Oct
08
SCI : du nouveau pour sortir du piège de l'IS

 

 

Une société civile option IS (ou une société commerciale) qui pratique la location auprès d'une société commerciale ayant une communauté d'intérêt avec elle, doit faire face soit à des problèmes de transmission soit à une volonté de sortie du régime de l'IS.

 

La sortie du régime IS est classiquement considérée comme impossible sauf à accepter de payer un impôt sur plus value important (il s'agit de plus values à court terme, principalement).

 

Jusqu'à présent, nous proposions de procéder à la cession de la nue propriété de l'immeuble au profit d'une SCI translucide, dans laquelle une transmission familiale était organisée.

 

Cette solution, satisfaisante au demeurant, pose souvent le problème du financement de la nue propriété, et laisse perdurer le bail commercial en cours.

 

A la réflexion, une alternative est possible :

 

Une SCI translucide acquiert bien la nue propriété de l'immeuble, mais la société commerciale (jusqu'à présent locataire), achète la pleine propriété des titres de la SCI IS (ou autre)aux associés ,personnes physiques.

 

Le prix de ces titres tient compte de la valeur de l'usufruit restant, de la trésorerie (ou de la créance) liée à la cession de la nue propriété (sous déduction de l'IS correspondant), de la situation nette comptable de la SCI.

 

Cette opération réalisée, les cédants des titres acquittent leur plus value (régime des particuliers-cession de titres de société IS) et constatent une situation de trésorerie positive (-achat de la NP+la cession des titres-la plus value)

 

La société commerciale qui détient maintenant 100% des titres en pleine propriété de la SCI, va fusionner avec cette dernière (fusion simplifiée).

 

Le bail commercial sera donc résilié, et la société commerciale réalisera une substantielle économie, en devenant usufruitière.

 

CHRISTOPHE DUCELLIER

Commentaires

Nom: 
Amblard
Site: 
http://

Bien vu cher Confrère.

Je suis justement en train de travailler sur 3 dossiers de cet ordre là (SCI piégées à l'IS).

Reste à savoir si je me maintiens dans le premier schéma que vous aviez décrit ou bien si je passe à une TUP comme vous le suggérez.

A réfélchir ... Encore merci.

Merci à vous !

La réponse dépend bien évidemment de la capacité financière du futur nu propriétaire et de l'intérêt social de la société locataire.

La vraie question me parait concerner la valorisation de la nue propriété et de l'usufruit temporaire. Cette question sera ici d'autant plus importante à résoudre que c'est de la pertinence de la valorisationde l'usufruit temporaire que découlera la justification de l'intérêt social de l'usufruitier (ex locataire).

Il me parait donc indispensable de prendre en compte les incertitudes relatives aux éléments composant le calcul (variations de l'indice retenu, valeur à terme, variabilité des données etc...), de déterminer la propagation d'erreur, afin de pouvoir juger de la pertinence et de la stabilité des résultats obtenus dans la valorisation de la nue propriété et de l'usufruit temporaire....

Je rappelle que désormais, certaines banques ont une double approche du risque en matière de démembrement : outre le risque client, elles considère que la technique même du démembrement peut présenter un risque pour le dossier compte tenu de la façon plus ou moins rustique dont elle est mise en oeuvre.....

CHRISTOPHE DUCELLIER

Nom: 
Jacques
Site: 
http://

Je suis novice dans ce domaine mais bien forcé de m'y intéresser, et découvre un monde bien plus vaste que je n'aurais pu l'imaginer!

Concernant l'alternative possible, qui m'intéresse fortement dans mon cas particulier, j'aurais 2 questions:

Que se passe t'il au niveau de la plus value latente suite à la fusion simplifiée au niveau de la société commerciale.

La sci est elle utile pour l'achat de la nue propriété ou un achat en nom propre pourrait s'y substituer?

Nom: 
Jacques
Site: 
http://

et une 3ème question, l'usufruit ainsi acquis par la société commerciale sera t'il bien limité dans le temps à 30 ans?

Merci d'avance

BONJOUR

Pour répondre à vos interrogations :

- je ne suis pas sur qu'il y ait matière à dégager des plus values sur un usufruit temporaire, même en cas de fusion, puisqu'il perd de sa valeur avec le temps qui s'écoule..d'où la nécessité de l'amortir.

- la question de la SCI est une question d'opportunité patrimoniale : qui en seront les associés et pourquoi ?

la durée de l'usufruit temporaire doit en effet être inférieure à 30 ans.

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA