Mar
05
IMMOBILIER D'ENTREPRISE ET DEMEMBREMENT TEMPORAIRE DE PROPRIETE

 

 

Nous avons souvent l'occasion d'en faire la démonstration, le démembrement de propriété d'un immeuble d'activité ou des parts d'une SCI détenant un tel immeuble est un très efficace moyen de structurer un patrimoine et pour une entreprise d'utiliser à moindre coût cet immeuble.

 

La réflexion qui conduit à de telles conclusions intègre non seulement des connaissances en droit civil, en droit fiscal, mais aussi en droit comptable et en mathématique financière (la valorisation de l'usufruit à partir des cash flows futurs implique notamment de prendre en compte la réduction des incertitudes).

 vous trouverez la suite de cet article ici, sur notre le site de DUCELLIER-AVOCATS

Pour une explication plus détaillée, voir mes posts postérieurs, onglet "démembrement" sur la page d'accueil de ce blog  ou rendez vous sur notre site

Commentaires

Nom: 
MZ
Site: 
http://

Maître,

Je vous interpelle sur l'actualité de ces dernières semaines au sujet des montages de démembrement de l'immobilier d'entreprise. En effet, il semberait que le produit des cessions d'usufruit temporaire d'un immeuble d'entreprise soit taxable dans la catégorie des revenus fonciers et non plus comme une plus-value immobilière.

Je pense donc que les seuls montages qui présenteraient encore un intérêt ne pourront se faire qu'au moment de l'acquisition de l'immeuble à un tiers.

Ainsi, aucun produit de cession taxable dans les mains du chef d'entreprise. Il acquiert à titre personnel ou dans une sci familiale, la nue propriété de l'immeuble. La société d'exploitation acquiert quant à elle l'usufruit temporaire.

Mais je ne suis pas certain que dans cette situation, le vendeur ne voit pas sa plus-value taxée aux revenus fonciers!

La solution la moins risquée à mon avis serait de d'acheter le local professionnel par une sci (achat auprès d'un tiers) puis dans un second temps de céder l'usufruit des parts de la sci au profit de la société d'exploitation.

Dans ce cas, même si le produit de cette cession d'usufruit des parts de sci était taxable aux revenus fonciers, l'impact ne serait pas important dans le cas d'un financement de l'immeuble par emprunt.

La valeur d'un usufruit de parts de sci qui détiendrait à l'actif un immeuble professionnel et au passif un emprunt pour la valeur de ce bâtiment est très réduite. Ainsi, pour un produit de cession à 10ke par exemple, l'impact fiscal ne pourrait être que de 5,5k€ environ (IRPP+CSG)...

ma réflexion du moment...

Bien à vous

MZ

bonjour,

le 3e projet de loi de finances rectificative pour 2012 prévoit désormais en effet de taxer les cessions d'usufruits temporaire à l'IR purement et simplement.

Le démembrement d'immeubles à vocation économique, dès l'acquisition du bien, continue toutefois de garder un évident intérêt économique que j'ai déjà évoqué. Au demeurant, j'encourage tout investisseur immobilier à y réfléchir sérieusement.

Le démembrement de parts sociales en revanche, me parait offrir beaucoup moins d'intérêts dans la pluspart des ca, voire être fiscalement contestable.

Bonjour Confrère

...si le notaire n'informe pas le vendeur du régime fiscal qui lui sera applicable, ça poserait quand même un léger problème d'ordre déontologique et éthique...

Je pense qu'il y a une solution néanmoins, en recourant à la réserve d'usufruit temporaire.

Si celà vous intéresse, pourquoi ne pas en parler ?

Nom: 
laurent buffat
Site: 
http://

Bonjour,

Je ne suis pas fiscaliste, mais juste un chef d'entreprise qui envisage le démembrement ab-inhitio d'un immeuble neuf (régime de la TVA), comme moyen de fournir à l'entreprise, des locaux durables, sans trop charger le compte d'expoitation.

Est ce que la loi de finance s'applique aussi sur la cession de l'usufruit d'un immeuble neuf ? (auquel cas, se serait le promoteur foncier qui devrait payer l'impôt, et qui en toute logique refusera le démembrement à la vente)

Merci pour votre aide.

Comme vous l'expliquez, vous pourriez en effet être tenté d'avoir recours au démembrement des parts d'une sci dite "à petit capital" .

Toutefois, par qui et comment sera remboursé l'emprunt ?

par la société d'exploitation, qui sera à la fois usufruitière des parts sociales de la sci et locataire.....

dans un tel schéma et dans bien des cas, il apparait que lorsque le loyer est normal (et donc pas suréavalué par rapport à la valeur de marché) la société d'exploitation supporte un coup plus élevé que si elle était purement et simplement locataire.

 

celà vous parait il être une situation normale?....au regard de la définition de l'acte anormal de gestion et de celle de l'abus de biens sociaux ?...

Cette solution qui parait si simple à beaucoup me parait dissimuler quelques vrais pièges et je préfère l'éviter.

 

il y a d'autres solutions à mon sens...

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