Sep
08
HOTEL détenu par une société : régime des plus values

Il résulte de l'arrêt reproduit ci-dessous que la cession des titres d'une société ayant pour seul actif un hôtel inexploité depuis cinq ans relève du régime d'imposition des plus-values immobilières.

CE 18 juin 2010 n° 307318, 10e et 9e s.-s., Walter

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société anonyme « Relais Nationale 19 », dont le siège social est à Vesoul, avait pour activité l'exploitation commerciale d'un hôtel-restaurant et était propriétaire de l'immeuble affecté à cette exploitation ; qu'à partir de décembre 1994, l'exploitation de l'hôtel a cessé ; qu'à cette même date, la société « Relais nationale 19 » a été mise en sommeil et que cette situation a donné lieu à une inscription au registre du commerce et des sociétés de Vesoul le 30 mai 1995 et a été portée à la connaissance du public par l'insertion d'une annonce dans une publication locale habilitée à recevoir les annonces légales ; qu'en décembre 1999, M. et Mme Walter ont cédé les 1 900 actions de la société qu'ils détenaient, et dont l'immeuble antérieurement exploité comme hôtel était le seul actif, réalisant à cette occasion une plus-value d'un montant de 1 258 010 F ; qu'ils ont estimé que cette plus-value devait être imposée selon le régime applicable aux cessions de biens des sociétés à prépondérance immobilière alors prévu par l'article 150 A bis du CGI ; que, toutefois, l'administration a estimé que la plus-value de cession des titres devait être imposée au taux de 16 % par application des dispositions de l'article 160 du CGI, et a mis à la charge de M. et Mme Walter, au titre de l'année 1999, le complément d'impôt sur le revenu correspondant, majoré des contributions sociales et des intérêts de retard ; que M. Walter se pourvoit en cassation contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy du 10 mai 2007 ayant rejeté la demande en décharge de ces impositions ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi ;

Considérant qu'aux termes de l'article 150 A bis du CGI : « Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de valeurs mobilières ou de droits sociaux de sociétés non cotées dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens relèvent exclusivement du régime d'imposition prévu pour les biens immeubles. Pour l'application de cette disposition, ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (...) » ; qu'aux termes de l'article 74 A bis de l'annexe II au CGI, alors en vigueur : « Pour l'application de l'article 150 A bis du CGI, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés non cotées en bourse, autres que les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie, dont l'actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (...) » ; qu'en se fondant, par les motifs adoptés des premiers juges, sur les seules circonstances, d'une part, que l'immeuble n'avait subi aucune transformation ni changement d'affectation, d'autre part, que ni les statuts ni l'objet social de la société n'avaient été modifiés, pour en déduire que l'immeuble détenu par la société anonyme « Relais Nationale 19 » devait être regardé comme étant toujours affecté à l'exploitation de l'entreprise au sens des dispositions précitées de l'article 150 A bis du CGI à la date de la cession malgré l'arrêt de l'activité hôtelière depuis cinq ans, la cour a inexactement qualifié les faits de l'espèce ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. Walter est fondé à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application de l'article L 821-2 du Code de justice administrative ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'activité de gestion de l'hôtel-restaurant à laquelle la société anonyme « Relais Nationale 19 » avait affecté l'immeuble qui constituait son unique actif a été mise en sommeil en 1994 et que l'hôtel, dont l'exploitation avait matériellement et totalement cessé, n'avait été affecté à aucune autre activité à la date de la cession des parts de la société en décembre 1999 ; que les circonstances que l'aménagement intérieur de l'immeuble abritant l'hôtel et l'objet social de la société n'aient pas été modifiés ne sont, ni l'une, ni l'autre, de nature à faire regarder l'immeuble comme étant toujours affecté à une exploitation au sens de l'article 150 A bis du CGI ; que, dès lors, M. et Mme Walter étaient fondés à revendiquer, pour la société dont ils ont cédé les actions, la qualification de société à prépondérance immobilière et, par suite, le bénéfice des dispositions de cet article ; qu'ainsi, M. et Mme Walter sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Besançon a rejeté leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des contributions sociales correspondantes, majorées des intérêts de retard, auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 1999 ;

Décide : 1° Annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel et du jugement du tribunal administratif ; 2° Décharge.

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