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Sanction d'une clause illicite insérée dans un bail commercial

Selon l'article L. 145-10 du Code de Commerce, A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.

La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Selon l'article L. 145-15 dudit Code, sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Par application de ces articles, la Cour de Cassation a cassé le 23 janvier 2008 un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Paris le 21 juin 2006 qui avait jugé qu'une clause illicite du bail commercial, relative au droit de renouvellement, n'a pas à être attaquée par voie d'action en nullité.

La Cour de Cassation rappelle qu'aucune autre sanction que celle de la nullité édictée par l'article L. 145-15 du Code de commerce ne peut être prononcée.

Le cas d'espèce :

Par acte du 1er mars 1991, un bail de douze ans avait été consenti à La Poste rétroactivement à compter du 1er janvier 1991.

Un article du bail disposait que « à l'issue du présent bail, le bailleur s'engage à le renouveler pour la même période de douze ans, si La Poste en fait la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins six mois avant l'échéance ».

Par acte du 12 juillet 2002, soit moins de six mois avant l'échéance, la Poste a formé une demande de renouvellement auprès de la bailleresse, sur le fondement de l'article L. 145-10 du Code du commerce que cette dernière a refusé en excluant tout droit à indemnité d'éviction.

Elle a invoqué l'existence d'un bail de droit commun soumis aux dispositions du Code civil et a estimé que la demande de renouvellement lui avait été adressée hors délai.

Les premiers juges ont accueilli les demandes de la Poste en reconnaissance du statut de baux commerciaux et en paiement d'une indemnité d'éviction. Ils ont retenu qu'en enfermant dans un délai fixe le droit pour le preneur de solliciter le renouvellement et en exonérant le bailleur d'une indemnité d'éviction en cas de non-respect de ce délai, la clause stipulée est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-10 du Code de commerce.

Cependant, la bailleresse a soutenu que cette clause ne peut être éventuellement remise en cause que par la voie d'une action en nullité et que cette action est prescrite pour n'avoir pas été introduite dans le délai de deux ans de l'article L. 145-60 du code de commerce.

La Cour d'Appel de Paris a ajouté que contrairement à ce que soutient la bailleresse, une clause illicite insérée dans un bail commercial n'a pas à être attaquée par voie d'action en nullité dès lors que son illicéité s'impose aux parties au cours de l'exécution du bail et que s'y substitue une disposition légale, à savoir l'article L. 145-10 du code de commerce ; que la technique juridique applicable en pareil cas consiste à déclarer ladite clause non écrite ;

La Cour de Cassation censure cette dernière position et rappelle que la cour d'Appel ne pouvait prononcer une autre sanction que celle de la nullité édictée par l'article L. 145-15 du code de commerce.

Source

Cass., 3ème civ., 23 janv. 2008, n° 06-19.129, Sté Bistrot Elysées BV et cie c/ La Poste, Cassation, dépêche du jurisclasseur.

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