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FINANCER L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE GRACE AU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

( article à jour au 25/05/2018)

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.

 

 

Cette solution :

 

génère des charges proportionnelle à la valeur totale de l'immeuble au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie (qui ne peut plus être utilisée au développement de l'activité) ;

 

 

Si la SCI est à l'IR :

 

* implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

 

- qu'il n'y a pas de distribution de trésorerie (à cause des remboursements d'emprunts) ;

 

- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils la complètent par le biais de leurs comptes courants.

 

 

Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

 

 

Si la SCI est à l'IS :

 

* implique une fiscalité latente importante à la sortie de l'immeuble (puisqu'il aura été amorti totalement ou partiellement)

 

 

Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.

 

Objectif du démembrement de propriété :

 

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation afin de préserver la trésorerie de la société utilisatrice de l'immeuble.

 

 

Schéma :

 

Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:

 

- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;

 

- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation :

 

ce qui lui permet :

 

- d'amortir cet usufruit temporaire ;

- de récupérer en outre la TVA.

 

 

 

Conséquences juridiques et financières :

 

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.

 

A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nue-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

 

L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).

 

 

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

 

- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;

 

- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).

 

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

 

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

 

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.

 

Commentaires

Nom: 
TONNELIER
Site: 
miche.tonnelier@cdn.fr

A la fin de l'usufruit temporaire , avec reconstitution de la plein propriété , au niveau d'une SCI par exemple , n'y aurait-il pas un risque de taxation ???

Voilà en effet une question que beaucoup se posent.

Pourtant : l'usufruit temporaire prend fin par extinction et non par mutation.

Dans la mesure où un droit s'éteind, il n'y a ni transfert ni mutation.

Celà implique que l'extinction ne donne pas lieu à constatation d'une plus value, au contraire puisque le droit ne vaut plus rien.

De même et comme le précise l'article 1133 du code général des impôts, "la réunion de l'usufruit à la nue propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit..."

Nom: 
SALVATORE
Site: 
http://

bonjour,

ce schéma est très intéressant lors de la cession de l'usufruit, est ce que la société d'exploitation continue de verser les loyers à la SCI, ou au contraire le faite d'avoir acquis l'usufruit des parts, celle ci ne verse plus de loyers. je suis un peu perdu au niveau des versements de loyers, si vous pouvez m'éclaircir???

Nom: 
ankou
Site: 
http://

comment s'effectue le remboursement de l'emprunt de la sci si il n'y a pas le loyers ?

Il n'est pas évident que le nu propriétaire ait intérêt à emprunter pour financer l'acquisition de la nue propriété.

Dans la mesure où la nue propriété ne génère pas de flux, le nu propriétaire devra rembourser au moyen de ses autres revenus.

C'est la raison pour laquelle, en général, les acquisitions de nuepropriété sont autofinancées.

Nom: 
dec
Site: 
http://

bonjour

j'entends bien l'interet de ce montage.

mais comment s'opere l'evaluation entre np et uf ?

car je vois bien comment cela se fait en demenbrement viager mais en temporaire ?

merci de votre lumiere.

Il s'agit de calculs de capitalisation des flux puis de leur actualisation au moyen de la méthode dite des cash flows actualisés.

J'attire votre attention sur la nécessité de prendre en compte les risques d'erreurs grâce aux calculs d'incertitudes.

Je vous invite notamment à lire les articles que j'ai publiés sur ce blog : ce type de claculs est l'une de nos activités dominantes au cabinet.

Nom: 
COUVEZ

S'agit-il de la différence entre le prix de cession (sur la base de la valeur économique de l'usufruit) et le prix d'acquisition (sur la base de l'usufruit fiscal déteminé en application de l'article 669 II du CGI soit 23% de la pleine propriété par fraction de 10 ans) auquel on applique l'abattement par année de détention?

Ou peut-on appliquer l'usufruit fiscal pour le prix d'acquisition et le prix de cession?

Ou peut-on appliquer l'usufruit économique?

Merci par avance de votre réponse

Vous venez de soulever LA grande question de cette technique.

La valorisation de l'usufruit et de la nue propriété employé dans un tel cas est une valorisation économique par actualisation des cash flow futurs.

Recourir à une valorisation forfaitaire, comme l'est celle de l'article 669 du CGI ferait ressortir des résultats mathématiquement faux et en outre pourrait encourir la censure de...l'administration fiscale .

En effet, l'usufruit sera inscrit à l'actif d'une société soumise à l'IS et il ne saurait être question de lui attribuer une valeur trop élevée car celà constituerait un acte anormal de gestion.

Inversement, une valeur trop faible ôterait à l'opération une partie de son intérêt économique et n'en serait pas moins criticable par l'administration fiscale : il pourrait s'agir d'un profit exeptionnel pour l'usufruitier...profit qui serait taxable.

Il convient enfin, lorsque l'on effectue ce type de calcul de prendre en compte les incertitudes mathématiques résultant d'une projection dans l'avenir dont on sait qu'elle est nécessairement source d'erreur....

Je vous mets deux liens vers des articles que j'ai déjà publié et dans lesquels j'aborde ces questions :

- article Gestion de Fortune

- article : Démembrement attention aux pièges

Par ailleurs, un article spécifique sur l'acte anormal de gestion et l'abus de bien sociaux en matière de démembrement est à paraitre dans le numéro de janvier de la revue Droit et Patrimoine. Je le mettrai en ligne quand il aura été publié par cette revue.

Nom: 
Renaud
Site: 
http://

Bonjour

En premier lieu, bravo pour votre site, très bien fait et contenu excellent.

Je me pose une question sur la TVA. Vous dites que la société d'exploitation qui acquiert l'usufruit peut récupérer la TVA. Mais peut-elle récupérer toute la TVA de l'acquisition ou faut-il proratiser en fonction du rapport cout d'achat HT de l'immobilier/cout d'achat de l'usufruit ?

De plus, la fameuse durée de 20 ans liée à la TVA n'a-t-elle pas d'impact sur l'opération ?

Enfin, dernière question, pouvez-vous intervenir sur des opérations à Montpellier ?

Merci d'avance

Bien à vous,

Renaud

bonjour,

Merci pour vos commentaires sur ce blog.

Votre question concernant la TVA est pertinente. Dans la mesure où l'usufruitier est l'utilisateur de l'immeuble, il peut récupérer 100% de la TVA grevant l'investissement, pourvu bien sur qu'il soit un assujetti.

Bien évidemment, si l'immeuble n'est pas affecté pendant 20 ans à la réalisation d'opérations entrant dans le champ de la TVA, une régularisation sera nécessaire.

La question se pose évidemment si l'usufruit a une durée inférieure et que l'immeuble ne fait pas, après l'extinction de l'usufruit, l'objet d'une location avec option TVA....mais compte tenu des durées généralement fixées à l'usufruit temporaire, la régularisation ne sera pas importante (2 ou 3/20e del a tva).

Celà dit, cette éventuelle charge doit être intégrée dans son principe dans la calcul de l'usufruit s'il a une durée inférieure à 20 ans.

Nous intervenons en matière de démembrement de propriété sur toute la france et avons quelques réalisations dans votre région (entrepôts, immeubles industriels, hotels).

Bien à vous

Nom: 
Virginie
Site: 
http://

Bonjour,

Que se passe t'il si la société d'exploitation décide de céder l'usufruit qu'elle a acquis avant son extinction?

Ou qu'elle est dissoute?

Cordialement,

Virginie

Nom: 
L. V.
Site: 
http://

Bonsoir,

Une SCI qui ne détient qu'un immeuble qu'elle loue avec option sur la TVA à une SARL sera-t'elle toujours considérée comme assujettie si elle cède l'usufruit temporaire de ses parts à la dite SARL (pour qu'elle puisse utiliser l'immeuble au lieu de verser un loyer), notamment pour le calcul des droits de mutation à titre onéreux ?

Cordialement.

Nom: 
pascal DENOYELLE
Site: 
http://

BONJOUR Monsieur ,

d'une part une sci familiale détenant des biens professionnels , bâtiments , et des biens privés des maisons , soumise à l'iR

par ailleurs il existe une sarl d'exploitation en face de la sci qui loue actuellement les locaux professionnels.

La sarl envisagerait le démembrement en prenant l'usufruit des batiments d'une part , mais peut elle aussi comprendre dans son usufruit trois maisons appartenant actuellement à la SCI , ou sont logés des salariés de l'entreprise.

la sci serait nu propriétaire la sarl usufruitière , en prenant donc ces biens locaux pros + 3 maisons attachés à trois salariés.

par ailleurs la SCI posséde d'autres biens peut elle donc faire un démembrement partiel , à savoir , restée nu proprietaire des batiments et des 3 maisons et par ailleurs restés propriétaires des autres biens , ou doit elle tout céder.

Enfin la sarl peut elle prendre tout en usufruit , à savoir biens professionnels batiments , les 3 maisons pour chacun des salariés , et des maisons loués à d'autres tiers.

merci pour vos observations à ce sujet

cdt

Bonjour,

La SARL peut en effet devenir usufruitière temporaire des immeubles liés à son activité.

De son côté, la sci peut rester propriétaire des autres immeubles et continuer de les donner en location.

Si tous les immeubles doivent être démembrés pour constituer un usufruit temporaire au profit de la sarl, il faudra certainement, à mon sens, le prévoir dans l'objet social de la sarl.

Bien à vous

Bonjour,

 

très intéressant..

Donc si je résume, je peux créer une sci (moi et mes 3 enfants donc IR) garder la nue propriété et ceder l'usufruit via la vente de parts de la SCI à ma future entreprise individuelle qui exploitera les lieux ?

L 'entreprise exploitante verse donc la valeur de l'usufruit à la SCI en une fois ? et la sci fait un emprunt à la banque pour acheter les murs...  

mais comment la SCI finance l'emprunt ? est ce que l'entreprise peut verser une somme tous les mois à la sci ? comment faire ?

 

Cdt

 

la réponse est plus délicate qu'il n'y parait en matière de démembrement de parts sociales. L'usufruitier doit toujours trouver un intérêt économique à l'opération. Il le trouve en matière de démembrement de la propriété de l'immeuble, le coût d'occupation étant nécessairement inférieur, en cas de démembrement, au coût d'une location.

S'il s'agit du démembrement des parts sociales, je suis a priori plus prudent sur la réponse et il convient de regarder au cas par cas, comment se déroûle l'opération dans le temps : il faut donc réaliser un prévisionnel des cash flows et le comparer à une situation de location classique.

Si vous voulez évoquer celà, je vous invite à me contacter.

Bien à vous

Bonjour,

Merci pour votre analyse

En effet, il s'agira d'un démembrement temporaire de parts sociales de la SCI.

  Mon objectif est double :

  • - Préparer sa sucession, d'où la création d'une sci avec mes 3 enfants pour acherter les murs d'un hotel
  • - Préparer ma retraite,  au bout de 18 ans voire 20 ans d'exploitation de l'hôtel par mes soins l'usufruit reviendra de plein droit à la SCI. A ce moment je vendrai le fonds de commerce et toucherai des loyers.

Si je comprends le montant des sommes versées tous les mois pendant 18 voire 20 ans par l'entreprise d'exploitation à la sci seront donc plus faibles qu'un loyer voire fixes ??? et ainsi l'usufruitier y trouvera un avantage économique ?

 

 

 

 

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