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L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’article 31 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 (JO du 31/12/2017) comprend l’une des mesures phares annoncées par le gouvernement Macron : la suppression de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) et son remplacement par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

 

Cet impôt annuel porte sur les actifs immobiliers (lorsque leur valeur totale est supérieure à 1 300 000 €) détenus par les personnes physiques.

 

Attention, concernant les résidents fiscaux français, c’est l’ensemble des actifs immobiliers détenus en France et hors de France qui sont pris en compte. Cependant, pour ceux qui se réinstallent en France après avoir résidé fiscalement pendant 5 ans à l’étranger, une exonération temporaire des biens détenus à l’étranger est prévue.

 

La valeur nette de ces actifs est calculée sur la base des biens et droits immobiliers appartenant également aux enfants mineurs lorsque les personnes concernées ont l’administration légale desdits biens

 

Sont pris en compte également les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes concernées.

 

Seul le patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle du redevable de l’IFI est visé par cet impôt. Ce patrimoine immobilier comprend :

  • les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..), les bâtiments classés monument historique, les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018 mais également les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles),

  • les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles),

  • les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété pour la fraction représentative des biens et droits immobiliers compris dans l’actif de la société, dès le seuil de 10 % du capital de cette société atteint. Des aménagements sont cependant prévus s’agissant notamment des sociétés holdings,

  • la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2018 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie.

 

La résidence principale continue, comme c’était le cas dans le cadre de l’ISF, de faire l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2018.

 

Sous certaines conditions, des exonérations sont prévues pour les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel, les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation) et les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP).

 

Concernant les biens immobiliers placés en fiducie relèvent d’aménagements spéciaux relatifs à l’imposition dans le patrimoine du constituant, ou de la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables pour la fraction représentative des biens immobiliers imposables notamment.

 

Pour le cas particulier des biens objets d’un démembrement, c’est l'usufruitier qui intègre le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf dans les cas où la loi a prévu une imposition répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

L’IFI, comme l’ancien ISF, est calculé sur une base nette égale à l’actif (biens et droits immobiliers) – le passif (dettes déductibles existantes et justifiées au 1er janvier 2018) ». C’est le résultat de cette opération qui constitue la base sur laquelle l’IFI est calculé.

 

La Loi de Finances a fixé une liste des dettes déductibles :

  • les dépenses d’acquisition du bien immobilier ou des parts et actions de société (à proportion de la quote-part représentative de droits immobiliers) ;

  • les travaux de réparation et/ ou d’entretien, y compris celles supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire;

  • les travaux d’agrandissement, d’amélioration ou de construction ;

  • les impositions liées à la propriété immobilière.

     

En revanche, ne sont plus déductibles au titre de l’IFI les emprunts :

  • contractés auprès d’un membre du foyer fiscal ;

  • contractés auprès d’un membre du groupe familial ou auprès d’une société contrôlée par le contribuable ou par un ou plusieurs membres de son foyer fiscal, sauf si le contribuable démontre que l’emprunt a été consenti dans des conditions normales (montant du prêt, respect des échéances...).

 

Attention, les prêts « in fine » se voient appliquer des règles particulières de déduction.

 

Par exception, un plafond de déduction est créé pour les patrimoines dont la valeur taxable est supérieure à 5 M d’€ et pour lesquels le montant des dettes dépasse 60 % de cette valeur. Dans un tel cas, le redevable concerné ne pourra déduire que 50 % du montant des dettes qui excède cette limite.

 

Quant à l’ancienne réduction ISF-PME, elle est supprimée. Cependant, si le contribuable a effectué des versements entre la date limite de dépôt de la déclaration d’ISF (15 ou 17 juin 2017) et le 31 décembre 2017 dans le but de bénéficier de la réduction ISF-PME, il peut appliquer sa réduction d’impôt sur l’IFI dû au titre de 2018.

 

Les obligations déclaratives restent à préciser par décret mais devraient être très simples. En effet, quel que soit le montant du patrimoine taxable (dès le seuil de 1,3 M d’€ atteint), le contribuable devra le déclarer directement sur sa déclaration de revenus (2042), à laquelle il devra joindre une annexe.

 

Enfin, l'IFI est plafonné en fonction du montant cumulé des impôts du contribuable.

Si l'impôt sur les revenus de 2017 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l'IFI 2018 dépasse 75 % des revenus perçus en 2017, la différence est déduite du montant de l'IFI.

 

Sachez qu’en cas de dons au profit d'organismes d'intérêt général, il est prévu une réduction d'IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

 

Par ailleurs, si la valeur du patrimoine du contribuable est comprise entre le seuil de déclenchement de à 1 300 000 € mais reste inférieure à1 400 000 €, une décote vient s'imputer sur le montant de l'IFI calculé selon le barème en vigueur (1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine).

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Catherine TAURAND

Avocat droit public – droit fiscal

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