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Le droit Algérien de la promotion immobilière

Il s'agit d'une activité relativement récente en Algérie, le premier texte législatif a été promulgué en 1986. (Loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière). C'est « le développement du patrimoine immobilier » qui est visé. (Article 3).

La promotion immobilière est « modulée en fonction des besoins sociaux en matière d'habitat, elle consiste en la construction d'immeubles ou d'ensembles d'immeubles à usage principal d'habitation.... » (Article 3 alinéa 2). Du fait de la crise aiguë en matière de logements, le législateur favorise « l'habitat de type collectif et semi collectif, particulièrement en milieu urbain ». (Article 5).

En 1993, la définition est légèrement atténuée puisque « l'activité de promotion immobilière regroupe l'ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres ». (Article 2 du décret législatif du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière).

Récemment, un conseil interministériel s'est penché sur la question de la promotion immobilière (Novembre 2006) et le Président de la République a donné des orientations précises sur l'évolution de la législation dans ce domaine afin d'assouplir les procédures. Ce qui devrait intervenir probablement au courant de l'année 2007, quoique les élections législatives prévues en Algérie pourraient retarder la promulgation de textes nouveaux régissant la matière.

De nombreux observateurs étrangers estiment que l'Algérie traverse certes une période faste avec pour l'année 2006 une croissance s'élevant d'après le Fonds Monétaire International (FMI) à 3 % et une inflation sous contrôle, mais avec des retards importants et un taux de chômage important (15,3 % fin 2005).

Dans le domaine de la construction par des entités étrangères, depuis quelques années des entreprises étrangères ont réalisées en Algérie des immeubles de bureaux et d'habitation. Il s'agit de sociétés du Moyen Orient. En 2005, les Saoudiens, les Koweïtiens et les Egyptiens ont accaparé près de la moitié des investissements directs étrangers (IDE) attirés par l'Algérie.

L'Arabie saoudite, le Koweït et l'Egypte ont investi à eux seuls 1,622 milliard d'euros en Algérie en 2005, soit plus de 46 % du total. Dans l'ordre, ces trois pays ont investi 214, 805 et 603 millions d'euros, soit des parts de 6, 23 et 17,2 % respectivement.

Les Emirats Arabes Unies ont également investi dans ce domaine.

Il y a donc de nouvelles données dans ce secteur et de nouveaux textes viendront encadrer l'activité de promotion immobilière.

Par contre, les textes sur la construction et l'urbanisme sont assez complets. Ce sera l'objet de la seconde partie de ce document, après avoir examiné la législation relative à la promotion immobilière proprement dite (1ère partie). En troisième partie, j'évoquerais la question foncière avant de me pencher sur les questions d'ordre fiscal et sur le rapatriement des dividendes. Je donnerais quelques notions sur le droit à l'enregistrement (5ème partie).

Première partie : Les questions liées à la promotion immobilière proprement dite :

Le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière définit le cadre dans lequel en Algérie la promotion immobilière s'inscrit :

Art. 2. « L'activité de promotion immobilière regroupe l'ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres.

Les biens immobiliers concernés peuvent être des locaux à usage d'habitation ou des locaux destinés à abriter une activité professionnelle industrielle ou commerciale ».

Ce texte a introduit une notion nouvelle qui est la vente sur plans. (a). Le législateur a voulu mettre un terme aux opérations d'escroquerie qui ont été effectuées au milieu des années quatre-vingt par des promoteurs immobiliers peu scrupuleux.

Il y aura lieu de se pencher également sur le crédit immobilier. (b).

a. Vente sur plans :

Le décret n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière a introduit l'opération de vente sur plans (VSP) par laquelle un promoteur immobilier cède à un acquéreur un immeuble ou une fraction d'immeuble avant l'achèvement moyennant un paiement d'avance. Pour les opérations de VSP, le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993, dans son article 11 indique que, pour cette formule, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du Fonds de garantie et de caution mutuelle prévue par la législation. Le promoteur est tenu de souscrire auprès du Fonds une assurance pour le projet Adhérent au Fonds.

Le contrat de vente sur plans – dont le modèle est fixé par le décret exécutif n° 94-58 du 7 mars 1994 – doit comprendre, sous peine de nullité :

• L'identification précise du vendeur et de l'acheteur;

• Les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévues par la réglementation en vigueur;

• La description et la consistance de l'immeuble ou fraction d'immeuble vendus;

• Les délais de livraison et les pénalités de retard y afférentes en cas de non respect;

• Le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle;

• Les condition et modalités de paiement;

• La nature des garanties légales, garantie de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur, en contrepartie des avances, acomptes et paiements fractionnés, prévus au contrat et à l'appui des autres engagements contractuels.

Toute VSP doit être normalisée par un contrat devant notaire. Dans le cas contraire, le contrat est nul et sans effet.

Le Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI) Organisme sous tutelle du Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme a été créé par décret exécutif 97-406 du 3 novembre 1997. Il a pour mission de garantir les paiements effectués par les acquéreurs et revêtant le caractère d'avance à la commande par les acquéreurs de logements (ou immeuble à usage autre que l'habitation) aux promoteurs, selon la formule de la VSP.

« Article 3 - Le Fonds a pour objet de garantir les paiements effectués par les acquéreurs et revêtant le caractère d'avance à la commande, reçus par les promoteurs au titre d'un contrat de vente sur plans. A ce titre, le promoteur, adhérent au Fonds est tenu de souscrire auprès de ce dernier une assurance pour le projet adhérent au fonds est tenu de souscrire auprès de ce dernier une assurance pour le projet comprenant le bien objet de la vente ».

"Article 4 – Peut adhérer au fonds toute personne physique ou morale exerçant une activité de promotion immobilière telle que définie par les dispositions du décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 susvisé.

L'adhésion au fonds qui confère au promoteur le caractère de mutualiste, devient effective dès souscription de celui-ci au règlement intérieur et acquittement des droits d'adhésion et des cotisations ».

b) Le crédit immobilier :

Pour soutenir le marché du logement en Algérie, le gouvernement mise sur le développement du crédit immobilier, qui soumis à certaines conditions, permettra au citoyen algérien de financer l'acquisition d'un logement ou la rénovation d'un appartement.

Ainsi, une loi sur la titrisation des créances hypothécaires était déjà prévue dans ce sens. Ce qui devrait donner un souffle nouveau à l'habitat et augure une augmentation des prêts aux ménages pour l'acquisition de terrains, de logements et l'aménagement de son appartement ou de sa villa. La Cnep/Banque, qui a repris sa vocation initiale de banque de logement, est entrée de plain-pied dans cette nouvelle orientation de l'État.

Depuis les années 1970, cette banque a accordé plus de 270 000 crédits hypothécaires aux particuliers dans le secteur de l'immobilier pour un montant de plus de 50 milliards de DA.

Ses engagements ont pratiquement doublé en 2005 où 16 243 crédits tous types confondus ont été octroyés pour un montant de près de 13 milliards de DA. Ils étaient estimés à 9 533 prêts pour 5,5 milliards de DA seulement en 2004.

C'est dire la progression ascendante qu'a connue la banque dans ses activités liées au logement en Algérie. D'année en année, la Cnep/Banque ne cesse de multiplier ses produits destinés au financement du logement.

Elle peut financer des logements neufs auprès des promoteurs publics ou privés. Cette institution finance également ces derniers. Mais, son offre à des conditions les plus abordables sur le marché de l'immobilier et son recentrage sur l'activité exclusive de financement du logement n'ont fait qu'accentuer sa lancée sur le marché.

Outre l'allongement de la durée de remboursement de 25 à 30 ans avec une limite d'âge de 70 ans, une quotité de financement augmentée jusqu'à 90 % selon le revenu du demandeur et son âge, des taux d'intérêt les meilleurs sur le marché et des crédits non plafonnés, la Cnep/Banque pense aussi aux petites bourses en leur accordant une caution.

Cette formule permet d'engager le revenu d'une autre personne pour l'obtention d'un meilleur crédit.

Pour sa part, le Crédit populaire algérien (CPA) a financé, depuis 1999 et jusqu'au mois de juillet 2005, l'acquisition de pas moins de 15 000 logements au profit des citoyens algériens.

Le créneau de la promotion est aussi l'une des activités que le CPA compte mieux développer. Le CPA, qui a lancé le crédit immobilier dans le sillage de la promotion immobilière, a aussi dans sa gamme de produits une série de crédits qui soutiennent les bureaux d'études, les équipes d'architecture, les entreprises de réalisation, celles d'assainissement et tous ceux qui interviennent dans l'acte de bâtir.

Cette banque sera privatisée au cours de l'année 2007.

Seconde partie : les questions de construction et d'urbanisme.

La loi n° 90-29 du 1er décembre 1990 a été modifiée et complétée par la loi n° 04-05 du 14 août 2004 relative à l'aménagement et l'urbanisme, qui vise au strict respect des normes de la construction et de l'urbanisme à la lumière des enseignements tirés du dernier séisme de Boumerdès.

I. Les actes d'urbanisme :

L'organisation, la production, la formation et la transformation du bâti, la gestion économique et rationnelle du sol et la préservation de l'environnement, sont régis, par les dispositions législatives et réglementaires en vigueurs, notamment, celles de la loi n°90-29 du 01.12.1990 relative à l'aménagement et à l'urbanisme, et les textes subséquents :

- Décret exécutif n° 91-175 du 28 mai 1991 portant règles générales d'aménagement et d'urbanisme.

- Décret exécutif n° 91-176 du 28 mai 1991 fixant les modalités d'instruction et de délivrance des actes d'urbanisme.

Les actes d'urbanisme sont le permis de construire, le permis de lotir, le permis de démolir, le certificat d'urbanisme, le certificat de morcellement et le certificat de conformité

1. Définition du permis :

Le permis est un acte administratif, délivré sous forme d'arrêté par une autorité publique : pour morceler un terrain, pour l'édification d'une construction nouvelle, l'extension, la modification ou la démolition d'une construction existante conformément à la réglementation en vigueur.

- Le droit à construire est attaché à la propriété du sol. Il s'exerce dans le strict respect des dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation du sol. Il est soumis au permis de construire, de lotir ou de démolir

- le certificat d'urbanisme et le certificat de morcellement constituent une formalité préalable à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme (permis).

2. Délivrance des permis :

Les permis sont délivrés par le président de la commune, par le wali ou par le Ministre chargé de l'urbanisme, selon le cas.

Les certificats sont délivrés par le président de la commune ou le wali, selon le cas.

Permis de construire : (Loi n° 90-29 du 1er décembre 1990 et Décret exécutif n° 91- 176 du 28 mai 1991).

a/ La demande :

Elle est constituée de :

- Acte de propriété certificat de possession, ou mandat, ou acte administratif.

- Plan de situation (1/2000 ou 1/5000),

- Plan de masse (1/200 ou 1500),

- Plans de distribution (1/50),

- Références du permis de lotir (le cas échéant),

- Devis descriptif des travaux,

- Notice : capacité d'accueil, mode de construction, et nature des matériaux utilisés,

- Dispositif d'alimentation en AEP, électricité, assainissement, chauffage, aération,

- Description des équipements et le niveau de bruit produit,

- Arrêté du Wali pour les établissements classés,

- Etude d'impact pour les projets industriels,

b/ Le dépôt :

Le dépôt de la demande s'effectue au siège de l'APC (commune), de cinq (05) exemplaires du dossier contre récépissé de dépôt. Le dossier est transmis au service de l'état chargé de l'urbanisme dans un délai de huit (8) jours.

c/ L'instruction :

Par les services compétents chargés de l'urbanisme en concertation avec les services des autres secteurs concernés. Vérification de la conformité du projet avec les prescriptions d'urbanisme applicables au site (plans d'urbanisme : PDAU POS ou RGAU) : par la DUC (Direction de l'urbanisme et de la construction de la Wilaya) en concertation avec les services des autres secteurs concernés le cas échéant.

d/ Délivrance :

- Par le Président de l'APC (président de la commune),

Délai 3 mois en tant que représentant de la commune et 4 mois pour les autres cas en tant que représentant de l'Etat.

- Par le Wali: pour les projets :

o Constructions et installations à réaliser pour le compte de l'Etat, de la wilaya, et les établissements publics ;

o Ouvrages de production, de transport, de distribution et de stockage d'énergie et de matières stratégiques ;

o Les constructions localisées dans les secteurs non pourvus de POS, du littoral, sites culturels, historiques et naturels, terres agricoles ;

Par le Ministre : - Pour les projets structurants d'intérêt national ou régional.

e/ Durée de validité :

- Délai prescrit sur l'arrêté portant permis de construire,

- En cas de dépassement du délai : renouvellement,

- Le permis de construire est réputé caduc si la construction n'est pas achevée dans les délais prescrits par l'arrêté.

f/ Affichage du permis de construction :

- Une copie de l'arrêté portant permis de construire doit être affichée au siège de l'assemblée populaire communale, jusqu'à expiration d'un délai d'un (01) an et un (01) mois.

- Toute personne intéressée peut consulter tous les documents graphiques du dossier.

- Durant toute la durée du chantier, le bénéficiaire du permis de construire doit apposé un panneau visible de l'extérieur indiquant les références du permis, la date du début et de la fin des travaux ainsi que la nature de la construction.

II. La réglementation technique :

Le système de réglementation technique en Algérie est basé essentiellement sur les règlements de construction et les normes de construction

1. Les règlements de construction :

Ce sont les documents établis par un organe officiel (administration ou autorité responsable). Ils contiennent des dispositions visant à assurer les exigences de sécurité, de stabilité, d'hygiène, et le niveau du confort compatibles avec les exigences sociales et de l'environnement pendant la construction et pendant toute la durée de service du bâtiment ".

2. Les normes de construction :

Ce sont les documents définissant surtout les propriétés essentielles des bâtiments, des composants et des produits qui les constituent, leurs dimensions, leurs caractéristiques et leurs performances. Elles renseignent souvent aussi sur la façon dont ces caractéristiques peuvent être vérifiées.

D'une manière générale, les normes sont liées aux règlements de construction du fait que les caractéristiques qu'elles définissent, satisfait aux exigences de ces règlements. C'est pourquoi les règlements souvent s'y réfèrent.

3. Élaboration des documents techniques réglementaires :

L'élaboration des documents techniques réglementaires est confiée par le Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme à deux centres de recherche :

- Centre National d'Études et de Recherche Intégrées du Bâtiment (CNERIB) créé par décret n° 87234 du 03 Novembre 1987 modifiant le décret n° 82319 du 23 Octobre 1982 portant transformation de l'Institut National d'Études et de Recherches du Bâtiment (I.N.E.R.B.A) en Centre National d'Études et de Recherches Intégrées du Bâtiment (C.N.E.R.I.B).

- Centre National de Recherche Appliquée en Génie Parasismique (C.G.S) créé par décret n° 86212 du 19 Août 1986 modifiant et complétant le décret n° 8571 du 13 Avril 1985 portant création du Centre National de Recherche Appliquée en Génie Parasismique (C.G.S).

Par ailleurs, le Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme a créé une Commission Technique Permanente pour le Contrôle Technique de la Construction (C.T.P.) par décret n° 86-213 du 19 Août 1986, afin de suivre et d'approuver officiellement par arrêté ministériel les Documents Techniques Réglementaires après leur approbation par la C.T.P.

La C.T.P a pour mission de garantir la valeur scientifique, l'objectivité et la réunion des avis.

Elle travaille en collaboration avec les deux centres de recherche (CNERIB C.G.S) pour l'élaboration de la réglementation technique conformément à la circulaire n°780/BCC/89 relative à l'application des règlements techniques et normes de construction dont une nomenclature de normes et règlements techniques à élaborer en remplacement des règlements et normes étrangers.

L'élaboration des normes de construction s'effectue avec la collaboration de l'Institut Algérien de Normalisation (I.A.N.O.R)

TEXTES REGISSANT LA REGLEMENTATION TECHNIQUE:

- Arrêté n° 02/SPM du 15 Février 1995 fixant le règlement intérieur de la commission technique permanente pour le contrôle technique de la construction.

- Arrêté n° 05 de 17 Septembre 1994 modifiant et complétant l'arrêté n° 18/SPM du 06 Décembre 1993 portant composition de la commission technique permanente pour le contrôle technique de la construction.

- Circulaire n° 780/BCC/89 relative à l'application des règlements techniques et normes de construction.

- Circulaire n° 006/CIR/CG du 20 Mai 2000 relative à la cohérence entre les normes et règlements techniques.

4. Elaboration des normes de construction :

L'élaboration des normes de construction s'effectue par le Ministère de l'Industrie à travers l'Institut Algérien de Normalisation (I.A.N.O.R) par décret n° 2000-110 du 10 Mai 2000 modifiant et complétant le Décret n° 90-132 du 15 Mai 1990 relatif à l'organisation et au fonctionnement de la normalisation.

L' IANOR a pour mission d'élaborer des normes algériennes et de les publier sur la base d'un plan annuel et pluriannuel de développement.

LES TEXTES REGISSANT LA NORMALISATION :

- Loi n° 89-23 du 19 Décembre 1989 relative à la normalisation

- Décret n° 69-98 du 12 Février 1998 relatif à la création de l'Institut Algérien de Normalisation I.A.N.O.R.

- Arrêté du 03 Novembre 1990 relatif à l'élaboration des normes.

- Arrêté du 02 Novembre 1992, modifié et complété le 23 Avril 2000 portant sur la création du comité technique chargé des travaux de normalisation.

- Arrêté du 03 Novembre 1990 relatif à l'organisation et au fonctionnement des comités techniques.

- Décret exécutif n° 2000-111 du 10 Mai 2000 relatif au conseil algérien d'accréditation des organismes d'évaluation de la conformité.

- Arrêté fixant les conditions et procédés d'attributions et de retrait des marques de conformité aux normes algériennes.

5. Fondement du contrôle technique de la construction :

En vertu de l'ordonnance n° 71-85 bis du 29 Décembre 1971 qui l'a crée, l'organisme de Contrôle Technique de la Construction (C.T.C), un établissement public à caractère industriel et commercial, était seul agrée auprès des institutions d'assurances nationales, dans le cadre des garanties que celles-ci octroient aux entreprises et aux architectes pour couvrir leur responsabilité civil décennale, ainsi que leur responsabilité en cas d'effondrement en cours de travaux.

Au mois d'août 1986, le C.T.C a été restructuré en cinq (05) organismes de contrôle au niveau régional : Centre, Est, Ouest, Chlef et Sud.

Les décrets portant création des différents C.T.C précisent que chacun des organismes « est seul habilité, dans le cadre de sa compétence territoriale et de son objet, à délivrer les visas exigibles auprès des institutions nationales d'assurance, dans le cadre de la loi ».

6. Mission de contrôle technique de la construction :

La mission principale des organismes de contrôle technique est la normalisation des risques.

La normalisation des risques par le contrôle consiste à réduire la fréquence des sinistres garantis par l'assurance au titre de la responsabilité décennale, de telle sorte que, sur l'ensemble des chantiers contrôlés, la garantie reste économiquement satisfaisante pour l'assureur, tout en procurant au maître d'ouvrage et à l'exploitant une sécurité suffisante.

7. Normalisation des ouvrages à contrôler :

La nomenclature des ouvrages sur lesquels s'exerce le contrôle de normalisation des risques a été fixée par l'arrêté du 22 Juillet 1975 du ministère des Travaux Publics. Elle regroupe les bâtiments, les constructions sportives et culturelles, les ouvrages exceptionnels et les ouvrages d'accompagnement à ces types de construction.

8. Garantie décennale et assurance :

L'article 554 du code civil Algérien dispose que :

« l'architecte et l'entrepreneur répondent solidairement, pendant dix ans (10), de la destruction totale ou partielle des travaux de construction immobilière ou des autres ouvrages permanents, et ce, alors même que la destruction proviendrait des vices du sol.

La garantie prévue par l'alinéa précédant s'étend aux défauts qui existent dans les constructions et ouvrages qui menacent la solidarité et la sécurité de l'ouvrage.

Le délai de dix ans part de la date de réception définitive de l'ouvrage ».

L'article 178 (et suivants) de l'ordonnance n° 95-07 du 25 Janvier 1995 relative aux assurances se réfère à l'article 554 du code civil Algérien et précise : « La responsabilité décennale prévue à l'article 554 du code civil, doit faire l'objet de la part des architectes, des entrepreneurs et des contrôleurs techniques, d'une souscription d'assurance qui prend effet à compter de la réception définitive. Cette garantie bénéficie au maître et/ou aux propriétaires successifs de l'ouvrage, jusqu'à l'expiration de la garantie ».

TEXTES RÉGISSANT LE CONTRÔLE TECHNIQUE DE LA CONSTRUCTION :

- Code civil Algérien (Articles :316 – 317 – 318 – 549 – 554 – 555 – 556 – 557).

- Ordonnance n° 71 – 85 bis du 29 Décembre 1971 portant création et fixant les statuts de l'organisme de contrôle technique de la construction (C.T.C).

- Ordonnance n° 95 – 07 du 25 Janvier 1995 relative aux assurances (Articles 178 et suivants).

- Décret exécutif n° 95 – 411 du 09 Décembre 1995 portant obligation d'assurance de responsabilité civile des personnes physiques ou morales exploitant des ouvrages recevant le public.

- Décret n° 86 – 205 du 19 Août 1986 portant création des cinq organismes régionaux de contrôle du bâtiment (C.T.C EST, CENTRE, OUEST, CHLEF et SUD).

- Décret n° 86 – 213 du 19 Août 1986 portant création d'une commission technique permanente pour le contrôle technique de la construction (C.T.P).

- Arrêté Interministériel du 08 Mars 1997 relatif aux spécifications techniques et aux règles applicables aux aciers ronds de béton armé.

- Arrêté Ministériel (Ministre des Travaux Publics et de la Construction) du 22 Juillet 1975 fixant la nomenclature des ouvrages sur lesquels s'exerce le contrôle de normalisation des risques.

- Instruction n° 288/SPM/2000 du 18 Juillet 2000 émanant de Monsieur le Ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme relative au contrôle technique de la construction.

- Protocole d'accord de coopération en matière d'études, d'analyses et d'essais de la qualité des produits signé conjointement (en Juillet 2000) par le Ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme et le Ministre du Commerce.

Troisième partie : Le droit foncier :

La loi 90-25 du 18 novembre 1990 portant orientation foncière, qui a été un véritable tournant dans le domaine foncier en Algérie, a fixé dès le début des années quatre vingt dix la nouvelle consistance technique et régime juridique du patrimoine foncier ainsi que les instruments d'intervention de l'Etat, des collectivités locales et des organismes publics. Cette loi a abrogé les dispositions de l'Ordonnance 74-26 du 20 février 1974 relative aux réserves foncières et venait en application de la Constitution de 1989 qui « garantit le droit à la propriété privée et l'indemnisation juste, équitable et préalable en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique ».

Désormais "la propriété foncière privée est définie comme étant le droit de jouir et de disposer d'un bien foncier et/ou droits réels immobiliers pour tout usage conforme à la nature ou la destination des biens ainsi qu'à l'intérêt général légalement établi".

Elle est régit par les seules dispositions du Code Civil :

"La propriété foncière privée est obligatoirement établie par acte authentique, soumis aux règles de publicité foncière; dès lors, tout détenteur ou occupant d'un bien foncier et/ou de droit réel immobilier, doit nécessairement disposer d'un titre légal justifiant cette détention ou cette occupation". (Extraits de la Circulaire du 17 février 1991 portant application de la loi sur l'orientation foncière).

La Constitution de 1996 qui érige l'économie de marché en mode de gestion économique, entérine, par la même, la propriété privée. L'article 52 énonce que « la propriété privée est garantie». Ainsi, à travers le survol de quelques textes constitutionnels et législatifs de l'Algérie, il est aisé de remarquer l'évolution des textes relatifs à la propriété foncière, et notamment la reconnaissance, au départ, de la propriété privée, limitée à la propriété individuelle à usage personnel ou familial, par la Constitution de 1976 et consacrée dans tous ses droits par la Constitutions de 1989 et surtout celle de 1996.

1. Les différents modes d'accès à la propriété foncière :

L'article 674 du Code Civil dispose que « La propriété est le doit de jouir et de disposer des choses, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements ».

Les accès à la propriété sont divers et tirent leurs sources soit du Code Civil, soit des lois et règlements.

- L'accès à la propriété par la succession : La succession est considérée comme la transmission de patrimoine. La détermination des héritiers et leurs parts héréditaires et

la dévolution des biens successoraux sont régies par les règles du Code de la famille (Droit musulman).

- L'accès à la propriété par l'affectation : Elle correspond généralement à une mission d'intérêt général d'un bien immobilier ou mobilier appartenant à une personne publique.

- Les biens "Wakfs" (Habous) privés : Ce sont les descendants du constituant du bien "wakf " privé qui héritent et bénéficient de l'exploitation de ces biens jusqu'à extinction de la lignée. Ces biens sont alors transférés dans les biens "wakfs" publics.

- L'accès à la propriété foncière agricole (APFA): L'Etat reconnaît un droit à la propriété à tout citoyen qui met en valeur une terre par ses propres moyens (zones steppiques, zones sahariennes).

- La dévolution : En vertu du droit de souveraineté, sont dévolus à l'Etat les biens meubles et immeubles :

Vacants et sans maître,

Des biens confisqués,

Des richesses du sol et du sous-sol,

Des successions en déshérence.

Pour les biens vacants et sans maître, ceux-ci doivent appartenir à des personnes connues, mais ayant disparu sans laisser de Représentants.

L'article 773 du Code Civil stipule que « Tous les biens vacants et sans maître et ceux des personnes qui décèdent sans laisser d'héritiers, ou dont les successions sont abandonnées, appartiennent à l'Etat ».

- L'expropriation pour cause d'utilité publique: Elle est un mode exceptionnel d'acquisition de la propriété privée par l'Etat. Elle est régie par la loi 91-11 du 27 avril 1991 fixant les règles relatives à l'expropriation pour cause d'utilité publique. Le recours à l'expropriation pour cause d'utilité publique par l'Etat est conditionné par:

-'épuisement de tout autre moyen d'acquisition.

La mise en œuvre d'opérations résultant de l'application des instruments réguliers d'urbanisme, d'aménagement du territoire et de planification concernant la réalisation d'équipements collectifs ou d'ouvrages d'intérêt général.

La déclaration d'utilité publique du bien à exproprier

L'indemnisation juste et préalable du Bien exproprié

L'accès à la propriété par actes administratifs. On peut citer parmi ces actes :

- La cession de Biens de l'Etat d'immeubles à usage d'habitation, professionnel, commercial et artisanal.

- La cession de terrains appartenant au domaine privé de l'Etat, comme prévu par l'arrêté interministériel du 5 avril 2003, fixant les conditions de cession d'immeubles bâtis ou non bâtis du domaine privé de l'Etat.

Ces immeubles doivent :

- Relever du domaine privé de l'Etat

- Ne pas être affectés ou susceptible d'être affectés à des besoins de service ou d'équipements publics.

- Etre situés dans les secteurs urbanisés ou urbanisables.

Peuvent bénéficier de ces terrains:

- Les promoteurs, publics et privés, et les coopératives immobilières pour procéder à des opérations foncières et immobilières. Ces promoteurs sont astreints à un cahier des charges permettant aux pouvoirs publics de veiller au respect de la destination prévue pour les terres acquises.

- L'aliénation de Biens immobiliers du domaine privé de l'Etat, désaffectés et ne servant plus au fonctionnement des services et établissement publics.

- Assiette foncière au profit de l'investisseur, dans le cadre de la promotion de l'investissement, par les organismes publics chargés de promouvoir l'investissement par le mode de concession qui peut devenir une cession définitive.

2. Possession et prescription acquisitive: Cas particuliers d'accès à la propriété

2.1. De la possession :

Dans ce cas, une personne peut être titulaire du droit de propriété, sans qu'elle ne dispose de titre ou de commencement de preuve écrite. Elle peut, pour cela, invoquer «une possession utile», laquelle servira de moyen de preuve.

L'article 808 du Code Civil définit la possession comme « le fait d'exercer sur un bien, les prérogatives attachées au droit de propriété ».

La possession doit être:

- Continue

- Paisible

- Publique

- Non équivoque

- A titre de propriété

Un certificat de possession a été institué, constituant un moyen temporaire d'acquisition.

Conditions de délivrance : Le titre est:

- Provisoire

- Délivré par l'autorité communale

- Nominatif et incessible

Le certificat de possession ne confère pas à son titulaire tous les attributs du droit de propriété.

A titre exceptionnel, le titulaire du certificat de possession peut:

- Demander un permis de construire

- Constituer une hypothèque au profit d'un organisme de crédit

- Invoquer la possession utile pour se prévaloir ultérieurement de la prescription acquisitive à l'expiration du délai légal.

Il demeure entendu que si le propriétaire légitime venait à se manifester, il peut, par voie judiciaire, procéder à l'annulation du certificat de possession octroyé.

2.2. De la prescription acquisitive :

L'article 827 du Code Civil dispose que « celui qui exerce la possession sur une chose, mobilière ou immobilière, ou sur un droit réel mobilier ou immobilier, sans qu'il en soit le propriétaire ou le titulaire, en devient propriétaire si sa possession continue sans interruption pendant quinze ans ».

La situation juridique de la propriété privée, qui a connu beaucoup de bouleversements, est complexe.

Ainsi, un propriétaire légitime peut se trouver dans l'impossibilité de faire la preuve, par un titre régulier, de son droit de propriété.

Le décret 83-352 du 21 mai 1983 a prévu, pour les propriétaires légitimes de biens « melk », mais dépourvus de titres probants, de faire constater leur droit de propriété par acte de notoriété.

La procédure instituée répondait à une demande importante.

Elle prévoit des mécanismes pour permettre de préserver les droits de l'Etat et ceux des tiers. Le notaire, après avoir qualifié la possession et conclu à la constatation d'une prescription acquisitive, procède à la saisie de la Commune et des services des domaines. Une large publicité est effectuée.

La procédure, en deux phases, consistait:

- En la saisine de l'étude notariale par une demande d'établissement d'acte de propriété.

- En la publicité par le notaire, en saisissant le Commune et les services des domaines en vue de préciser la situation juridique de l'immeuble.

A l'expiration du délais prévu aux articles 5 et 6 du décret (4 mois) et en l'absence d'oppositions, le notaire procède à l'établissement de l'acte de notoriété portant reconnaissance de propriété au Demandeur.

L'acte est ensuite soumis aux formalités d'enregistrement et de publicité foncière.

La possession et la prescription acquisitive, édictées par le Code Civil, représentent donc un moyen d'exception d'accès à la propriété.

La question du foncier reste d'actualité en Algérie. Les pouvoirs publics ont entamé une opération à l'échelle nationale du cadastre rural et urbain.

Cette opération permet:

- De procéder au cadastre des terres qui ne l'ont jamais été.

- D'établir un fichier national du cadastre après les diverses mutations qu'ont connues les terres, suite aux orientations économiques qu'a connues l'Algérie depuis l'indépendance.

Il y a lieu également de citer la dissolution des entreprises économiques et le transfert de leurs actifs (parmi lesquels les biens immobiliers bâtis et non bâtis) au profit de sociétés de salariés.

La cession de terrains dans les zones industrielles est actuellement en débat compte tenu du non respect des cahiers des charges de ces zones par les promoteurs et investisseurs.

La spéculation foncière constitue une caractéristique importante au sein de l'économie algérienne. L'interdiction de toute transaction foncière entre personnes privées, après l'adoption de l'ordonnance n°74-26 du 12 février 1974 portant constitution des réserves foncières communales, a généré une spéculation foncière à grande échelle qui avait amené l'administration a régulariser selon diverses formules des transactions faites en dehors du cadre légal. En théorie, l'article 61 du décret n° 76- 63 du 25 mai 1976 relatif à l'institution du livre foncier dispose que " tout acte sujet à publicité dans une conservation foncière doit être dressé en la forme authentique".

L'article 29 de la loi n° 90.25 confirme ce principe et désormais l'acte authentique est la forme exclusive d'appropriation des biens fonciers et des droits réels immobiliers. D'ailleurs, l'article 30 de la loi 90.25 fait obligation de justifier tout droit de détention sur les biens fonciers puisque "tout détenteur ou occupant de biens fonciers doit disposer d'un titre légal" . Ce titre légal fait l'objet d'une publicité dont l'objectif est d'assurer la sécurité des transactions foncières. Mais, cet objectif de sécurisation des transactions foncières se heurte souvent à des conflits de compétence entre le notaire, le conservateur foncier qui gère le registre foncier et souvent les juridictions ou administrations.

Commentaires

Nom: 
benhadid abdelhak
Site: 
http://benhadid.abdelhak@hotmail.fr

Avant toute chose je tiens a vous remercier énormément pour ces précieuses informations. personnellement je ne sais pas si l'article 827 du code civil s'applique sur mon cas ou pas ,car je suis en possesion d'une promesse de vente établie par un notaire ,car ce dernier ne pouvait pas me délivrer un titre de propriété sur le lopin de terre que l'une des cinq héritièrs ce sont partagés .En l'absence d'un frère (hors du teritoire depuis plus de 25ans sans donner de ces nouvelles).

A travers cette documentation,j'ai compris beaucoup de choses sur la reglementation immobilière en algérie sur le droit foncier ,malheureusement tout ces beaux textes de lois ne sont pas appliqués sur le terrains, la réalité est autre notre pays est gangréné par la corruption, le passe droit est une monnaie courante, le droit est primordial dans un pays de droit mais ça c'est une autre affaire?

Je termine pour réitérer mes sincères remerciements pour ce travail bien fait.

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