Par cecile.bayard-t... le 09/04/13

En zone agricole, le Code de l'urbanisme réduit la constructibilité, de façon à préserver l'activité agricole dans les zones qui lui sont dédiées, et également afin d'éviter l'étalement urbain, ce qui conduirait à un mitage du paysage aux effets dévastateurs et irréversibles.

Ainsi, l'article R 123-7 du Code prévoit qu'en zone agricole, seules sont autorisées :

- les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ;

- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou des services publics, dès lors que ces équipements ou services ne sont pas incompatibles avec l'activité agricole, pastorale ou forestière de l'unité foncière concernée et quelles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

A titre exceptionnel, le règlement du Plan Local d'Urbanisme (P.L.U.) peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, sous réserve que ce changement de destination ne compromette toutefois pas l'exploitation agricole (article L 123-3-1 du Code), étant précisé que ces dispositions légales ne s'appliquent pas aux anciennes zones NC des Plans d'Occupation des Sols (Conseil d'Etat 12 décembre 2012, n°336022).

N.B. : Il convient de rappeler que la "destination" d'un bâtiment correspond à son usage : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation forestière / agricole ou entrepôt.

Le changement de destination correspond donc à un changement d'usage du bâtiment. Ainsi, en zone agricole, il est parfois envisagé de faire des travaux pour transformer un bâtiment à usage agricole en bâtiment à usage d'habitation, voire d'hébergement hôtelier.

En résumé, en zone agricole, la priorité est donnée à l'exploitation agricole. Toutefois, grâce aux dispositions de l'article L 123-3-1 du Code, les Communes disposent d'un outil juridique leur permettant de protéger et de valoriser le patrimoine rural, en permettant leur rénovation et leur transformation en bâtiment d'habitation, ce qui permet de redonner vie à un patrimoine bien souvent en péril.

Lorsque l'on envisage de réaliser un projet de construction en zone agricole, il faut donc, en premier lieu, prendre connaissance des dispositions du Plan Local d'Urbanisme de la Commune, en particulier le règlement de la zone agricole.

Parfois, si le règlement de la zone agricole interdit les constructions nouvelles qui ne seraient pas nécessaires à l'exploitation agricole, il permet la rénovation des "bâtiments existants" à usage d'habitation, sous réserve du respect de certaines conditions (par exemple : ne pas modifier les volumes existants).

Toute la difficulté réside alors dans la définition de ce qu'est un "bâtiment existant" au sens du Plan Local d'Urbanisme.

La jurisprudence est donc venue préciser cette notion :

Ainsi, dans deux arrêts, le juge administratif a été amené à interpréter les dispositions de Plans Locaux d'Urbanisme qui permettaient la rénovation de "bâtiments existants d'habitation" :

- dans un premier cas d'espèce, il a été jugé qu'un bâtiment, dont la toiture présente un affaissement généralisé et dont les murs sont profondément lézardés, ne constitue pas un bâtiment existant à usage d'habitation au sens du Plan Local d'Urbanisme (Cour administrative d'appel de Nantes 11 mai 2004, n°01NT02044). Ainsi, il faut en déduire de manière plus générale qu'un bâtiment en ruine n'est pas un "bâtiment existant".

- Dans un second cas d'espèce, le juge administratif a considéré qu'une construction qui comporte un toit et des murs constitue un bâtiment existant à usage d'habitation, quand bien même il n'y aurait ni huisserie aux portes et fenêtres, ni aménagements intérieurs, ni couverture de façade (Cour administrative d'appel de Marseille 8 décembre 2005, n°02MA01240). Ainsi, dès lors que le gros oeuvre est conservé, le bâtiment est existant.

Dans un récent arrêt du Conseil d'Etat en date du 20 mars 2013 (n°350209), alors que le Plan Local d'Urbanisme soumis à l'interprétation du juge ne faisait référence qu'à un "bâtiment existant" (et non pas à un "bâtiment existant d'habitation"), le juge administratif a considéré qu'un "bâtiment existant", quel que soit son usage, s'entend de tout bâtiment qui est clos et couvert. Si le bâtiment à rénover n'est pas clos, il ne constitue pas un bâtiment existant au sens des dispositions du Plan Local d'Urbanisme.

La jurisprudence vient donc de déterminer, par cet arrêt, les conditions minimum à réunir pour pouvoir considérer qu'un bâtiment est "existant" au sens des dispositions du Plan Local d'Urbanisme qui permettrait la réalisation de travaux sur les constructions existantes en zone agricole.

Par cecile.bayard-t... le 28/06/10

L'élaboration, la modification ou la révision du Plan Local d'Urbanisme (P.L.U.) d'une Commune réserve parfois quelques surprises : ainsi, des terrains qui étaient inconstructibles deviennent constructibles. Et vice versa : des terrains jusque là constructibles cessent parfois de l'être, sans raison apparente.

Il convient de rappeler que la détermination du zonage doit pourtant suivre des critères précis, dictés par le Code de l'urbanisme (articles R 123-4 et suivants), qui a défini quatre zones :

- les zones urbaines, dîtes « zones U » :

Ces zones correspondent aux secteurs déjà urbanisés et aux secteurs dont les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

- les zones à urbaniser, dîtes « zones AU » :

Ces zones sont les secteurs à caractère naturel, qui sont destinés à être ouverts à l'urbanisation.

- les zones agricoles, dîtes « zones A » :

Ce sont les secteurs, équipés ou non, qui doivent être protégés, en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

- et les zones naturelles et forestières, dîtes « zones N » :

Ces zones correspondent aux secteurs, équipés ou non, qui doivent être protégés, en raison, soit :

* de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;

* de l'existence d'une exploitation forestière ;

* de leur caractère d'espaces naturels.

Le Maire de la Commune doit donc respecter ce cadre juridique précis pour déterminer le zonage de son territoire.

C'est ce que vient de rappeler le Juge, dans trois décisions rendues le 22 juin dernier par le Tribunal administratif de NANTES (n°083656, 083685 et 083708).

Dans ces affaires, des parcelles initialement classées en zone urbaine avait été déclassées en zone « à vocation d'urbanisation future », à l'occasion de la révision du P.L.U. de la Commune.

Ces terrains étaient pourtant situés dans un environnement immédiat urbanisé, et ils étaient correctement desservis par une voie et par l'ensemble des réseaux urbains.

Le Maire ayant refusé d'abroger ce zonage erroné, le Cabinet a donc saisi le Tribunal au nom des propriétaires des terrains concernés.

Le Tribunal a suivi nos conclusions, jugeant que la Commune avait bien commis une erreur manifeste d'appréciation et que ces parcelles devaient en réalité être situées en zone urbaine.