Par brigitte.bogucki le 03/06/14

Une SCI est une société civile immobilière et, à ce titre, a la personnalité morale. Ce vocable parfois abscons pour le particulier permet pourtant de faire apparaître l’élément fondamental des éventuelles difficultés futures en cas de séparation des époux-associés de la société.

En effet, qui dit personnalité morale dit que la société est une personne, autrement dit un tiers par rapport à ses associés, le couple.

Et c’est la présence de ce tiers qui va rendre parfois réellement complexe la situation en cas de divorce conflictuel.

Jouissance du domicile conjugal

L’une des premières questions posées dans un divorce contentieux est la jouissance du domicile conjugal

Lorsque le domicile est propriété de la SCI et qu’il n’existe pas de convention d’habitation, alors même si le juge décide d’octroyer la jouissance du domicile conjugal à l’un des époux, celle-ci est inopposable à la SCI. 
Conséquence : la SCI peut décider de mettre fin à cette occupation et obtenir une expulsion. 
Solution pour éviter ce problème : passer dès le départ une convention entre le couple et la SCI concernant l’occupation des lieux appartenant à la SCI ou le prévoir dans les statuts

Indemnité d’occupation du domicile conjugal

La SCI étant un tiers, le JAF n’a pas la possibilité de déterminer si la jouissance du logement appartenant à la SCI se fera à titre onéreux ou gratuit, tout dépend de ce qui est prévu dans la convention ou dans les statuts. 
Attention toutefois, si l’indemnité d’occupation est prévue par les statuts ou la convention, elle n’est pas soumise à la suspension de prescription de l’article 2236 du code civil et elle courre donc immédiatement.

Prise en charge du crédit et des charges afférents au domicile conjugal

Il est très fréquent que les SCI de ce type acquièrent un bien immobilier à crédit, les époux réglant chaque mois le crédit. 
De même, la taxe foncière et les charges de copropriété sont communément réglées par les époux.

Ce qui parait évident pour le néophyte l’est beaucoup moins juridiquement et il y a là aussi chausse-trape.

En effet, du point de vue légal, c’est la SCI et non les époux, qui doit ces sommes. En conséquence, lorsque les époux règlent directement ces sommes ou font un versement à la société pour les régler, ils font donc un prêt à la société d’un montant égal aux sommes payées.

Lorsque les époux sont en communauté et que la vie commune perdure, tout va bien. Toutefois si les époux sont séparés de biens ou qu’ils se séparent, les ennuis peuvent alors commencer.

En effet, le JAF ne peut absolument pas obliger les époux à faire à la SCI les versements qui sont nécessaires au règlements des charges, taxes et crédits et ce même si à l’audience les époux s’y étaient engagés.

En outre les conséquences fiscales et financières sont bien différentes. En effet, si la prise en charge des crédits, charges et taxes peut être obtenu au titre du devoir de secours, il n’en est rien des versements à la SCI. De ce fait, les conséquences fiscales sont très différentes, de même d’ailleurs que financières.
Rappelons que les sommes versées au titre du devoir de secours (y compris d’ailleurs l’occupation du domicile conjugal commun) sont déclarées comme charge pour le débiteur et bénéfice pour le créancier dans la déclaration de revenus. Il n’en est évidemment rien pour les sommes versées à la SCI.
En parallèle, si le devoir de secours est, par nature, versé à fonds perdus, il en va bien entendu différemment des sommes versées à la SCI qui sont inscrite au compte courant d’associé de l’époux concerné, qui en aura donc remboursement.

Décisions de gestion

Un gérant est nommé, le plus souvent par les statuts, et les époux sont même fréquemment co-gérants.

Ce qui ne pose usuellement pas de souci, est bien évidemment beaucoup plus douloureux en cas de crise conjugale.

Si la gestion devient impossible ou n’est plus faite correctement, il faudra alors envisager, par une procédure judiciaire parallèle car la SCI n’ayant rien à voir avec le couple, le JAF n’est pas compétent, de faire nommer un administrateur provisoire pour la SCI et il faudra donc saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile.

A cette occasion, il faudra faire déterminer la mission de l’administrateur judiciaire, qui comporte généralement la gestion courante mais aussi parfois l’établissement des comptes et bilans de la SCI depuis l’origine si cela s’avère possible. Il n’y a pas de liste des demandes qui peuvent être faites en terme d’administration provisoire, cela dépend bien entendu de la situation de la société et des blocages constatés.

Attention toutefois au coût de l’administration provisoire, proportionnelle bien entendu au travail demandé à l’administrateur.

D’autres procédures (abus de majorité, de minorité, d’égalité) sont possibles mais complexes.

Solution à cette difficulté : il suffit de prévoir dans les statuts de la SCI les modalités de gestion en cas de rupture du couple.

A noter : une mésentente grave rendant impossible la survie objective de la société peut entraîner la dissolution de la SCI. Toutefois c’est une procédure judiciaire complexe et les tribunaux sont réticents à l’octroyer sauf blocage absolu et biens immobiliers en quasi déshérence.

Le compte courant d’associé

Du point de vue légal, les sommes avancées par un des associés à la société sont considérés comme des prêts et entrent donc dans son compte courant.

Ceci a plusieurs conséquences, pas toujours claires dans l’esprit des associés.

  • Sauf indication contraire des statuts, c’est la somme versée qui est due, sans intérêts ni réévaluation.
  • Le titulaire du compte courant peut en demander le remboursement total et immédiat (sauf autre mention dans les statuts) et ce même si cela contraint la société à la liquidation.
  • si la comptabilité de la société a été correctement tenue et que les apports de chaque époux ont été intégrés en compte courant alors ces sommes sont présumées dues par la société, même si les sommes réglées dépassent la valeur des parts sociales de l’époux.

Exemple : deux époux séparés de biens ont une SCI avec chacun 50% des parts. Le mari seul travaille et paie le crédit immobilier total. Il porte dans la comptabilité de la société, au fur et à mesure ses apports en compte courant d’associé soit 600.000€. 
Le bien immobilier a été acquis 600.000€ mais est revendu 1.000.000€ soit une plus value de 400.000€
Au moment de la liquidation de la société : l’époux qui a payé va pouvoir récupérer la totalité de ses apports par remboursement de son compte courant mais à hauteur exacte du montant payé. S’il y a une plus value sur l’immeuble elle bénéficiera aux deux époux au prorata de leurs parts respectives dans la SCI.
Monsieur va percevoir 600.000€ + 200.000€ 
Madame va percevoir 200.000€ + 25000€

La solution aurait pu être très différente si les deux époux avaient acquis le domicile conjugal en direct car

  • soit Madame pouvait arguer que les paiements de Monsieur étaient une forme de participation à ses charges du ménage ou une donation et ainsi obtenir la moitié du tout soit 500.000€.
  • A l’inverse si Madame ne pouvait arguer de cela (ou de tout forme de donation), elle ne recevrait rien au final.

ATTENTION toutefois, si les sommes ne sont pas intégrés en compte courant d’associé dans la comptabilité de la société, il appartient alors à l’époux créancier de prouver sa créance, ce qui n’est pas toujours chose facile car le simple apport financier n’est pas en soi une preuve suffisante.

 

 

Par brigitte.bogucki le 25/07/12

La question est souvent pregnante car de nombreux couples sont endettés de façon importante pour le domicile familial et en cas de séparation le prêt et les frais d'entretien grèvent considérablement les finances de la famille, rendant souvent ingérable la vie séparée et impossible le paiement des pensions et de la prestation compensatoire.

Différents cas de figure:

les époux sont séparés de fait et celui qui reste dans le domicile ne souhaite pas le conserver. Aucune difficulté, dans ce cas il est évident qu'il faut mettre en vente au plus vite. Cela permettra de solder le prêt, de réduire les frais fiscaux de partage et que le montant des pensions alimentaires envisagées soit plus libre puisqu'il n'y aura plus la charge du prêt. En outre cela permettra à chacun de disposer de sa quote part financière de la soulte (somme restant après remboursement du prêt) pour se reloger ou payer la prestation compensatoire. Il est évident que l'intérêt commun des époux est que la maison soit vendue au mieux et au plus vite (pour éviter également que perdurent les frais inutiles générés par la maison). les époux sont séparés et celui qui reste dans le domicile conjugal souhaite le conserver, et cela parait faisable financièrement. Ils doivent alors se mettre d'accord sur une valeur ou sur les modalités d'évaluation pour que celui qui désire garder la maison fasse le nécessaire pour en avoir les moyens financiers et que la cession puisse être envisagée sereinement (selon le régime matrimonial des époux). Il est toujours regrettable que l'époux qui est parti s'y oppose car cela renchérit les frais par le paiement de frais d'agence pour la vente. En outre légalement celui qui est dans les lieux pourra demander au juge l'autorisation d'acheter la part de l'autre (attribution préférentielle). l'un des époux souhaite conserver l'usage de la maison a minima pendant la durée de la procédure de divorce. Dans ce cas, le juge devra déterminer s'il l'accepte, si c'est onéreux ou gratuit et pour quelle durée le cas échéant. Attention toutefois, cette mesure qui peut parfois paraître un confort pour celui qui reste est une arme à double tranchant. En effet c'est celui qui reste dans les lieux qui doit payer les charges "locatives" et l'éventuelle indemnité d'occupation risque de réduire considérablement in fine sa quote part. En outre, cela réduit les capacités financières de l'autre époux et donc les montants des pensions. Enfin cela stigmatise souvent le conflit.
Par brigitte.bogucki le 29/07/11

Me BOGUCKI interviendra en direct sur France Inter ce lundi 1er août 2011 entre 19h20 et 20h dans l'émission le téléphone sonne.

Vous pouvez écouter cette émission ici.

Par brigitte.bogucki le 12/11/09

Le domicile conjugal est spécialement protégé par la Loi. Ainsi, même s'il appartient en propre à l'un des époux, il ne peut le vendre sans l'autorisation de l'autre.

Ici, le juge aux affaires familiales, dans le cadre de la procédure de divorce, avait attribué à l'épouse la jouissance du domicile conjugal, bien propre de son époux dans le cadre des mesures provisoires.

Monsieur a alors saisi le juge pour demander, en application de l'article 217 du code civil, à être autorisé à la vente et il a obtenu gain de cause.

En effet les premiers juges ont considéré qu'il s'agissait d'une gestion saine de trésorerie vu le déficit existant, dans l'intérêt de la famille. La cour d'appel (CA, Metz 9 janvier 2008) a confirmé l'autorisation. La Cour de Cassation par un arrêt de la 1ère chambre civile du 30/09/2009 n° 08-13220 valide la décision.

Il en ressort que le fait que l'épouse ait obtenu dans le cadre des mesures provisoires la jouissance du domicile conjugal n'empêche pas l'autorisation judiciaire donnée au mari de le vendre. Attention cependant, il est évident que les raisons invoquées ici: intérêt de la famille, déficit en augmentation, gestion financière, sont fondamentales.

Par brigitte.bogucki le 26/09/09

Nous parlons ici des époux en cours de divorce ou divorcés qui ont un domicile conjugal qui leur appartient, en commun ou en indivision qui va être occupé par l'un d'eux.

Comme je l'ai déjà expliqué ICI, le juge lors de l'ordonnance de non-conciliation va octroyer la jouissance du domicile conjugal et déterminer si cette jouissance est payante ou onéreuse.

La particularité de la jouissance à titre onéreux, est ... de ne pas être payante immédiatement. En effet, le juge dans ce cadre ne peut déterminer le montant de l'indemnité due. Donc le principe est posé mais ne sera mis en application qu'ultérieurement, après le divorce. Et il est impossible, sauf accord entre les époux, d'en déterminer précisément le montant.

Et même lorsque cette jouissance est gratuite, elle ne le reste que durant la procédure de divorce, donc après c'est onéreux.

En parallèle, il est également fréquent que le juge prévoit que l'époux qui n'y demeure pas soit tenu au paiement du crédit, mais à charge de remboursement ultérieur.

Enfin, fréquemment, l'époux dans les lieux ne se sent pas obligé, parfois par manque de moyen, de participer aux charges de copropriété ou aux paiements des taxes foncières; mais il ignore qu'à terme ces sommes lui seront demandées.

C'est au moment de la liquidation du régime matrimonial que la dure réalité apparaît et, plus l'occupation a duré, plus dure est la chose. En effet, c'est l'heure des comptes. On calcule donc les indemnités d'occupation mensuelles, les remboursements de crédit, les charges et taxes avancées ... et on retire la somme de la part de l'époux.

C'est la maison de pain d'épices, petit à petit le conjoint qui est resté dans la maison a grignoté sa part, sans toujours s'en rendre compte et à force il va percevoir beaucoup, beaucoup moins qu'il ne croyait.

Il faut donc être très conscient du coût réel d'une occupation du domicile conjugal et en mesurer les conséquences avant de la poursuivre trop longtemps.

Par brigitte.bogucki le 27/07/09

La taxe foncière doit être payée par les propriétaires, au prorata de leur part de propriété (ne pas confondre avec la taxe d'habitation qui doit être payée par l'occupant).

Lorsque des époux où des concubins sont propriétaires ensemble d'un bien, ils continuent à devoir payer la taxe foncière même après la séparation, au prorata de la part de chacun, tant qu'il n'y a pas eu transfert de propriété (ce qui ne peut arriver qu'après le divorce) et ce même si l'un d'eux seul y habite.

Attention toutefois certaines ordonnances de non conciliation prévoient que l'un des époux doit prendre seul en charge la taxe foncière, parfois à titre définitif.

Par brigitte.bogucki le 17/06/09

Lorsque des parents se séparent, ils trouvent parfois un accord entre eux sans passer par le tribunal. De même, il arrive fréquemment que des parents séparés ayant un jugement qui fixe leurs droits et obligations trouvent un accord différent.

C'est très bien car cela apaise les conflits et favorise le bien être de la famille et des enfants.

Toutefois il faut absolument s'assurer de la perenité de cet accord, de ce qu'il ne va pas être remis en question ou tout simplement nié par l'autre.

Sur la durée il est tout aussi courant que des désaccords interviennent sur des points plus ou moins fondamentaux et il faut alors être protégé des brusques modifications.

Il convient d'abord de faire un écrit précis des accords intervenus, que vous établirez en double exemplaire, chacun d'entre vous en conservant un exemplaire signé et daté.

Puis communément de saisir le juge aux affaires familiales pour faire homologuer cet accord, qui deviendra ainsi votre nouvelle règle.

Cet accord ne vous protège pas totalement mais il apporte la preuve de la situation.

exemple: au moment de la séparation, vous convenez que vous souhaitez que vos enfants fasse leur communion. Quelques années plus tard, votre ex refuse arguant que vous n'avez jamais parlé de ça. Si vous n'avez pas d'écrit ce sera difficile à prouver.

S'il s'agit d'un accord modifiant une décision de justice antérieure, il est indispensable de le faire valider par le tribunal car, nonobstant l'accord écrit, rien n'empêche l'autre parent de revenir ex abrupto à la décision antérieure.

exemple: vous avez une décision du tribunal fixant votre droit de visite et d'hébergement du samedi midi au dimanche soir, suite à un accord avec votre ex, vous prenez les enfants le vendredi sortie des classes et les ramenez à l'école directement le lundi matin. Rien ne l'empêche, du jour au lendemain, de changer d'avis.

Si vous avez conçu un enfant dans un cadre d'homoparentalité, ceci est encore plus important car les relations entre les parents sont à l'origine plus lâches. Prenez le temps lors de la conception de l'enfant de mettre par écrit vos accords et faites les valider dès sa naissance.

Par brigitte.bogucki le 20/04/09

Par principe le divorce à l'amiable, par consentement mutuel, nécessite le plein et total accord de chacun des époux sur l'ensemble des éléments de leur séparation.

Si certains éléments vont de soi, comme la nécessité de trouver un accord concernant le partage des biens, la pension alimentaire, la résidence des enfants ou le domicile conjugal, d'autres sont moins évidents au premier abord comme par exemple le partage des allocations familiales, les modalités exactes des transports des enfants ou la prise en compte de l'avenir donc de l'éventualités de nouveaux "intervenants", les futurs conjoints des divorcés.

Il est donc absolument impératif de voir avec son avocat la liste exhaustive des points à régler car laisser un élément dans l'ombre c'est ouvrir la voie à des conflits sans fins ultérieurs.

Par brigitte.bogucki le 26/03/09

Parce qu'elle (il) l'a accepté une fois, parce que c'est devenu une habitude, parce que c'est une honte, parce qu'elle (il) ne sait pas comment s'en sortir, parce que l'emprise psychologique existe, parce qu'elle (rarement lui) n'a aucun moyen de vie autonome, parce qu'il faut pour appeler la police une énorme dose de courage (encore plus pour il), parce qu'il (elle) s'excuse ensuite et promet d'arrêter, parce que ....

Toutes ces raisons font que nous recevons régulièrement en nos cabinets des femmes (parfois des hommes) battus depuis des années, qui ont accepté les claques, les coups de pieds, les enfermements, les crachats, les coups en tout genre, les insultes sans jamais rien dire, se coupant de tous et n'osant pas avouer ce qu'ils considèrent, à tort les concernant, comme une honte.

Cela touche tous les milieux sociaux culturels, toutes les tranches d'âges, toutes les cultures...

C'est dur de venir avouer à un avocat que durant des années on a été battu sans rien faire et plus dur encore de comprendre que sans preuve, toute cette souffrance sera oubliée, voire même totalement niée.

Dur de devoir attendre sous le même toit, dans la terreur, une audience qui prendra plusieurs mois pour cause de surcharge de greffe.

Inacceptable de se dire que la solution serait qu'il (elle) soit encore violent une fois pour que la procédure puisse être efficace.

Alors pour éviter ces ecueils, rappelez-vous que la victime n'est pas coupable, jamais et n'a pas à se sentir honteuse, que des associations peuvent vous aider avec l'assistance de psychologues spécialisés, que vous devez porter plainte pour protéger votre intégrité et celle de vos enfants.

Il existe un arsenal juridique, il faut l'utiliser.

Par brigitte.bogucki le 19/03/09

Lors d'une séparation ou d'un divorce, la plupart du temps l'une des parties est amenée à quitter le domicile précédement commun, que ce soit de son plein gré ou forcée par une décision judiciaire.

La question de ce qu'il va advenir des meubles communs se pose fort souvent dans ce cadre.

En effet, pour des raisons pratiques, souvent dans l'intérêt des enfants, celui ou celle qui part laisse une grande partie du mobilier dans l'ancien domicile.

Ces meubles ont parfois une certaine valeur marchande et, qu'ils soient communs ou non, ils sont laissés à la garde de celui qui reste.

La question de leur revente, de leur dégradation ou de leur disparition pour une cause ou une autre se pose parfois.

Se posent alors les questions de preuve car non seulement il faut justifier de la propriété de ces biens mais aussi de leur existence dans ce domicile au moment de la séparation et de leur état.

A défaut, il sera impossible de faire quoique ce soit.

Il est donc impératif, si vous avez des meubles personnels ou communs qui restent dans le domicile lorsque vous vous séparez de vous prémunir en établissant soit une liste signée de chacun de vous (avec photos si possible), soit un constat d'huissier si possible en présence des deux avec remise des clés à ce même huissier en fin de constat afin de justifier qu'ensuite celui qui part n'aura plus accès auxdits meubles.

Prenez également la précaution de garder les documents justificatifs de votre propriété si tel ou tel meuble vous appartient personnellement (facture, héritage...).