Par catherine.taurand le 17/11/11

L'arrêt du Conseil d'État de juillet dernier (CE, 26 juill. 2011, n° 324767, SCI du Belvédère : JurisData n° 2011-015381) en a surpris plus d'un!

En effet, danhs cette affaire, à l'occasion de la vente d'un immeuble, le vendeur a adressé une première déclération d'intention d'aliéner (DIA) mentionnant un prix de vente de 419 000 euros. À la suite d'une erreur portant sur les frais d'agence, une seconde DIA est adressée à la commune, mentionnant, suite à une grossière erreur matérielle, non plus le prix de 419 000 euros, mais celui de 149 000 euros.

Très heureuse, la commune préempte sur le fondement de la seconde DIA.

Le vendeur demande l'annulation de la préemption.

Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise lui donne gain de cause mais, en appel, la cour administrative d'appel de Versailles annule ce jugement en considérant qu'aucun élément du dossier ne permettait de considérer que la différence entre des deux montants procéderait d'une erreur matérielle (CAA Versailles, 4 déc. 2008, n° 07VE01300, Cne Noisy-le-Grand ; Constr.-Urb. 2009, comm. 18, obs. G. Godfrin).

Le Conseil d'État, quant à lui, considère que « la mention du prix de 149 000 € que le notaire [du vendeur] a fait figurer sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner était exprimée à la fois en chiffres et en lettres ; que la circonstance que ce montant ne correspondrait pas, en raison d'une erreur matérielle, à celui qui avait été stipulé dans la promesse de vente n'est pas de nature à affecter la légalité de la décision du 20 janvier 2004 par laquelle, au vu notamment du prix ainsi porté à sa connaissance, le maire de Noisy-le-Grand a exercé le droit de préemption de la commune ».

L'inattention coûte cher en l'espèce et surtout au notaire qui peut voir sa responsabilité engagée pour faute inexcusable.

---

Catherine Taurand

Avocat droit public droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72 / +33 6 41 68 25 48

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr

http://www.avocats.fr/space/catherine.taurand

Par catherine.taurand le 17/11/11

Le Code de l'urbanisme habilite les auteurs du règlement d'un PLU à fixer une règle de hauteur des constructions.

Cette hauteur peut être exprimée en mètres, en nombre de niveaux, selon ces deux critères combinés ou encore en relation avec la hauteur des bâtiments voisins.

Pour une hauteur exprimée en mètre, il arrive que le règlement du PLU ne définisse pas lui-même les points bas et haut à retenir.

En général, le pouit bas retenu pour le calcul de la hauteur de la construction correspond au sol naturel existant avant les travaux de terrassement ou d'exhaussement nécessaires à la réalisation du projet et le point haut au faîtage, à l'égout du toit ou au sommet de l'acrotère, par exemple.

Dans une affaire récente, le Conseil d'État a été amené à interpréter les dispositions de l'article UB7 du règlement du POS d'Amiens, aux termes duquel « au-delà de la bande d'une profondeur de 12 mètres ou de 15 mètres, l'implantation des bâtiments en limite séparative (...) est autorisée si leur hauteur en limite n'excède pas 3,50 mètres » (CE, 19 juill. 2011, n° 331347, SCI Cédric : JurisData n° 2011-017378).

Le Conseil d'Etat aurait pu considérer, comme l'y invitait la jurisprudence jusqu'ici, que la hauteur de 3,50 mètres devait être mesurée à l'égout du toit et non au faitage.

Et pourtant, le Conseil d'État juge en l'espèce qu'il « y a lieu de mesurer cette hauteur au faîtage et non à l'égout du toit, lorsque la façade, correspondant à un mur pignon, ne comporte pas d'égout du toit face au point le plus rapproché de la limite parcellaire ».

Cela signifie que le Conseil d'État procède à une interprétation de la disposition en cause en fonction de sa finalité.

Le conseil à donner aux collectivités locales afin d'éviter toute difficulté d'interprétation consiste à définir précisément le point haut de la construction que les auteurs du rèlement de PLU entendent retenir pour le calcul de la hauteur des constructions. Cela irait dans le sens d'une meilleure sécurité et prévisibilité juridiques qui pourraient éviter nombre de contentieux.

---

Catherine Taurand

Avocat droit public droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72 / +33 6 41 68 25 48

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr

http://www.avocats.fr/space/catherine.taurand

Par catherine.taurand le 17/11/11

Dans sa proposition de loi n° 779 du 4 août 2011 , le sénateur Éric Doligé a proposé une simplification des normes applicables aux collectivités locales.

En matière d'urbanisme et d'aménagement, les articles proposés visent à prendre en compte l'évolution de diverses dispositions en matière d'urbanisme et à faciliter la mise en oeuvre des démarches d'archéologie préventive. Il est prévu notamment de :

- moderniser la procédure de zones d'aménagement concerté (ZAC) ;

- instaurer dans les plans locaux d'urbanisme (PLU), en zone U et I AU, des secteurs de projets. Dans ces secteurs, les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) seraient privilégiées par rapport au règlement, afin de donner de la souplesse ;

- supprimer l'obligation, en cas de vente d'un immeuble en vue d'une destruction, de plusieurs diagnostics (électricité, gaz, DPE) ;

- ne rendre opposables les dispositions d'urbanisme des cahiers des charges des lotissements que lorsque ces derniers ont fait l'objet d'une publication au bureau des hypothèques ;

- permettre la signature de promesses de vente en amont du permis d'aménager, en les encadrant strictement : durée limitée et absence d'indemnité d'immobilisation ;

- définir une procédure encadrant la négociation d'une convention de projet urbain partenarial (PUP) entre privé et public afin de la faciliter et la promouvoir ;

- limiter les contraintes fixées par certains documents d'urbanisme en matière de place de stationnement ;

- permettre l'aboutissement des conventions de diagnostic dans des délais compatibles avec les opérations d'aménagement (archéologie préventive).

Pour l'instant, cette proposition a été envoyée à la commission des lois constitutionnelles.

A suivre...

---

Catherine Taurand

Avocat droit public droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72 / +33 6 41 68 25 48

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr

Par catherine.taurand le 17/11/11

Le règlement d'exécution (UE) n° 842/2011 de la Commission européenne du 19 août 2011 établit les formulaires standards pour la publication d'avis dans le cadre de la passation de marchés publics (Comm. UE, règl. (UE) n° 842/2011, 19 août 2011 : JOUE n° L 222, 27 août 2011, p. 1).

Il est entré en vigueur le 16 septembre 2011. Il abroge le règlement (CE) n° 1564/2005 du 7 septembre 2005.

Les divers formulaires à utiliser par les pouvoirs adjudicateurs et entités adjudicatrices sont publiés en 18 annexes:

Annexe I : Formulaire standard 1 : « Avis de pré-information »

Annexe II : Formulaire standard 2 : « Avis de marché »

Annexe III : Formulaire standard 3 : « Avis d'attribution de marché »

Annexe IV : Formulaire standard 4 : « Avis périodique indicatif - Secteurs spéciaux »

Annexe V : Formulaire standard 5 : « Avis de marché - Secteurs spéciaux »

Annexe VI : Formulaire standard 6 : « Avis d'attribution de marché - Secteurs spéciaux »

Annexe VII : Formulaire standard 7 : « Système de qualification - Secteurs spéciaux »

Annexe VIII : Formulaire standard 8 : « Avis sur un profil d'acheteur »

Annexe IX : Formulaire standard 9 : « Avis de marché simplifié dans le cadre d'un système d'acquisition dynamique »

Annexe X : Formulaire standard 10 : « Concession de travaux publics »

Annexe XI : Formulaire standard 11 : « Avis de marché - Marchés passés par un concessionnaire qui n'est pas un pouvoir adjudicateur »

Annexe XII : Formulaire standard 12 : « Avis de concours »

Annexe XIII : Formulaire standard 13 : « Résultats de concours »

Annexe XIV : Formulaire standard 15 : « Avis en cas de transparence ex ante volontaire »

Annexe XV : Formulaire standard 16 : « Avis de pré-information - Défense et sécurité »

Annexe XVI : Formulaire standard 17 : « Avis de marché - Défense et sécurité »

Annexe XVII : Formulaire standard 18 : « Avis d'attribution de marché - Défense et sécurité »

Annexe XVIII : Formulaire standard 19 : « Avis de sous-traitance - Défense et sécurité ».

---

Catherine Taurand

Avocat droit public droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72 / +33 6 41 68 25 48

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr

Par catherine.taurand le 10/10/11

La réponse est NON!

Par facilité de langage et comme nous y encourage la jurisprudence en la matière, on a tendance à affirmer que l'affichage du permis de construire (ou de toute autorisation d'urbanisme) sur le terrain ne fait courir le délai de recours qu'à la condition qu'il soit lisible depuis la voie publique.

En réalité, ce n'est pas tout à fait exact.

L'article R. 424-15 du Code de l'urbanisme dispose que:

« mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire et la notification de l'arrêté ou de la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis, et pendant toute la durée du chantier (...) ».

En toute rigueur, le code de l'urbanisme n'exige pas que l'on puisse lire les renseignements depuis la voie publique.

Dans une affaire examinée récemment par le Conseil d'Etat, ce dernier a considéré que fait courir le délai de recours des tiers l'affichage d'un permis de construire lisible depuis le parking du magasin, autorisé par le permis de construire, dès lors que ce parking du magasin est un « espace ouvert au public » (CE, 6 juill. 2011, n° 344792, Sté Auch Hyper Distribution, Construction - Urbanisme n° 9, Septembre 2011, comm. 125).

Peu importe que ce parking appartienne à une personne privée du moment qu'il est ouvert au public.

--

Catherine Taurand

Avocat droit public - droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr

http://www.avocats.fr/space/catherine.taurand

Par catherine.taurand le 10/10/11

L'article L. 124-1 du Code de l'urbanisme dispose que les communes qui ne sont pas dotées d'un plan local d'urbanisme peuvent élaborer, le cas échéant dans le cadre de groupements intercommunaux, une carte communale précisant les modalités d'application des règles générales d'urbanisme prises en application de l'article L. 111-1 (constructibilité limitée).

Les cartes communales, qui sont approuvées par le conseil municipal et le préfet, délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises.

Dans les territoires couverts par la carte communale, les autorisations d'occuper et d'utiliser le sol sont instruites et délivrées sur le fondement des règles générales de l'urbanisme définies au chapitre Ier du titre Ier du livre Ier et des autres dispositions législatives et réglementaires applicables (C. urb., art. R. 124-3).

La qualification de document d'urbanisme d'une carte communale a été consacrée par la loi SRU et ne fait aucun doute. Son élaboration est d'ailleurs soumise à enquête publique.

D'autre part, la carte communale figure, avec les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d'urbanisme, à l'article L. 121-1 du Code de l'urbanisme, qui définit les principes fondamentaux s'imposant aux documents d'urbanisme (V. notamment Rép. min. n° 73561 : JOAN Q 31 janv. 2006, p. 1094).

Cependant, dans uin arrêt récent de juillet 2011, le Conseil d'Etat rappelle que les cartes communales ne constituent pas des documents d'urbanisme tenant lieu de plan local d'urbanisme dans le périmètre duquel les dispositions supplétives du règlement national d'urbanisme ne s'appliquent pas ( CE, 13 juill. 2011, n° 335066, Min. Écologie : JurisData n° 2011-014068).

Par conséquent, dans ces communes, les permis de construire y sont instruits et délivrés sur le fondement de l'intégralité des dispositions du règlement national d'urbanisme.

Dans cet arrêt, un pétitionnaire s'était vu refuser une demande de permis de construire dans une commune dotée d'une carte communale, sur le fondement de l'article R. 111-18 du Code de l'urbanisme relatif à l'implantation des constructions, dans sa rédaction applicable à l'époque du rejet de la demande de permis de construire.

Le pétitionnaire a porté lelitige en justice et a demandé l'annulation du refus du permis de construire au motif notamment que la commune étant dotée d'une carte communale, cet article supplétif du règlement national d'urbanisme ne s'appliquait pas.

Le Conseil d'État considère que :

« Il résulte des dispositions combinées des articles L. 124-1 et R. 124-3 (du Code de l'urbanisme) que les règles générales d'urbanisme définies aux articles R. 111-1 et suivants du Code de l'urbanisme sont applicables aux territoires couverts par une carte communale et que les permis de construire y sont instruits et délivrés sur le fondement de ces règles. Les cartes communales ne constituent pas, au sens de l'article R. 111-1 précité, des documents d'urbanisme tenant lieu de plan local d'urbanisme dans le périmètre duquel les règles générales d'urbanisme ne s'appliquent pas ».

Catherine Taurand

Avocat droit public - droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr

Par catherine.taurand le 27/09/11

Dans un arrêt du 2 août 2011, le Conseil d'Etat valide le fait qu'un acheteur public puisse retenir, pour choisir l'offre économiquement la plus avantageuse, un critère reposant sur l'expérience des candidats tout en y apportant une réserve (CE, 2 août 2011, N° 348254 aux Tables).

En l'espèce, le Marché portait sur soixante-dix pré-diagnostics énergétiques de bâtiments communaux, de santé et touristiques. Dans le règlement de consultation était inséré un critère pondéré à hauteur de 20%, tenant aux références des candidats afin de prendre en considération leur expérience.

Un candidat évincé obtient l'annulation du marché devant le juge des référés au motif que la prise en compte des références des candidats n'est pas au nombre des critères susceptibles d'être retenus pour sélectionner les offres.

Le Conseil d'Etat annule l'ordonnance et valide le marché en considérant que:

« ces dispositions permettent au pouvoir adjudicateur de retenir, en procédure adaptée, pour choisir l'offre économiquement la plus avantageuse, un critère reposant sur l'expérience des candidats, et donc sur leurs références portant sur l'exécution d'autres marchés, lorsque sa prise en compte est rendue objectivement nécessaire par l'objet du marché et la nature des prestations à réaliser et n'a pas d'effet discriminatoire ».

Or, en l'espèce, le marché prévoyant la réalisation d'un bilan énergétique sur chaque bâtiment ainsi qu'une évaluation des gisements d'économie d'énergie et une orientation vers des interventions simples à mettre en oeuvre ou des études approfondies, le Conseil d'Etat a considéré que « eu égard à la technicité de ces prestations, l'objet du marché justifie objectivement le recours au critère, pondéré à hauteur de 20%, tenant aux références des candidats afin de prendre en considération leur expérience », étant vérifié que la prise en compte de ce critère n'avait pas eu d'effet discriminatoire.

En résumé, lorsque l'objet du MAPA le justifie, l'expérience des candidats peut valablement constituer un critère de sélection des offres, à condition que la prise en compte de ce critère n'ait pas eu d'effet discriminatoire.

Catherine Taurand

Avocat droit public-droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr

Par catherine.taurand le 27/09/11

Dans son arrêt du 4 mai 2011, le Conseil d'Etat précise les critères que les juges du fond doivent utiliser pour déterminer si l'emploi occupé par le vacataire répond à un besoin permanent de la personne publique.

Dans cette affaire, Madame Prodhomme avait assuré, à partir du 16 septembre 1980, des cours de violon à l'école municipale de musique de Fourmies. Elle avait été titularisée, après inscription sur liste d'aptitude, dans le corps des assistants d'enseignement artistique à compter du 1er mars 2000

Elle a demandé la requalification du contrat de vacataire qui la liait à son employeur en contrat d'agent non titulaire pour les années 1980 à 2000, au motif qu'elle avait occupé de manière continue un emploi à caractère permanent. Elle a, en conséquence, également demandé la modification de son reclassement dans le corps des assistants d'enseignement artistique lors de sa titularisation et la réparation du préjudice financier lié à la qualification erronée de son contrat.

La commune de Fourmies a refusé de faire droit à ces demandes et la cour administrative d'appel de Douai avait confirmé le jugement du tribunal administratif de Lille qui avait rejeté les demandes formulées par l'exposante.

Le Conseil d'Etat casse l'arrêt d'appel en considérant "qu'en se bornant à constater que le nombre de vacations effectuées par Mme Prodhomme qui variait d'un mois sur l'autre et l'absence de pièces relatives aux conditions d'emploi et aux modalités de rémunération de l'exposante ne permettaient pas de regarder ces vacations comme équivalentes à un emploi permanent, sans rechercher si, d'une part, les fonctions qu'occupait Mme Prodhomme correspondaient à un besoin permanent de la ville de Fourmies et, d'autre part, si celle-ci, en faisant appel de manière constante au même agent, n'avait pas en fait instauré avec Mme Prodhomme un lien contractuel qui présente les caractéristiques énoncées à l'article 3 de la loi du 26 janvier 1984, la cour a entaché son arrêt d'erreur de droit" ( CE, 4 mai 2011, n° 318644, Mme Prod'homme, aux Tables).

Cet arrêt est très important en ce qu'en l'absence de définition des notions d'emploi permanent et d'acte déterminé, il rappelle le critère primordial du caractère permanent tout en lui donnant des contours.

L'enjeu de rappeler les critères permettant de distinguer les agents non titulaires/contractuels des agents vacataires engagés pour exécuter un acte déterminé est primordial tant les garanties et les droits dont bénéficient ces catégories sont très différents.

Catherine Taurand

Avocat droit public-droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr

Par catherine.taurand le 27/09/11

Le 29 juillet 2011, la commission européenne a commencé à mettre en place une série de mesures concrètes en vue de favoriser la passation électronique des marchés publics dans l'Union, l'idée étant de trouver ainsi une nouvelle source d'économies.

Tout d'abord, la Commission lance un appel à candidatures pour la participation à un nouveau groupe d'experts informel sur la passation de marchés par voie électronique, ce groupe devant élaborer un projet de solutions communes pour la soumission électronique d'offres d'ici la fin 2012.

Elle est également en train d'évaluer et d'analyser les différents modes de la passation électronique de marchés publics dans les États membres pour en déterminer les meilleurs.

Sur le sujet, la Commission s'appuie aussi sur l'analyse des 77 réponses à la consultation sur le Livre vert sur le développement des marchés publics électroniques dans l'UE. Ce qu'il convient de retenir est un large soutien à l'action menée à l'échelon de l'UE, y compris le recours à la législation, pour faciliter l'utilisation de solutions standardisées de passation électronique de marchés.

A suivre...

Catherine Taurand

Avocat droit public - droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr

Par catherine.taurand le 15/09/11

En réponse à la Question écrite n° 18444 de M. Jean Louis Masson, il a été répondu le 1er septembre 2011 qu' il n'existe aucune obligation légale imposant aux riverains de nettoyer (ou déneiger l'hiver) le trottoir devant le pas de leur porte.

Il est ainsi confirmé que les administrés ne sont tenus de balayer devant leur porte que si le maire a pris un arrêté en ce sens.

La faculté pour le Maire de prescrire par arrêté aux riverains de procéder au nettoiement du trottoir situé devant leur habitation se fonde sur l'article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales, en vertu duquel le maire exerce le police municipale en vue d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques, notamment en ce qui concerne la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et les voies publiques, ce qui comprend le nettoiement.

Ainsi, la réponse ministérielle rappelle qu' " il n'existe pas d'obligation de principe pour les riverains de nettoiement du trottoir situé devant leur habitation.

En vertu de ses pouvoirs de police, le maire apprécie, au cas par cas, en fonction des moyens dont dispose la commune, s'il est opportun de faire supporter le nettoiement des trottoirs par les riverains. Un régime identique est applicable en Alsace-Moselle, où le maire est chargé de « faire jouir les habitants des avantages d'une bonne police, notamment de la propreté, de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité dans les rues, lieux et édifices publics » (art. L. 2542-3 du CGCT) et de « prendre les arrêtés locaux de police » (art. L. 2542-2 du CGCT)".

Catherine Taurand

Avocat droit public - droit fiscal

5 rue Jean Mermoz 75008 Paris

Tél : +33 1 53 30 72 72

Fax : +33 1 40 06 91 30

catherine.taurand@taurand-avocats.fr