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Construction à l'appui du mur du voisin : obligation d'obtenir l'autorisation du voisin avant d'entreprendre les travaux

Lorsque le pétitionnaire d'un permis de construire appuie sa construction sur le mur de son voisin, il convient de déterminer si ce mur est mitoyen ou non.

Mur mitoyen ou non ?

L'article 653 du Code civil précise que : "Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire".

Cette présomption de mitoyenneté du mur séparatif ne s'applique pas dès lors qu'il n'existe de bâtiment que d'un seul côté (Cour de Cassation 3ème chambre civile, 7 mars 1973, n°72-10.554). Par conséquent, si à l'époque de l'édification du mur, il n'existait un bâtiment que d'un seul côté dumur séparatif, ce mur n'est pas mitoyen.

Il faut également préciser qu'un mur de soutènement n'est pas un mur séparatif (Cour de Cassation 3ème chambre civile, 15 juin 1994, n°92-13.487). Il n'est donc pas mitoyen : il appartient à celui dont il soutient les terres.

Si la construction nouvelle s'appuie sur un mur mitoyen :

Ce mur appartient aux deux riverains

En ce cas, le pétitionnaire peut appuyer sa construction sur ce mur (article 657 du Code civil). Mais il doit au préalable solliciter l'autorisation du voisin (article 662 du Code civil). Si le voisin refuse de donner son consentement, il convient de solliciter la désignation d'un expert qui déterminera dans quelles conditions l'ouvrage doit être réalisé pour ne pas nuire au mur.

Il faut noter qu'en application de l'article 656 du Code civil, tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions du mur s'il abandonne son droit de mitoyenneté. Toutefois, à partir du moment où l'on construit à l'appui d'un mur mitoyen, il n'est plus possible d'abandonner son droit de mitoyenneté pour s'éviter les dépenses d'entretien.

Si la construction nouvelle s'appuie sur un mur non mitoyen :

Si le mur appartient exclusivement au voisin, le pétitionnaire doit obligatoirement demander l'autorisation de son voisin pour construire à l'appui de ce mur.

Le propriétaire du mur n'est pas obligé de consentir à cet appui.

Conditions de validité du permis de construire lorsque la construction nouvelle s'appuie sur un mur, qu'il soit mitoyen ou non :

Dès lors que le pétitionnaire envisage d'appuyer sa construction sur un mur, mitoyen ou non, le pétitionnaire doit obligatoirement joindre l'autorisation du voisin à sa demande de permis de construire, conformément aux dispositions de l'article R 423-1 du Code de l'Urbanisme.

C'est ce qu'a récemment rappelé la Cour administrative d'appel de BORDEAUX dans un arrêt en date du 15 mars 2012 (n°11BX00653).

Ainsi, le permis de construire délivré en méconnaissance des dispositions de l'article R 423-1 précité du Code de l'urbanisme est entaché d'un vice substantiel et encourt la nullité.

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