christophe.ducellier

Par christophe.ducellier le 24/03/10
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Vous êtes nombreux à vous poser des questions sur les règles applicables aux opérations engagées avant le 11 mars et qui seront régularisées après.

Le principe est que les règles applicables au contrat de vente sont celles en vigueur à la date de la signature de l'acte notarié chez le notaire, c'est-à-dire lorsque l'acheteur devient propriétaire. La règle voudrait donc que s'il y a eu un compromis de vente le 15 décembre 2009 et que l'acte notarié a été signé le 15 mars 2010, les règles applicables à la vente soit celle relative à la réforme de la TVA du 11 mars 2010.

Cependant, cette règle peut bouleverser l'équilibre financier mise en place lors de la signature de l'avant-contrat. Elle risque aussi de conduire à mettre à la charge des acheteurs des frais qu'ils n'avaient pas prévu.

Il donc est admis par l'administration (voir mon post précédent) que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l'opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte, quand bien même d'éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur.

Ainsi, même si les règles concernant la vente ont changée, du fait de la réforme sur la TVA immobilière, pour les avant-contrats signés antérieurement au 11 mars 2010 il est admis que les règles restent celle qui étaient en vigueur à la signature de cet avant contrat.

Pour les avant-contrats qui n'auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n'ont pas été présentés à la formalité de l'enregistrement notamment), la preuve que l'acte a bien été conclu avant l'entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l'accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d'un professionnel agissant dans l'exercice d'une activité immobilière réglementée).

Par christophe.ducellier le 19/03/10
Dernier commentaire ajouté il y a 9 années 5 mois

Ce blog peut en témoigner : l'adoption du nouveau régime de TVA immobilière applicable à compter du 11 mars 2010 suscite de nombreuses questions chez les particuliers.

Bien souvent, en effet, une vente immobilière est précédée de la signature d'un protocole (ou promesse etc...). Dans cet avant contrat, le prix de cession est fixé de façon généralement définitive.

Il l'a été, bien évidemment, en fonction de la fiscalité alors en vigueur et tout changement qui intervient avant la signature de l'acte définitif vient bouleverser l'opération.

C'est en considérant cette situation que l'administration a publié l'instruction jointe ci-dessous.

Elle devrait fournir toute l'information nécessaire à ceux qui ont signé un protocole avant le 11 mars 2010 et qui signeront l'acte authentique définitif après cette date..

Par christophe.ducellier le 15/03/10
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La récente réforme de la TVA immobilière (loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 publiée au Journal officiel du 10 mars 2010 ) inquiète de nombreux particuliers qui s'interrogent sur le prix et les frais de leurs futures acquisitions.

Concernant les particuliers (non professionnels) seront seulement soumises à TVA les premières mutations d'un immeuble neuf de moins de 5 ans acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) .

A noter que la vente d'un terrain à bâtir par un particulier n'est plus soumise à TVA, sans possibilité d'option.

Quand elle est applicable (1ere mutation dans les 5 ans d'un immeuble neuf acquis en VEFA), la TVA est calculée sur le prix de la transaction.

Les frais de notaire restent réduits et comprennent :

- les émoluments du notaire (proportionnels), qui s'appliquent sur la totalité du prix

- les émoluments de formalités et les frais divers

- la taxe de publicité foncière.

Au final, les frais de notaire sont de l'ordre de 2 à 3% du prix TTC, soit 3 à 4% de moins que pour l'achat d'un logement ancien. C'est la raison pour laquelle on parle de frais de notaire réduits.

Conformément à l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010, adoptée le 25 février 2010, le vendeur va en quelque sorte agir comme un « professionnel » (ce cas est particulier à la TVA immobilière).

Il sera redevable de la TVA sur le prix de vente en vertu de l'article 257 du CGI.

Cela signifie que le prix de vente comprendra une TVA calculée au taux de 19,60%.

Celle-ci sera versée immédiatement à l'administration fiscale le jour de la vente par le notaire.

Cependant, le vendeur va pouvoir imputer sur cette TVA due celle qu'il aura collectée, c'est-à-dire celle qu'il aura lui-même payée aux entreprises ayant participé à la construction de l'immeuble.

Par exemple, si le vendeur a payé dans le cadre d'un achat en VEFA, il y a moins de 5 ans, un prix de 119 600 euros TTC, il pourra, lors de la vente de ce bien, récupérer la TVA afférente à son achat, c'est-à-dire 19 600 euros.

Ainsi si le vendeur revend le bien 130 000 euros, la TVA collectée sera alors de 25 480 euros.

Toutefois le vendeur ne devra reverser au titre de la TVA Immobilière que la différence entre 25 480 euros (TVA collectée) et 19 600 euros (TVA déductible) soit 5 880 euros.

Il lui restera donc net, sur son prix de vente 124 120 euros (et non 104 520 euros ).

En ce qui concerne les achats d'immeuble entre particuliers autre que les immeubles acquis en VEFA : pas de changement. Ces immeubles restent hors du champ d'application de la TVA Immobilière, et on applique toujours les droits de mutations de 5,09%.

Par christophe.ducellier le 11/03/10
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Afin de mieux comprendre la réforme de la TVA immobilière qui alimente bien des forums en ce moment, voici ci joint un extrait du rapport, sur le sujet, de M. Etienne Blanc ,député.

Le rapport peut être consulté sur ce lien .

Vos questions sont les bienvenues pour nous permettre de mesurer la portée de la réforme.

Par christophe.ducellier le 09/03/10
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La question de la preuve de la notification d'un acte de procédure par l'admininstration fiscale est toujours une question délicate qui nourrit un important débat devant les tribunaux.

Trois décisions du Conseil d'Etat de décembre 2008 sont l'opportunité de revenir sur cette question :

CE 19 décembre 2008 n° 304781, Khalifat :

Le contribuable qui prétend que le plis recommandé lui notifiant un redressement n'a pas été reçu par lui et qu'il n'a pas signé l'accusé de réception doit établir que le signataire de l'avis n'avait pas qualité pour recevoir le plis en question.

Le contribuable ne peut alors se contenter de prétendre qu'il ne connait pas le signataire de l'accusé de réception. Il doit à tout le moins fournir une liste des personnes qui, en l'absence de toute habilitation, auraient pu signer l'avis en question. A défaut, il ne peut être regardé comme ayant démontré que le signataire n'était pas habilité.

Un pli recommandé présenté au domicile du contribuable et dont l'accusé de réception a été signé dans ces conditions doit être regardé comme ayant été régulièrement notifié.

CE 19 décembre 2008 n° 284065, Gallois et n° 284064, Me Moyrand :

Visant les articles R 256-6 et R 256-6 du Livre des Procédures Fiscales le Conseil d'Etat rappelle qu'un pli qui n'a pu êtreprésenté au destinataire ou à son fondé de pouvoir, doit être retourné au service des impôts expéditeur revêtu de la date de sa 1ere présentation et du motif de sa non délivrance.

Si le pli est retourné à l'expéditeur revêtu du cachet "non réclamé" et si le contribuable soutient que ce plis ne lui a effectivement pas été présenté, l'administration n'apporte pas la preuve de la notification en l'absence, sur le pli retourné, des mentions prévus aux articles cités ci-dessus et de la mention de ce que le contribuable a été avisé de ce que le pli était à sa disposition au bureau de poste.

Par christophe.ducellier le 02/03/10
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Le projet de loi de finances rectificative pour 2010 a été définitivement adopté le 25 février 2010. Il emporte réforme de la TVA immobilière (art. 16, v. http://www.senat.fr/petite-loi-ameli/2009-2010/305.html)

Le but de cette réforme est d'assurer la mise en conformité des règles de TVA applicables aux opérations immobilières avec la directive de 2006 relative au système commun de la TVA (Dir. CE n° 2006/112, 28 nov. 2006) et de simplifier le champ d'application de la TVA immobilière (opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, livraisons à soi-même, etc.).