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Par catherine.taurand le 25/09/12
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Des propriétaires ont fait annuler par le tribunal administratif de Versailles un permis de construire. Le projet immobilier prévoyait 62 logements et 70 places de stationnement.

Justine Chevalier | Publié le 20.07.2012, 05h52

Suresnes, hier. Si le projet de Bouygues immobilier allait à son terme, la vue dégagée du jardin de ce couple de propriétaires serait obstruée par un immeuble haut de sept étages. | (LP/J.C.) Réagir David contre Goliath. La comparaison peut être simpliste mais des « petits propriétaires » viennent de donner un grand coup à un programme immobilier mené par Bouygues entre le 129 et le 133, rue de Verdun. Le 5 juillet, le tribunal administratif de Versailles a décidé d'annuler le permis de construire octroyé au promoteur par la mairie de Suresnes le 15 juin 2009.

En cause : le dossier de permis de construire manquait de précisions. « Le droit administratif est objectif et rigoureux », assure Me Catherine Taurand, avocate des plaignants et spécialiste du droit administratif, qui assure avoir développé de nombreux moyens pour arriver à ce résultat. Car il fallait bien cela pour trouver le détail qui contredirait les plans du géant du béton.

Des retraités soucieux de préserver leur cadre de vie

Le recours, demandant l'annulation du permis de construire, a été porté par un couple de propriétaires d'un appartement en rez-de-chaussée au 135, rue de Verdun. Le programme immobilier de 62 logements et de 70 places de stationnement, soit un peu plus de 3800 m2 répartis sur sept étages, aurait totalement dénaturé son environnement, les privant de la pleine jouissance de leur bien. « Mes clients ont travaillé toute leur vie pour s'offrir une retraite paisible dans leur logement, le jardin a été un élément déterminant pour l'achat », assure le conseil. Un terrain bien entretenu et très garni que la propriétaire, qui préfère rester anonyme jusqu'à la fin de la procédure, est heureuse de faire admirer. « Quand nous sommes arrivés, c'était une friche, raconte cette ancienne gardienne d'immeuble, fière de la décision de justice. Aujourd'hui, il y a toutes sortes de plantes, on a un arbre qui nous donne des noix, le soleil et on veut nous enlever tout ça, mettre des bâtiments encore plus hauts! »

S'ils sont les seuls à avoir porté l'affaire en justice, dans le quartier, c'est également le soulagement. « Heureusement que cette décision a été prise, ça va être horrible s'ils construisent ces immeubles », assure le locataire du 1er étage.

C'est en lieu et place de trois maisons bourgeoises, mitoyennes de ce jardin, qui ont fait l'objet d'un permis de démolir, que Bouygues immobilier souhaite construire deux bâtiments de logements. « Le Code de l'urbanisme précise que, dans un dossier de permis de construire où le terrain d'origine comporte déjà des constructions, il doit être inscrit leur destination, leur surface et si elles seront maintenues ou modifiées par le nouveau projet, commente méticuleusement Me Taurand. Or, dans ce dossier, il n'y a pas la preuve que la commune ait eu un quelconque détail sur l'avenir des constructions, l'entier du permis de démolir n'a pas été joint au dossier. »

Argument avancé par le promoteur : la ville était forcément au courant de l'avenir des trois bâtisses, ayant délivré au préalable un permis de démolir. Le maire UMP de Suresnes, en déplacement à l'étranger, minimise cette décision, attendant de voir le jugement. « Si on commence à annuler tous les permis de construire, je ne vois pas comment nous allons pouvoir atteindre les objectifs fixés en termes de logement. » Coup d'arrêt ou simple retard pour le projet immobilier, pour le moment, rien n'est sûr. Bouygues Immobilier, que nous avons contacté hier, n'a pas souhaité faire de commentaire. Il a deux mois pour faire appel de la décision. A terme, il lui restera toujours la possibilité de relancer une procédure auprès de la mairie.

Le Parisien

Par catherine.taurand le 20/09/12
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Dans un arrêt du 4 juillet 2012, (n° 350752, Assoc. féd. action régionale pour l'environnement aux Tables), le Conseil d'Etat a rappelé qu'il acceptait de contrôler la régularité de la délibération approuvant le principe d'une délégation de service public.

Mais, tout en admettant la recevabilité d'un recours pour excès de pouvoir contre cette délibération approuvant le principe d'une délégation de service public, le Conseil d'État en a fixé les limites.

Seuls sont examinés par le juge administartif les moyens de légalité externe et un moyen de légalité interne relatif au caractère délégable de l'activité en cause.

Sont, en revanche, inopérants des moyens relatifs aux caractéristiques et aux modalités de mise en oeuvre ultérieure de la délégation ou des prestations que cette délibération n'a pas pour objet d'arrêter définitivement.

En d'autres termes, il ne contrôle pas le libre du choix des collectivités locales quant au mode de gestion de ses services publics.

Catherine Taurand

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Par catherine.taurand le 20/09/12
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La loi n° 2012-955 du 6 août 2012 abroge la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire.

Est ainsi supprimée, avant même d'avoir eu le temps d'être appliquée la majoration « automatique » de 30 %, destinée à permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation par dépassement des différentes règles ou création d'une surface habitable, des droits à construire sur l'ensemble du territoire national, en la ramenant à 20 %.

Disparaît également la majoration légale des droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation des sols fixées par les documents d'urbanisme, ce qui implique une réadaptation des règles de cumul des majorations.

Heureusement, la nouvelle loi prévoit un mécanisme transitoire pour tenir compte des majorations déjà en vigueur.

Décidément, l'insécurité juridique ne concerne pas que la loi fiscale en France.

Catherine Taurand

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Par catherine.taurand le 19/09/12
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A la question écrite de Monsieur Masson n° 21828 (Publication au JO : Sénat du 12 janvier 2012), le Ministère de l'Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement a clairement réaffirmé que "l'annulation judiciaire d'une décision expresse ou tacite de refus ou d'octroi de permis de construire fait disparaître rétroactivement ladite décision et oblige l'autorité compétente à procéder à une nouvelle instruction de la demande, dont elle demeure saisie, que le juge ait enjoint ou non à l'autorité compétente de réexaminer cette demande et que le pétitionnaire ait ou non confirmé sa demande d'autorisation. L'autorité compétente se prononce à nouveau d'une part, eu égard à l'injonction d'instruction et aux motifs d'annulation formulés par le juge et d'autre part, au vu des circonstances de droit ou de fait qui prévalent à la date de la nouvelle décision. Cependant, la demande d'autorisation ne peut faire l'objet d'un nouveau refus sur le fondement des dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée, sous réserve que la demande ait été confirmée dans le délai de six mois à compter de la notification de l'annulation définitive du refus opposé (article L. 600-2 du code de l'urbanisme). L'autorité compétente demeure saisie de la demande initiale et doit y statuer sans procéder à une nouvelle instruction à moins que des circonstances nouvelles de droit ou de fait n'y fassent obstacle (CE, 29 juin 1990, n° 93762 et n° 94343). Ainsi, dès lors qu'aucun changement dans les circonstances de fait ou de droit de nature à rendre nécessaire une nouvelle instruction n'est intervenu entre l'époque à laquelle l'autorité compétente avait instruit le dossier et la date à laquelle elle doit arrêter une nouvelle décision, celle-ci n'a pas à reprendre la totalité des formalités exigées pour l'instruction de la demande initiale telles que par exemple l'enquête publique, les demandes d'avis, la consultation des commissions etc., ces éléments étant déjà à sa disposition. Toutefois, en cas d'annulation pour vice de forme ou de procédure, l'autorité compétente est tenue de procéder, dans le délai imparti par le juge, à la nouvelle instruction de la formalité irrégulière avant de se prononcer à nouveau sur la demande " (Publication au JO : Sénat du 19 avril 2012).

Catherine Taurand

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Par catherine.taurand le 19/09/12
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L'exception d'illégalité est le moyen par lequel, à l'occasion d'un litige né de la contestation de la légalité d'une décision administrative devant le juge administratif, est invoquée l'illégalité de cette décisionen ce qu'elle repose sur une décision elle-même illégale.

En matière de permis de construire, on a rencontré le cas d'une modification d'un plan d'occupation des sols de la commune qui rendait possible l'opération envisagée dans la demande de permis.

Le permis a donc été accordé. Mais, cette modification était illégale.

Ainsi, l'arrêté par lequel le permis de construire a été accordé devenait lui-même entaché d'illégalité.

Cependant, il ne suffit pas de faire valoir qu'un permis de construire est illégal au motif qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal.

Il faut démontrer le rapport entre cette illégalité et le permis.

Il ne peut être utilement soutenu devant le juge de l'excès de pouvoir qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal que si l'on démontre que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes remises en vigueur par l'annulation du document d'urbanisme illégal.

Un permis de construire a été annulé au motif que le plan d'occupation des sols sur lequel il se fondait était lui-même non conforme à un schéma directeur. En l'espèce, un ensemble de 198 logements d'HLM avait été autorisé sur une zone que le schéma classait “espace vert-parc urbain”.

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Par catherine.taurand le 19/09/12
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Le Président de la République Hollande a réitéré sa volonté de mettre en place une nouvelle tranche d'imposition à 75% pour les revenus supérieurs à un million d'euros annuels.

Cette réforme fiscale concernerait entre 7 000 et 30 000 foyers fiscaux et ne rapporterait que 250 millions d'euros à l'Etat.

Au-delà de l'opinion personnelle ou économique que l'on peut avoir sur cette mesure, d'un strict point de vue juridique, si une telle tranche d'imposition devait voir le jour, il conviendrait de s'interroger sur son caractère constitutionnel ou non.

En effet, cumulée avec l'impôt sur la fortune (ISF), la contribution sociale généralisée (CSG) et une fiscalité sur les revenus du capital, une partie de la population visée par cette réforme, pourrait être imposée à des taux cumulés supérieurs à 80%.

Or, il est constant que le principe constitutionnel d'égalité devant l'impôt n'est pas respecté si l'impôt prélevé revêt un caractère confiscatoire ou fait peser sur une catégorie de contribuables une charge excessive au regard de leurs facultés contributives.

Le Conseil constitutionnel le juge de manière constante.

Le calendrier de cette mesure n'est pas totalement défini et des précisions quant à ses modalités, ses composantes et ses exonérations éventuelles sont encore en débat. A suivre...

Catherine Taurand

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Par catherine.taurand le 13/09/12
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L'article L. 146-4-I du Code de l'urbanisme, qui s'applique à l'ensemble du territoire des communes littorales, prévoit que:

« L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ».

C'est ainsi pôur lutter contre le « mitage » que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative des constructions.

En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d'autres constructions, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées des agglomérations ».

Dans une affaire où le maire de Plouha (Côtes-d'Armor) avait refusé la délivrance d'un permis de construire sur un terrain situé à environ 1,5 kilomètre du bourg de Plouha et inclus dans un secteur rural en bordure d'une route départementale, les propriétaires de la parcelle ont saisi le juge administratif.

Compte tenu de la localisation du terrain d'assiette et de la circonstance que « si trois constructions éparses se trouvent au nord du terrain d'assiette, celles-ci sont elles-mêmes séparées par une parcelle boisée d'une douzaine de maisons longeant la route départementale, auxquelles succèdent au nord-est les constructions, disséminées de part et d'autre de cette même route, du hameau du Goasmeur », les requérants ont été déboutés. Et ce, alors même que le terrain d'assiette du projet était inscrit en zone constructible UC du POS.

La Cour considère en effet que:

"(...) Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet de M. et Mme X, situé à environ 1,5 kilomètre du bourg de Plouha, est inclus dans un secteur rural en bordure de la route départementale 32 ; que si trois constructions éparses se trouvent au nord du terrain d'assiette, celles-ci sont elles-mêmes séparées par une parcelle boisée d'une douzaine de maisons longeant la route départementale, auxquelles succèdent au nord-est les constructions, disséminées de part et d'autre de cette même route, du hameau du Goasmeur ; que, dans ces conditions, la construction projetée, alors même qu'elle ne porte que sur l'édification d'une seule maison de 150 m2 de surface hors oeuvre nette, constitue une extension de l'urbanisation qui ne s'inscrit pas en continuité avec une agglomération ou un village existant et ne présente pas, par ailleurs, le caractère d'un hameau nouveau intégré à l'environnement ; que les circonstances que le terrain d'assiette du projet soit inscrit en zone constructible UC du plan d'occupation des sols et qu'un certificat d'urbanisme positif ait été précédemment délivré pour la même parcelle en avril 2004 sont sans incidence sur la légalité de l'arrêté contesté ; qu'il suit de là que le maire de Plouha a fait une exacte application des dispositions du I de l'article L. 146-4 précité du Code de l'urbanisme en refusant le permis de construire sollicité (...)" (CAA Nantes, 9 mars 2012, n° 10NT01664).

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Par catherine.taurand le 13/09/12
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La deuxième loi de finances rectificative pour 2012 a supprimé l'exonération fiscale des heures supplémentaires et assimilées.

L'exonération d'impôt sur le revenu de la rémunération versée au titre des heures supplémentaires et complémentaires est supprimée pour les heures effectuées à compter du 1er août 2012.

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sep
13

ISF 2012

Par catherine.taurand le 13/09/12
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Une contribution exceptionnelle sur la fortune, calculée selon un tarif progressif identique à celui appliqué pour le calcul de l'ISF 2011, est instituée à la charge des redevables de l'ISF 2012.

Seules les personnes dont la valeur nette taxable du patrimoine est égale ou supérieure à 1,3 million d'euros sont assujetties à la contribution

Mais attention: elles sont taxées pour la part qui excède 800 000 €.

Le montant de l'ISF dû ou payé au titre de l'année 2012 (avant réductions d'impôt) est imputable sur la contribution.

Les redevables dont le patrimoine est compris entre 1 300 000 € et 3 000 000 €, qui ont déclaré l'ISF sur leur déclaration des revenus n° 2042 C mais n'ont pas encore payé leur cotisation, recevront en octobre un avis d'imposition indiquant le montant de l'ISF 2012 et celui de la contribution exceptionnelle, qu'ils devront acquitter au plus tard le 15 novembre 2012.

Les redevables dont le patrimoine est égal ou supérieur à 3 000 000 €, qui ont souscrit la déclaration d'ISF n° 2725 et payé l'impôt correspondant le 15 juin 2012, recevront en octobre un formulaire de déclaration spécifique, à souscrire le 15 novembre 2012 au plus tard et accompagner du paiement de la contribution.

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Par catherine.taurand le 13/09/12
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Il ressort de la deuxième loi de finances rectificative pour 2012 quatre éléments importants relatifs à la taxe sur la valeur ajoutée:

* On notera bien entendu la suppression du relèvement de 19,6 à 21,2 %du taux normal de la TVA (« TVA sociale »).Le relèvement du taux normal de la TVA de 19,6 à 21,2 %, qui devait entrer en vigueur le 1er octobre 2012, est supprimé. Il en est de même pour le relèvement des taux particuliers applicables en Corse.

* Notons également l'assujettissement des spectacles vivants à la TVA au taux de 5,5 % (2,1 % en Corse), au lieu du taux de 7 %. Cette mesure s'applique aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2013.

* Cette loi procède à la suppression de l'augmentation des taux du remboursement forfaitaire agricole. Corrélativement à l'abrogation du dispositif de « TVA sociale », l'augmentation des taux du remboursement forfaitaire agricole prévue lors de l'institution de ce dispositif est supprimée. Les taux applicables aux ventes faites à compter du 1er janvier 2012 sont fixés à :

- 4,63 % pour le lait, les animaux de basse-cour, les oeufs, les animaux de boucherie et de charcuterie, les céréales, et les graines oléagineuses et protéagineux

- 3,68 % pour les autres produits.

* il est à remarquer enfin le rétablissement du taux réduit à 5,5 % applicables aux livres: les opérations portant sur les livres, y compris leur location et quel que soit leur support, sont soumises au taux réduit de 5,5 % (2,1 % en Corse), au lieu du taux de 7 %. Cette mesure s'applique aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2013.

Catherine Taurand

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