cecile.bayard-thibault

Par cecile.bayard-t... le 11/04/13
Dernier commentaire ajouté il y a 9 mois 2 semaines

Quand la Commune notifie un permis de construire ou un arrêté de non-opposition à déclaration préalable, la première chose à faire est de procéder aux formalités d'affichage, conformément à l'article R 424-15 du Code de l'urbanisme.

N.B. : L'affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou abattage d'arbres situés en-dehors des secteurs urbanisés.

En pratique, cela implique que :

- La Commune doit afficher un extrait de sa décision en mairie, dans les 8 jours de sa délivrance, affichage qui doit rester pendant deux mois.

- Quant au bénéficiaire de l'autorisation de travaux, il doit afficher sa décision sur le terrain d'assiette du projet de construction, dès la notification de la décision, et ce de manière continue pendant toute la durée du chantier.

C'est l'affichage sur le terrain qui fait courir le délai de recours contentieux (article R 600-2 du Code de l'urbanisme) : ainsi, il est possible de contester une autorisation de travaux dans un délai de deux mois à compter du premier jour de la période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.

Conditions de régularité de l'affichage :

Les caractéristiques et mentions du panneau d'affichage :

Le panneau d'affichage doit être rectangulaire et ses dimensions doivent être supérieures à 80 cm (article A 424-15 du Code de l'urbanisme).

Le panneau doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

- le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire de l'autorisation de travaux ;

- la date et le numéro du permis ;

- la nature du projet ;

- la superficie du terrain;

- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ;

- les délais et voies de recours telles que mentionnées dans l'article A 424-17 du Code de l"urbanisme ;

- l'obligation prévue par l'article R 600-1 du Code de l'urbanisme de notifier tout recours gracieux ou contentieux au bénéficiaire de l'autorisation de travaux, ainsi qu'à l'auteur de la décision (article R 424-15 du Code de l"urbanisme).

Si le projet prévoit des constructions, le panneau d'affichage doit comporter la mention de la surface de plancher autorisée, ainsi que la hauteur de la construction projetée par rapport au sol naturel.

Si le projet prévoit la réalisation d'un lotissement, le panneau d'affichage doit comporter la mention du nombre maximum de lots prévus.

Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le panneau d'affichage doit comporter la mention du nombre d'emplacements prévus, ainsi que, le cas échéant, le nombre d'emplacements réservés aux habitations légères de loisirs.

Si le projet prévoit des démolitions, le panneau d'affichage doit comporter la mention de la surface à démolir.

Certaines mentions du panneau d'affichage sont substantielles, d'autres pas. C'est le juge administratif qui détermine si l'omission de certaines mentions ou l'erreur figurant sur le panneau d'affichage empêche le délai de recours de courir ou non.

Localisation du panneau d'affichage :

Dans les recours contentieux, la question de la localisation du panneau d'affichage revient souvent, car, lorsque le pétitionnaire affiche sa décision, le lieu qu'il choisit pour cet affichage n'est pas toujours conforme à la règlementation.

Or, si le panneau d'affichage de l'autorisation de travaux n'est pas installé à un endroit correct, cela vaut absence d'affichage, ce qui empêche la purge du délai de recours.

Pour que l'affichage soit conforme, les conditions suivantes doivent être remplies :

- le panneau d'affichage doit être installé sur le terrain d'assiette du projet de construction autorisé ;

- le panneau doit être installé de manière à ce que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie publique (article A 424-18 du Code de l'urbanisme).

Conseils aux constructeurs : quelles preuves apporter pour déterminer la date du premier jour d'affichage ?

Cette question est importante, puisque le délai de recours de deux mois commence à courir à compter du premier jour d'une période continue d'affichage sur le terrain de l'autorisation de travaux.

Par conséquent, déterminer avec exactitude la date du premier jour d'affichage sur le terrain permet de savoir si le recours contre l'autorisation de travaux est formé dans les délais.

Afin d'éviter au maximum tout débat sur cette question purement factuelle, il est recommandé aux constructeurs de faire constater l'affichage régulier de l'autorisation de travaux sur le terrain par un Huissier de justice.

Si aucun Huissier de justice n'a fait de constat, il est toujours possible d'apporter la preuve de l'affichage par des témoignages écrits.

Conseils aux riverains qui souhaitent contester un projet de construction : quelles preuves apporter pour déterminer l'absence d'affichage ou le caractère irrégulier de cet affichage ?

Si jamais l'arrêté autorisant les travaux date de moins de deux mois, la question de l'affichage de l'autorisation ne se pose pas : il est certain que le recours formé dans le délai de deux mois à compter de la date de signature de l'autorisation de travaux est recevable.

La difficulté se pose lorsque l'arrêté autorisant les travaux date de plus de deux mois.

En ce cas, tout riverain qui souhaite contester cet arrêté doit prouver qu'il agit dans le délai de recours de deux mois.

Pour cela, il peut invoquer plusieurs arguments :

- Soit il invoque que le recours est bien formé dans le délai de deux mois à compter du premier jour d'affichage de la décision sur le terrain. Si la partie adverse conteste ce point, il conviendra alors de rechercher des témoignages et le juge appréciera au vu des pièces qui sont produites par chacune des parties.

- Soit le riverain démontre que l'autorisation de travaux n'a pas été affichée. Il est toujours délicat d'apporter la preuve d'un fait qui ne s'est pas produit. Mais il est possible de faire appel à un Huissier de justice pour qu'il constate qu'aucun panneau d'affichage n'est installé sur le terrain d'assiette du projet, au jour où l'Huissier se déplace. Il appartiendra alors à la partie adverse (le bénéficiaire de l'autorisation de travaux) de démontrer qu'en réalité il a bien affiché son autorisation de travaux avant, et ce pendant deux mois. Le juge appréciera alors au vu des pièces qui lui sont communiquées.

- Soit l'autorisation de travaux a bien été affichée, mais cetl affichage n'est pas conforme à la règlementation précitée. En ce cas, le riverain aura tout intérêt à faire appel à un Huissier de justice pour que celui-ci constate la localisation, les caractéristiques et les mentions de cet affichage irrégulier. Le juge appréciera alors si cet affichage a fait courir le délai de recours ou non.

- Dernière hypothèse : l'autorisation de travaux a bien été affichée, de façon régulière, mais pas pendant une période continue de deux mois. Cela peut être le cas lorsque le soleil fait disparaître certaines mentions du panneau ou bien lorsque le vent emporte le panneau d'affichage ou le met à terre. Dans ces conditions, l'affichage de l'autorisation cesse d'être visible de la voie publique alors que les deux mois ne se sont pas écoulés. En ce cas, le riverain qui entend contester l'autorisation de travaux peut demander à un Huissier de justice de constater que le panneau n'est plus en place ou bien que ses mentions ont été effacées.

Enfin, si jamais il n'a pas été fait appel à un Huissier de justice pour constater ces faits, il est toujours possible d'apporter la preuve par la voie de témoignages. La force probante de ces témoignages est moindre que celle du constat d'huissier. Au final, c'est le juge qui apprécie la situation.

Dans quelles conditions est-il possible de contester l'autorisation de travaux lorsque la construction est achevée ?

Dans ce cas de figure, un recours contre l'autorisation de travaux ne peut être formé que si les conditions suivantes sont réunies :

- à aucun moment l'autorisation de travaux n'a été affichée sur le terrain (le délai de recours n'a donc pas commencé à courir) ;

- l'achèvement des travaux date de moins d'un an (article R 600-3 du Code de l'urbanisme).

La date d'achèvement des travaux prise en compte est, sauf preuve contraire, celle de la réception de la déclaration d'achèvement adressée par le bénéficiaire de l'autorisation à l'administration.

A l'expiration du délai d'un an, il n'y a plus de recours possible contre l'autorisation de travaux, quand bien même cette autorisation n'a pas été affichée sur le terrain.

Conseils aux riverains qui souhaitent contester une autorisation de travaux dans ces conditions :

Il ne suffit pas que les travaux sur le chantier semblent achevés.

Il faut toujours vérifier auprès de la Commune que la déclaration d'achèvement a bien été déposée et à quelle date. En effet, parfois, cette déclaration n'est pas encore déposée ou bien elle l'est tardivement, ce qui peut permettre de démontrer que le délai d'un an n'est pas encore expiré.

Toutefois, le bénéficiaire de l'autorisation de travaux pourra toujours apporter la preuve, par tous moyens, de la date d'achèvement de sa construction, ce qui laisse une place à l'aléa judiciaire.

Conseil aux constructeurs :

Si l'autorisation de travaux n'a pas été affichée sur le terrain de façon conforme à la règlementation, il est recommandé de déposer sa déclaration d'achèvement dans les plus brefs délais, dès que les travaux sont finis.

Par cecile.bayard-t... le 09/04/13
Dernier commentaire ajouté il y a 3 années 8 mois

En zone agricole, le Code de l'urbanisme réduit la constructibilité, de façon à préserver l'activité agricole dans les zones qui lui sont dédiées, et également afin d'éviter l'étalement urbain, ce qui conduirait à un mitage du paysage aux effets dévastateurs et irréversibles.

Ainsi, l'article R 123-7 du Code prévoit qu'en zone agricole, seules sont autorisées :

- les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ;

- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou des services publics, dès lors que ces équipements ou services ne sont pas incompatibles avec l'activité agricole, pastorale ou forestière de l'unité foncière concernée et quelles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

A titre exceptionnel, le règlement du Plan Local d'Urbanisme (P.L.U.) peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, sous réserve que ce changement de destination ne compromette toutefois pas l'exploitation agricole (article L 123-3-1 du Code), étant précisé que ces dispositions légales ne s'appliquent pas aux anciennes zones NC des Plans d'Occupation des Sols (Conseil d'Etat 12 décembre 2012, n°336022).

N.B. : Il convient de rappeler que la "destination" d'un bâtiment correspond à son usage : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation forestière / agricole ou entrepôt.

Le changement de destination correspond donc à un changement d'usage du bâtiment. Ainsi, en zone agricole, il est parfois envisagé de faire des travaux pour transformer un bâtiment à usage agricole en bâtiment à usage d'habitation, voire d'hébergement hôtelier.

En résumé, en zone agricole, la priorité est donnée à l'exploitation agricole. Toutefois, grâce aux dispositions de l'article L 123-3-1 du Code, les Communes disposent d'un outil juridique leur permettant de protéger et de valoriser le patrimoine rural, en permettant leur rénovation et leur transformation en bâtiment d'habitation, ce qui permet de redonner vie à un patrimoine bien souvent en péril.

Lorsque l'on envisage de réaliser un projet de construction en zone agricole, il faut donc, en premier lieu, prendre connaissance des dispositions du Plan Local d'Urbanisme de la Commune, en particulier le règlement de la zone agricole.

Parfois, si le règlement de la zone agricole interdit les constructions nouvelles qui ne seraient pas nécessaires à l'exploitation agricole, il permet la rénovation des "bâtiments existants" à usage d'habitation, sous réserve du respect de certaines conditions (par exemple : ne pas modifier les volumes existants).

Toute la difficulté réside alors dans la définition de ce qu'est un "bâtiment existant" au sens du Plan Local d'Urbanisme.

La jurisprudence est donc venue préciser cette notion :

Ainsi, dans deux arrêts, le juge administratif a été amené à interpréter les dispositions de Plans Locaux d'Urbanisme qui permettaient la rénovation de "bâtiments existants d'habitation" :

- dans un premier cas d'espèce, il a été jugé qu'un bâtiment, dont la toiture présente un affaissement généralisé et dont les murs sont profondément lézardés, ne constitue pas un bâtiment existant à usage d'habitation au sens du Plan Local d'Urbanisme (Cour administrative d'appel de Nantes 11 mai 2004, n°01NT02044). Ainsi, il faut en déduire de manière plus générale qu'un bâtiment en ruine n'est pas un "bâtiment existant".

- Dans un second cas d'espèce, le juge administratif a considéré qu'une construction qui comporte un toit et des murs constitue un bâtiment existant à usage d'habitation, quand bien même il n'y aurait ni huisserie aux portes et fenêtres, ni aménagements intérieurs, ni couverture de façade (Cour administrative d'appel de Marseille 8 décembre 2005, n°02MA01240). Ainsi, dès lors que le gros oeuvre est conservé, le bâtiment est existant.

Dans un récent arrêt du Conseil d'Etat en date du 20 mars 2013 (n°350209), alors que le Plan Local d'Urbanisme soumis à l'interprétation du juge ne faisait référence qu'à un "bâtiment existant" (et non pas à un "bâtiment existant d'habitation"), le juge administratif a considéré qu'un "bâtiment existant", quel que soit son usage, s'entend de tout bâtiment qui est clos et couvert. Si le bâtiment à rénover n'est pas clos, il ne constitue pas un bâtiment existant au sens des dispositions du Plan Local d'Urbanisme.

La jurisprudence vient donc de déterminer, par cet arrêt, les conditions minimum à réunir pour pouvoir considérer qu'un bâtiment est "existant" au sens des dispositions du Plan Local d'Urbanisme qui permettrait la réalisation de travaux sur les constructions existantes en zone agricole.