire civ., 28 juin 1988 : D. 1989, p. 450, 2e esp., note C. Lapoyade Deschamps ; Bull. civ. I, n° 211) ; au demeurant cette distinction a perdu une partie de son intérêt avec l'abandon du bref délai de l'action en garantie pour vice caché au profit du délai de deux ans à compter de la découverte du vice ( Ord. n° 2005-136, 17 févr. 2005, art. 3). Une fois décidé que la clause de non garantie est réputée non écrite, il convient de rechercher si les conditions d'application de l'article 1641 du code civil sont réunies. La présence même sans activité de termites dans un immeuble ancien constitue un vice dès lors qu'il est acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence peut évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité ; seul un traitement curatif réalisé par un professionnel garanti par une assurance aurait pu faire perdre à la présence de termites la qualification de vice. Il apparaît, ensuite, que la nature cachée du vice est établie du seul fait même que l'état parasitaire joint à l'acte est différent de celui annexé à l'acte de 2001 et n'a pas permis à l'acquéreur de connaître l'état exact du bien. II s'agit bien d'un vice caché. L'importance du vice est décrite par l'expert Artaud qui met en évidence: - que les sondages effectués dans différentes pièces de ce bâtiment (chambres et dégagement) au niveau de plinthes, appuis encadrements d'ouvertures extérieures, permettent de constater qu'en fait la structure bois de ce bâtiment a été très fortement attaquée et qu'en différents endroits le bâtiment doit être considéré comme dangereux; que certains planchers sont tellement attaqués, qu' ils doivent être considérés comme dangereux et menacent de s'effondrer; que des travaux très importants doivent être envisagés à ce jour par Madame POUSSIN, travaux dont le coût sera lui aussi très important;- que ces travaux nécessiteront une démolition partielle voir totale des planchers de certaines pièces; que les plinthes de différentes pièces et les encadrements, soit de portes de communication, soit d'ouvertures extérieures, devront être remplacées. Les conditions de l'application des articles 1641 et 1643 du code civil sont, donc, réunies. L'article 1644 du code civil dispose que dans les cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts. Mais il peut arriver que la restitution soit impossible. Si, d'une manière générale des réparations effectuées sur la chose par le vendeur n'interdisent pas de prononcer la résolution du contrat, l'anéantissement du contrat implique nécessairement que l'acquéreur doive rendre la chose, alors que cette restitution n'aurait pas été ordonnée expressément par le juge. Mais encore faut-il que l'acquéreur soit en état de le faire. Si l'acquéreur n'est pas en mesure de rendre, en contrepartie du remboursement du prix, ce qui lui a été fourni, seule l'action estimatoire lui restera ouverte. Il peut en aller ainsi en cas de perte (disparition, destruction, détérioration..,) ou de revente de la chose. Mais l'obstacle peut être de fait ou de droit; il peut en être ainsi, lorsque, comme c'est le cas en l'espèce, l'acquéreur a consenti une hypothèque représentant la quasi totalité du prix de vente à un préteur de deniers. Dans cette hypothèse, en effet, la restitution n'est que théorique et fictive, le bien étant grevé d'une inscription qui prive le vendeur restitué dans ses droits de propriétaire de toute garantie. Il convient de constater que seule est possible l'action estimatoire et que cette action reste ouverte à la demanderesse " (jugement, pp. 7 à 17) ;

Alors que, lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur ; qu'en se bornant à retenir que les époux MOLCARD connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de non-garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissance supposée du vice par les vendeurs, caractérisait l'existence d'une présence active de termites qui avaient tellement attaqué la structure du bois de l'immeuble que certains planchers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil.

Par blandine.herich... le 07/04/09

La Cour de cassation rappelle fréquemment que la victime doit démontrer, pour espérer obtenir une indemnisation dans le cadre d'une action en responsabilité,

- la faute

- le lien de causalité

- la réalité de son préjudice

Il doit donc être établi que sans la faute reprochée, le dommage ne se serait pas réalisé avec certitude.

Dans le cadre d'une opération de cession de titre, qui a abouti à un redressement fiscal, l'acheteur reprochait ses deux conseils un manquement à leur devoir de conseil ayant abouti à un redressement.

La Cour de cassation estime, dans son arrêt du 5 mars 2009, qu'il n'est pas possible d'imputer la réparation de la victime au titre de la faute dans la mesure où rien ne permet de supposer que si le risque de redressement fiscal lui avait été exposé, elle n'aurait pas pris néanmoins le risque de l'opération.

Elle ne peut donc prétendre qu'à une indemnité réparant sa perte de chance.

Voici la décision du 5 mars 2009

Vu les articles 1147 et 1382 du code civil ;

Attendu que par acte établi par la société d'avocats Magellan, consultée sur les recommandations de la société d'experts-comptables CCECA-GECOVI, M. Pierre B... a cédé la majorité de ses actions dans le capital de la Société nouvelle BOF à la SARL Laurent B... Investissements ayant pour gérant le fils du cédant ; que cette opération a fait l'objet d'un redressement fiscal au titre des plus-values, au motif que l'exonération qui était prévue à l'époque à l'article 150-0 A-I-3 du code général des impôts en cas de cession consentie à un membre de la famille du cédant avec engagement de ne pas revendre les parts avant l'expiration d'un délai de cinq ans n'était pas applicable aux cessions consenties à une société, même familiale ; que M Pierre B... a, dans ces conditions, engagé une action en responsabilité contre les sociétés Magellan et CCECA-GECOVI, leur réclamant réparation à hauteur du redressement ;

Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt attaqué retient, d'abord, que l'avocat, initialement chargé d'établir un acte de cession au profit du fils du cédant, ne démontrait pas s'être complètement acquitté de son devoir de conseil sur les incidences fiscales de l'opération finalement conclue, ensuite, que l'expert-comptable, s'il était demeuré étranger à la rédaction de l'acte litigieux, avait mis en relation M. Pierre B... et l'avocat et s'était immiscé dans la conduite de ce dossier sans appeler l'attention du premier sur les conséquences fiscales du montage finalement retenu, faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle et, enfin, qu'en raison de l'existence de cette solution alternative permettant le jeu de l'exonération escomptée, le dommage ainsi occasionné ne se limitait pas à la perte de chance de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, mais résidait dans le redressement pratiqué ;

Qu'en retenant ainsi que le préjudice à indemniser ne constituait pas une simple perte de chance, sans s'assurer, comme cela lui était demandé, que le montage initialement envisagé était effectivement réalisable et que dûment informé, M. Pierre B... aurait certainement opté pour cette solution alternative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

Par blandine.herich... le 07/04/09

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 19 mars 2009, vient préciser que le vice caché s'analyse par rapport aà l'usage auquel le bien acheté est destiné.

Si le véhicule acheté fait figure d'épave non roulante, ce que ne peut ignorer l'acheteur à son examen, il ne peut ensuite invoqué un vice caché pour espérer obtenir l'annulation de la vente.

La cour de cassation rappelle ainsi qu'il convient d'examiner au cas par cas les demandes en annulation de vente fondées sur le vice caché en s'attachant aux circonstances de la vente sans raisonner in abstracto.

Voici les principaux attendus de cet arrêt :

LA REGLE DE DROIT

Vu l'article 1641 du code civil ;

LE FAITS

Attendu que le 20 juin 2003, M. L... a acquis de M. M..., au prix global de 5 200 euros, deux véhicules Volskwagen Iltis, anciens véhicules militaires légers réformés de l'armée allemande, datant de 1979, le premier hors d'usage, le second roulant ; que, constatant peu de temps après la vente que ce dernier véhicule présentait des bruits suspects de transmission, M. L... a, par acte du 15 janvier 2004, assigné son vendeur en résolution de la vente sur le fondement des vices cachés ;

LA DECISION QUERELLEE DE LA COUR D'APPEL

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt relève que l'expert judiciaire a constaté que la boîte de vitesse faisait l'objet d'un processus de destruction interne dû à l'usure de ses éléments, aggravée par un défaut d'entretien, précisant que ce défaut n'était pas apparent lors de la vente ; qu'importaient peu dès lors les circonstances selon lesquelles M. L..., qui a pu être qualifié "d'amateur éclairé de ce type de véhicule", ne pouvait ignorer l'âge du bien, son état d'usure et son défaut d'entretien sérieux ; que ses intentions à l'égard de l'autre véhicule non roulant étaient sans incidence ; qu'ainsi le défaut d'apparence du vice ne permet pas à M. M... à s'exonérer de la garantie légale à laquelle il est tenu ;

LE PRINCIPE DE LA DECISION

Qu'en se déterminant par de tels motifs, alors que les circonstances relevées ne pouvaient être écartées pour établir si au vu des spécificités de la vente et de la nature de la chose vendue, que l'expert judiciaire qualifiait "sans potentiel réel d'utilisation sauf rénovation complète", le vice dont elle relevait l'existence suffisait à rendre celle-ci impropre à l'usage auquel l'acquéreur pouvait sérieusement s'attendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Par blandine.herich... le 07/04/09

La cour de cassation est venue préciser à nouveau que l'agent immobilier ne peut pas solliciter une commission, dès lors que la vente n'est pas réalisée à la suite de la promesse de vente auquel il participait, quelque soit le motif de l'empêchement à cette vente.

Seule une action en dommages et intérêts lui est ouverte, s'il apparaît que les acheteurs potentiels n'ont pas permis la réalisation de la condition suspensive.

Arrêt de la 3ème chambre du 11 mars 2009 :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;

LES FAITS

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 29 juin 2007) que, par l'intermédiaire de la société Triel immobilier, les époux Butin, vendeurs, ont conclu avec les époux François, acquéreurs, une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, devant être régularisée par acte authentique le 17 janvier 2004 ; que le 5 janvier 2004, les époux François ont renoncé à cette acquisition du fait de leur séparation ; que la société Triel immobilier a assigné les vendeurs en paiement de sa commission ;

LA DECISION QUERELLEE DE LA COUR D'APPEL

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les acquéreurs ne prétendant pas avoir fait la moindre démarche pour obtenir un prêt, la condition doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil de sorte que la vente a donc bien été effectivement réalisée d'un point de vue juridique

LE PRINCIPE

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier n'avait pas droit à la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par blandine.herich... le 02/03/09

La cour de cassation attire une nouvelle fois l'attention des loueurs de voiture sur l'obligation de prévoir dans leur contrat de location les conditions de prise en charge des dommages aux véhicules prêtés.(Cour de cassation -chambre civile 2 -Arrêt du 5 février 2009 -N° de pourvoi: 07-21189)

Une cliente a remis le véhicule au loueur après avoir signé le PV de remise de véhicule portant mention de quelques dégradations. Peu après, une facture de réparation lui est envoyée qu'elle a contesté devant le juge des proximité.

Le loueur s'est fondé sur le constat contradictoire d'état du véhicule à la restitution pour justifier son action.Le loueur a considèré,en emportant la convication du 1er juge, statuant en dernier ressort, que l'accord de la cliente sur la prise en charge des dommages est obtenu par la seule signature du PV.

La cour de cassation sanctionne le juge de proximité qui a fait droit à cette demande, à partir de ce seul élément, sans rechercher à analyser les termes du contrat pour détéfinir le droit à indemnisation du loueur, dans son principe et son quantum.

Dans cet arrêt, la cour de cassation vient rappeller que les obligations réciproques des parties s'apprécient à la lumière des engagements figurant au contrat de location, exclusivement.

Or, seul ce contrat peut prescrire les règles d'indemnisation en cas de dégradation pendant la période de location.

"Vu l'article 1405 du code de procédure civile ;

Attendu, selon le jugement attaqué, que Mme X... a été condamnée au paiement d'une certaine somme en réparation de dégradations sur un véhicule qu'elle avait loué ;

Attendu que, pour condamner Mme X..., le juge de proximité énonce que la requérante n'apportant aux débats aucun élément pouvant combattre le constat signé par ses soins, ce dernier produit donc son plein effet ;

Qu'en se déterminant par de tels motifs sans rechercher si la créance avait une cause contractuelle et de quelle manière son montant avait été déterminé, le juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 octobre 2006, entre les parties, par la juridiction de proximité du vingtième arrondissement de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité du dix-huitième arrondissement de Paris ;

Condamne la société Selta aux dépens ;"

Par blandine.herich... le 02/03/09

L'entreprise, qui réalise des travaux, doit non seulement établir des devis préalablement à toutes réalisation mais, en plus, s'assurer que l'ensemble des devis a bien reçu l'accord de l'acheteur, pour pouvoir prétendre le contraindre en paiement en cas de difficulté de recouvrement.

Une cour d'appel a condamné des clients au paiement de travaux après avoir constaté que la somme demandée correspondaient aux devis établis par l'entreprise. Or, seul le premier d'entre eux était revêtu de la signature des clients. Ces derniers refusaient de payer les travaux complémentaires.

La cour de casation leur donne raison (arrêt reproduit en fin de document)

Ce même principe avait été retenu dans une précédente décision de la Cour de Cassation ( Pourvoi N° 07-12705 le 30 septembre 2008), dans laquelle le montant demandé par un maçon dépassait le cumul des devis signés par son client. en raison de travaux supplémentaires exécutés. L'entreprise déduisait de l'attitude du client (paiement supérieur aux devis acceptés bien qu'incomplet) que le paiement des travaux supplémentaires lui était dus, dans la mesure où ce surplus de paiement attestait de la réalité des travaux et de la commande qui lui en a été passée par le client.

Cette reconnaissance implicite de la preuve des travaux, par interprétation de l'attitude du client, a conduit les juges du fond à considérer que le maçon rapportait bien la preuve de l'exécution des travaux supplémentaires pour le compte de son client et à la demande de ce dernier. A défaut, en effet, pourquoi aurait-il payé une somme supérieur à ce qu'il devait au maçon ?

La cour de cassation censure cette décision au motif que la décision est fondée sur des motifs impropres.

Il appartient à celui qui se prétend créancier d'une obligation de rapporter la preuve du contrat et de son exécution par ses soins.Pour apporter la preuve de l'obligation de paiement du client, en contrepartie des travaux supplémentaires réalisés, l'entreprise doit bien démontrer que commande lui a été passée de ses ouvrages et dans quelles conditions matérielles et financières.

En application de l'article 1417 et du décret d'application, seule une preuve écrite doit être fournie pour les contrats dépassant la somme de 1 500 euros. Cela est exclusif de la simple attestation d'un salarié qui confirmerait avoir entendu la demande de travaux supplémentaires présentée par le client à son patron.

Il en résulte que, même si le contrat d'entreprise n'est pas encadré par des règles rédactionnelles imposées, l'entreprise de travaux ne peut se dispenser de recueillir l'acceptation d'un devis ou une commande écrite de son client, avant d'entreprendre la réalisation des travaux.

Cour de cassation - chambre civile 1 - arrêt du 5 février 2009

N° de pourvoi: 04-19960

PRINCIPE

Vu l'article 1315, alinéa 1, du code civil ;

Attendu que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ;

LES FAITS

Attendu que les époux X... ont commandé certains travaux à la société Techni Confort, selon devis du 5 octobre 1995, et versé divers acomptes ; qu'ils ont refusé de payer le solde de la facture établie le 11 juin 1996, d'un montant très supérieur à celui du devis, en soutenant qu'elle ne correspondait pas aux travaux par eux commandés et que l'installation réalisée était affectée de désordres ;

POSITION DE LA COUR D'APPEL

Attendu que, pour accueillir la demande en paiement, l'arrêt attaqué se borne à retenir que la facture est conforme aux devis et que l'obligation de paiement des époux X... est établie, ceux-ci ne justifiant s'être libérés que partiellement ;

DECISION

Qu'en statuant ainsi, sans constater que la société Techni Confort avait justifié d'un devis accepté autre que celui du 5 octobre 1995, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

CONSEQUENCE DE LA DECISION :

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer à la société Techni Confort la somme de 27 520, 70 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 1997, l'arrêt rendu le 16 septembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Techni Confort aux dépens ;

Par blandine.herich... le 29/06/08

Un agent immobilier a fait preuve d'une patience extraordinaire dans une action en dommages et intérêts lancée à l'encontre de visiteurs d'un bien pour lequel il disposait d'un mandat exclusif, que la cour de cassation vient de récompenser.

Ce faisant, elle opère un revirement, dans la même affaire, qu'elle avait jugé différement en 2004.

Traditionnellement, les agents, en cas de fraude à leurs droits, se tournent vers le vendeur, qui est lié contractuellement à leur égard, par le mandat donné. En l'espère, l'action était dirigée à l'encontre des acheteurs.

Par arrêt de l'assemblé plénière du 9 mai 2008, la Haute Juridiction a déclaré fondé l'action en dommages et intérêts de l'agent, fondée sur l' article 1382 du Code Civil, lancée à l'encontre de visiteurs d'un bien immobilier qui ont signé l'acte de vente directement avec le vendeur, en 1990, soit 18 années auparavant.

Ce cas très rare s'explique par le fait que les visiteurs aient, d'une part, communiqué une fausse identité à l'agence immobilière et, d'autre part, payé aux vendeurs le prix exaxt proposé par l'agence, déduction faite de sa commission.

Saisie une première fois, en 2004, la cour de cassation n'avait pas alors donné raison à cet agent.

Cet arrêt est commenté en détail par la Cour de Cassation sur son site.

Voici l'arrêt du 9 mai 2008:

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 23 janvier 2007), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 27 avril 2004, Bull. 2004, I, n° 111), que, titulaire d'un mandat non exclusif que lui avait donné, en vue de vendre un appartement, la société Immobilière Saint-Louis (le vendeur), moyennant le prix de 2 600 000 francs, commission comprise, soit 2 700 000 francs "net vendeur", la société Immobilier Service (la société) a fait visiter le bien les 11 et 12 octobre 1990 à des personnes disant se nommer M. et Mme "Z...", dont elle a transmis au vendeur une offre de prix à 2 200 000 francs ; qu'ayant appris que ces personnes, en réalité les époux X..., qui avaient ainsi fait usage d'une identité fausse pour se présenter à elle, avaient acquis le bien du vendeur, selon acte authentique du 6 mars 1991, sans que la commission prévue dans le mandat lui ait été payée, elle les a assignées en réparation de son préjudice ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen :

1°/ que le tiers ne peut être condamné à réparer le préjudice causé à une partie par l'inexécution d'un contrat par l'autre partie que s'il avait connaissance de la clause dont l'inexécution est alléguée ; qu'ainsi, en condamnant les époux X... à payer à la société une somme d'argent représentant la commission qui lui aurait été due par le vendeur sur la vente de l'appartement sans constater que ceux-ci avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette commission était due même si la vente était conclue après l'expiration du mandat avec un acheteur présenté par la société, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1165 et 1382 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ que la commission n'étant pas due par les acquéreurs, la société ne peut se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice ; qu'ainsi, la cour d'appel, en condamnant les époux X... au paiement de la commission à raison de prétendues manoeuvres frauduleuses ayant consisté à évincer l'agent immobilier de l'acquisition de l'appartement qu'elle leur aurait fait visiter, a violé l'article 1382 du code civil et les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'agent immobilier, à une date où il était titulaire d'un mandat, avait fait visiter l'appartement aux époux X..., qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre "net vendeur" à l'insu de l'intermédiaire, la cour d'appel, qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération de l'agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu'ils avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour l'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu'ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

Ass. plén. - 9 mai 2008 REJET