catherine.taurand

Par catherine.taurand le 28/11/14
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Les services du premier Ministre ont récemment fait le point sur les démarches préalables nécessaires à la modification de la devanture d'un commerce.

En résumé, les règles sont les suivantes :

Aucune déclaration préalable ou demande de permis de construire n’est nécessaire si la réalisation, rénovation ou réfection de la devanture d'un magasin n’entraîne :

ni changement de destination du local commercial, ni ajout de surface, ni modification de l'aspect extérieur du bâtiment : modification ou remplacement de la vitrine, changement de menuiserie ou d'autres matériaux, percement d'une nouvelle ouverture, nouvelle couleur de peinture pour la façade, etc.

Ainsi, si les travaux consistent à restaurer l'état initial du bâtiment (travaux de ravalement ou de nettoyage de la façade) aucun permis ni autorisation n’est nécessaire.

Exception 1: une déclaration préalable devra être déposée si les 3 conditions susvisées sont réunies mais si le commerce est situé dans un espace protégé (abords d'un monument historique) ou dans une commune ou périmètre d'une commune où ces travaux sont soumis à autorisation en raison du plan local d'urbanisme (PLU).

Exception 2 : un permis de construire est nécessaire si les 3 conditions susvisées sont réunies mais si le commerce est protégé par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), s'il est classé au titre des monuments historiques ou inscrit à l'inventaire supplémentaire (ISMH).

 

Attention 1: la déclaration préalable ou son absence ne dispensent pas d'obtenir d'autres autorisations obligatoires, si les travaux de modification comportent l'installation ou le changement d'une enseigne, l'installation d'une terrasse avec ou sans emprise au sol, ou d'un étalage devant la boutique (demande d'autorisation d'occupation du domaine public - AOT)

Attention 2 : avant d'entreprendre les travaux modifiant l'aspect extérieur (devanture et façade) ou modifiant les parties communes d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, il est nécessaire d'en obtenir l'autorisation préalable par un vote à la majorité de l'assemblée générale des copropriétaires.

 

Pratique : Lorsqu’il est nécessaire, le dossier de déclaration préalable pour une modification de devanture commerciale doit être déposé auprès de la mairie de la commune où est situé l'établissement commercial.

Il doit être composé de 7 éléments :

formulaire cerfa n°13404*03 plan de situation (pièce DP1) permettant de localiser précisément la parcelle concernée plan de masse (DP2) description du projet (DP5) par photomontage, croquis ou plan en perspective plan en coupe au droit de la devanture, avant et après les travaux (DP3) plan de la façade (DP4), vue de face cotée (état initial et état futur) photos couleur de l'état actuel de la devanture (DP7) et de l'immeuble ( DP8) .

Le délai d'instruction de la demande est d’un mois à partir de la réception du dossier complet.

 

Conseil : en cas d’hésitation sur la nécessité d’une demande de permis de construire ou dde déclaration préalable, contactez le service urbanisme de la commune d’implantation de l’immeuble.

 

Ref :

Code de l'urbanisme : article R421-17 Code de l'urbanisme : articles R431-35 à R431-37 : Contenu du dossier de demande de déclaration préalable Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 25 : Autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires
Par catherine.taurand le 28/11/14
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Les services du premier Ministre ont récemment fait le point sur les démarches préalables nécessaires à la modification de la devanture d'un commerce.

En résumé, les règles sont les suivantes :

Aucune déclaration préalable ou demande de permis de construire n’est nécessaire si la réalisation, rénovation ou réfection de la devanture d'un magasin n’entraîne :

ni changement de destination du local commercial, ni ajout de surface, ni modification de l'aspect extérieur du bâtiment : modification ou remplacement de la vitrine, changement de menuiserie ou d'autres matériaux, percement d'une nouvelle ouverture, nouvelle couleur de peinture pour la façade, etc.

Ainsi, si les travaux consistent à restaurer l'état initial du bâtiment (travaux de ravalement ou de nettoyage de la façade) aucun permis ni autorisation n’est nécessaire.

Exception 1: une déclaration préalable devra être déposée si les 3 conditions susvisées sont réunies mais si le commerce est situé dans un espace protégé (abords d'un monument historique) ou dans une commune ou périmètre d'une commune où ces travaux sont soumis à autorisation en raison du plan local d'urbanisme (PLU).

Exception 2 : un permis de construire est nécessaire si les 3 conditions susvisées sont réunies mais si le commerce est protégé par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), s'il est classé au titre des monuments historiques ou inscrit à l'inventaire supplémentaire (ISMH).

 

Attention 1: la déclaration préalable ou son absence ne dispensent pas d'obtenir d'autres autorisations obligatoires, si les travaux de modification comportent l'installation ou le changement d'une enseigne, l'installation d'une terrasse avec ou sans emprise au sol, ou d'un étalage devant la boutique (demande d'autorisation d'occupation du domaine public - AOT)

Attention 2 : avant d'entreprendre les travaux modifiant l'aspect extérieur (devanture et façade) ou modifiant les parties communes d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, il est nécessaire d'en obtenir l'autorisation préalable par un vote à la majorité de l'assemblée générale des copropriétaires.

 

Pratique : Lorsqu’il est nécessaire, le dossier de déclaration préalable pour une modification de devanture commerciale doit être déposé auprès de la mairie de la commune où est situé l'établissement commercial.

Il doit être composé de 7 éléments :

formulaire cerfa n°13404*03 plan de situation (pièce DP1) permettant de localiser précisément la parcelle concernée plan de masse (DP2) description du projet (DP5) par photomontage, croquis ou plan en perspective plan en coupe au droit de la devanture, avant et après les travaux (DP3) plan de la façade (DP4), vue de face cotée (état initial et état futur) photos couleur de l'état actuel de la devanture (DP7) et de l'immeuble ( DP8) .

Le délai d'instruction de la demande est d’un mois à partir de la réception du dossier complet.

 

Conseil : en cas d’hésitation sur la nécessité d’une demande de permis de construire ou dde déclaration préalable, contactez le service urbanisme de la commune d’implantation de l’immeuble.

 

Ref :

Code de l'urbanisme : article R421-17 Code de l'urbanisme : articles R431-35 à R431-37 : Contenu du dossier de demande de déclaration préalable Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 25 : Autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires
Par catherine.taurand le 26/11/14
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Il n'est pas rare d'obtenir l'annujlation d'un perrmis de construire tant les règles régissant le dossier de demande sont exigentes.

 

Par exemple, l'article R. 431-2 du Code de l'urbanisme prévoit que « La demande précise que le demandeur et, le cas échéant, l'architecte, ont connaissance de l'existence de règles générales de construction prévues par le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du Code de la construction et de l'habitation et notamment, lorsque la construction y est soumise, des règles d'accessibilité fixées en application de l'article L. 111-7 de ce code et de l'obligation de respecter ces règles ».

 

Il est pourtant très rare que les pièces constituant le dossier de la demande de permis comportent des éléments relatifs à la connaissance et à l'obligation de respect par l'architecte et le pétitionnaire des règles de construction que le Code de la construction et de l'habitation leur impose.

 

Et pour cause… le demandeur renseigne le plus souvent les rubriques 5 et 8 du formulaire CERFA de demande de permis de construire, qui font seulement état de la connaissance des règles d'accessibilité et non de l'obligation de les respecter.

 

Ainsi, lors d’un contentieux visant à l’annulation d’un permis de construire, il nous semble parfaitement légitime d’arguer de l'absence, dans la demande de permis de construire, de précision que le demandeur et son architecte ont connaissance de l'obligation de respecter les règles d'accessibilité fixées en application de l'article L. 111-7 du Code de la construction et de l'habitation.

 

Catherine Taurand
Avocat droit public - droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris
Tél :  +33 1 53 30 72 72  / +33 6 41 68 25 48
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Par catherine.taurand le 25/11/14
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La Cour administrative d'appel de Bordeaux a apporté un éclairage intéressant sur les notions de temps de pause et de temps de travail (CAA Bordeaux 9 septembre 2014, n° 13BX00747, Syndicat confédération générale des travailleurs de l'hôpital de Jonzac et a.).

Tout est parti d’une note de service relative à l'organisation du temps de travail, dans laquelle le directeur du centre hospitalier de Jonzac a informé le personnel de ce que la pause de 20 mn accordée lorsque le temps de travail continu est supérieur à 6 heures ne serait plus comptée comme temps de travail effectif.

 

Le décret du 4 janvier 2002 prévoit que: " La durée du travail effectif s'entend comme le temps pendant lequel les agents sont à la disposition de leur employeur et doivent se conformer à ses directives sans pouvoir vaquer librement à des occupations personnelles. Lorsque l'agent a l'obligation d'être joint à tout moment, par tout moyen approprié, pendant le temps de restauration et le temps de pause, afin d'intervenir immédiatement pour assurer son service, les critères de définition du temps de travail effectif sont réunis " que " Les règles applicables à la durée quotidienne de travail, continue ou discontinue, sont les suivantes : (...) : Une pause d'une durée de 20 minutes est accordée lorsque le temps de travail quotidien est supérieur à 6 heures consécutives. (...) ".

 

En combinant ces deux dispositions, la Cour en a déduit que le temps de pause n'est comptabilisé comme du temps de travail effectif qu’à condition que l'agent ait l'obligation, à raison de fonctions spécifiques, d'être joint à tout moment afin d'intervenir immédiatement pour assurer son service et ne peut dès lors, pendant cette période, vaquer librement à ses occupations personnelles.

 

Or, il est vrai que la note de service litigieuse ne mentionnait pas que pendant le temps de pause de 20 minutes accordée lorsque le temps de travail continu est supérieur à 6 heures les agents doivent être à la disposition de l'établissement.

En d’autres termes, ce n’est pas parce que les agents ne quittent pas leur lieu de travail pendant leur temps de pause ou qu'ils ne peuvent prendre leur pause en début ou en fin de service afin d'assurer un fonctionnement continu ou encore que l'organisation de ce temps de pause est placée sous l'autorité des cadres de l'hôpital que ces agents sont à la disposition de leur employeur pendant cette période.

A bon entendeur…  

Catherine Taurand
Avocat droit public - droit fiscal

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Par catherine.taurand le 21/11/14
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Par catherine.taurand le 14/11/14
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Face à des défaillances ou la non -exécution de ses obligations par l’administration, certaines sociétés ayant conclu un contrat avec  une personne publique décident soit de ne pas exécuter leurs propres obligations contractuelles  soit de résilier unilatéralement le contrat.

Selon l’adage selon lequel on ne peut pas se faire justice soi - même, ce comportement est illégal, même face à l’administration, avec laquelle le rapport de force est parfois très déséquilibré.

Cependant, le Conseil d’Etat rappelle que les parties (une société et une personne publique) peuvent prévoir dans un contrat les conditions auxquelles le cocontractant de la personne publique peut résilier le contrat en cas de méconnaissance par cette dernière de ses obligations contractuelles (CE 8 octobre 2014, n° 370644, Société Grenke location au Lebon).

Attention aux deux limites de cette possibilité :

Elle est exclue lorsque le contrat a pour objet l'exécution même du service public Lorsqu’elle est prévue, cette clause ne permet pas à la société de procéder à la résiliation sans avoir mis à même, au préalable, la personne publique de s'opposer à la rupture des relations contractuelles pour un motif d'intérêt général, tiré notamment des exigences du service public. Lorsqu'un motif d'intérêt général lui est opposé, le cocontractant doit poursuivre l'exécution du contrat. Un manquement de sa part à cette obligation est de nature à entraîner la résiliation du contrat à ses torts exclusifs. Il reste alors au cocontractant de contester devant le juge le motif d'intérêt général qui lui est opposé afin d'obtenir la résiliation du contrat.

Dans cette affaire, un service du ministère de la culture et de la communication et la société Grenke location avaient conclu un contrat par lequel la société Grenke location s'engageait à acheter auprès d'un fournisseur désigné cinq photocopieurs pour les donner ensuite en location à la personne publique pour une durée de soixante-trois mois moyennant un loyer trimestriel de 5 563 euros.

La personne publique ayant cessé de régler les loyers trimestriels dès le 27 mai 2008, la société Grenke location avait résilié ce contrat, en application de la clause contractuelle prévue à cet effet.

 

La Cour avait écarté l’application de la clause contractuelle prévoyant la résiliation « en raison de leur illégalité (…) au seul motif qu'elles permettaient au cocontractant de l'administration de résilier unilatéralement le contrat en cas de retard de paiement des loyers ».

Le Conseil d’Etat a, à bon droit, censuré ce raisonnement car une telle clause peut être prévue au contrat  et la Cour aurait dû rechercher si ladite clause répondaient aux conditions et limites rappelées ci-dessus avant d’en écarter l’application.

Catherine Taurand
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Par catherine.taurand le 13/11/14
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En principe, une autorisation exceptionnelle de l’employeur est nécessaire pour que l’agent public qui n’a pas pris ses congés annuels dans l’année puisse les reporter sur l’année suivante.

Il existe cependant un cas particulier de report automatique : l'agent qui n'a pas pu prendre tout ou partie de ses congés annuels en raison d'un congé de maladie bénéficie du report automatique de ses congés annuels non pris sur l'année suivante.

Ce principe vaut :

que le congé soit un congé de maladie ordinaire ou un congé de longue maladie, un congé de longue durée ou un congé de grave maladie, dans la fonction publique hospitalière, depuis 2013, en cas de congé de maternité, de congé d'adoption, de congé de paternité ou de congé parental, et que le congé soit causé par un accident de travail ou une maladie professionnelle ou non.

Aucune démarche de la part de l’agent n’est nécessaire. Le report est automatique.

Catherine Taurand
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Par catherine.taurand le 12/11/14
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Dans son récent arrêt du 31 octobre 2014, le Conseil d’Etat a rappelé qu'il appartient à un agent public qui soutient avoir été victime d'agissements constitutifs de harcèlement moral de soumettre au juge des éléments de fait susceptibles de faire présumer l'existence d'un tel harcèlement (CE 31 octobre 2014, n°372042, CCI Savoie).

Il rappelle qu'il incombe alors à l'administration de produire, en sens contraire, une argumentation de nature à démontrer que les agissements en cause sont justifiés par des considérations étrangères à tout harcèlement.

C’est au vu de l’ensemble de ces éléments (et au besoin au moyen d’une mesure d’instruction) que le juge apprécie si les agissements de harcèlement sont ou non établis.

 

Dans cette affaire, le Conseil d’Etat a retenu la qualification de harcèlement moral.

En effet,  le requérant avait porté à la connaissance du directeur général de la chambre consulaire ce qu'il estimait être diverses irrégularités de gestion de la part de son supérieur hiérarchique.

Or, par courrier, le directeur général de la CCI a invité le requérant à " rentrer dans le rang " ou à " quitter le groupe ". Il a ensuite été sommé de rester à son domicile sans  puis a été affecté sur un emploi créé pour lui dont le contenu n'a pas été précisément défini.

Dans le cadre de cette nouvelle affectation, l’agent s'est vu successivement infliger un avertissement,  puis un blâme pour les mêmes faits, étant précisé que le blâme a ultérieurement été annulé par le tribunal.

Il a été réintégré à sa demande dans son poste initial mais  une réorganisation des services a été décidée en son absence. Cette réorganisation conduisait à la suppression de trois postes mais, en pratique, à son seul licenciement, prononcé à l'issue d'une procédure entièrement conduite durant la période où il se trouvait en congés de maladie.

Les faits de harcèlement moral étaient donc bien établis.

Catherine Taurand
Avocat à la Cour

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Par catherine.taurand le 07/11/14
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Le maire de Berzé-le-Châtel avait accordé un permis de construire en vue de la construction sur le territoire de la commune d'un ensemble immobilier constitué de trois unités, comportant une maison d'habitation et des chambres d'hôtes.

A la date du permis de construire, le territoire de la commune de Berzé-le-Châtel n'était couvert ni par un plan local d'urbanisme, ni par une carte communale ni par un document d'urbanisme en tenant lieu.

Ce permis a fait l’objet d’une demande d’annulation rejetée par le tribunal administratif.

Ce jugement a été annulé par la cour, qui a considéré que :

le projet ne figure pas au nombre des constructions susceptibles d'être autorisées en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune ;  les bâtiments projetés sont situés à la périphérie d'un ensemble constitué d'une dizaine de constructions, au sud est du château de Berzé-le- Châtel ; le terrain d'assiette de ce projet s'inscrit dans un large espace naturel, vierge de toute construction et ne se trouve pas dans le prolongement immédiat d'un secteur construit ;  les bâtiments projetés forment une importante saillie dans l'espace naturel et sont eux-mêmes éloignés de plusieurs dizaines de mètres des constructions les plus proches, dont ils sont séparés par deux parcelles non bâties ainsi que par des haies arbustives ;

Dans ces conditions, la Cour en a conclu que ce terrain devait être regardé comme situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune et qu’en accordant le permis de construire, le maire de Berzé-le-Châtel avait violé les dispositions du code de l’urbanisme définissant les constructions autorisées en cas d'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu ( CAA Lyon 28 octobre 2014, n° 13LY02224).    

Catherine Taurand
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Par catherine.taurand le 07/11/14
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Que se passe-t-il concrètement lorsqu’une décision de justice juge  qu'un ouvrage public a été édifié irrégulièrement sur une propriété privée et a ordonné sa démolition mais que la personne publique refuse de démolir cet ouvrage.

Dans ce cas, le juge administratif doit procéder en deux étapes :

D’abord, il doit déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, s'il convient de faire droit à la demande démolition en recherchant si, eu égard notamment à la nature de l'irrégularité, une régularisation appropriée est possible. Puis, si une telle régularisation n’est pas possible il lui revient ensuite de prendre en considération, d'une part les inconvénients que la présence de l'ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence et, d'autre part, les conséquences de la démolition pour l'intérêt général. Enfin, il lui appartient de faire la balance de tous ces éléments d'apprécier si la démolition n'entraîne pas une atteinte excessive à l'intérêt général.

 

Dans une affaire récente, une commune avait édifié un lampadaire sur une portion de propriété privée.

 

La Commune refusant de déplacer le lampadaire, l’administré propriétaire du terrain sur lequel avait été édifié le lampadaire, a saisi le juge administratif afin que celui-ci enjoigne la ville de déplacer cet ouvrage public.

 

Le juge administratif a bien reconnu l’emprise irrégulière.

 

Cependant, il a rejeté la demande du propriétaire en considérant que celui-ci  ne justifiait pas « pourquoi le déplacement du lampadaire en litige, dont l'emprise au sol ne dépasse pas 0,16 m², serait nécessaire pour lui permettre d'accéder à sa propriété et en particulier au garage pour lequel il a obtenu un permis de construire ; que cette impossibilité ne ressort ni des plans ni des photographies qu'il produit ; qu'il ne résulte dès lors pas de l'instruction que l'atteinte portée à la propriété privée de M. B...excèderait celle que le déplacement ou la suppression de cet ouvrage porterait à l'intérêt général »  (CAA Lyon, 30 octobre 2014, n° 14LY00348).

 

On peut comprendre l’incompréhension du propriétaire lésé, dont on ignore, à ce jour, s’il compte se pourvoir en cassation.    

 

Catherine Taurand
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