christophe.ducellier

Par christophe.ducellier le 07/06/11
Dernier commentaire ajouté il y a 8 années 3 mois

De plus en plus d'intervenants semblent préférer le démembrement de parts sociales de SCI plutôt que le démembrement de l'immeuble.

En général, lorsque le bien propriété de la SCI est un immeuble d'activité (commercial, unsine, professionnel), c'est la société d'exploitation qui est utilisatrice de l'immeuble. Elle se trouve donc à la fois locataire de la SCI et généralement usufruitière des titres de cette même SCI.

La raison de l'engouement pour ce montage est simple : en procédant ainsi, on évite de devoir auto-financer la valeur de la nue propriété de l'immeuble.

En effet, la SCI qu'elle ait un gros capital non libéré ou un faible capital, emprunte l'intégralité du prix de l'immeuble.

Dans cette mesure ses titres ont une valeur initiale faible, la nue propriété également, ce qui facilite l'opération.

Toutefois deux questions me semblent non résolues et pourtant elles sont essentielles :

- comment peut on valoriser substanciellement l'usufruit temporaire compte tenu de ces éléments et compte tenu du fait que la SCI ne pourra dégager de trésorerie positive avant la fin de l'amortissement de son emprunt ?

- quel est l'intérêt à agir de la société d'exploitation ? (et, de façon sous jacente : est on certain que l'opération est plus avantageuse pour cette société qu'une simple location ?)

J'aimerais pousser plus avant la réflexion sur ce sujet dont je ne fais pour l'instant que pressentir les réponses, c'est pour celà que votre avis m'intéresse. N'hésitez pas à me laisser vos commentaires ou retour d'expériences sur le sujet. Merci.

CHRISTOPHE DUCELLIER