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Vous ferez les divorces nous ferons les ventes 3

Cet article fait suite aux publications intitulées "vous ferez les divorces nous ferons les ventes" et "vous ferez les divorces nous ferons les ventes 2". Aussi, pour comprendre ce qui suit, il est impératif de lire ces deux articles par les liens actifs.

Il a été indiqué précédemment que le président du Tribunal de Grande Instance de Grasse a rejeté la requête qui lui était présenté et qu'un appel a été formé à l'encontre de cette décision. La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a confirmé la première décision en indiquant que les notaires disposaient d'un monopole en matière de transfert de droits réels immobiliers. Aussi, un pourvoi en cassation a été formé.

L'arrêt de la Cour de Cassation sera ici intégralement reproduit puisqu'il rappelle au visa de l'article 1441-4 du Nouveau Code de Procédure Civile, aujourd'hui CPC, le principe selon lequel « le Président du Tribunal de Grande Instance saisi sur requête par une partie à une transaction, confère force exécutoire à l'acte qui lui est présenté ».

L'arrêt est ainsi rédigé :

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1er de l'ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945, ensemble les articles 2052 du Code civil, 3 de la loi du 9 juillet 1991, modifié par celle du 22 novembre 1999, 1441-4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que la compétence des notaires ne s'oppose pas à ce que le juge saisi sur requête donne force exécutoire à une transaction opérant transfert de droits immobiliers, conférant ainsi judiciairement à celle-ci un caractère authentique, permettant son enregistrement et sa publication sous réserve du respect des dispositions régissant la publicité foncière ;

Attendu que, par transaction du 26 août 2003, les époux X... ont déclaré acquiescer au montant de la créance de la Société GE Capital Bank pour une somme de 99 435,36 euros et faire dation en paiement en pleine propriété aux époux Y... d'un bien immobilier sur lequel la banque avait engagé une procédure de saisie immoblière ; que les époux Y... ayant versé la somme représentant le montant de la créance due à la banque, cette dernière les a subrogés dans ses droits au titre des versements effectués, a renoncé à la poursuite de saisie immobilière, donné mainlevée de l'inscription de privilège de vendeur et de prêteur de deniers et procédé à la radiation du commandement de saisie immobilière ; que les parties à la transaction ayant demandé son homologation, elle leur a été refusée par ordonnance du 3 octobre 2003, non rétractée le 14 octobre 2003, confirmée par arrêt du 25 février 2004 ;

Attendu que pour refuser de conférer la force exécutoire à une transaction valant cession de droits réels immobiliers, la cour d'appel a retenu qu'il existait un monopole des notaires pour recevoir les contrats devant revêtir un caractère authentique et que si ce monopole n'est pas absolu, ce n'est qu'à titre exceptionnel que la loi permet à un officier public ou à un fonctionnaire spécialement désigné de recevoir un acte relevant de la volonté des parties, que quelles que soient les garanties que présente un accord intervenu devant un avocat, il ne s'agit pas d'un acte authentique ; que la forme authentique étant requise pour permettre la publicité d'un contrat entrainant la cession convenue, l'accord du 26 août 2003 ne pouvait être publié ;

En quoi la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 février 2004, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon.

La Cour de Cassation censure alors la cour d'Appel d'Aix-en-Provence qui a retenu d'une part qu'il existait un monopole des notaires pour recevoir les contrats devant revêtir un caractère authentique et que si ce monopole n'était pas absolu, ce n'est qu'à titre exceptionnel que la loi permet à un officier public ou à un fonctionnaire spécialement désigné de recevoir un acte relevant de la volonté des parties, et d'autre part que quelles que soient les garanties que présente un accord intervenu devant un avocat, il ne s'agissait pas d'un acte authentique.

La Cour de Cassation renvoie alors la cause et les parties devant la Cour d'Appel de Lyon qui rendra une décision reprenant l'argumentaire de la Cour de cassation, à savoir que les ventes ne sont pas le monopole des notaires, que les avocats lorsqu'ils le demandent, en invoquant l'article 1441-4 du code de Procédure Civile, peuvent rédiger des actes qui auront force exécutoire au même titre qu'un acte notarié.

La cour d'appel de Lyon a rendu son arrêt en ce sens :

Attendu que la cour relève que la compétence des notaires ne s'oppose pas à ce que le juge saisi sur requête donne force exécutoire à une transaction opérant transfert de droits immobiliers, conférant ainsi juridiquement à celle-ci un caractère authentique, permettant son enregistrement et sa publication sous réserve du respect des dispositions régissant la publicité foncière,

qu'il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de conférer force exécutoire à la transaction du 26 aout 2003, en toutes ses dispositions et, en particulier, en ce qu'elle prévoit le transfert de la grosse exécutoire à intervenir aux services de l'enregistrement compétents pour permettre la publicité foncière du protocole et de la décision lui donnant force exécutoire ;

qu'il y a lieu de préciser que la transaction du 26 août 2003 en question sera, à cette fin, annexée à la minute et aux expéditions de la présente décision...

conclusion:

Il ne nous reste plus qu'à utiliser l'article 1441-4 du Code de Procédure Civile pour faire trembler les notaires et ainsi, avec l'appui de la jurisprudence de la Cours de Cassation, s'immiscer dans ce secteur jusque là protégé que sont les ventes amiables immobilières.

Cour de Cassation, première chambre civile du 16 mai 2006, n°04-13467

(Article rédigé en collaboration avec Maître Frédéric KIEFFER, spécialiste des voies d'exécution et saisie immobilière).

SITE A VISITER : UXORYS.COM

Commentaires

Nom: 
Carole Ghibaudo
Site: 
http://carole.ghibaudo.fr

oui !!! cool ! ouf !!! autant ? chouettttttttttttttttttttttttteeeeeeeeee

comme disent les djeuns

Nom: 
Gabriel NEU-JANICKI
Site: 
http://

Si vous me le permettez, je vais reprendre cet article sur mon blog sans omettre un seul instant de vous citer comme source. Je réalisera une ou deux coupes de ci de là mais en tout cas Bravo....

Attention les notatires nous voilà.

Nom: 
Carole Ghibaudo
Site: 
http://carole.ghibaudo.avocats.fr

diffusez, diffusez !

Nom: 
Jack Russel de Marseille
Site: 
http://

Je découvre vos trois articles grace à votre intervention à la suite d'une remarque laissée sur le blog de Me BOGUCKI.

Je découvre la décision de Lyon que je ne connaissait pas : merci.

Quant à la double formalité dont vous parlez, c'est selon moi un faux problème et la solution est très simple.

Pourquoi se compliquer la vie en faisant d'abord enregistrer l'acte avant de la publier au fichier immobilier ?

Il appartient au Conservateur, sous sa propre responsabilité, de vérifer avant de publier l'acte s'il a bien été enregistré.

Si oui, il publie directement.

Dans le cas contraire, il réclame le paiement des droits d'enregistrement avant de publier et il ne publiera l'acte que si l'enregistrement est bien payé.

Précisions : dans ce cas, c'est directement à lui que les droits d'enregistrement sont payés. C'est ce que font les Notaires au bénéfice de la "formalité fusionnée" (enregistrement + publication en même temps ).

Si le Conservateur oublie de réclamer l'enregistrement....

Nom: 
sylvie beffara lo re
Site: 
http://

A mon tour, je me permets de reprendre l'article sur mon blog (sans omettre sa provenance)

Nom: 
Carole Ghibaudo
Site: 
http://carole.ghibaudo.avocats.fr

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